21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第1节
常用的给水方式中，（ ）的供水方式简单、经济且安全。
A、分区、分压
B、直接
C、设置水箱
D、设置水泵和水箱
答案：B
解析：
直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，分区、分压给水方式有利于充分利用室外配水管网的水压；C项，设置水箱的给水方式根据室外配水管网水压的变化设置屋顶水箱的情况；D项，设置水泵、水箱的给水方式，水泵与水箱连锁自动控制水泵停、开，能够节省能源。
目前中国香港地区市场上佣金的收费标准一般为房价的( )。
A:1%
B:2%
C:4%
D:6%
宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在15年后存款余额要达到18万元，假定银行存款年利率为5％，宋某每年须向银行存款（ ）元。
A.5772.21
B.8341.61
C.11428.57
D.12000.00
答案：B
解析：
将来值转换为等额年金的计算公式为
式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。
则宋某每年须项银行存款为：
18×10000×5％÷[（1+5％）15－1]=8341.61（元）。
对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为（ ）。
A.城市蓝线
B.城市紫线
C.城市黄线
D.城市绿线
答案：C
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。A项，城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。B项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。D项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
下列关于房屋面积测算的表述中，正确的有（ ）。
A.房屋屋顶为斜面结构（坡屋项）的，层高2m以下的部位计算建筑面积
B.全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积
C.无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积
D.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积
E.室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算
答案：B,D,E
解析：
A项，房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积。C项，《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.2条a款规定，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
契据登记制度的理论基础是（ ）。
A.成立要件主义
B.搜集资料，分析问题
C.对抗要件主义
D.了解情况，明确问题
答案：C
解析：
契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。
滥用代理权的情况有（ ）。
A、超越代理权限进行代理活动
B、运用代理权维护被代理人的最大利益
C、自己代理
D、双方代理
E、与第三人恶意串通损害被代理人的利益
答案：A,C,D,E
解析：
根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：①以被代理人名义与自己实施民事法律行为；②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为；③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；④超越代理权限进行代理活动；⑤利用代理权从事违法活动。
王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年，年租金为20000元。王某与张某签订的房屋租赁合同包含的条款有（ ）。
A.押金情况
B.房屋租赁用途
C.租赁期限
D.经纪服务费支付
E.违约金
答案：A,B,C
解析：
房屋租赁合同的主要内容包括：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②标的物，租赁合同中应写明的要素有：房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任。
下列不属于市场规制法律制度的是（）。
A.财政法
B.反垄断法
C.反不正当竞争法
D.消费者权益保护法
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第2节
某房地产经纪机构增设了代办业务的咨询业务，这是该机构在产品组合( )上的拓展。
A:长度
B:宽度
C:密度
D:深度
记忆是过去的经验通过（ ）的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。
A、识记
B、保持
C、再认
D、回忆
E、重复
答案：A,B,C,D
解析：
记忆是过去的经验通过识记、保持、再认和回忆的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。
为了公司的长远发展、门店选址的时候必须充分考虑公司经营定位及（ ）。
A、市场细分
