22年房地产经纪人经典例题8节 第1节
作为房屋使用人，对房屋的要求概括起来是安全、（ ）、经济、美观。
A、适用
B、舒适
C、耐久
D、环保
答案：A
解析：
作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求概括起来：①安全，是对建筑物最重要、最基本的要求；②适用，要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理；③经济，要求主要是不仅一次性的购建价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，即运营费用低；④美观，要求主要是建筑造型和色彩使人有好感，特别是在外形方面不会让人产生不好的联想。
补充协议的效力（ ）合同效力。
A、 大于
B、 等同于
C、 小于
D、 不同于
答案：B
解析：
合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分，与合同具有同等效力。
房地产经纪业务（ ）是指房地产经纪机构和人员为推广业务与获得委托，让公众知悉、了解房地产经纪机构和人员及其获得授权的房源客源，进行宣传广告或者发布信息的行为过程。
A.承包
B.招揽
C.推销
D.宣传
答案：B
解析：
房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得委托或者推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源客源信息，及进行广告宣传的行为。按照业务分类，业务招揽可以分为存量房交易经纪业务的招揽和新建商品房销售代理业务的招揽。
建筑物耐火等级分类中，根据材料的燃烧性能，将材料分为( )。
A:非燃烧材料
B:难燃烧材料
C:易燃烧材料
D:燃烧材料
E:燃烧体
下列关于签订二手房买卖合同应注意的事项的表述中，正确的有( )。
A:房地产权证书内的共有人都在合同上签字盖章
B:已出租的房屋出卖人应当提前30日通知承租人
C:买卖双方可以在合同内约定户口迁移的条款
D:房屋质量条款是合同的必要内容
E:已抵押的房屋应当经过公证机关公证
22年房地产经纪人经典例题8节 第2节
房屋租赁托管业务对业主的好处包括（ ）。
A.保障出租人收益
B.免除不必要的电话骚扰
C.降低经济和时间成本
D.提高了房屋维修的及时性
E.免除出租人与承租人之间的经济纠纷
答案：A,B,C,E
解析：
房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的好处：①保障出租人收益；②免除不必要的电话骚扰；③降低经济和时间成本；④减少出租人与承租人之间的经济纠纷。
从境外房地产经纪行业的情况看，（ ）的房地产经纪行业管理是一种惯例。
A.高效化
B.科技化
C.专业化
D.网络化
答案：C
解析：
房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。从境外房地产经纪行业的情况看，专业化的房地产经纪行业管理是一种惯例。
张某为甲合伙制房地产经纪机构（以下称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪服务合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始进行相关信息的收集和整理工作，通过信息搜集迅速找到了合适的潜在购房者田某。经张某撮合，王某和田某在较短的时间内就交易事项达成了共识，并签订了房地产买卖合同。(2011年真题)
王某委托甲机构为其销售住房，而不是自己销售的好处为（ ）。
A.提高交易效率
B.降低交易成本
C.保障交易安全
D.获得较高售价
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪的重要作用主要体现在以下几个方面：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。
当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，可以通过（ ）方式处理。
A、处罚
B、投诉
C、协商
D、仲裁
E、诉讼
答案：C,D,E
解析：
合同发生争议，双方应协商解决。协商不成的，可以向相关部门申请仲裁、司法诉讼等。
有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属于（ ）客户。
A、试探型
B、加强型
C、成熟型
D、关注型
答案：B
解析：
在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，加强型顾客的表现为：有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿。
22年房地产经纪人经典例题8节 第3节
2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。(2010年真题)
王某购买该套住房应缴纳的契税税率为（ ）。
A.1%
B.1.1%
C.3%～5%
D.6%
答案：A
解析：
自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
以下不属于存量房的价款支付方式的是（ ）。
A、按揭付款
B、一次性付款
C、分期付款
D、单价付款
答案：D
解析：
存量房的价款一般只有总价，没有单价。价款支付方式一般包括三种：①以所购存量房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；②一次性付款；③分期付款
写字楼项目进行目标客户定位时，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为（ ）。
A.重要客户群锁定
B.项目核心客户群
C.游离客户群界定
D.无效客户群
答案：B
解析：
写字楼项目目标客户定位分为：①核心客户群锁定；②重要客户群锁定；③游离客户群界定。其中，核心客户群锁定是指根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为项目核心客户群。
下列选项中，属于计算一半建筑面积的范围的是( )。
A:与房屋相连有上盖有柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
