房地产经纪人试题9章 第1章
房地产销售人员与客户之间具有互动性，可以建立一对一的客户关系的营销手段是（ ）。
A.直复营销
B.销售促进
C.公共关系促销
D.人员销售
答案：A
解析：
房地产促销策略组合包括：①广告；②公共关系；③人员推销；④销售促进；⑤直复营销。其中，直复营销主要是采用直邮、产品目录、电话营销、网络营销等方式，这种手段是针对特定的客户，房地产销售人员与客户之间具有互动性，可以建立一对一的客户关系。
共用题干
张某以住房抵押贷款方式购买一别墅，房价500万元，向甲银行贷款200万元，还款期限15年。房屋交付使用后，张某领取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书，又以该别墅作抵押物，向乙银行贷款150万元，还款期限为5年。
有关张某抵押房地产的表述，正确的为()。
A:抵押给甲银行后，张某不得擅自转让该别墅
B:如果张某未办理抵押登记，抵押权人不能对抗第三人
C:在抵押关系存续期间，张某应当维护该别墅的安全完好
D:张某签订抵押合同后，该别墅院内新增的房屋属于抵押财产
崔某所拥有的房屋价值150万元，肖某所拥有的房屋价值250万元，若契税税率按照3%计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为（ ）万元。
A、3、0
B、4、5
C、7、2
D、12、0
答案：A
解析：
肖某应该缴纳的契税金额为：（250－150）×3%=3.0（万元）。
房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照()的原则，择优决定。
A:公平
B:公开
C:透明
D:公正
E:快捷
解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收或征用等问题的主要依据是().
A:《土地管理法》
B:《城乡规划法》
C:《城市房地产管理法》
D:《城市房屋拆迁条例》
房地产经纪人试题9章 第2章
北京市房地产经纪机构及其从业人员违法违规投诉的处理实行地域管辖的原则。
对
北京市房地产经纪机构及其从业人员违法违规投诉的处理实行地域管辖的原则。(A)
国家对房屋权属登记信息查询人的要求包括()。
A:提前3d缴纳查询费用
B:保守国家机密、个人隐私和商业秘密
C:不得毁坏查询设备
D:在指定场所查询
E:按规定提交查询资料
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的知识点为国家对房屋权属登记信息查询人的要求。对查询人的要求有：(1)按规定提交查询资料。(2)在指定场所查询。(3)不得毁坏查询设备。(4)保守国家机密、个人隐私和商业秘密。(5)按规定缴纳查询费用。
企业的（ ）是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。
A.经营模式
B.组织结构
C.规章制度
D.核心文化
答案：B
解析：
企业的组织结构是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。组织结构是企业资源和权力分配的载体，它在人的能动行为下，通过信息传递，承载着企业的业务流动，推动或者阻碍企业使命的进程。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一个住宅小区。为促进住宅销售，甲公司制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。李某与甲公司签订了《房地产认购协议书》，拟购买一套建筑面积为80m2、单价为5000元/m2的住宅。据了解，李某的家庭是第一次购买住宅，付款方式采用银行抵押贷款。
甲公司在制作住宅小区的形象楼书时，应（ ）。
A.介绍小区核心卖点
B.全面介绍建筑指标
C.多采用理性语言
D.多采用图片
答案：A,D
解析：
形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括：①楼盘的整体效果图；②位置图；③整体规划平面图；④核心卖点；⑤建筑风格；⑥楼体形象；⑦主力户型图；⑧会所；⑨物业管理服务等。
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括（ ）。
A.房地产转让
B.房地产开发
C.房地产抵押
D.房地产权属登记
E.房屋租赁
答案：A,C,E
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险，如实向委托人告知。
房地产经纪人试题9章 第3章
在房地产经纪业务中，"包销"与"行纪"不同的是()。
A:有时房地产经纪机构并不以自己的名义向市场出售
B:有时房地产经纪机构以自己的名义向市场出售
C:有时房地产经纪机构从不以自己的名义向市场出售
D:有时房地产经纪机构必须以第三人的名义向市场出售
下列( )对于抵抗地震荷载作用最为明显。
A:条形基础
B:独立基础
C:筏板基
D:箱形基础
李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%，按月计息。关于李某的还款方式，下列说法错误的有（ ）。
A.李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款
B.采用等额本金还款法时，各期还款压力是一样的
C.不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求不同
D.采用等额本息还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减
E.还贷的方式一般由房地产经纪人员代理选择，因此房地产经纪人员应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑
答案：B,D
解析：
AC两项，目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求不同。BD两项，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。E项，房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。
下列关于国有土地使用权出让的表述，不正确的是（ ）。
A.国有土地使用权出让的主体是国家