B、目标市场定位
C、目标利润
D、经营目标
答案：B
解析：
开设房地产经纪门店必须充分考虑房地产经纪机构的经营范围和目标市场定位，以符合房地产经纪机构自身的长远发展为前提，周密筹划，合理设置。
一幢7层楼的住宅，属于（ ）。
A、低层住宅
B、多层住宅
C、中高层住宅
D、高层住宅
答案：C
解析：
住宅根据层数，分为低层住宅（1～3层）、多层住宅（4～6层）、中高层住宅（7层～9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。
一般情况下，房地产经纪服务以（ ）为完成标志。
A.收取佣金
B.达到约定的服务标准
C.实地看房完成
D.签订房地产交易合同
答案：D
解析：
房地产经纪服务期限可以约定具体的时间期限，也可约定为自合同签订之日起至委托人签订房屋交易合同之日止。房地产经纪服务的完成一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）的签订为标志。经纪服务的完成标准可约定为：在经纪服务期限内，委托人与经纪机构引见的房屋交易人签订房屋交易合同。
房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其( )。
A.人员规模
B.发展阶段
C.资金实力
D.面向的客户类型
房地产经纪信息通过加工整理后，通常以各种形式展现出来，其中最常见的一种形式是( )
A.表格
B.图片
C.文字报告
D.房地产广告
环境噪声污染的特征包括( )。
A:环境噪声污染是感觉公害
B:环境噪声污染具有局限性
C:环境噪声污染具有分散性
D:环境噪声污染是大气污染
E:环境噪声污染是能量污染
下列关于房地产经纪行业管理基本模式的表述中，正确的有（ ）。(2007年真题)
A.在行政监管模式下，行业协会管理职能相对较弱
B.在行业自治模式下，行业协会可以接受立法机构的委托进行行业管理
C.“经纪业在办妥公司登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”的规定是行业行政监管的基础
D.行业自治模式比行政监管模式更为有效
E.在行政监管与行业自律结合模式下，管理效果通常比单一主体的管理模式更有效
答案：A,B,D,E
解析：
C项，台湾地区采取行业自治模式，目前台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定，“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第3节
住宅项目的销售执行过程中，展会方案确定后，接下来就是对方案的执行，主要包括（ ）及安排从展会现场到销售现场的看楼车等工作。
A.协助展位设计制作
B.物料准备
C.彩排走场
D.展场布场
E.展会客户分析
答案：A,B,C,D
解析：
展会组织是指参加一些地区专为房地产企业及相关产业举办的展会。展会方案的执行主要包括：协助展位设计制作、人员培训、物料准备、展场布场、彩排走场、安排从展会现场到销售现场的看楼车等等工作。
张某购买了一套剩余寿命为42年的房屋，预计正常情况下每年可获得净租金7万元，若该房屋的报酬率为8.5％，则其收益价格为（ ）万元。(2010年真题)
A.76.30
B.79.68
C.80.96
D.82.35
答案：B
解析：
在收益期为有限年且净收益每年不变的情况下，该房屋的收益价格为：
=79.68（万元）。式中，V为房地产的收益价格或价值；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。
墙体在建筑物中的作用主要有（ ）。
A.承重作用
B.水平支撑作用
C.围护作用
D.分隔作用
E.装饰作用
答案：A,C,D,E
解析：
墙体主要有四个作用：①承重作用，承受梁、屋顶、楼板等传下来的荷载；②围护作用，抵御外部风、雨、雪等的侵袭，防止太阳辐射和噪声的干扰等；③分隔作用，把建筑物的内部分隔成若干个小空间；④装饰作用，内外墙面的装饰装修对整个建筑物的装修效果作用很大，是建筑装饰装修的重要部分。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。
甲企业与刘某签订的《商品房买卖合同》中，应约定（ ）。
A、项目建设依据
B、商品房销售依据
C、付款方式及期限
D、保值增值的途径
答案：C
解析：
房地产经纪人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（ ）。
A.均价的制定要考虑房地产本身的成本
B.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
C.均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正
D.均价的确定不必对交易情况进行修正
答案：B
解析：
均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。
共用题干
小张、小王、小李、小赵4人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)，小张、小王是房地产经纪人，小李、小赵是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲公司签订了房地产经纪合同。
小张在为邢某提供服务的过程中，给邢某造成了损失，应由( )。
A:小张
B:小张与邢某共同
C:小张与邢某共同
D:甲机构
一般情况下，房地产经纪服务的完成标准是（ ）。
A.房地产经纪服务合同的签订
B.房地产交易合同的签订
C.委托人支付服务费用
D.客户实地看房
答案：B
解析：
