2021土地登记代理人试题9节

代理是代理人依据被代理人的委托或者法律规定以及人民法院或有关单位指定，以被代理人的名义，在代理权限内所实施的民事法律行为，这种行为产生的法律后果直接由被代理人承受。

根据《民通意见》第四十三条的规定，在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦以夫妻共有财产清偿。

形式意义的民法就是民法典，而实质意义的民法是指调整民事法律关系的法律规范的总称。

担保可以分为人的担保、物的担保和金钱担保。根据我国法律的规定，担保方式主要有保证、抵押、质押、留置、定金等五种。其中，人的担保主要是保证，物的担保形式主要有抵押、留置和质押，定金是金钱担保。

自助行为主要在于保护债权，本案保护的是人身权利，因此孙某的行为不属于自助行为。正当防卫是指为了使本人或他人的财产或人身权利免受正在进行的不法侵害，对侵权行为人采取的必要防卫行为。紧急避险是指为了使本人或他人的财产和人身免受正在发生的侵害，不得已而采取的损害他人权益的行为。本案中孙某损害的是第三人的合法权益，应当属于紧急避险。

在行政法学理论中，行政复议被视为具有行政与司法的双重性质。行政复议的司法性是指有行政复议权的行政机关借用法院审理案件的某些方式来审查行政争议，因此，行政复议机关必须保持必要的独立性和公正性。但是，复议行为仍具有行政性。因此，行政复议是一种行政司法行为。

根据《物权法》第一百六十三条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

地物补测是指将需要补测的实地地物按调查底图比例尺缩小在调查底图相应位置上的过程。根据被补测地物大小、形状、难易、被补测地物四周已知明显地物点状况等，采用不同的补测方法，常用的补测方法主要有简易补测法和仪器补测法。

A项，企业合并、兼并时，合并或兼并各方的债权、债务由合并、兼并后的企业或者新设的企业承继；D项，企业破产是指，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，债权人可以通过一定程序将债务人的全部资产供其平均受偿，从而使债务人免除不能清偿的其他债务。

权属调查时，对指界人缺席或不在地籍调查表上签字的，可按下面规定处理：①如一方缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定；②如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定；③将现场调查结果及违约缺席指界通知书送达违约缺席者。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，则①、②两条确定的界线自动生效。

开展土地登记代理业务的基本要求有：①认真进行市场分析和政策分析；②公平公正对待客户；③不断提高服务水平和服务质量；④加强沟通和交流；⑤做好客户维护工作。

离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利具体登记时，土地面积为地下建筑物的垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。

城镇土地利用现状调查工作涉及的范围广、数据量大，需要进行大量的空间统计和分析，如果原来的GIS系统难以胜任，应选用更高级的GIS系统作为分析平台，但必须实现两个GIS平台之间的无损数据转换。

B项，缴纳契税的行为包括：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。D项，甲得到这套房屋后应当办理土地变更登记，取得土地使用权的凭证，此时应缴纳印花税。

A项，收件编号(收件单右上方编号)可以与申请书上编号相同，以便查找，也可以按照土地权利人申请土地登记的先后顺序编流水号。无论采用哪种方法，要做到不重不漏不乱。

无因管理一经成立，管理人享有请求偿还因管理或服务支出的必要费用的权利，承当适当管理、通知以及报告与计算义务；本人负有偿付该费用的义务，该必要费用一般以本人所受利益范围为限。本题中，管理人应当归还作为孳息的小牛，而本人则有支付因管理而付出的500元必要费用的义务。

A项应为，国家授权经营国有建设用地使用权必须依法审批；C项应为，取得国家授权经营国有建设用地使用权人无须支付资本金。

所谓无名合同，又称非典型合同，是指法律上尚未确定一定的名称与规则的合同。当事人可以自由订立无名合同。对于无名合同的法律适用，首先应当考虑适用合同法的一般规则，其次应该比照类似的有名合同规则以及合同的经济目的及当事人的意思进行处理。

划拨土地使用权不具有盈利性，其土地收益必须上缴国家。

首级平面控制网应优先以GPS网形式布设，采用GPS接收机测定控制点的坐标。特殊情况下，也可以用导线网、边角网、三角网等地面控制网布设方法，采用全站仪等测定控制点的坐标。

国有建设用地使用权作价出资(入股)的审批权限为：省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(入股)方式配置土地。国家作价出资(入股)国有建设用地使用权初始登记的申请人为改组后的新设企业。

农民集体应具备的条件是：①必须有一定的组织形式，组织机构，如农民集体经济组织、村民委员会或村民小组；②具有民事主体资格，依法享受权利和承担义务；③集体成员应为长期生活于该集体内的农业户口的村民。

承诺不得对要约的内容作出实质性变更，但可以作出非实质性变更；承诺应在要约所确定的期限之内到达，才能发生效力；承诺的效力主要就在于使合同成立。

我国土地登记的作用包括：①维护了土地的社会主义公有制；②维护了土地权利人的合法权益；③维护了正常的土地市场秩序；④有效地保护了耕地；⑤为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息。