B.国有土地使用权出让体现的是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间权利义务的经济关系
C.国有土地使用权出让体现的是国家以社会管理者的身份与土地使用者之间行政法律关系
D.国有土地使用权出让方与受让方必须签订土地使用权出让合同
答案：C
解析：
《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
房地产居间业务活动的过程是( )。
A.联系客户，接待客户，了解客户需求，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
B.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
C.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，拟订合同，直辖市谈判，促成交易，售后服务
D.联系客房接待客户，了解客户需求，现场扭楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，售后服务
房地产经纪人试题9章 第4章
房屋托管业务的操作要点包括（ ）。
A.经纪公司与业主（出租人）和承租人分别签订租赁合同
B.业主并不干预经纪公司的出租价格
C.经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同
D.经纪机构向业主要求一段时间的“空置期”（免租期）
E.业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以相同的形式承担违约赔偿责任
答案：A,B,C,D
解析：
房屋托管业务主要包含五个操作要点：①经纪公司与业主（出租人）和承租人是分别签订租赁合同，这种租赁关系的建立是由两份合同组成的；②因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必然相等的数字关系；③经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同；④经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”（免租期），一般是30～60天不等；⑤业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。
对于房地产经纪人员的职业资格，我国参照国际上通行的做法，并针对实际情况，是设立房地产经纪人员职业资格的（ ）认证制度。
A、一级
B、二级
C、三级
D、四级
答案：C
解析：
设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行做法，并针对我国的实际情况，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人、房地产经纪人协理和高级房地产经纪人3个级别。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）从事新建商品房代理销售业务，2004年10月，该公司承接了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）的一个楼盘的预售业务。2005年6月，王某购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》（建住房(2000)200号文）签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误，致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月，该楼盘交房，王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。(2006年真题)
关于甲公司为乙公司所承担的代理业务，下列表述中正确的为（ ）。
A.甲公司同乙公司进行项目结算是该业务流程的最后一个步骤
B.乙公司和甲公司的佣金结算必须在销售结束后才能进行
C.商品房交验工作属于该业务流程的“销售执行”阶段
D.乙公司将佣金按照合同约定交给甲公司是佣金结算的全部内容
答案：A,C
解析：
新建商品房销售代理业务的基本流程是：①项目信息开发与整合；②项目研究与拓展；③项目签约；④项目执行企划；⑤销售准备；⑥销售执行；⑦项目结算。
设备层是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进人操作的空间层。建筑高度在（ ）m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶
A、30
B、35
C、40
D、45
答案：A
解析：
建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。
镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的( )。
A、 必须办理农用地转用审批
B、 可以办理农用地转用审批
C、 不必办理农用地审批
D、 视具体情况决定是否办理农用地审批
房地产经纪人试题9章 第5章
经纪人在分析业主心理售价的过程后，通常会给出业主一个（ ）。
A.唯一的价格
B.市场参考价
C.市场最高价
D.可能成交的价格区间
答案：D
解析：
对于业主而言，除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况，经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款条件是什么，以及出价是多少。根据这些已经梳理的信息，给出业主一个最可能成交的价格区间，而不是一个唯一的价格。
中国的城市化随着工业化进程的加快，特别是改革开放政策的实施，出现了加快发展的势头，但就整个过程看，仍属于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段，这一阶段的主要特点是（ ）。
A.城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快
B.乡村城市化推动了大城市的发展，表现为人口从农村向城市迁移，导致城市人口不断增长
C.城市化随着工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩展，但郊区人口增长仍然高于城市