对房地产经纪机构和经纪人员来说，房地产经纪服务的基本要求包括及时告知和披露房地产交易相关信息、维护委托人的合法权益等；对委托人来说，房地产经纪服务的基本要求包括提供必要的资料，在实地看房和办理相关手续时给予必要协助等。房地产经纪服务一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）签订为完成标准。
根据房地产代理合同中委托人的义务，委托人（ ）。
A.不承担处理事务过程中的不利后果
B.不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用
C.负有支付房地产经纪人报酬的义务
D.承担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任
答案：C
解析：
房地产代理合同中委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。其权利一般包括：①知情权；②交易收入的所有权。
某房地产经纪机构推出一年期“包年限租赁”经纪服务，其承租客户在一年内因房主原因被迫撤离租赁房屋的，该机构应当另外推荐其他房源，但（ ）。(2012年真题)
A.不能另外收费
B.只能收看房费
C.只能收信息费
D.只能收劳务费
答案：A
解析：
房地产经纪机构推出“包年限租赁”服务，比如以一年为租赁服务年限，在一年内如果非因委托人原因终止租赁合同的，被迫搬离租赁房源的。房地产经纪机构负责另外推荐其他房源，保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第4节
房地产经纪执业规范的适用对象是( )。
A.房地产经纪行业自律组织
B.房地产经纪行业主管部门
C.房地产经纪机构和房地产经纪人员
D.房地产经纪业务委托人
在非全面调查中，根据样本调查对象的调查结果推断总体数量特征的调查，称为（ ）。
A:抽样调查
B:典型调查
C:重点调查
D:判断抽样调查
房地产买卖与房屋租赁活动因其交易客体的( )，订立经纪服务合同所约定的主要条款基本相同。
A:一致性
B:整体性
C:统一性
D:复杂性
在( )中，我国《合同法》规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，称为预期违约。
A:履行不当
B:履行拒绝
C:履行不能
D:履行迟延
在房地产交易活动中一般简称的商品房价值，指的是商品房的（ ）。
A:使用价值
B:交换价值
C:潜在价值
D:有效价值
与发达国家相比，我国目前处于城市化（ ）发展时期。
A:快速
B:平稳
C:缓慢
D:低速
高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂，对中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商铺，并且加一个公寓。
3.高先生在购买商铺的过程中，销售人员小李需要通过说辞和销售工具向高先生展示项目（ ），来树立并强化项目的投资信心。
A、 地段位置
B、 投资优势和未来的投资回报表现
C、 形状面积
D、 商铺质量
答案：B
解析：
新商品房销售代理讲求开盘和持销，商铺销售代理讲求分阶段集中式销售，尽量弱化持销期，主要是受商铺购买者的客户属性决定。商铺销售过程中，销售人员需要通过说辞和销售工具向客户展示项目投资优势和未来的投资回报表现，树立并强化项目的投资信心。
房地产经纪活动的原则为( )。
A:自愿、平等、诚实信用
B:工作丰富化
C:高效率，高质量
D:因事设岗，因岗设人
W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
W房地产公司要想改变该项目部分土地用途，必须取得（ ）的同意。
A.出让方
B.B市人民政府城市规划行政管理部门
C.B市人民政府城市土地管理部门
D.C县人民政府城市规划行政管理部门
答案：A,D
解析：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第5节
银行业金融机构是指（ ）等吸收公众存款的金融机构以及政策性银行。
A、 商业银行
B、 城市信用合作社
C、 中央银行
D、 农村信用合作社
E、 专业银行
答案：A,B,D
解析：
金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织，分为银行业和非银行金融机构。其中，银行是以存款、贷款、结算、汇兑等业务为主要经营内容的金融机构，包括商业银行（如中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行等）、政策性银行（如国家开发银行等）、信用合作社等。
房地产经纪机构给客户王某制定的贷款方案应该包含的要素有（ ）。
A.贷款额度
B.贷款期限
C.偿还方式
D.贷款人员
E.偿还比率
答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪机构在接受委托进行个人住房贷款代办服务时，首先需要协助委托方拟定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款银行；②货款成数；③偿还比率；④贷款额度；⑤贷款期限；⑥贷款利率与偿还方式。
叶某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）房地产经纪人，叶某获得的报酬是每月800元底薪，另加业务收入提成。工作之初，叶某在甲公司A售楼处工作。由于甲公司业务拓展需要再新建售楼处，叶某由于工作业绩突出，被任命为新的案场经理。
售楼处内销售人员的数量的影响因素有（ ）。
A.项目销售单位的多少
B.售楼处的大小
C.售楼处交通便捷程度
D.数量对销售人员积极性的影响
答案：A,B,D
解析：