B:独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算
C:未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
D:无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
E:有顶盖封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算
一般来说，在项目的持续销售期中，市场推广宜突出项目的()。
A:广告主题
B:市场主题
C:物业主题
D:景观主题
22年房地产经纪人经典例题8节 第4节
个人住房抵押贷款的期限最长为( )年。
A.10
B.15
C.20
D.30
违约行为包括( )的情况。
A:履行不能
B:履行偏差
C:履行迟延
D:履行不当
E:履行拒绝
下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（ ）。
A.租赁
B.赠与
C.互换
D.继承
答案：A
解析：
《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。
甲、乙、丙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。甲、乙二人均为考试合格取得《房地产经纪人执业资格证书》人员，丙仅取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，但甲、乙二人考虑到丙的业务开拓能力极强，还是准备将丙吸收为合伙人，共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中甲以现金出资10万元；乙以房屋出资作价15万元；丙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及丙第一年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，丙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。
该房地产经纪机构的名称可以选（ ）。
A.××房地产经纪股份有限公司
B.绿源房地产事务所
C.××房地产经纪有限责任公司
D.为民房地产经纪事务所
答案：D
解析：
AC两项，合伙制的房地产经纪机构不能命名为公司；B项，设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。
在实际工作中，（ ）较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高。
A、供需搭配技能
B、人际沟通技能
C、收集信息技能
D、市场分析技能
答案：A
解析：
由于房地产商品具有特殊性，每一宗房地产都是与众不同的，这就要求房地产经纪人员准确把握买方的具体要求，并据此选择匹配度高的房源供其参考。房地产经纪人员不仅要充分知晓这种搭配的具体方法，更要能熟练掌握，从而使之内化为自身的一种能力，这就是供求搭配的技能。在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人员，工作效率高，成交量大，每笔业务的完成速度也快，而供求搭配技能较差的房地产经纪人员则常常劳而无功，工作效率低下。
22年房地产经纪人经典例题8节 第5节
由于房屋租赁双方易产生较为复杂的债权债务关系，委托人对房地产经纪机构的责任要求也相对比较复杂，因此，在房屋租赁居问合同中就某些委托事项应补充( )性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。
A.强制
B.控制
C.限制
D.法定
采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有（ ）。(2012年真题)
A.预测的净收益偏低
B.预测的运营经费偏低
C.选取的报酬率偏低
D.确定的收益期限偏短
E.考虑了净收益变化
答案：A,D,E
解析：
从收益法的观点看，房地产价格或价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。
市场分析方法中的市场调查方法包括( )。
A:实地调查法
B:问卷访问法
C:座谈会
D:电话咨询法
E:网络沟通法
下列关于绿地率和人均公共绿地面积，说法正确的是( )。
A:新区建设不应低于25%
B:旧区改建不宜低于30%
C:组团绿地不小于0.5㎡/人
D:小区绿地(不含组团)不少于1㎡/人
E:居住区绿地(含组团和小区)不少于1.5㎡/人
对于房屋基地的地层中含有的有害物质，其来源不包括（ ）。
A、地层中固有的
B、基在建房前已遭受生活废弃物的污染
C、地基在建设中使用了超标的建筑材料
D、地基在建房前已遭受工农业生产的污染
答案：C
解析：
室外来源的污染物原存在于室外环境中，但可通过门窗、孔隙或其他管道缝隙等进入室内。例如，某些房屋地基中含有某些可逸出或可挥发出有害物质，这些有害物质可通过房屋基础的缝隙逸人室内。这类有害物质的来源主要包括：①地层中固有的，如氡及其子体；②地基在建房前已遭受工农业生产或生活废弃物的污染，如受农药、化工燃料、汞、生活垃圾等污染，而未得到彻底清理即在其上建造房屋。
22年房地产经纪人经典例题8节 第6节
房地产代理属于（ ）。
A.法定代理
B.指定代理
C.商事代理
D.委托代理
E.经营代理
答案：C,D
解析：
根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。
姚某是甲房地产经纪机构的注册房地产经纪人，在执业过程中，下列属于被禁止的执业行为有( )。
A:姚某将注册证书借给同胞弟弟开展经纪业务
B:姚某推荐同胞弟弟的房地产评估公司为委托人提供估价服务
C:姚某同时在乙房地产经纪机构兼职从事经纪活动
D:姚某拖延支付买方支付给卖方的购房款
E:姚某将标的房地产产权方面的瑕疵告知当事人，导致交易价格下降
房地产经纪人员知识结构中，与房地产经纪相关的基础知识包括（ ）
A.房地产经纪的基本理论与实务知识
B.法律知识
C.经济知识
D.哲学知识
E.社会心理知识
答案：B,C,E
解析：
