21年房地产经纪人考试真题6篇

“房产抵押消费贷款”从其概念上解释是指借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。

环境污染的类型有多种，因目的、角度的不同而有不同的划分方法，具体包括：①根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等。②根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。③根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）。④根据污染产生的原因，分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。⑤根据污染的空间，分为室内环境污染和室外环境污染。⑥根据污染物分布的范围，分为局部性污染、区域性污染、全球性污染等。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
本题中，王某购买商品房的面积误差比＝（93－90）÷90×100%＝3.3%，超出3%。所以王某对于3%以外的面积无需支付。王某需支付的面积＝90＋3%×90＝92.7（m2），王某实际应付购房款＝92.7×6000＝556200（元）＝55.62（万元）。

房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系，即某种房地产的需求量是如何随着其价格的变动而变动的。

由于美国房地产经纪服务普遍采用独家代理方式，因此房地产经纪人都乐意将信息加入MLS，以加快房源销售的速度。这样就在行业内形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，降低了经纪人的信息搜寻成本，提高了交易效率，同时也增强了交易的透明度，避免了经纪企业之间的恶性竞争。

消费信用指企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费，如购买住房。消费信用有两种类型：①类似于商业信用，由企业以赊销或分期付款的方式将商品提供给消费者；②类似于银行信用，由银行直接向消费者个人发放贷款，或由银行向提供商品的企业发放贷款。

不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。

商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

开发商在房地产项目进入市场销售前需取得、并在销售现场进行公示的批示和法律文件，主要包括“五证”、“两书”以及《商品房买卖合同》等。“五证”是指《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（即建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

AB两项，经出租人同意，承租人可以对房屋进行改善或者增设他物。C项，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。D项，租赁合同解除后，承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。这表明租赁期满承租人在返还房屋时可以不将房屋恢复原状。

AB两项，《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。第一百三十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。C项，《物权法》第一百三十七条规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。D项，《物权法》第一百四十三条规定：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

照城市的平面几何形状，城市分为块状城市、带状城市、星状城市。AB两项，根据城市的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市等。

人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。人口的机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。

在我国政府简政放权，向有限政府转型的大趋势下，房地产经纪行业管理应当加快行业自律建设，充分发挥行业组织的作用。行业自律就是充分发挥行业成员自身的积极性、能动性，充分利用社会资源，对行业进行自我管理。

根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如增值税、所得税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。

A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

业务员必须遵守销售流程，完成接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、协助办理贷款、督促客户按期付款、办理入住等手续。

派发宣传单的优点是覆盖人群广、投入成本低、目标性较强，被许多房地产经纪企业所采用。

在正式开盘前，房地产经纪人员通过项目宣传推广及多种渠道积极拓展客户，吸引潜在购房客户进行电话或现场咨询，以确保正式销售时来访客户数量及良好的销售氛围，同时通过客户积累可初步了解客户购买需求及购买诚意度，以便更好地调整营销方案。

根据目标客户成交的可能性的大小，可将目标客户进行等级划分，如表5-1所示。
表5-1　房地产经纪门店目标客户分级

ABE三项，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。C项，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。D项，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。

开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。@##

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人对A类客户的策略是重点追踪及提供周到而专业的服务。A类客户的特征包括：①购买需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。

对于业主而言，除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况，经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款条件是什么，以及出价是多少。根据这些已经梳理的信息，给出业主一个最可能成交的价格区间，而不是一个唯一的价格。

在电梯更新中。维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。

A项，财产租赁所得，应纳个人所得税。BD项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。C项，土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。

开发商在房地产项目进入市场销售前需取得、并在销售现场进行公示的批示和法律文件，主要包括“五证”、“两书”以及《商品房买卖合同》等。“五证”是指《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（即建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。

房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。A项，《广告法》规定，房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。C项，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。D项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

房屋出售经纪服务合同中标明出售房地产的基本情况，包括房屋基本信息、区位信息、实物信息、配套设施设备、债权债务信息等。房屋信息尽可能详细，能够更好地完成经纪工作。

由于房地产经纪人员与服务对象之间存在着较为明显的信息不对称现象，因此对房地产经纪的管理必须十分注重房地产经纪的诚信管理。很多国家的政府和房地产经纪行业组织，通过法律、行政、教育、行业自律乃至评奖、设立信用保证金等种种方法来对房地产经纪机构及房地产经纪职业人员的信誉进行管理。

管理模式是由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素（如管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下三种模式：①行政监管模式；②行业自律模式；③行政监管与行业自律结合模式。以上三种模式的主要区别是管理主体不同，及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看，政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体，对不同管理内容的胜任度也是不同的。

知觉的主要特征是：选择性、整体性、理解性、恒常性。其中，知觉的理解性要求广告提供的信息应与目标消费者的文化水平和理解能力相吻合。

银行抵押贷款常用的还款方式包括：①等额本息还款法，每月以相等的金额偿还本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。适合资金不宽裕的购房者。②等额本金还款法，每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。适合打算提前还贷者或当前收入尚可的中年人或公司。

社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于买卖或租赁某套住宅的人来说，该住宅所在地区（如所在的城市、城市内某个行政区、某个居住区或居住小区）的居民职业（如工人、教师、公务员、金融机构人员）、收入水平（如低收入家庭、中等收入家庭、高收人家庭）、文化素养（如教育程度）、民族、宗教信仰、年龄（如以中青年为主、以老年为主）、犯罪率等，都是其社会环境。

房地产买卖的房款支付需要控制风险。取得完税凭证后支付主要房款是稳妥的做法，拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款；或通过银行办理资金托管业务，这是当前最安全的钱款交割方式。