售楼处内销售人员的数量，应根据项目销售单位的多寡而定，但售楼处的大小也是必须考虑的因素，面积较大或分层布局的，应相应配置更多人数的销售人员。此外，要考虑销售人员数量对销售人员积极性的影响，人数太少，缺乏竞争，容易造成销售人员的懈怠心理，影响总体销售业绩；而销售人员数量过多，可能会导致销售人员之间的恶性竞争，甚至影响客户的感受。
甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元／m2，月平均租金为21元／m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。
如果该市住宅投资正常报酬率为8％，则该市住宅价格总体水平（ ）。
A.明显偏高
B.基本正常
C.明显偏低
D.难以判断
答案：D
解析：
市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。
共用题干
某开发公司获得一块30k㎡的土地用于经济适用房的建设，土地费用为10000万元，住宅总建筑面积25万㎡，其中50～60㎡户型的150套，60～80㎡户型的150套，80～100㎡户型的200套，建成后开始销售。
如果将三种面积户型作为一组数据统计，则面积在50～60㎡的频数是( )。
A:0.3
B:100
C:150
D:200
一幢6层楼的住宅，属于（ ）。
A:低层住宅
B:多层住宅
C:中高层住宅
D:高层住宅
在我国房地产市场存量房买卖中，( )相互混淆的现象比较普遍。
A:房地产交易行为与经纪行为
B:服务标准与收取佣金标准
C:居问行为与代理行为
D:经纪服务合同的权利义务
关于土地登记制度的说法中，错误的是()。
A:国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权进行登记
B:属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权
C:属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》，确认集体土地所有权
D:土地登记具体工作由乡(镇)级以上人民政府土地管理部门负责
假设名义年利率为r，计息周期分别为年、月、日时的实际年利率为r年、r月、r日，其大小关系为（ ）。(2012年真题)
A.r＞r年＞r月＞r日
B.r＜r年＜r月＜r日
C.r＝r年＞r月＞r日
D.r＝r年＜r月＜r日
答案：D
解析：
名义利率与实际利率的关系如下：I=（1+r／m）m－l。式中，名义年利率为r；实际年利率为I；一年中计息m次，则每次计息的利率为r／m。本案例，计息周期为年的实际利率r年=（1+r）1－l=r；计息周期为月的实际年利率r月=（1+r/12）12－1；计息周期为日的实际年利率r日=（1+r/365）365－1。则r＝r年＜r月＜r日。
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第6节
招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在()内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。
A:5d
B:10d
C:5个工作日
D:10个工作日
在房地产市场，有时会出现为了减少房地产的现时供给，房地产开发企业和房地产拥有者会把现有的房地产留着不卖、“捂盘惜售”的情况，体现了决定房地产供给的基本因素是（ ）。
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发建设成本
C.该种房地产的开发建设技术水平
D.房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期
答案：D
解析：
如果房地产开发企业和房地产拥有者对未来的市场看好，如预测房价会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的供给增加，同时房地产开发企业和房地产拥有者会把现有的房地产留着不卖、“捂盘惜售”，从而会减少房地产的现时供给；反之，如果他们对未来的市场不看好，则结果会相反。
火灾保险的责任范围通常包括（ ）。
A:由于火灾及延烧所致的损失
B:由于雷电、地震、地陷、崖崩所致的损失
C:由于战争、军事行动所致的损失
D:由于防止灾害蔓延而破坏保险财产所致的损失
E:在发生责任范围内的灾害事故中，遭遇盗窃所致的损失
符合地役权登记条件的，()应将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书。
A:房地产管理部门
B:建设行政主管部门
C:土地管理部门
D:国土资源行政主管部门
建筑物楼宇智能化以综合布线系统为基础，其中进行综合管理的现代4C技术包括（ ）。(2009年真题)
A.现代计算机技术
B.现代通信技术
C.现代地理信息技术
D.现代控制技术
E.现代图形显示技术
答案：A,B,D,E
解析：
楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。
房地产经纪业务风险通常来自两个层面，一是宏观社会经济环境层面中各种变量引发的风险，二是房地产经纪业务（ ）中各种变量导致的风险。
A.实际操作层面
B.具体环境层面
C.外部控制层面
D.内部控制层面
答案：B
解析：
房地产经纪业务风险通常包括的两个层面是指：①宏观社会经济环境层面中各种变量引发的风险；②房地产经纪业务具体环境层面中各种变量导致的风险，包括房地产客体、参与房地产交易主体、房地产经纪行业和其他相关参与者。房地产经纪业务风险存在是客观的，重要的是要识别风险、规避风险、管理风险。
下列法律法规中，属于部门规章的是（ ）。
A.物权法
B.城市房地产管理法
C.物业管理条例
D.房地产经纪管理办法