D.乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动
E.城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数量却比中小城市多
答案：A,D,E
解析：
乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段的主要特点包括：①城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快。②乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动。③城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数量却比中小城市多。城市集聚规模过大很易导致交通拥挤、环境生态质量下降等一系列“大城市病”。
消费者的认知过程中，注意在营销工作中的作用包括( )。
A:利用有意注意和无意注意的关系，创造更多营销机会
B:注意力经济的效果直接决定其经济效益
C:发挥注意的心理功能
D:利用注意规律设计、发布广告
E:对活动进行监督和调节
下列关于建筑构造的表述中，正确的有（ ）。
A、地面是指建筑物底层的地坪
B、基础是底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件
C、墙体和柱均是横向承重构件
D、楼梯是两层以上的建筑物都需要有的水平、垂直交通设施
E、屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件
答案：A,B,E
解析：
C项，墙体和柱体是建筑物的竖向承重构件，支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。D项，两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施，其主要形式有楼梯和电梯。低层和多层住宅一般以楼梯为主。
对新建商品房销售人员上岗考核的内容通常有（ ）。
A:项目竞争对手的情况
B:项目开发企业的相关背景
C:项目销售接待流程
D:房地产经济学知识
E:项目销售口径
房地产经纪人试题9章 第6章
共用题干
田某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。
胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵桌不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
根据规范的二手房代理业务的流程，在收取佣金之前，经纪人田某没有完成或者没有做好的流程环节为( )。
A:业务洽谈
B:房地产查验
C:信息的收集与传播
D:房地产交易谈判
利用风玫瑰图，为了合理布置工业和居住用地，一般情况下可根据（ ）原则进行布局。
A、最小风频
B、最大风向
C、最小风向
D、最大风频
答案：A
解析：
利用风玫瑰图，一般情况下可根据最小风频原则进行布局，即对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在其下风侧，因为这个方位全年受污染的几率最小。
崔某申请个人住房贷款30万元，贷款年利率为6％，贷款期限为20年，采用按月等额本息还款方式的月还款额为（ ）元。
A.1256.25
B.2068.88
C.2149.29
D.2758.92
答案：C
解析：
已知：贷款金额P=300000元，贷款月利率i=6%÷12，按月计算的贷款期限n=20×12=240月。该家庭的月还款额计算为：
=2149.29（元）。
下列关于房地产经纪人员职业道德的表述中，不正确的是（ ）。
A、房地产经纪职业人员道德与房地产经纪的有关法律法规具有相同的作用机制
B、房地产经纪职业人员道德属于房地产经纪行业内部的集体约定
C、房地产经纪职业人员道德主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员
D、房地产经纪职业人员道德是房地产经纪行业内部形成的思想观念、情感和行为习惯的总和
答案：A
解析：
从社会整体层面看，房地产经纪人员职业道德与房地产经纪的有关法律法规、行业规范有着共同的作用，即调节房地产经纪行业从业人员与服务对象，以及从业人员之间的关系。但两者在作用机制上有着明显的区别。法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。而房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。
根据规定，首次购房人的贷款首付款为______，再次置业者的贷款首付款为______。（ ）
A.30%；70%
B.35%；60%
C.35%；70%
D.30%；60%
答案：D
解析：
一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。
房地产经纪人试题9章 第7章
提高预防能力属于风险管理方法中的( )。
A:损失控制
B:损失融资
C:内部风险控制
D:外部风险控制
在商业地产项目的市场调研中，（ ）主要反映未来商业地产项目市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况。
A、商业消费者行为调查
B、商业地产项目地块的研究分析
C、竞争性在建商业地产项目调查
D、城市商圈调查
答案：C
解析：
竞争性在建商业地产项目调查，主要是反映未来商业地产市场的供应量、未来商业的业态规划、竞争状况，这些将直接影响项目的开发计划和定位方向。针对这些未来商业调查的指标有：物业地段位置、开发规模、业态规划、建筑设计、服务配套、营销策略、开发及开业时间。
某项目土地总投资1000万元，单位建筑面积施工成本1800元/m2，若总建筑面积10000m2，预期利润720万元，则单位价格为（ ）元/m2。
A.3000
B.3520
C.3150
D.3750
答案：B
解析：
单位价格的计算公式为：单位价格＝单位可变成本费用＋单位贡献量；其中，单位贡献量＝目标贡献/单位总量；目标贡献＝预计固定成本费用＋年目标盈利。
本题中，单位价格＝1800＋（10000000＋7200000）÷10000＝3520（元/m2）。
房地产市场周期可分为（ ）。
A.衰退期
