2022房地产经纪人考试题免费下载5节 第1节
按选择调查对象来划分市场调查方法，可分为( )。
A:全面调查
B:抽样调查
C:访问调查
D:重点调查
E:典型调查
房地产市场的主要参与者不包括（ ）。
A.土地拥有者
B.政府
C.开发商
D.房屋所有权人
答案：B
解析：
房地产市场的参与者主要有房地产交易双方（房地产供给者和需求者），为交易双方提供专业服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，对房地产交易、经纪等活动进行管理的行政管理部门和行业自律组织。房地产供给者主要包括开发商、房屋所有权人和土地拥有者。
根据相关规定，计算建筑面积的房屋应符合的条件包括（ ）。
A.应是永久性结构的房屋
B.层高应不低于2.20m
C.计算建筑面积的房屋都需要计算全部建筑面积
D.应是临时性结构的房屋
E.层高必须高于2.20m
答案：A,B
解析：
《房产测量规范》GB/T 17986等标准、法规对计算全部建筑面积、计算一半建筑面积、不计算建筑面积的范围作了详细规定。其中，计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2.20m以上（含2.20m）。
房地产经纪机构在领取工商营业执照后一个月内，应当（ ）。(2007年真题)
A.到土地管理部门备案
B.到房地产管理部门或其委托的机构备案
C.到银行开立房地产交易资金专用存款账户
D.交纳房地产经纪职业风险保证金
答案：B
解析：
按照有关规定，从事房地产经纪活动的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件，依法设立，并自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，领取备案证明，否则即是违规从事房地产经纪活动。体执行房地产经纪业务的人员应是在承接房地产经纪业务的机构中登记的房地产经纪专业人员。
下列不属于“告示责任”所要求明示事项的是( )。
A:房地产经纪机构的营业执照
B:地产经纪合同文本
C:房地产经纪收费标准
D:房地产经纪收费发票
现代企业战略管理的特点不包括( )。
A.全局性
B.企业资源是保障
C.决策层是管理主体
D.简单性
下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（ ）。
A.柔性基础是用钢筋混凝土制成的受压、受拉较低的基础
B.箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适
C.筏板基础适用于地基土承载力较低的情况
D.桩基础不适宜在天然地基上作浅基础
答案：A
解析：
根据基础的受力性能，分为刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用灰土、三合土、砖、石、混凝土等受压强度大，而受拉强度小的刚性材料做成的基础。砖混结构房屋一般采用刚性基础。柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。
2022房地产经纪人考试题免费下载5节 第2节
在房屋出租经纪服务合同中，委托出租条件的条款应包含的内容有（ ）
A、租赁期限
B、定金标准
C、押金标准
D、租金
E、押金支付方式
答案：A,C,D
解析：
在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。
大户型及别墅客户的消费特征表现在（ ）等方面。
A、 置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断
B、 关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务
C、 表现比较低调。很讲道理，容易沟通
D、 对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求
E、 注重物业品质及形象等精神层面
答案：A,C,E
解析：
大户型及别墅客户的消费特征表现在：①置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断；②表现比较低调，很讲道理，容易沟通；③对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；④注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。
甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竞买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司。丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。
国有建设用地使用权出让的最高年限为（ ）年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：D
解析：
国有建设用地使用权出让最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（ ）。
A、集资房
B、商品房
C、解困房
D、房改房
答案：C
解析：
解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。A项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房；B项，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售；D项，房改房（即已购公房）就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。
黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。
采用等额本息还款法，则其每月还款（ ）元。
A.1172
B.2077
C.692
D.1585
答案：A
解析：
等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。根据将现值转换为等额年金的公式
其中n为还款期。本案例中，黄先生的购买总价为30万元，贷款额20万元，还款期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924，代入公式，可得：200000×0.006924×（1＋0.006924）~240÷[（1＋0.006924）~240－1]＝1171.52（元）。
租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )。
