土地登记代理人答疑精华8节

根据《物权法》第一百二十四条的规定，农村集体经济组织实行双层经营体制，即以家庭承包经营为基础、统分结合。

根据《土地管理法》第五十七条第三款规定，临时用地的期限不得超过两年。

注册登记是指土地登记机构对批准登记的土地权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。一经注册登记，土地权利即产生法律效力。

法律规范本身的性质与立法的不完全一致性是划分实质意义上的民法与形式意义上的民法的原因。

《行政复议法》第六条规定了行政复议的范围。ABCD四项分别符合该条第二项“对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的”、第一项“对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的”、第四项“对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的”以及第十项“申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的”情形，因此应选。

现阶段我国地籍管理研究的主要内容包括：土地权属调查、地籍测量、土地登记、土地统计、地籍档案与信息管理等。权属调查和土地登记是地籍管理研究体系的主体内容；权属调查和地籍测量是地籍管理的基础性工作；地籍档案与信息管理是土地登记、土地统计的后续工作，是地籍管理各项工作成果的归宿，并为土地管理各项工作提供参考和依据。

随着市场经济的发展，不动产抵押已成为融资的主要手段之一，特别是房地产市场，土地抵押已成为房地产开发投资和居民置业的主要资金来源，而土地权利制度改革对盘活土地资产、促进金融市场发展发挥了重要的作用。

根据《民法通则意见》第九十条的规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。

用益物权看重物的使用价值，其不具有物上代位性；而担保物权主要看重物的交换价值，其具有物上代位性。

我国的土地权利体系包括：土地所有权、土地用益物权和土地担保物权。在有的国家或地区将永佃权规定为一种用益物权，但我国并未规定此种权利。

根据《合同法》第十九条规定，要约中明确了承诺期限的，要约不得撤销。本题中甲公司明确指出要约的有效期为2个月，因此，甲公司不得撤销要约。乙公司发出传真构成承诺，合同成立，甲公司应当履行合同，否则应当承担违约责任。

物权的种类和基本内容由法律规定，不允许当事人自由创设物权种类。很显然，在权利发生上，物权的设定采取法定主义，债权是一种意定主义。

乡村公益事业建设用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。该项权利的权利人不得擅自改变土地用途；不得将土地用于经营性活动；不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。

租赁国有建设用地使用权可因国家和用地者的原因而提前终止。主要包括以下三种原因：①由于公共利益的需要；②承租人的违约行为；③承租人的违法行为。ACDE四项均属于承租人的违法或者违约行为，都可能导致租赁关系提前终止。

根据《民法通则》第二十三条的规定，宣告公民死亡，受宣告人下落不明要达到法定期间：一般情况下下落不明满四年；如果因意外事故下落不明满两年。

考查行政诉讼级别管辖、地域管辖。《行政诉讼法》第26条第2款规定，经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告：复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。本题中市公安局改变了原决定；《行政诉讼法》第18条第1款规定，经复议的案件，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。同时，《行政诉讼法》第19条规定，对限制人身自由的行政强制措施不服提起的诉讼，由被告所在地或者原告所在地人民法院管辖。并依据《行诉解释》第3条、第8条规定，答案应为ACD。

考查行政复议的决定。根据《行政复议法实施条例》第47条的规定，具体行政行为有下列情形之一，行政复议机关可以决定变更：（1）认定事实清楚，证据确凿，程序合法，但是明显不当或者适用依据错误的；（2）认定事实不清，证据不足，但是经行政复议机关审理查明事实清楚，证据确凿的。故BCD为正确选项。出现A的情形时，应予撤销。

国务院行政机构、各级人民政府及所属机构都是行政机关。消协是行业自律组织。

地役权的设立属于要式法律行为，当事人设立地役权，应当采取书面形式订立地役权合同，否则，地役权不成立。

根据《城市郊区土地改革条例》第十七条的规定，城市郊区土地改革完成后，对分得国有土地的农民，由市人民政府发给国有土地使用证，保障农民对该项土地的使用权。对私有农改土地者发给土地所有证，保障其土地所有权。土地制度改革以前的土地契约，一律作废。

我国解放初期的土地权利有所有权和他项权，所有权包括国有、乡村公有、私有，他项权包括典权、抵押权等；我国现行的土地所有权只有国家所有和集体所有两种。

国外土地分类多数以土地利用现状作为分类的依据，其中，美国主要以土地功能作为分类的主要依据，英国和德国以土地覆盖(是否开发用于建设用地)作为分类依据，俄罗斯、乌克兰和日本以土地用途作为分类的主要依据，印度则以土地覆盖情况(自然属性)作为划分地类的依据。

