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2021房地产经纪人考试真题5章

发布时间：2021-06-29

2021房地产经纪人考试真题5章 第1章

房地产买卖行为一般不包括(　　)。

A.投资新建房地产期权的房屋买卖
B.现房买卖
C.存量房地产的买卖
D.境外个人在我国境内的房屋买卖

答案：D
解析：

下列环境污染类型中，根据污染产生的原因划分的污染类型是（　　）。

A、 大气污染
B、 室内污染
C、 交通污染
D、 全球性污染

答案：C
解析：
环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：①根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等；②根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；③根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；④根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；⑤根据污染的空间，分为室外环境污染和室内环境污染；⑥根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

门店选址的区域调查不包括（ ）。

A.房源状况
B.交通情况
C.客源状况
D.竞争因素

答案：B
解析：
门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。调查和分析的内容主要应包括：①房源状况；②客源状况；③竞争因素；④周边环境。

市场营销环境的构成中，参与到产品生产、分销和消费过程中的各种组织和个人被称为( )。

A:利益相关者
B:竞争者
C:企业自身
D:市场营销渠道企业

答案：D
解析：

筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选，在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑以后需要时主要考虑信息的( )。

A:价值
B:深度
C:广度
D:时效

答案：C
解析：

在签署认购协议书后，就不能随意进行增名、减名和改名，体现了在签订商品房认购协议书时的（　　）。

A.房号销售与算价风险
B.购买、贷款资格风险
C.变更风险
D.财产分割风险

答案：C
解析：
在签订商品房认购书协议书时有三类风险：①房号销售与算价风险；②购买、贷款资格风险；③变更风险。其中，变更风险是指在签署认购协议书前须告知客户，认购协议书一旦签订，并到房地产交易网上锁定房源，就不能随意进行增名、减名和改名，房号也不得随意变更。

甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是（ ）年。(2007年真题)

A.25
B.27
C.35
D.38

答案：A
解析：
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为40年。题中，乙公司取得的该宗土地的使用年限为：40－2－13＝25（年）。

促成小户型客户购买的直接原因是（　　）。

A、 装修
B、 低价
C、 户型
D、 便利

答案：B
解析：
小户型客户以首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单，多为单身客、小情侣；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因，其次为户型和装修。

2021房地产经纪人考试真题5章 第2章

中年消费者群体的心理特征表现为（　　）。

A、注重购买方便和良好的服务
B、购买求实用，节俭心理较强
C、购买随俗求稳，注重商品的便利
D、购买有主见，不受外界影响
E、对商品的性能和质量要求较高

答案：B,C,D
解析：
中年消费者群体的心理特征表现为：①购买的理智性胜于冲动性；②购买的计划性多于盲目性；③购买求实用，节俭心理较强；④购买有主见，不受外界影响；⑤购买随俗求稳，注重商品的便利。

核心商圈的研究指标不包括（　　）。

A、 主要商业分析
B、 附近商业的租金
C、 交通状况
D、 生活配套设施

答案：A
解析：
商圈研究指标具体情况如表2所示。
表2　商圈研究指标

下列影响项目物业发展建议的专业要素中，属于建筑外部形态的是（ ）。

A.电梯配置
B.建筑造型
C.商务会所功能
D.建筑外部空间
E.建筑外立面

答案：B,D,E
解析：
除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知关键要素指标外，写字楼的物业发展建议还需要考虑的主要因素包括：①外部形态；②内部空间；③硬件配置；④支持设备；⑤管理服务与商业配套专业化。其中，建筑外部形态包括：a．建筑外立面；b．建筑造型；c．与周边建筑连接；d．建筑外部空间。电梯配置属于硬件配置内容；商务会所功能属于管理服务与商业配套专业化内容。

房地产经纪机构多样化战略中，（　　）通过开发完全异质的服务和市场来使经营领域多样化。

A.横向多样化
B.水平多样化
C.多向多样化
D.专业多样化

答案：C
解析：
多向多样化是指虽然与现有的产品、市场领域有关，但是通过开发完全异质的服务和市场来实现经营领域多样化。

甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。
在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有(　　)。

A.甲机构
B.乙机构
C.张某
D.杨某

答案：C,D
解析：

基础按照构造形式分类，其中（ ）适用于地基土承载力较低的情况。

A.条形基础
B.独立基础
C.筏板基础
D.箱形基础

答案：C
解析：
根据基础的构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础等。其中，筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基的单位面积压力减小。筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮。

悬挂式顶棚的类型很多，属于按饰面层与龙骨关系分类的是（　　）。

A.活动装配式悬吊式顶棚
B.不上人悬吊式顶棚
C.上人悬吊式顶棚
D.织物软吊顶棚

答案：A
解析：
悬吊式顶棚俗称吊顶，是装饰面悬吊于屋面板或楼板下并与屋面板或楼板留有一定距离的顶棚。根据饰面层与龙骨的关系，分为活动装配式悬吊式顶棚、固定式悬吊式顶棚。