A.10年
B.20年
C.30年
D.50年
答案：B
解析：
《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。(2009年真题)
陈某作为该经纪业务的承办人，应当（ ）。
A.按照张某的需求寻找合适的住房
B.亲自代张某垫付定金甚至房款
C.向张某报告李某的情况
D.向李某出示甲公司与张某签订的房屋承购委托协议
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪人没有义务为委托人垫付定金甚至房款，但可以为其保管房款。待合同签订时，房地产经纪人将所保管的定金或房款交付于另一方当事人。
2022房地产经纪人考试题免费下载5节 第3节
下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（ ）。
A:已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记
B:已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C:房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D:在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证
房地产经纪机构发挥自身优势，把经纪业务拓展至房地产登记手续代办领域的战略属于( )。
A:横向多样化战略
B:前向一体化战略
C:后向一体化战略
D:水平一体化战略
共用题干
绿源房地产开发商为尽快收回资金，拟销售其正在开发的在建住宅项目。为此，绿源房地产开发商委托聚鑫房地产经纪机构为其办理商品房预售手续。取得商品房预售许可证之后，绿源房地产开发商委托聚鑫房地产经纪机构为其提供订立房地产预售的媒介服务。该项目销售到最后只剩余少许零散房屋，绿源房地产开发商拟全部降价出售。在这种情况下，聚鑫房地产经纪机构将其全部买断伺机出售，赚取批零差价和时间差价。
预购人赵某在订立商品房预售合同3个月后，又拟将所购商品房转让。赵某委托聚鑫房地产经纪机构的经纪人董某代为出售。下列表述中，不正确的有( )。
A:聚鑫房地产经纪机构可以接受赵某委托
B:聚鑫房地产经纪机构不应接受委托，而董某个人可以接受委托
C:聚鑫房地产经纪机构如接受赵某委托，不必告知甲房地产开发公司
D:聚鑫房地产经纪机构如接受赵某委托，可指派董某与赵某签订经纪合同
关于房屋租赁合同效力的表述，错误的是（ ）。
A、 当事人可以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由，请求确认合同无效
B、 未办理房屋登记备案的不影响合同的效力
C、 已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的
D、 登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力
答案：A
解析：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。
从经济理论上讲，资金存在时间价值的直接原因主要包括（ ）。
A.资金增值
B.资产升值
C.机会成本
D.经济发展
E.通货膨胀
答案：A,C,E
解析：
资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值；②机会成本；③承担风险；④通货膨胀。
写字楼运作与住宅的不同之处重点体现在（ ）。
A、项目资源利用的程度明显不同
B、项目资源属性判断指标的差异
C、市场分析的宏观经济关联性判断
D、市场分析的技术水平显著不同
E、具体的办公物业类型界定的显著不同
答案：B,C,E
解析：
任何一个房地产项目在投入建设之前都需要根据既定的土地性质与规划用途，进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。写字楼项目运作与住宅存在以下显著不同：①项目资源属性判断指标；②市场分析的宏观经济关联性判断；③具体的办公物业类型界定。
王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。
甲公司与王某签订的房屋出售委托合同，属于（ ）。
A.买方居间合同
B.卖方代理合同
C.买方代理合同
D.卖方居间合同
答案：B
解析：
房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。本案例中，王某委托甲公司代为出售属于卖方代理中的存量房出售代理业务，签订的合同属于卖方代理合同。
2022房地产经纪人考试题免费下载5节 第4节
大力推进合同网签信息共享的主要内容有（ ）。
A.全面推进房地产涉税信息共享
B.切实强化部门信息集成共用
C.着力推动房屋代码采集应用
D.积极推行同部门业务联办
E.大力提升行业信息管理水平
答案：A,B,C
解析：
住房城乡建设部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性，将二手房和新建商品房纳入统一的房地产市场管理，大力推行房地产交易合同网签备案管理：①全面推进房地产涉税信息共享；②切实强化部门信息集成共用；③着力推动房屋代码采集应用；④积极推行跨部门业务联办；⑤大力提升行业信用管理水平。
房地产估价业主要是（ ）房地产的价值并提出相关专业意见。
A.测算
B.调整
C.分析
D.提高
E.判断
答案：A,C,E
解析：
房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。
共用题干
2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经 济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商 品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开 始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。 2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更 了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项 目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以 5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交 付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。根据以上内容，回答81~85题。