E项抵销属于债消灭的事由，不能成为合同解除的原因。

土地抵押权的权利客体具有限制性：土地所有权不得抵押；土地使用权可以抵押，但必须是法律允许转让的土地使用权。

A项是可以代理的行为，代理被代理人与自己订立合同、代理被代理人贩毒，都是为法律所禁止的行为；赡养其父母是带有人身性质的行为，不得代理。

美国的土地所有制大体可分为两类，即土地公有制和土地私有制。美国的土地公有制并不是我国法律上所说的公有的意义。我国土地公有是指土地全民所有或集体所有，我国的政府只是土地所有者代表，而美国的土地公有是指政府所有。

1.(1)查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表。申请表中要载明所查询宗地的具体位置、土地权利人的姓名，或其他已知条件、信息，便于查询机构按条件查询。查询人为法人或者其他组织的，还应当提交单位的证明文件。 (2)查询原始登记资料的，除提交（1）规定的材料外，还应当按照下列规定提交有关证明文件： ①该土地代理机构应提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明。 ②单位和个人查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。由土地登记代理机构代为查询的，还应提交土地登记代理查询委托书、土地登记代理人职业资格证书及身份证明。 2.土地登记资料公开查询的程序分为五个步骤：查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费。 (1)查询土地登记资料的申请。 (2)由查询人依照规定提交各种相关证明、申请后，土地管理部门对各项资料进行审查。重点审查以下内容： ①申请查询的土地是否在本登记区内； ②查询申请人提交的证明文件是否齐全； ③申请查询内容是否超出了规定查询的范围； ④查询内容是否违反我国相关法律法规的规定。对于不予受理的土地登记查询申请以及受理后发现所查询内容属于不予受理查询范围的，查询机关应当在3个工作日内，将不予受理的结果通知查询申请人，并说明原因。 (3)对于符合规定要求的土地登记查询申请，查询机关应当准予查询和鉴证。因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询。 可以查询的，由查询机关按照查询申请表上的申请条件检索查找土地登记结果或原始登记资料，把查询结果提供给查询申请人。 若查询人需要办理鉴证查询，查询人需要土地登记资料查询机关出示证明结果的，可由查询机关复印查询结果。利用计算机查询的，可打印结果，经查询机关审核后，加盖查询机关印章。 (4)最后根据相应查询内容进行收费。

变更地籍测量技术方案的内容包括：控制点利用及检查恢复界址点方案，新增界址点放样元素计算方法、新增界址点放样方案、界址点测量方案、宗地内部地物地类测量方案、面积计算方法，宗地图绘制方法、地籍图修编及地籍测量成果变更方案。

1944年人民革命根据地时期颁布的《陕甘宁边区地权条例》中确立了“金钱补偿”和“调换土地”的补偿方式。从新中国的成立到20世纪60年代，有关土地征用的补偿规定当中，补偿方式不断丰富，又增加了对农民进行农业方面和非农业安置的补偿方式。

根据《国家赔偿法》第三条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯人身权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法行政拘留或者违法采取限制公民人身自由得行政强制措施的；（二）非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由的；（三）以殴打、虐待等行为或者唆使、放纵他人以殴打、虐待等行为造成公民身体伤害或者死亡的；（四）违法使用武器、警械造成公民身体伤害或者死亡的；（五）造成公民身体伤害或者死亡的其他违法行为。

1.该计算机软件开发公司应办理出让国有土地使用权变更登记。 2.该土地的登记程序具体如下： (1)土地登记申请 该计算机软件开发公司在与该集团公司签订土地使用权转让合同后30日内，或在房屋产权变更登记15日内，向土地登记机关提出土地变更登记申请。该计算机软件开发公司申请时应提交以下材料： ①土地登记申请书； ②该计算机软件开发公司工商登记证明、公司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件； ③该集团公司原国有土地使用证； ④该计算机软件开发公司与该集团公司签订的土地使用权转让合同； ⑤该计算机软件开发公司获得的房屋所有权证； ⑥有关土地税费缴付凭证。 委托代理人申请土地登记的，还应提交授权委托书和代理人资格身份证明。 (2)地籍调查 土地登记机关根据该计算机软件开发公司提出的申请，对该宗地进行变更地籍调查，内容包括变更权属调查和变更地籍测量，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。 (3)土地权属审核 土地登记机关对该计算机软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核。主要包括：对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、房产变更和土地面积等进行审核。 (4)注册登记 土地登记机关根据审核结果报当地人民政府，经政府批准后土地登记人员为该计算机软件开发公司填写新的土地登记卡。 (5)核发证书 土地登记机关收回并注销该集团公司原土地使用证，依据新的土地登记卡填写国有土地使用证，由土地登记机关代表政府核发给该计算机软件开发公司。 3.该计算机软件开发公司登记的土地面积计算如下： (1)该计算机软件开发公司所在建筑物独自使用面积为600m2； (2)两家公司共有使用权面积中，该计算机软件开发公司分摊面积： ［(4500－600－1000)÷(2400＋8000)］×2400＝669.2m2。

土地所有权属于国家，其他任何组织和个人都不享有土地的所有权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权和其地上的建筑物抵押的，需领有国有土地使用证，而不是国有土地所有证。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十四条第二款的规定，平面交叉使用土地的，可以确定为共有土地使用权；也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位，次要和服从使用单位可确定为他项权利。