下列房地产中，适用市场法对其估价的有（　　）。

A.学校
B.电影院
C.医院
D.住宅
E.写字楼

答案：D,E
解析：
市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

2021房地产经纪人考试真题5章 第3章

产权未确定的房产，应（　　）房产税。

A、免征
B、由居民委员会代缴
C、由公证机构代缴
D、由代管人或使用人缴纳

答案：D
解析：
在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

信息的可识别性表现在可采取( )多种方式来把握。

A:直观识别
B:间接识别
C:比较识别
D:宏观识别
E:微观识别

答案：A,B,C
解析：

在存量房经纪业务商圈调查中，初步调查的内容有（ ）。

A.楼盘是否存在产权纠纷
B.有效商圈内的标志性建筑
C.有效商圈周边的生活配套设施
D.楼盘总面积、主要户型、总套数、开盘价格
E.楼盘名称、坐落位置、竣工日期及开发企业

答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人必须要全面地进行商圈调查，以满足不同客户以及相同的客户在不同时期的需求。根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和个案调查三种。初步调查是搜集商圈范围内各个楼盘的基本信息，调查生活配套设施状况，主要内容包括：①楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业；②每个楼盘的总面积、主要户型、共计套数；③每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格；④每个楼盘的主要入住业主来源情况、入住率、绿地率、有无会所；⑤在有效商圈周边的生活配套设施：银行、学校、超市、邮局、菜市场、交通线路、主要道路干线、轨道交通等；⑥有效商圈内的标志性建筑等。

根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息搜集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性的信息，是房地产经纪人员的（　　）的技能。

A、 一般信息搜集
B、 人际沟通
C、 特定信息搜集
D、 促成交易

答案：C
解析：
房地产经纪人员收集信息的技能包括：①一般信息搜集的技能；②特定信息搜集的技能。其中，特定信息搜集的技能包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。如根据某委托人需要购买一个大型商铺的要求，迅速搜寻、有关该类大型商铺的房源、市场供求、市场价格等方面的信息。

下列关于房地产定价方法正确的说法有（　　）。

A.房地产产品定价方法的策略即“成本＋竞争”
B.变动成本定价法属于房地产产品定价的方法
C.目标利润定价法以总成本和总销量为定价原则
D.目标利润额＝投资总额÷投资利润率
E.目标贡献＝预计固定成本费用＋年目标盈利

答案：B,D,E
解析：
A项，房地产产品定价方法的策略分为“成本＋竞争”和“消费者需求＋竞争者价格”；C项，目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。

下列情形不属于二手住房供给的有（　　）。

A.改善性需求
B.急需资金，如卖房变现
C.获利变现，如认为房价涨得差不多了，或担心房价会下跌
D.离开本地，如移居其他城镇、出国等

答案：A
解析：
房屋所有权人可能转让或出租自己的房地产，成为二手房的供给者。其中，二手住房供给的情形有：①改善性需求释放的供给，如以小换大、以次换好、以旧换新、以多换一；②离开本地，如移居其他城镇、出国等；③急需资金，如卖房变现；④获利变现，如认为房价涨得差不多了，或担心房价会下跌；⑤规避风险，如反腐败力度越来越大，调查住房数量成为重要方面，不合法拥有多套住房的，为防被查而出售。A项，改善性需求是二手住房需求的情形。

房地产产品SWOT分析定位法认为企业（　　）对企业战略形成有重大影响。

A、外部环境
B、内部优势和劣势
C、产品定位
D、销售策略

答案：A
解析：
SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。在房地产产品定位中，房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响，寻找自身擅长的优势和特有的资源，并分析企业的劣势，通过匹配分析提出可能房地产产品战略。

房源信息“公盘制”的作用主要有（　　）。

A、促进了机构所有房源信息完全共享
B、提高了房地产经纪人收集房源信息的积极性
C、促进了房地产经纪人的工作效率
D、提高了房源的成交速度
E、防止了房源信息外泄

答案：A,C,D
解析：
公盘制的优点表现在：①信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；②强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要包括：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性；②部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；③房源信息较容易外泄。

2021房地产经纪人考试真题5章 第4章

王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。(2012年真题)