李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为（ ）。
A:2075年6月26日
B:2075年7月26日
C:2075年8月29日
D:2077年5月29日
知觉的（ ）是客户连续购买某种商品的一个重要因素，好的品牌通常会拥有忠实的客户，企业可以通过品牌效应和策略带动其他商品的销售。
A.选择性
B.恒常性
C.整体性
D.理解性
答案：B
解析：
知觉的主要特征表现为：选择性、整体性、理解性、恒常性。其中，恒常性是指当知觉的条件（如距离、角度或光线的明暗）在一定范围内发生改变时，知觉的映象仍然保持相对的不变。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是乙市的一家知名企业。2014年至2015年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。
企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2015年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。
下列关于甲公司的表述中，正确的为（ ）。
A.甲公司是机构法人
B.甲公司的所有门店都具有法人资格
C.各个门店可独立开展房地产经纪业务
D.甲公司对门店解散后未清偿的债务负有责任
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪机构设立的分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。
下列选项中，（ ）不属于写字楼项目的形象定位的内容。
A、项目属性定位
B、目标客户定位
C、项目形象定位
D、项目成本定位
答案：D
解析：
写字楼项目的形象定位包括：①项目属性定位；②目标客户定位；③项目形象定位。
某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2014年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2014年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。
2015年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67.6m2，还存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。
王某在办理住房公积金贷款，其住房公积金的利率可能为（ ）。
A.3.25%
B.4.75%
C.2.75%
D.4.90%
答案：A,C
解析：
我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金个人贷款利率低于商业性住房贷款利率，如根据央行在2015年10月24日下调的人民币存贷基准利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率为3.25%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率为2.75%，而同期的商业性住房贷款的基准利率分别为4.9%和4.35%～4.75%。
2022房地产经纪人考试题免费下载5节 第5节
在项目SWOT分析中，最理想的对策是（ ）。
A、SO对策
B、WO对策
C、ST对策
D、WT对策
答案：A
解析：
根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：①最小与最小对策（WT对策）；②最小与最大对策（WO对策）；③最大与最小对策（ST对策）；④最大与最大对策（SO对策）。其中，最理想对策是SO对策，是指着重考虑优势因素和机会因素，目的在于充分发挥企业内部资源优势，充分利用外部积极的市场机会，设计开发多种符合市场需求的产品。
影响房地产经纪机构经营模式选择的因素包括（ ）
A、组织结构
B、企业规模
C、业务领域
D、管理水平
E、机构成立时间长短
答案：A,B
解析：
房地产经纪机构经营模式的选择包括组织结构的选择、企业规模的选择以及规模化经营方式的选择。
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
赵某同甲机构所签订的合同属于( )。
A.新建商品房经纪合同
B.房地产租赁经纪合同
C.房地产租赁代理合同
D.房屋租赁合同
把房地产经纪人员分为经纪人和销售员的国家或地区是（ ）。
A.中国内地
B.中国香港
C.中国台湾
D.美国
张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作，于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月，张小姐将李小姐的房间租给了赵某，并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后，住进了李小姐的房间。
房屋出租应当到（ ）机关申请办理房屋租赁合同登记备案。
A.工商行政管理
B.房地产登记
C.公安
D.建设行政管理
答案：B
解析：
在我国，商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。
如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严重的（ ）风险。
A.经济
B.政治
C.社会
D.市场
E.金融
答案：A,C
解析：
由于房地产价值高昂和房地产交易复杂，房地产交易中潜伏着巨大的经济风险，并有可能引发相应的社会风险，因此，房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。一方面，规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全，避免产生巨大的经济风险；另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严重的经济和社会风险。
在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（ ）。
A、私盘制
B、公盘制
C、混合制
D、限制性公盘制
答案：B
解析：
公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。C项，混合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说法。