考查行政复议的审理。根据《行政复议法》第22条的规定，行政复议原则上采取书面审查的办法，但申请人提出要求和行政复议机关负责法制工作的机构认为必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人意见。据此，选项AD是正确的。至于选项B是行政复议机关进行调查的方式，因此也是符合法律规定的。

没有法人资格的以主要负责人或实际负责人为法定代表人。

国有土地使用权即依法使用国家所有土地(国有土地)的权利。国有土地使用权根据不同获取方式分为划拨、出让、入股、租赁、授权经营国有土地使用权五种。

A项，民事责任的主要功能在于救济当事人的权利，赔偿或补偿当事人的损失。民事责任主要是财产责任，比如赔偿损失、支付违约金等。B项，法律中的法律义务并不等同法律责任，法律义务是构成法律责任的法定前提条件，但违反法律义务并不一定要承担法律责任，在刑法中也是如此。C项，法律责任是指行为人由于违法行为、违约行为或法律规定而应当承受某种不利的法律后果，所以不违法也可能产生法律责任。D项，过错责任只要承担行为上的责任，不用承担思想上的责任。

亲权是指父母对于未成年子女人身方面的照顾、教育、管束、保护和财产方面的保护、管理的权利义务。在近、现代社会，许多国家亲子法有关亲子关系的效力中，亲权是最重要、最核心的部分。

主合同与从合同是两个不同的法律关系，在效力上存在依附关系，但并不是相互依附关系，主合同并不依附于从合同；从合同依附于主合同，但并非没有独立性，如保证合同可以有独立的消灭原因；主合同的当事人与从合同的当事人可以是一样的，也可以是不一样的，前者如主合同与债务人作为抵押人的抵押合同，后者如主合同与保证合同。主合同和从合同是相对而言的，主合同和从合同的分类只有在有关联的几个合同之间才能进行，相互没有关联的合同之间是不能区分主合同和从合同的。

《行政许可法》第二十六条第二款规定，行政许可依法由地方人民政府两个以上部门分别实施的，本级人民政府可以确定一个部门受理行政许可申请并转告有关部门分别提出意见后统一办理，或者组织有关部门联合办理、集中办理。

划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记，主要是原划拨国有建设用地使用权补办土地出让手续后，申请办理出让国有建设用地使用权初始登记，其土地使用权人不发生变更。

公平原则，是指民事主体在进行民事活动中应当合乎社会公认的公平观念；公平原则的具体内容有：①民事主体在权利的享有和义务的承担上要公平合理，不能显失公平。②民事主体合理承担民事责任，在通常状况下适用过错责任原则，责任与过错的程度相适应；双方对造成损失都没有过错的，按照公平责任原则合理分担损失。③司法机关在处理民事纠纷时，应该考虑公平原则，使裁判既符合法律规定，又公平合理；特别在缺乏具体法律规定的情况下，裁判者更应当本着公平和正义的观念进行妥当的自由裁量。

根据《土地管理法》第四十五条的规定，征收基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，由国务院批准。

《继承法》第3条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括；①公民的收入：②公民的房屋、储蓄和生活用品；③公民的林木、牲畜和家禽；④公民的文物、图书资料；⑤法律允许公民所有的生产资料；⑥公民的著作权、专利权中的财产权利；⑦公民的其他合法财产。C项，著作权中的人身权利不能成为继承的客体，不能笼统地将著作权中的权利全部纳入遗产的范围；D项，私房可以作为公民的遗产，但是宅基地的使用权不属于遗产，公民因继承私房获得宅基地的使用权，而不是继承宅基地使用权而获得私房遗产。

权属调查中良等品的条件有：①调查区划分正确，与登记申请区对应，有良好的调查工作图；②地籍编号正确、清晰、完整；③界址认定程序正确，法律手续完备；④界址标志设置齐全、醒目；⑤宗地草图内容齐全，清晰易读，勘丈数据完整正确；⑥初始地籍调查表项目填写齐全、清晰，文字描述简练、准确，结论清楚，手续完备；⑦地类调查正确。B项是权属调查优等品的条件。

对省、自治区、直辖市人民政府具体行政行为的复议申请，向作出该具体行政行为的省级人民政府申请行政复议；对复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼或申请国务院作出最终裁决。

根据代理人代理权来源的不同，可以将代理区分为本代理和复代理。而法定代理、委托代理与指定代理是根据代理权产生的根据不同进行的划分。

本题主要是区分抽象行政行为和具体行政行为之间的不同。抽象行政行为是指行政主体针对不特定的行政管理对象实施的行政行为，通常具有普遍适用性。具体行政行为是指国家行政主体针对特定的行政管理对象实施的行政行为。抽象行政行为与具体行政行为的主要区别是：就相对人而言，行为的影响是直接的和确定的，还是间接的和不确定的。如果是前者，就是具体行政行为；如果是后者，就是抽象行政行为。