房地产经纪人每日一练7辑

为了配合公共关系，房地产开发企业或房地产经纪机构通过企业整合本身的资源，举办一些创意性的活动或事件，使之成为大众关心的话题，吸引媒体报道消费者参与，达到提升企业及楼盘形象的目的。大型活动的类型有：①楼盘庆典仪式；②社会公益活动；③社区活动；④大型有奖销售、打折促销活动；⑤导引教育型活动；⑥利用时势环境型活动。题中，借助2008年奥运会的时势环境聘请奥运冠军为其进行形象宣传属于利用时势环境型活动。

房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行包装，以将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。

知识点:民事法律行为。民事法律行为是行为人的意思表示直接导致民事法律关系设立、变更或消灭的行为。代理行为是民事法律行为。其他三项都是事实行为，即行为的法律后果是由法律直接规定的，而不是行为人的意思表示导致的。

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；②房地产权属证书的名称和编号；③房地产坐落位置、面积、四至界限；④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；⑤房地产的用途或使用性质；⑥成交价格及支付方式；⑦房地产交付使用的时间；⑧违约责任；⑨双方约定的其他事项。

[知识点] 契税

诚实信用原则是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。人无信而不立，业无信则难兴。诚实信用原则包括两方面内容：①房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争；②房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。

A． 家庭汽车污染
B． 生活燃料污染
C． 居住环境污染
D． 城市垃圾污染
E． 食品加工形成的大气污染
生活污染源主要有：①生活燃料的污染，居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。②居住环境的污染，由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、笨、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。③其他生活污染，城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的污染源，它们挥发有毒有害气体，特别是恶臭气体。

垄断竞争市场是指既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。垄断竞争市场主要有以下特征：①卖者和买者都较多；②产品存在差别，即产品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同；③市场信息较完全。

房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款，应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。

A项，田某只具有房地产经纪人协理资格，能独立完成房地产经纪业务的一般性工作，并在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务，甲机构聘其为负责人不合适。B项，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。CD两项，合伙企业的合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。田某只是甲机构的员工，对其债务没有责任。

塑料地板的优点是色彩丰富，具有良好的耐磨、耐水、保温性能和一定的弹性，易清洗、成本低。其缺点是易燃，有些品种在燃烧时会产生有毒、有害的物质，对人的健康有一定影响。

房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。

新建商品房进入市场销售需要取得以下文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示：①房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；②取得土地使用权证书或者土地的批准文件；③持有建设规划许可证和施工许可证；④现售的需取得竣工许可证；⑤预售的需取得预售许可证；⑥拆迁地需有已落实拆迁安置的文件；⑦供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件；⑧其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者施工进度和交付日期的证明文件；⑨《商品房买卖合同》、《商品房认购协议》、《购楼须知》、《购房相关税费须知》、《临时业主公约》、《前期物业管理服务合同》、《查丈报告》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等相关告知文件；⑩经房地产开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。本案例中，房地产经纪人李某应认真检查开发公司的营业执照、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证等证件。

书面沟通的优点；
口头沟通是房地产经纪人最常用到的方式，如电话营销和面对面营销。书面沟通是指房地产经纪人通过传真、合同、委托书、认购书、确认单、电子邮件、短信等方式与委托方进行沟通。书面沟通的优点是信息准确，永久被记录和保存，接收者有充分的时间进行信息分析。

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发（经济适用房管理办法＞的通知》（建住房【2004】77号）等有关规定的，不得低于3%。

住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，还应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。

主要空气污染源分为交通污染源、生活污染源和工业污染源。其中，生活污染源主要包括：①生活燃料的污染；②居住环境的污染；③其他生活污染，如城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的污染源，它们挥发有害气体，特别是恶臭气体。

A项，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。B项，拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。C项，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人。D项，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。

一般地，问题可以分为开放式问题和封闭式问题；也可以分为主要问题和次要问题；也可以根据你所要获得信息的不同，将问题分为试探型问题、镜像型问题和指引型问题。

承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。

城市性质是城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济与社会发展中所处的地位和担负的主要职能，它代表了城市的个性、特点和发展方向。

在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以目标客户需求为主导的销售策略制定。

《婚姻法》较为明确地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关系，其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。夫妻约定财产制和法定财产制可以同时并用，但只有在对夫妻财产制没有约定或约定不明确的情况下，才适用夫妻法定财产制的规定。

