土地登记代理人答疑精华9节

A项，集体“四荒”土地使用权权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让(租)、抵押或参股联营的权利。

所有权属于主物权、完全物权、绝对权、对世权、支配权、财产权。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第5条规定：“夫妻一方或者双方死亡后一年内，生存一方或者利害关系人依据婚姻法第十条的规定申请宣告婚姻无效的，人民法院应当受理。”

根据《物权法》第199条规定的抵押权顺位，不管成立先后，登记的动产抵押权优先于未登记的动产抵押权，因此丙的抵押权优先于乙的抵押权。根据《物权法》第188条，未登记的动产抵押权不得对抗善意第三人，乙的抵押权未登记，不得对抗善意第三人丁：丙的抵押权已经登记，可以对抗善意第三人丁，因此丙优于丁，丁优于乙。《物权法》第239条规定，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。据此，戊的留置权最优先，排在第一位。

在采用意思主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方只要订立了土地转让合同，就在法律上产生了土地权利变动效果。但该项土地权利变动是否办理登记，在对抗第三人方面效力不同。双方订立土地转让合同后，到土地登记机构履行了登记手续的，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律不予支持；但如果双方未到土地登记机构履行登记手续，当第三人主张该项土地权利变动无效，法律上有可能认定该项土地权利变动无效。

根据《民法通则》第四十条的规定，清算法人在清算范围内有民事行为能力。清算包括了结现存事务，收取债权、清偿债务、移交剩余财产。清算终结后，清算组织向登记机关注销登记并公告，法人消灭。

考查行政复议的申请、行政复议机关、行政复议第三人、行政复议的决定。参见《行政复议法》第9条、第12条，《行政复议法实施条例》第9条第3款，《治安管理处罚法》第102条。

参见《土地管理法》第四十七条第二款规定。

在国有建设用地使用权租赁的情况下，出租人必须遵守土地使用权出让合同的条款，租赁合同也不得违反土地使用权出让合同的规定。租赁合同必须的期限必须在国有建设用地使用权期限之内，因此，国有土地租赁是有期限的。

违约责任是一种法律责任，具有一定的任意性，当事人在具体的合同中可以自行约定违约责任，也可以不约定违约责任。如果这种约定不违反法律强制性的规定则可以发生效力。

姓名或名称变更登记的申请人应当向土地登记机关提交的证明文件有：①由土地登记机关颁发的土地权利证书；②地上建筑物、附着物权属证明；③姓名或名称变更证明文件；④其他证明文件。

我国主要采用三种土地分类系统，分别是：土地自然分类系统、土地评价分类系统、土地利用分类系统。

以亲属关系发生原因为依据，可将亲属分为三类：①配偶，是指在婚姻关系存续期间，夫妻互为配偶；②血亲，是指相互间具有血缘联系的亲属；③姻亲，是指以婚姻为中介而形成的亲属关系，但配偶本身除外。

2004年国务院《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》确定了在土地补偿费用的分配上，“主要用于被征地农户”的原则，改变了过去主要由集体经济组织使用的办法，从制度上防止乡镇、村干部的截留、挪用。

根据《民通意见》第四十三条的规定，在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦以夫妻共有财产清偿。

《合同法》第一百零三条规定，标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。据此规定，债务人沙某将标的提存以后，标的以外毁损的损失应当由债权人胡某承担。

考查不予受理的案件。国家行为主要是国务院、中央军事委员会、国防部、外交部等根据宪法和法律的授权，以国家名义实施的有关国防和外交事务的行为，以及经宪法和法律授权的国家机关宣布紧急状态等行为。所以，BCD三项均为国家行为。A项属于一般的行政行为，属于行政诉讼受案范围，本题应特别注意题干中的双重否定“不属于不可诉”表示肯定“属于可诉”。

撤销权在性质上是一种形成权，撤销权的行使，为撤销权人单方的行为，无需相对人的同意。可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。民事行为被撤销以后，发生与无效民事行为同样的法律后果。

土地勘测定界是地籍管理中用地审批工作的一项重要内容，是保证建设用地审批科学、合理、准确的手段。土地勘测定界工作是项目用地从立项到审批过程中的重要环节，是用地审批的重要依据。