在侵权行为发生时，双方当事人之间并非一定不存在合同关系，但即使存在合同关系也不是侵权损害赔偿发生的基础。侵权损害赔偿往往采取的是过错责任归责原则。

代位继承只适用于法定继承。刘某和洪某夫妇书面遗嘱指定“两栋三层的楼房”由甲继承，因此，在遗嘱生效后，甲则有权按照遗嘱的指定获得“两栋三层的楼房”的所有权。遗憾的是甲先于遗嘱人刘某和洪某夫妇死亡，因此，该遗嘱不生效。虽然甲有儿子毛毛，但是代位继承只适用于法定继承，毛毛不能代替甲作为遗嘱继承人独立继承“两栋三层的楼房”。
代位继承人只能是被代位继承人的晚辈直系血亲，且只有权继承被代位继承人应继承的份额。《继承法》第11条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。毛毛作为刘某和洪某夫妇的孙子女，不属于第一顺序或第二顺序法定继承人的范围。但是，作为刘某和洪某夫妇的子女甲的子女，在甲（毛毛的父亲）先于刘某和洪某夫妇（毛毛的祖父母）死亡时，毛毛依法作为代位继承人，有权继承他的父亲甲继承被继承人（刘某和洪某夫妇）遗产的份额。由于代位继承人只有毛毛一人，因此，毛毛有权独立地与乙、丙、丁三人共同继承被继承人的遗产。

一般权限的行政主体与部门权限的行政主体是按照行政职权的范围划分的。一般权限的行政机关是指对管理领域内的行政事务进行一般管理的行政机关；部门权限的行政机关是指就本部门范围内的行政事务进行管理的行政机关。

宅基地审批，应当公开、公平和公正。按照农村村民自治的原则，宅基地的分配，应由村民会议讨论决定。

羁束行政行为，是指行政法律规范已经规定得非常具体，行政主体在处理行政事项作出裁断时，只能因循规定，而毫无裁量余地的行政行为。根据《居民身份证法》第五条的规定，公安机关在决定该发给某公民哪种居民身份证时，没有自由裁量的余地。

内部行政程序是指行政主体实施内部行政行为时所必须遵循的程序，如国家公务员的任免程序、报告审批程序、公文处理程序、规章备案程序等。外部行政程序是指行政主体作出外部行政行为所遵循的程序。如行政许可程序、行政处罚程序、行政强制执行程序等。

地籍调查成果服务的范围包括：为城市规划服务、为土地管理服务、为房地产管理服务、为城市各项管理事业服务、为决策服务。

抵销权属于形成权，自意思表示到达对方时生效，发生抵销的效力。由于采取到达主义，因此抵销通知作出之时抵销并不生效。若抵销通知以邮寄方式作出，则应以信件到达对方时为生效时间。

在采用意思主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方只要订立了土地转让合同，就在法律上产生了土地权利变动效果。但该项土地权利变动是否办理登记，在对抗第三人方面效力不同。双方订立土地转让合同后，到土地登记机构履行了登记手续的，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律不予支持；但如果双方未到土地登记机构履行登记手续，当第三人主张该项土地权利变动无效，法律上有可能认定该项土地权利变动无效。

预期违约是指在合同有效成立后履行期限届满前的违约行为，是一种毁约行为。实践中可能表现为明示的预期违约和默示的预期违约，前者是指一方当事人无正当理由，明确肯定地向对方当事人表示将在合同履行期到来时不履行合同义务；后者是指在履行期到来时，当事人一方以自己的行为表明不履行合同义务。BCD三项均是针对履行期限届满后由于违约方不履行或者不适当履行义务而承担的责任。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十七条的规定，他项权利依照法律或当事人约定设定。他项权利可以与土地所有权或使用权同时确定，也可以在土地所有权或使用权确定之后增设。

土地登记资料中需审核的内容有：土地证书，宗地图，土地划界、定界文件，土地权属来源证明材料，土地权属复查、核实材料，处理土地权属争执的协议书、仲裁书。

《行政复议法》第十二条规定，对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的，向上一级主管部门申请行政复议。

根据《物权法》第五十九条的规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。如果个别土地承包经营权人之间承包地需要调整的，应当依照法定程序经本集体成员决定。

留置权是一种法定担保物权，因法律的规定而发生。

划拨国有建设用地使用权作为国有土地建设用地使用权的一种，具有以下特征：①划拨国有建设用地使用权通过行政划拨方式无偿取得；②划拨国有建设用地使用权没有期限的限制；③划拨国有建设用地使用权交易受到严格限制。

正当防卫，是指为了使本人或他人的财产或人身权利免受正在进行的不法侵害，对侵权行为人采取的必要防卫行为。正当防卫只能针对正在进行的不法侵害行为实施，否则不属于正当防卫。本案中乙听到甲的警告后，放弃侵害行为，正准备离开，此时非法侵害行为已经结束，甲的行为属于事后防卫，应当承担侵权责任。

支付补偿金是履行行政补偿责任的主要责任形式，我国有必要设置行政补偿基金以保证补偿决定的顺利进行。

考查不动产登记。《不动产登记暂行条例》第4条规定：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。故甲同学说法正确。《不动产登记暂行条例》第6条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。故乙同学的说法正确。《不动产登记暂行条例》第15条规定：“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”故丙同学的说法正确。《不动产登记暂行条例》第13条规定：不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。故丁同学的说法正确。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。