根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为两大基本类型：①无店铺模式；②有店铺模式。根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为：①单店模式；②多店模式；③连锁经营模式。其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为：①直营连锁经营模式；②特许加盟连锁经营模式。

A项，合同约定的可以解除合同的情形，买受人有权退房。B项，购房合同没有约定面积误差处理方式的，按相关规定处理。C项，经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。D项，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。如果未登记备案，是开发企业的原因，开发企业应承担相应责任。

在与客户沟通时，信息是必须记录清楚的，不同客户所需采集的信息内容是不同的。对于承租客户而言，房地产经纪人应该在发布信息之前采集承租客户的信息，采集要点包括：①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。

与城市经济发展水平特性相关，不同城市的写字楼市场发展阶段不同，客户构成也不同。对于一个城市的写字楼市场的把握主要可从产品、客户、售价／租金走势三大方面来分析。

房地产经纪机构业务流通管理的主要内容就是流程分析和流程再造。一般包括以下环节：①对现有流程进行调研；②绘制现有流程图，对流程图中的每个活动进行描述；③组织小组讨论，找出流程中每个阶段存在的问题；④将问题分类，确定解决问题的先后顺序；⑤针对某一问题，寻找解决问题的方法；⑥选择最好的解决方案，安排专人负责实施；⑦评估实施结果，修正解决方案，重新实施；⑧解决下一个问题，直至问题全部解决；⑨进行新一轮的流程分析和重组。

[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“中国现行土地制度”的熟悉。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。因此，本题的正确答案为A、B。

室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料，有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法，有整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、橡胶塑胶类地面等。

职工提取住房公积金有两类情况：①职工住房消费提取。主要包括：a．职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；b．偿还购房贷款本息的；c．房租超出家庭工资收入规定比例的；d．在缴存城市无自有住房且租赁住房的。②职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：a．离、退休的；b．完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；c．出境定居的；d．职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

房地产经纪机构人力资源管理的内容包括以下十个方面：①职务分析与设计；②人力资源规划；③员工招聘与选拔；④绩效考评；⑤薪酬管理；⑥员工激励；⑦培训与开发；⑧职业生涯规划；⑨人力资源会计；⑩劳动关系管理。

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。本题中，甲公司与赵某签订的房地产经纪合同有效、且赵某无免责事由并存在违约行为，构成违约。因此，虽然合同中未约定违约责任，甲公司仍可依法追究赵某的违约责任。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。建成区能真实反映城市用地规模的大小。A项，市区是城市的核心，集中了大量的非农人口和第二、第三产业，也是全市的政治、经济、文化中心。B项，城市郊区，市区的外围称为郊区，其主要功能是城市的副食品生产基地，同时还分布有大量与市区联系密切的功能设施。C项，城市规划区是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。

根据《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②不定期租赁；③租赁物危及承租人的安全或者健康的；④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；⑤租赁房屋权属有争议的；⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。

房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。

箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。

根据热源，供热采暖可分为：①集中供热又称为集中供暖，又可分为：a．城市或区域供热，是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b．小区供热，通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。②自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。

信息配对是指房地产经纪人将自己所掌握的房源和客源信息进行匹配，在初步分析后认为向房源需求方推荐该房源信息可能会获得购房客户的认可，并促成客户实地看房的一项经纪业务流程环节，是房地产经纪人应该具备的专业能力之一。一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客户才会做出最终的决策。即房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配，为客户寻找适合其经济能力的房源，实际上是协助潜在客户做出交易决策。

在售房人资格审查时，房地产经纪人要审查房屋产权人是否存在房屋共有权人。房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。房屋共有可分为共同共有和按份共有两种。

A项，房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托，或多家委托。两种方式各有利弊，委托人可以根据自己的实际情况进行选择。B项，独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售，并确定一定的委托期限。在委托期内，房地产经纪机构为了促成交易，会集中力量将房源推荐给客户，缺点在于受到受托房地产经纪机构客户资源的限制。C项，独家委托、多家参与销售是指一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托，但是该房源信息向其它相关房地产经纪机构开放，其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐，如果成交，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。D项，多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售，谁先达成交易合同，谁获得佣金。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，其转移的是房屋的使用权而非所有权，不属于房地产转让。

补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①改变土地用途等规划条件；②延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后的续期）；③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。