房地产经纪人考试题目下载6章

标高符号用“▽”表示，为一直角等腰三角形，其中总平面图室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。标高符号的尖端指至被标注高度的位置。尖端一般向下，也可向上。标高数字标注在标高符号的左侧或右侧。标高数字以米（m）为单位，注写到小数点以后第三位（总平面图中通常注写到小数点以后第二位）。

根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，合同分为诺成合同和实践合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同是指在双方当事人意思表示一致后还需要有实际交付标的物的行为才能成立的合同。

房地产经纪机构和房地产经纪人员在进行任何房地产经纪活动时，都要以遵守法律、法规和规章为首要原则，这主要体现在以下几个方面：①房地产经纪活动主体合法，即提供房地产经纪服务的机构和人员必须具备相应的条件，即主体资格必须合法。②房地产经纪活动的客体合法，包括：a．房地产经纪服务对象必须合法；b．房地产经纪服务标的房地产必须合法。③房地产经纪行为必须合法。

房地产分析的结构体系包括：①地区经济分析；②房地产市场分析；③房地产营销分析；④可行性分析；⑤房地产项目投资分析。其中，地区经济分析主要考虑当地经济中决定所有类型房地产需求的基本因素，主要的变量是人口、住户数、就业和收入。

房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。相应的，房地产经纪合同的两种基本类型就是房地产代理合同和房地产居间合同。

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。

《民法通则》规定的诉讼时效期间为1年的包括：①出售质量不合格的商品未声明的；②延付或拒付租金的。

房地产经纪机构是房地产交易的中间商，是除房地产交易双方外的重要市场参与者，它们为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息，帮助房地产出售人、出租人寻找购买人、承租人，帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产，促成双方达成交易，协助双方订立房地产买卖或租赁合同，代办房地产贷款、房地产登记等手续，还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。

建估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

收取意向金时，必须签署《买房确认书》，由经纪机构向客户开具意向金收据。如果客户支付了意向金后，但对所看房源不满意，房地产经纪机构要向客户退还意向金。如果客户对所看房源十分满意，房地产经纪人可以建议购房人与业主签订《房屋买卖定金合同》，并交纳一定金额的定金，定金数量不能超过房屋总价款的20%。收到客户定金时，房地产经纪机构与买卖当事人三方共同签订《房屋买卖定金协议书》，要注明定金的额度、支付方式以及违约处理方式。如果买卖双方就购房事宜，达成一致，就可以签订《房屋买卖合同》，定金可以转为购房款的一部分。

房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及自身利益。

等额本息还款方式下，张某每月的还款额应为：



式中，A表示月还款额，P表示贷款金额，i表示贷款月利率，n表示按月计算的贷款期限。

私盘制的缺点表现在不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有大量房源时可能出现精力不足无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。此外，在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。

财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
则李某该年度应缴纳房产税为：1200×4%×（12－1）＝528（元）。

根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。它们对人体的危害程度依次降低。其中，中、短波频段俗称高频辐射。经常接受高频辐射的人普遍感到头痛、头晕、周身不适、疲倦乏力、睡眠障碍、记忆力减退等，还能引起食欲不振、心血管系统疾病及女性月经周期紊乱等。

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。根据已知数据得：（7200－900）÷120=52.5（套），900÷52.5≈17m2，120+17=137m2。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。

房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。

房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。一般而言，面向零散客户的经纪机构通常需要开设店铺，而面向机构类大型客户的经纪机构不一定要开设店铺。但是，随着计算机信息技术的推广，即使是面向零散客户的经纪企业也有可能以网上虚拟店铺来代替有形店铺。

财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构。财政监督是一个完整的监督体系，包括财政、人民银行、审计部门、职工、单位和社会，对住房公积金归集、提取使用等情况进行监督。

《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的，室内空间的形成又要借助于一片片实体的围合，一片片实体被称为建筑构件。不同的建筑物虽然在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有特点，但一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件（及解决上下层交通联系的楼梯等组成。

承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息或广告。房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。

在法律适用上，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。

房地产经纪业务洽谈的首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同事衡量自身接受委托、完成任务的能力。

[知识点] 用益物权

夫妻财产约定应具备下列条件：①财产约定的主体必须是完全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力，则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制，不能另行约定夫妻财产制。但一方当事人是在依法达成夫妻财产制协议之后丧失或部分丧失民事行为能力的，不影响原来协议的效力。②约定应采用书面形式。夫妻之间关于财产所有的约定应采用书面形式，最好经过公证机关公证。③当事人意思表示真实。以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。④约定的内容必须合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。

房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要调整房地产经纪执业主体与房地产交易当事人之间的关系；房地产经纪执业主体与社会大众之间的关系；房地产经纪执业主体之间的关系。前两类关系可以笼统成为外部关系，后一类关系可以称为内部关系。调整外部关系的道德规范和行为准则，主要强调房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规，而法律效力低于现行的法律法规。

房地产所有权具有下列特性：①完全性；②整体性；③恒久性；④弹力性；⑤绝对性。

房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。我国房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

ABE三项，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。C项，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。D项，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

根据风险偏好，可将投资者分为三类：①保守型投资者，如通常所说的胆小鬼，一般将资金用于购买国债或存入银行获取利息；②投机型投资者，如通常所说的冒险家、赌徒，一般选择有较大风险的投资；③普通投资者，即介于上述两者之间，大多数投资者属于这种类型。

设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况。水压高时，水箱蓄水；水压低时，水箱放水。A项属于直接给水方式；C项属于设置水泵和水箱给水方式；D项属于分区、分压给水方式。

为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。D项，是否在使用中，不涉及房地产权利，不影响房屋本身的产权交易。

估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等；②基于营业收入求取净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入求取净收益。AC两项是基于租赁收入求取净收益。

[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产法律体系”的熟悉。国务院发布的房地产方面的行政法规包括：《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》以及《住房公积金管理条例》等。因此，本题的正确答案为A。

独家委托与质量服务的关系主要包括：①独家委托明确委托人和受托人的义务并保障了两者之间的权利，大大减少两者之间的摩擦和误解，为建立一种相互信任、相互配合的关系打下坚实的基础；②由于受托人为委托人的唯一代理人，受托人对委托人所托之事有着不可推卸的责任，从而增加了受托人的责任心；③委托人与受托人形成了一个没有利益冲突的利益共同体，为建立两者之间的良好沟通渠道提供了可能；④独家委托使受托人更加专心致志地提高服务的层面和质量，从而提升顾客/客户对服务的满意度。

销售人员上岗考核通常由项目销售经理组织进行。上岗考核的目的：①推动销售人员学习项目的相关知识，同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态；②考核也是人员选拔的一种方式。

购房须知拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。

从社会整体层面看，房地产经纪人员职业道德与房地产经纪的有关法律法规、行业规范有着共同的作用，即调节房地产经纪行业从业人员与服务对象，以及从业人员之间的关系。但两者在作用机制上有着明显的区别。法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。而房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。

地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。