以行政程序所规范的行政行为是具体的还是抽象的为标准，可分为具体行政程序和抽象行政程序。具体行政行为的对象是特定的，而抽象行政行为的对象则是不特定的。这一区分的意义在于：违反不同性质的程序，将导致不同的法律后果，适用不同的法律救济程序。

除ACDE四项外，土地勘测定界的原则还包括符合实事求是的原则。

土地登记代理人应按照土地登记资料公开查询的有关要求，涉及土地权利的登记结果应向当地土地登记机关查询，以保证收集资料的合理性和权威性。

土地、地上建筑物属于不动产，不动产的物权变动采取登记要件主义，故划拨土地使用权和地上建筑物转让、出租、抵押时必须进行土地登记，否则行为不发生法律效力。

D项应为，应注销破损土地权利证书。

1972年联合国粮农组织对土地给出如下定义：“土地包含地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤及基础地质、水文和植被”

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十三条的规定，裁定适用于下列范围：先予执行；准许或者不准许撤诉；补正裁判文书中的笔误；中止或者终结执行；提审、指令再审或者发回重审；准许或者不准许执行行政机关的具体行政行为。而CD两项适用决定。

城镇地籍调查数据的权属信息是以街坊为单位成图的。城镇地籍调查数据的权属信息处理方式是：①首先将权属图转成地理信息系统的文本交换文件，其中，权属界线作为地块界线转出，宗地的用途代码作为地块的地类代码转出；②在地理信息系统上将地块界线和地类代码分别转入同一个数据集，地类代码在地理信息系统里重新自动建立属性联结，然后将数据集研究区域以外的地块全部切除，修正该数据中的错误，使每一个地块形成完整的多边形。

根据《行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十三条第（一）项规定，被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的，也可以提起诉讼。本题中，A县政府下发的文件属于侵害B县啤酒厂公平竞争权的行为，侵害了B县啤酒厂的合法权益，同时也会影响到其他啤酒批发商和零售商的合法权益，都有权提起诉讼。A啤酒厂的合法权益不会因为县政府行为而受到侵害，不能提起诉讼。

A项，地址变更登记的申请人是地址变更了的土地权利人。

根据《农村土地承包法》第四十六条的规定，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股份给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

行政赔偿诉讼以行政赔偿义务机关为诉讼被告，实行“国家责任，机关赔偿”制度。致害的公务员或行政机关的工作人员不作为诉讼被告。

国有自然资源使用经营权的形态有国有林地使用权；国有草原使用权；海域使用权；采矿权和探矿权；渔业权和取水权，但是不包括国有土地使用权。物权法没有专门的“国有土地使用权”的概念。

法定条件不管当事人在进行意思表示时是否明确表示之，都对民事法律行为的效力发生限制，凡法律行为中附有法定条件的，应视为未附条件，因此。条件是由当事人自己选定而非法定的。

根据《物权法》第77条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过有利害关系的业主同意，A选项正确，B选项错误。根据《物权法》第83条第2款的规定，业主大会和业主委员会有权对业主损害他人合法权益的行为依照法律、法规及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，因此业主委员会有权制止乙的行为。C选项错误。对于业委会的决议，如果侵犯了业主的合法权益，业主可以诉请法院撤销决议，但法律并未赋予业主请求赔偿的权利，D选项错误。综上，本题的正确选项为BCD。

《行政复议法》第三十一条规定，行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。

根据《物权法》第184条的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押，A选项正确。根据《物权法》第184条的规定，依法被查封的财产不能抵押，B选项正确。根据《担保法》第8条的规定，国家机关不能为保证人，C选项正确。根据《物权法》第181条的规定，企业可以用现在及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定浮动抵押，选项D错误。因此，本题正确选项为ABC。

权属调查完成后，调查人员现场应将权属调查的结果填写在土地权属调查表上。土地权属调查表上填写的内容有：土地所有者名称，重要界址点位置和主要权属界线走向描述，宗地被线状国有或其他农民集体土地分割的说明，图幅号、宗地编号，双方指界人签字盖章，宗地草图，权属调查记事及调查员意见。

在对初始地籍调查成果资料进行整理时，立卷归档的资料必须齐全、完整，字迹清楚、纸张良好，书写的材料必须用碳素墨水或蓝黑墨水，严禁将圆珠笔或复写纸书写的材料归档；归档材料必须系统整理，做到分类清楚、编目完善、排列有序。