答案：D
解析：
国务院部门规章，通常简称部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件，如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》，原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》，国土资源部制定的《土地登记办法》。
一个有远大理想和坚强意志的人，难以被任何困难和心理压力所压服，这说明此人具有良好的（ ）。
A、 生理因素
B、 判断力
C、 个性品质
D、 价值观
答案：C
解析：
与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。一个有远大理想和坚强意志的人，任何困难和心理压力都难以压服他；而一个胸无大志、意志不坚定的人，很容易被困难和心理压力所打垮。
按照建筑物地面面层使用的材料和施工方式划分，室内水泥地面、水磨石地面和细石混凝土地面属于（ ）。
A.块材类地面
B.由预制方式形成的地面
C.整体类地面
D.由安装方式形成的地面
答案：C
解析：
根据构造方法，地面可分为四类：①整体类地面，包括水泥砂浆地面（简称水泥地面）、混凝土地面、水磨石地面等；②铺贴类地面，根据面层材料可分为陶瓷类地面和石材类地面；③卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面；④涂料类地面，是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面；⑤木竹类地面，常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第7节
房地产经纪人员不履行告知义务或告知不清，严重损害委托人利益的，由房地产管理部门责令改正，可以并处房地产经纪人员（ ）元的罚款。
A、3000
B、10000
C、20000
D、30000
答案：B
解析：
房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款；因告知不清或者告知不实，给委托人造成经济损失的，房地产经纪机构应当承担相应责任。
土地使用者延期付款超过（ ）d，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A:15
B:30
C:45
D:60
张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
刘某购买房产的过程中，应当申请办理（ ）登记。
A.转移
B.更正
C.抵押
D.地役权
答案：A
解析：
转移登记是指不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；⑧法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市()等基本情况。
A:房屋的外观设计
B:土地的自然状况
C:房屋的结构
D:房屋的布局
E:房屋的用途
开展房地产市场调查活动时，应首先（ ）。
A.确定调查的问题和调研目标
B.制定调研计划
C.对项目进行分析和研究
D.写市场分析报告
答案：A
解析：
由于房地产市场调查是为特定的房地产市场营销项目而展开的，所以房地产经纪人员在开展一次房地产市场调查活动时，应首先确定调查的问题和调研目标，然后制定调研计划并执行调研计划（收集和分析数据），最终对收集来的数据和资料进行分析和研究，写出房地产市场分析报告。
信息的( )，使得房地产经纪业内部容易产生不正当竞争，但同时又迫切需要开展行业内的广泛协作。
A.复杂性、积累性、时效性
B.共享性、积累性、时效性
C.共享性、复杂性、时效性
D.共享性、积累性、复杂性
房地产经纪的（ ）是根据交易标的金额的一定比例来确定的。
A、销售收入
B、经营收入
C、信息费
D、佣金
答案：D
解析：
房地产经纪的佣金是根据交易标的金额的一定比例来确定的。由于房地产的价值高昂，房地产交易的标的额通常都是很高的，因此房地产经纪人员的单笔业务收入相对较高。
下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有( )。
A:在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人
B:在房地产居间业务中，房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一
C:在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金
D:房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务
E:房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理
房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题不包括（ ）。
A、 房地产法律关系
B、 房地产权利
C、 房地产业务
D、 房地产交易
答案：C
解析：
房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用个案解答、商业文书审查、全程法律服务等方式向客户提供房地产法律咨询服务。
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第8节
按消费态度不同划分，消费者可以分为( )等类型。
A:自由型
B:顺应型
C:独立型
D:理智型
E:节俭型
房地产经纪人通过直接接触开拓房源的优点主要有（ ）。[2011年真题]
A、省时省力
B、可信度高