B.形成期
C.繁荣期
D.复苏期
E.低谷期
答案：A,C,D,E
解析：
从长期来看，房地产市场会每隔若干年出现市场行情的上涨和下跌交替变化，即经过一段时间的上涨后出现下跌，下跌到一定程度之后又出现上涨的现象。一个完整的房地产市场周期，一般会经历复苏期、繁荣期、衰退期和低谷期四个阶段。
具有直接刺激销售，容易引起消费者注意与反应，能迅速产生促销效果的市场推广方式是（ ）。
A、广告推广
B、活动推广
C、人员推广
D、关系推广
答案：B
解析：
活动促销是指企业整合本身的资源（企业及楼盘的优势和机会点），通过具有创意性的活动或事件，使之成为大众关心的话题，吸引媒体报道与消费者参与，进而达到提升企业及楼盘形象以及促进销售目的的一种促销手段。
房地产经纪人试题9章 第8章
房地产经纪机构在客户关系管理中，为了争取新客户而采取的措施有( )。
A:提供个性化服务
B:提供附加服务
C:建立长期合作关系
D:正确处理投诉
E:鼓励客户推荐
现代企业战略管理的任务就是通过（ ），在保持这三者之间动态平衡的条件下，实现企业的战略目标。
A.综合管理、战略实施和日常管理
B.战略制定、综合管理和日常管理
C.战略制定、战略实施和综合管理
D.战略制定、战略实施和日常管理
答案：D
解析：
房地产经纪机构的战略管理是指房地产经纪机构确定其使命，根据其外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行谋划，并依靠企业内部力量将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的动态管理过程。战略管理的任务就是通过战略制定、战略实施和日常管理，在保持这三者之间动态平衡的条件下，实现企业的战略目
关于客户关系管理，正确的说法是( )。
A:所用到的理论是客户关系理论
B:要努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度
C:最终实现的目的是留住老客户、争取新客户
D:留住老客户可以从提供个性化服务、正确处理投诉、建立长久的合作关系三个方面人手
E:争取新客户可以从鼓励客户推荐和给客户提供附加服务人手
答案：B,C,E
解析：
A用到的是客户的生命周期理论;D除了以上三个方面，还可以从与客户积极沟通方面人手。
王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。(2012年真题)
王某预期房价上涨的原因可能是（ ）。
A.个人住房贷款利率下降
B.人民币对美元贬值
C.政府减免契税
D.该地区人口增加
答案：A,C,D
解析：
A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增加房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。
对于房地产开发投资咨询，最常见的投资咨询服务是房地产开发项目的( )。
A:可行性研究报告
B:市场分析
C:市场预测
D:市场供求
答案：A
解析：
房地产开发投资咨询最常见的服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。
房地产经纪人试题9章 第9章
开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（ ）。
A.应缴纳3%的房屋验收费
B.应缴纳5%的房屋验收费
C.应缴纳10%的房屋验收费
D.无需交付任何费用
答案：D
解析：
房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。
下列各项属于房地产经纪执业规则约束力表现的有（ ）。
A.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，会对房地产经纪人员进行罚款
B.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，要受到行政管理部门处罚
C.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，要受到行业组织的通报批评
D.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，将责令房地产经纪机构停业
E.违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，会将不良行为记入信用档案
答案：B,C,E
解析：
房地产经纪执业规则对房地产经纪机构和人员具有普遍约束力，主要表现在：违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，会受到以下惩罚：①要受到行政管理部门处罚，甚至法律的制裁；②要受到行业组织的通报批评，将不良行为记入信用档案。
甲将房屋出租给乙居住，在租赁期内甲又将该房屋出售给丙。下列说法不符合《合同法》的有关规定的有（ ）。
A.房屋买卖合同应事先征得承租人乙的同意
B.在租赁期限未满前订立的买卖合同无效
C.产权一经转移，原租赁合同即失去效力
D.原租赁合同对新的房主丙继续有效
答案：A,B,C
解析：
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。
关于房地产经纪机构设立的分支机构的表述，正确的是（ ）。
A、 分支机构能独立开展房地产经纪业务，具有法人资格
B、 分支机构解散后，房地产经纪机构不对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任
C、 合伙机构和个人独资机构以其全部财产承担有限责任
D、 股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任
答案：D
解析：
A项，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。B项，分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。CD两项，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。
房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由（ ）认定。
A:拆迁人
B:拆迁主管部门
C:房地产登记机构
D:规划行政主管部门