根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。

A.业主
B.物业使用人
C.物业服务的对象
D.物业所有权人

答案：B,C
解析：
BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。

我国房屋所有权的设立与转移，需办理（　　）。

A、房屋所有权注销手续
B、房屋所有权登记手续
C、转移登记手续
D、转移申请手续
E、转移公证手续

答案：B,C
解析：
房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

土地全民所有制的全民所有，是指国家所有土地的所有权由（　　）代表国家行使。

A、国土资源部
B、地税局
C、国务院
D、省级人民政府

答案：C
解析：
土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

在汽车尾气中，主要污染物除铅外，另一种是（　　）。

A.甲醛
B.二氧化硫
C.一氧化碳
D.悬浮颗粒物

答案：C
解析：
由于交通工具以燃油为主，主要污染物为碳氢化合物、一氧化碳、氮氧化物和含铅污染物，尤其是汽车尾气中的一氧化碳和铅污染。据统计，汽车排放的铅占大气中铅含量的97％。

在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是（　　）年。

A.20
B.30
C.40
D.50

答案：B
解析：
全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。

房地产经纪活动自愿原则的内涵有（　　）。

A.房地产经纪机构有权按照自己的真实意愿聘请房地产经纪人员
B.房地产经纪机构有权按照自己的真实意愿独立选择房地产经纪服务对象
C.房地产经纪委托人有权按照自己的真实意愿独立选择房地产经纪机构
D.房地产经纪活动当事人行使独立选择权的同时，应尊重社会公共利益
E.房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力

答案：B,C,D,E
解析：
自愿原则是指房地产经纪活动当事人在房地产交易和房地产经纪活动中遇到矛盾和问题都必须自愿协商，都有权按照自己的真实意愿独立自主地进行选择和决策。这一原则包括三方面内容：①房地产经纪活动当事人自主决定与房地产经纪服务有关的事项。对房地产经纪机构来说，可以自主决定经营范围，也可以自主选择服务对象及提供的服务内容。对委托人来说，一方面委托人可以自主决定是否要委托房地产经纪机构或者委托哪一家房地产经纪机构提供服务；另一方面，委托人还可以自主选择委托房地产经纪机构提供的服务内容，以及选择哪位经纪人员为自己服务。②房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力。③自愿不是绝对的，应以遵守法律，尊重社会公德，不损害社会公共利益为前提。

共用题干
调查显示，某市A区高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出.该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，甲开发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发.

下列属于中户型客户特征的是().
A:二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件
B:对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求
C:关注生活便利性、舒适性
D:对自已的选择较自信，朋友的影响较关键

答案：A,B,C
解析：

房地产经纪延伸服务是否收费由（ ）确定。(2012年真题)

A.价格管理部门
B.房地产经纪机构
C.委托人
D.房地产经纪机构和委托人协商

答案：D
解析：
房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。

2021房地产经纪人考试真题5章 第5章

中介服务为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息的活动，实际是解决( )的问题。

A:交易标的不易识别
B:交易对象不易被发现
C:交易对象不易集中
D:交易程序相对复杂

答案：A
解析：

根据《城市房屋出租管理办法》的规定，不能出租的房屋包括（ ）。

A.合法建设的私房
B.未依法取得房屋所有权证的
C.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的
D.不符合安全标准的
E.已设定抵押

答案：B,C,D
解析：
根据《城市房屋出租管理办法》的规定，不能出租的房屋包括：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押，未经抵押权人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是(　　)。

A:租赁
B:赠与
C:互换
D:继承

答案：A
解析：

王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。

关于李某转租房屋的说法，正确的为（ ）。

A.李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
B.李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
C.李某与张某签订了转租合同后，原租赁合同无效
D.李某将房屋转租给张某的转租期限不得超过原租赁合同规定的期限

答案：A,B,D
解析：
A项，商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。B项，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。因此李某在将房屋转租给张某时应经过王某书面同意。C项，承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限。

按照《国民经济行业分类》（GB/T4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，又包括的小类有（ ）。

A.农产品经纪
B.其他房地产活动
C.房地产中介服务
D.物业管理
E.房地产开发经营

答案：B,C,D,E
解析：
按照《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，又包括5个小类：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④自有房地产经营活动；⑤其他房地产活动。

下列指标中，说明居住区较好的是(　　)。

A:容积率高
B:建筑密度大
C:建筑间距大
D:人口密度大

答案：C
解析：
@##

对客户信息资料的（　　）是客户信息资源有效利用的前提。

A.收集
B.记录
C.更新
D.跟踪服务
E.整理

答案：B,C
解析：
客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。对客户信息资料的记录、更新是客户信息资源有效利用的前提。经纪人在取得客源委托后，及时将其录入客户管理系统，一般规定在1小时内。录入时必须保证客源信息的完整性、真实性、唯一性。

一些化纤纺织物型壁纸可释放出（　　）等有害气体。

A.甲醛
B.甲苯
C.乙苯
D.氯乙烯

答案：A
解析：
由于壁纸的成分不同，其影响也是不同的。天然纺织壁纸尤其是纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏源，可导致人体过敏。一些化纤纺织物型壁纸可释放出甲醛等有害气体，污染室内空气。塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等。

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