C、不受地点的影响
D、有利于展示专业技能
E、易与房源所有人建立良好关系
答案：B,D,E
解析：
门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪企业在社区内或社区附近设立的店面，接待和服务上门咨询的业主从而获得房源信息。门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象，容易获得客户信任、获得房源信息较全面，为进一步服务做好铺垫。缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高，容易产生好则好、不好则坏的第一印象。
廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。(2011年真题)
甲机构对杨某的卖方主体条件确认的谨慎做法为（ ）。
A.只要杨某个人签字同意出售该房产
B.要求杨某提供朱某的身份证明文件
C.只要朱某一人签字同意出售该房产
D.要求杨某出示朱某同意并签字的出售该房产的书面材料
答案：D
解析：
房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。房屋所有权证并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，因此，房地产经纪机构及其人员在为委托人提供房地产经纪服务前应当查看委托出售房屋的实体及房屋权属证书，然后再通过房地产登记部门核实该房屋的权属情况，包括该房屋是否设立抵押权、租赁权或有其他权利限制、是否存在共有人，产权单位对房屋出售是否有限制条件或房屋是否符合上市条件等。
针对小业主房源的开拓渠道中的报纸广告途径，其优点有（ ）。
A、投入成本低
B、受众面广
C、目标客户群体强
D、效果立竿见影
E、时效性长
答案：B,C,D
解析：
报纸信息传递迅速，传播面广，影响广泛、简便灵活、费用较低、便于剪贴存查、信赖感强。其优点是针对目标客户群体强、受众面广、效果立竿见影、客户需求较明确；缺点是投入成本较高、包含信息量有限、时效性短、受互联网冲击阅读群体日益缩小。
在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人应当回避，但（ ）除外。
A、经所在房地产经纪机构同意后
B、征得另一方当事人同意的
C、经公证机构公证的
D、有合法委托手续的
答案：B
解析：
房地产经纪机构及人员在从事居间服务时应当以正义、公平、正直的观念指导自己的行为、不偏向交易双方的任何一方，用公正的心态平衡当事人各方的利益、处理交易当事人之间的关系。在房地产经纪活动中，如果房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人员应当回避（当事人同意不回避的除外）。
某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40％、总建筑密度为50％、住宅建筑净密度为80％；该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。
该居住区的住宅用地包括（ ）。
A.住宅基地占地
B.住宅绿地
C.宅间小路
D.住宅配套设施用地
答案：A,B,C
解析：
居住区用地包括：①住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)；②公共服务设施用地，是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等；③道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
在沟通过程中，应当注重（ ）。
A.单向沟通
B.双向沟通
C.多向沟通
D.减少无效沟通
E.沟通的及时性
答案：B,D,E
解析：
沟通是按照一定的目标，将信息、观念和情感在个人、群体或组织之间进行传递，并达成共识的过程。对房地产经纪人而言，为了更好地发挥房地产经纪的媒介作用，房地产经纪业务中更需要双向沟通，经纪人需要不断地向对方发出信息，并获得接收方经过分析、讨论、研究过的反馈信息。其次，要减少无效沟通。房地产经纪人在与委托人或者其他信息接收者进行沟通时，应尽量遵循信息的准确性、完整性和及时性原则。
下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有（ ）。(2008年真题)
A.在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人
B.在房地产居间业务中，房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一
C.在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金
D.房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务
E.房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理
答案：A,C,D
解析：
AB两项，房地产经纪机构和房地产经纪人员无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。C项，居间业务中，房地产经纪机构向房地产交易的双方同时提供居间服务，并向双方收取佣金。D项，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。E项，目前我国最主要的代理业务是卖方代理。
居间服务中，房地产经纪人在收到客户定金后的正确做法是（ ）。
A、发放定金给业主，或由客户直接将定金交给业主