与房地产经纪相关的专业基础知识包括：①经济知识；②法律知识；③社会知识；④房地产专业知识；⑤科学技术知识。A项属于核心层的房地产经纪专业知识；D项属于最外层的文化修养知识。
就房地产经纪行业管理的内容来看，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的（ ），因而管理效果更好。
A.多重要求
B.方式手段
C.发展方向
D.制度机制
答案：A
解析：
房地产经纪行业管理三种管理模式的主要区别是管理主体不同，及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看，政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体，对不同管理内容的胜任度也是不同的。因此，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的多重要求，因而管理效果更好。
经纪活动中的代理，是一种（ ）代理活动。
A、计划
B、经济
C、风险
D、商事
答案：D
解析：
经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。
22年房地产经纪人经典例题8节 第7节
关于小产权房，表述错误的是（ ）。
A.产权权能不完整或权能行使受限制
B.属于违法建设和销售的房屋
C.无法进行上市交易、办理房屋登记、抵押、继承
D.国家支持部分城市进行小产权房建设和入市流转
答案：D
解析：
小产权房是指在我国很多大中型城市及其近郊，出现的以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。
关于客户关系管理，正确的说法是（ ）。
A、所用到的理论是客户关系理论
B、要努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度
C、最终实现的目的是留住老客户、争取新客户
D、留住老客户可以从提供个性化服务、正确处理投诉、建立长久的合作关系三个方面入手
E、争取新客户可以从鼓励客户推荐和给客户提供附加服务入手
答案：B,C,E
解析：
房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发，充分运用客户的生命周期理论，对客户进行分析研究，努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度，实现留住老客户，吸引更多新客户的目的。房地产经纪机构客户关系管理的主要内容有：①留住老客户。为了留住客户，房地产经纪机构可以从以下四个方面入手：a．提供个性化服务；b．正确处理投诉；c．建立长久的合作关系；d．积极沟通客户。②争取新客户。房地产经纪机构除了留住客户外，还可以从下列几方面入手积极争取更多的客户：a．鼓励客户推荐；b．给新客户提供附加服务，比如有奖销售、限时优惠，吸收新客户加入客户会享受各种会员服务等。
建筑施工图上标注的标高的尺寸单位通常是（ ）。(2007年真题)
A.毫米
B.厘米
C.分米
D.米
答案：D
解析：
标高符号用“▽”表示，为一直角等腰三角形，其中总平面图室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。标高符号的尖端指至被标注高度的位置。尖端一般向下，也可向上。标高数字标注在标高符号的左侧或右侧。标高数字以米（m）为单位，注写到小数点以后第三位（总平面图中通常注写到小数点以后第二位）。
住房公积金实行（ ）。
A、免税政策
B、强制性征税政策
C、所得税政策
D、营业税政策
答案：A
解析：
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12％的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。
根据香港《地产代理条例》规定，在地产代理活动中出现的纠纷，主要由()负责处理。
A:屋宇署
B:地政署
C:廉政公署
D:监管局
22年房地产经纪人经典例题8节 第8节
张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自
己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。
关于张某赚取差价的说法，正确的为( )。
A.张某应当将3万元差价退还给李某
B.张某应当将3万元差价退还给王某
C.张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人
D.张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德
某房地产开发公司拟在城市边缘地带开发建造一居住区，根据国家关于居住区规划设计和居住环境的要求进行规划设计。
住宅用地是居住区用地的主要组成要素之一，下列用地中，属于住宅用地的有（ ）。
A、住宅组团（级）道路用地
B、住宅建筑基底占地
C、宅间小路用地
D、宅间绿化用地
答案：B,C,D
解析：
居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地（又称公建用地）、道路用地和公共绿地四项。其中，住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）。A项属于道路用地。
下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是（ ）。
A:国有土地使用权出让市场是土地一级市场
B:国有土地使用权可以由国家、单位进行出让
C:集体土地不经征用不得出让
D:国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
孙某寿终正寝，享年90岁，儿子早亡，生前主要由儿媳张某照顾。下列人员中，无权继承孙某遗产的是（ ）。
A、 配偶李某
B、 女儿孙小某
C、 弟弟孙某某
D、 儿媳张某
答案：C
解析：
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
在存量房经纪活动中，房地产经纪人通过分析委托人( )，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率。
A:意向
B:品味
C:用意
D:偏好