调查中，证据取得的方式主要有两种，由当事人提供和由承办人调查取得两种方式。土地权属争议的双方当事人对各自提出的事实和理由负有举证责任。承办人可以向有关单位和个人调查取证，必要时也可以直接调查取证。

初始地籍调查完成后，提交的初始地籍调查成果资料主要包括：初始地籍调查技术设计书、初始地籍调查技术总结、初始地籍调查工作报告、初始地籍调查的土地权属成果、地籍测量成果等。

考查行政诉讼地域管辖。行政诉讼中对地域管辖的规定是：被告所在地原则。因为扣押行为是乙县公安局作出的，所以选C。

土地使用权初始登记宗地权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的申请文件后，应调查土地使用者名称、单位性质、通讯地址、联系电话、上级主管部门、法定代表人等，调查土地使用权类型，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致。现场核实宗地坐落的道路名称、门牌号码与申请书是否一致，现场核实宗地实际用途与批准用途是否一致。将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。

行政强制执行的目的要合理是强制执行适当原则的含义。

征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。

根据《合同法》第八十条第一款的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。甲与丙的债权转让合同可以有效，但由于乙未被通知债权转让，故该债权转让对乙不发生效力，乙对甲的履行仍有效。

根据《土地登记办法》第五十六条，对于土地权利证书确实无法收回的，应当在《土地登记簿》和《土地归户卡》上注明，土地权利证书经公告后废止。

界址点测量是地籍测量的核心，界址点测量精度是反映地籍调查成果质量的重要标准，准确测定宗地界址点是管理土地产权的基本保证。

以地役权的实现方式为标准，可将地役权划分为积极地役权和消极地役权。积极地役权是指地役权人可在供役地上为一定的积极行为的地役权，也称作为地役权。消极地役权是指以供役地人不得为一定行为为内容的地役权，因其负有一定不作为的义务，而非单纯的容忍义务，又称不作为地役权。

按照《土地登记办法》，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。权利的设定登记属于变更登记。

用处理得到的城镇地类数据直接输出成图，来表现土地利用结构。但在数据量大、制图范围广的情况下，如果图斑太小，图面会表现不清楚，影响总体的效果，因此，应将土地用途归并到一级类。

自然人的民事权利能力，是法律赋予自然人参加民事活动，享有民事权利和承担民事义务的资格。在本质上，它是自然人成为民事主体的标志。自然人之所以成为法律上的民事主体，就是因为享有民事权利能力。

合同的担保，是指根据法律规定或者当事人约定的担保措施保证合同义务人履行义务的一项法律制度。合同的担保具有以下法律特征：①具有明确的目的性；②具有自愿性和平等性；③具有从属性。合同的担保有法定担保与约定担保两种形式，法定担保是由法律直接加以规定的担保，而常见的合同担保则是由当事人自愿协商设定的，因此合同担保并不具有法定性。

动产质权人的基本权利为质权以及对质押物的占有权。根据《物权法》第二百二十七条的规定，以著作权中的财产权出质的，质权自在有关部门办理登记时设立。D项的优先购买权，并非质权人享有的权利。

根据相关法律的规定，耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十年至五十年；林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

土地承包经营合同是指发包人和承包人依法订立的约定双方权利和义务的协议。其主体是发包人和承包人。

出让、出租属于使用权的有偿让与，一般采取合同形式。划拨属于使用权的无偿授予，一般采用行政文件的形式。在前一种情况下，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成平等主体关系；在后一种情况下，国有土地所有者代表与土地使用权人之间构成非平等主体关系，国有土地所有者代表可以随时按照正当行政程序随时收回土地使用权。

《物权法》第二百一十五条规定，质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

A项，在观测过程中，当界址点多于3个时，应经常检查起始方向判断仪器是否移动；B项，用测距仪测距时，一次照准，两次读数。

检查界址点坐标检查结果满足精度要求的，保留原勘丈数据。检查结果不满足精度要求的，如果对原勘丈数据有把握肯定是明显错误的，或经分析这是由于原勘丈值精度低造成的，则可用红线划去原数据，以新勘丈数据为准。

宗地图是土地证书的附图，通过具有法律手续的土地登记过程的认可，是土地所有者或使用者持有的具有法律效力的图件凭证，是处理土地权属问题时具有法律效力的图件。

土地登记代理委托人的权利有：①决定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围；②监督土地登记代理人代理行为的权利。因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人，所以，在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下，委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况。