B、取得客户书面指示，发放定金给业主，或直接由客户将定金给业主
C、将定金收存，催促双方签订买卖合同
D、将定金抵作佣金，签订委托协议
答案：B
解析：
购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金。定金不得超过法定标准。收到客户定金时，应取得买方一份书面指示，用以转交定金给卖方；或建议买方直接将定金交给卖方，此时双方应签署存量房买卖协议，注明定金的额度和支付方式，以及违约处理方式。也需提醒买方在卖方权利状况不明确时定金宜交房地产经纪公司代为保管，同时告知保管期不会过长及无利息支付。签订正式买卖合同时卖方可能要求支付首期房款或称之大订，约十万元
21年房地产经纪人考试真题及详解9节 第9节
（六） 三级资质甲房地产开发公司于2010年12月设立。2013年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司，其实际投入房屋建设工程的资金额应达到（ ）万元。
A、1000
B、1250
C、1750
D、2500
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件为：①要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：a．属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；b．属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。题中，总投资5000万元，实际投入房屋建设工程的资金额应达到：5000×25％=1250（万元）。
对当前价值和未来潜在价值都低的客户，房地产经纪人应（ ）。
A.增加房屋带看次数
B.定期与客户保持良好沟通
C.积极推送房地产交易信息
D.引导客户尽快明确购房需求
答案：B
解析：
客户关系管理；
基于客户当前价值和潜在价值对客户进行分类，当前价值和未来潜在价值都低的客户属于Ⅰ类客户，针对这种客户的营销手段是减少对这类客户的服务投入，但是对这些潜在客户，房地产经纪人不应爱答不理，不能表露厌烦的心理，而是要微笑对待客户，与客户保持良好沟通，尽力向客户介绍他想了解的房屋相关情况，给出准确的专业建议。
诉讼时效中断的法定事由包括（ ）。
A、当事人一方不同意履行义务
B、当事人一方患有重大疾病
C、当事人一方同意履行义务
D、事人一方提出请求履行义务
E、当事人一方向人民法院提起诉讼
答案：C,D,E
解析：
诉讼时效中断的法定事由有：①当事人向人民法院提起诉讼；②当事人一方提出要求履行义务；③当事人一方同意履行义务。
不动产的托伦斯登记制度的主要特点包括（ ）。
A、 不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力
B、 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载
C、 登记不采取强制性制度
D、 权利人取得登记簿副本
E、 登记机构保留登记簿正本，正副本内容必须完全一致
答案：A,B,D,E
解析：
不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；③登记采取强制登记制度；④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。
一）
侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。
2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。
吕某享有的权利为（ ）。
A、要求委托人提供与出售住宅有关的资料
B、自行调整出售住宅的价格
C、依法维护委托人的合法权益
D、依法发起设立新的房地产经纪机构
答案：A,D
解析：
房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。
收益法在估价时，适宜于下列对象()。
A:发电厂
B:学校
C:游乐场
D:公园
在房产测量中，下列部分不计算建筑面积的有（ ）。
A、房间之间无上盖的架空通廊
B、突出房屋外墙面的无柱雨篷
C、无顶盖的各层室外楼梯
D、建筑物内的操作平台
E、活动板房、简易房屋
答案：A,B,D,E
解析：
在房屋建筑面积的测算中，不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
房地产经纪人员社会及心理方面的知识主要包括（ ）等方面的知识。
A、房地产市场营销
B、人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响
C、国家的社会发展形势和政府的主要政策
D、大众心理
E、消费心理
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人员的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会方面的知识也是房地产经纪人所必须要掌握的。从基本的方面来讲，主要包括：①人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响；②国家的社会发展形势和政府的主要政策；③大众心理；④消费心理等。
我国将房地产经纪专业人员分为（ ）。
A、房地产经纪人和房地产销售人员
B、地产代理（个人）和营业员
C、经纪人和经纪营业员
D、房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人
答案：D
解析：
我国的房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。