内部行政程序是指行政主体实施内部行政行为时所必须遵循的程序；外部行政程序是指行政主体作出外部行政行为所遵循的程序；抽象行政行为的程序是指行政主体实施抽象行政行为所必须遵循的步骤与方式；具体行政行为的程序是指行政主体实施行政许可、行政命令、行政处罚、行政强制措施、行政征收、行政征用、行政奖励、行政救助、行政确认、行政裁决、行政强制执行等行为所必须遵守的步骤与方式；事先行政程序是指行政行为实施前或实施过程中应遵循的程序。事后行政程序是指行政行为实施后，为确定该行政行为的合法性与适当性以及纠正违法、不当行为而适用的程序。据此定义可知行政许可程序属于外部、具体、事先的行政程序。

《物权法》第二百二十四条规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。根据《担保法司法解释》第九十九条规定，以公司债券出质的，出质人与质权人没有背书记载“质押”字样，以债券出质对抗公司和第三人的，人民法院不予支持。

法院接到宣告失踪申请后，应当发出寻找下落不明者的公告，公告期为3个月。公告期满后，法院根据失踪事实是否得到确认而作出裁决。

根据《城镇国有土地使用权申报工作的若于规定》，城镇国有土地使用权申报的具体工作由市、县土地管理部门承办。

孙某和张某知道买卖毒品是违法行为，于是通过“买卖棉花”这一合法形式掩盖“买卖海洛因”这一非法目的，根据《民法通则》第五十八条规定，该行为属于无效民事行为。

地籍平面控制网的任何两点坐标均要求长度变形小于某个限值，例如，每1km变形小于2.5cm(即相对变形小于1／40000)时，这有利于正确测定界址点的坐标，计算面积。

C项，对于土地使用权抵押权、地役权，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。

在行政法学理论中，行政复议被视为具有行政与司法的双重性质。行政复议的司法性是指有行政复议权的行政机关借用法院审理案件的某些方式来审查行政争议，因此，行政复议机关必须保持必要的独立性和公正性。但是，复议行为仍具有行政性。因此，行政复议是一种行政司法行为。

土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。

债权法律关系的客体是行为，即体现一定物质利益的行为；物权法律关系的客体大多数是物；人身权法律关系的客体是人身利益；继承权法律关系的客体是被继承人生前所有的个人合法财产，包括物或者其他债权债务以及可以继承的其他财产权利，其客体具有多样复杂性。

自由裁量行政行为是和羁束行政行为相对而言的，自由裁量行政行为虽然对行政法规范的适用具有较大的选择、裁量余地，但并非没有任何限制，仍应符合法律的基本原则和精神，不能称为任意裁量。

地役权变更登记时，应提交的权属证明文件有：①原地役权合同；②原《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》；③变更后的地役权合同；④有关批准文件；⑤其他证明文件。

土地权属审核是土地登记机构对申请人提交的相关证明文件和地籍调查资料进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。

根据《行政许可法》第五十四条的规定，行政机关或者行业组织应当事先公布资格考试的报名条件、报考办法、考试科目以及考试大纲。但是，不得组织强制性的资格考试的考前培训，不得指定教材或者其他助考材料。

空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上政府收回土地使用权。

宗地分割及调整边界时，应预先准备好放样数据，测设新界址点的位置，设立界标；在分割双方及有关方面同意的情况下，也可现场先设置界标，然后用解析法测量界标的坐标。

界址点测量是地籍测量的核心，界址点测量精度是反映地籍调查成果质量的重要标准，准确测定宗地界址点是管理土地产权的基本保证。

《行政复议法》第十条第一款规定，依照该法申请行政复议的公民、法人或者其他组织是申请人。第二款规定，有权申请行政复议的公民死亡的，其近亲属可以申请行政复议。有权申请行政复议的公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，其法定代理人可以代为申请行政复议。有权申请行政复议的法人或者其他组织终止的，承受其权利的法人或者其他组织可以申请行政复议。

AB两项是《民法通则》明文规定的无效情形，属于意思表示不真实，C项属于重大误解，也是不真实的意思表示。DE两项虽然违法，但是仍属于真实的意思表示。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条中均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的。划拨用地的抵押，原使用者有明确的限制。