房地产经纪人真题下载7节 第1节
下列关于城市规划控制指标的表述中，正确的有（ ）。
A、建筑限高是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制
B、绿地率是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率
C、建筑间距是指两幢建筑物外墙之间的水平距离
D、日照间距系数是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值
E、建筑后退红线距离是指建筑控制线与用地红线的距离
答案：A,B,C,D
解析：
E项，建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。@##
房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，其就负有一定的义务，包括( )。
A:按照指示处理事务的义务
B:处理事务的收益和所得交付被代理人的义务
C:亲自处理事务的义务
D:承担处理事务的费用的义务
E:向被代理人报告处理事务情况的义务
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。
甲企业通过与王某签订《房地产认购协议书》来确定王某（ ）。
A.对所认购住房的所有权
B.所认购住房的成交价格
C.签订《商品房买卖合同》的具体时间
D.与甲企业纠纷的解决途径
答案：B,C
解析：
购房者通过销售人员的介绍，对所购房地产全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。通过《房地产认购协议书》，可以保证购房者与房地产开发企业的合法权利。
（一） 刘先生购买一套旧有住房，建筑面积100m2，每平方米售价1500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求刘先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋押合同。
如果刘先生到期不能偿还贷款本息，按照合同约定，则可以有（ ）。
A、置业担保公司按商业银行要求先行代为清偿债务
B、保证合同终止后，置业担保公司无权就代为清偿的债务部分向借款人追偿
C、保证合同终止后，置业担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿
D、刘先生无能力还款，保证合同自然终止
答案：A,C
解析：
借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一个住宅小区。为促进住宅销售，甲公司制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。李某与甲公司签订了《房地产认购协议书》，拟购买一套建筑面积为80m2、单价为5000元／m2的住宅。据了解，李某的家庭是第一次购买住宅，付款方式采用银行抵押贷款。
甲公司在制作住宅小区的形象楼书时，应（ ）。
A、介绍小区核心卖点
B、全面介绍建筑指标
C、多采用理性语言
D、多采用图片
答案：A,D
解析：
项目楼书包括形象楼书和功能楼书。其中，形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。
房地产经纪人真题下载7节 第2节
很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，其中不包括（ ）。
A.甲苯
B.甲醛
C.酯类
D.乙醇
答案：D
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。
商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以（ ）确定违约金数额。
A、违约造成的损失
B、损失超过违约金30％为标准
C、违约造成的损失上浮30％
D、约定违约金的2倍
房地产经纪机构选择设置存量房业务门店具体区域时，其出发点和根据是（ ）。(2011年真题)
A.客源情况
B.房源情况
C.目标市场定位
D.市场状况
答案：C
解析：
门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。由于城市内部不同区域存量房市场的客源、房源以及市场状况均有差异，房地产经纪机构应根据自身的目标市场定位来选择设置存量房业务门店的具体区域。
售楼处的基本功能是（ ）。
A.展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所
B.规范房地产交易行为
C.促成房地产交易
D.提升房地产价值
答案：A
解析：
售楼处的基本功能是展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所。展示商品房信息的内容会因商品房项目情况的不同有很大差异。
房地产经纪的特征主要有（ ）。
A.不可储存性
B.服务性
C.非实物性
D.专业性
E.地域性
答案：B,D,E
解析：
经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性。房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性：①活动范围的地域性；②活动后果的社会性。
房地产经纪人真题下载7节 第3节
某房地产开发公司2011年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2013年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2012年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元／m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5％。
确定张某应分摊的公有公用建筑面积方法为（ ）。
A.按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊
B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊
C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊
D.按整幢楼房总户数平均分摊
答案：A,C
解析：
根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：①幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等；③本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。
下列风险中，属于房地产投资主要风险的包括（ ）。
A、市场供求风险
B、利率风险
C、资本价值风险
D、收益现金流风险
E、流动性风险
答案：A,B,D,E
解析：
房地产投资的主要风险包括：①市场供求风险；②市场周期风险；③政策风险；④利率风险；⑤通货膨胀风险；⑥机会成本风险；⑦收益现金流风险；⑧时间风险；⑨持有期风险；⑩流动性风险； 或然损失风险； 政治风险。
大户型及别墅客户的消费特征表现在（ ）等方面。
A、置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断
B、关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务
C、表现比较低调。很讲道理，容易沟通
D、对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求
E、注重物业品质及形象等精神层面
答案：A,C,E
解析：
大户型及别墅客户的消费特征表现在：①置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断；②表现比较低调，很讲道理，容易沟通；③对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；④注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。
某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元/m2，建筑覆盖率为35％，则其楼面地价为（ ）元／m2。
A.600
B.1050
C.3000
D.5250
答案：A
解析：
楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价÷容积率，
题中，房地产的楼面地价=3000÷5=600元/㎡。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。
乙公司挖掘该项目卖点的做法为（ ）。
A.进行片区研究
B.跟踪竞争性楼盘情况
C.研究消费者购买行为
D.开展广告宣传
答案：A,B,C
解析：
房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功推向市场，就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。挖掘卖点的四个阶段为：①片区市场研究；②竞争者动态跟踪；③消费者构成及购买行为研究；④挖掘卖点。
房地产经纪人真题下载7节 第4节
一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（ ）倍。
A.2
B.5
C.10
D.15
答案：B
解析：
据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。房地产经纪人不应只顾及眼前利益，做一单算一单。
根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额（ ）以上的，不得转让。
A.15%
B.20%
C.25%
D.30%
答案：C
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》明确规定了房地产转让的条件：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
房地产经纪组织章程对参加组织的房地产经纪人员具有（ ）。
A、执行力
B、管理性
C、约束力
D、服从性
答案：C
解析：
房地产经纪人员一经取得房地产经纪人职业资格或房地产经纪人协理职业资格，即可申请成为行业组织会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。房地产经纪人员一经加入房地产经纪组织即表示其自愿接受房地产经纪组织的约束，因此房地产经纪组织章程对参加组织的房地产经纪机构和房地产经纪人员具有强制约束力。
商铺首先是商品交易的场所，还包含了（ ）。
A.营销功能
B.服务功能
C.加强管理功能
D.感受体验的功能
E.系统分化功能
答案：B,D
解析：
商业用房，俗称商铺，是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。
大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，而并非简单的个人购买行为，这体现出写字楼项目代理销售的（ ）。
A.产品技术性
B.销售商务性
C.购房（承租）客户多为企业
D.项目运作专业性
答案：C
解析：
写字楼的产品特性包括：①与宏观经济的正相关性；②购房（承租）客户多为企业；③产品技术性；④销售商务性；⑤项目运作专业性。其中购房（承租）客户多为企业属性表现在：与住宅市场客户最大的不同在于，写字楼的主流客户多数为法人单位，自然人客户相对较少。大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，属于企业行为，并非简单的个人购买行为。
房地产经纪人真题下载7节 第5节
个性心理特征以（ ）为核心。
A、能力
B、性格
C、气质
D、经验
答案：B
解析：
个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心。
王某、于某、李某和赵某共同开办了一家房地产经纪公司B公司，王某和于某是房地产经纪人，而李某和赵某是房地产经纪人协理。某日，客户吴某委托B公司代理出租或销售其拥有的一间商业用房，吴某与B公司签订了房地产经纪合同。
3.对于吴某与B公司所签订的房地产经纪合同，B公司的权限范围为（ ）。
A、 经吴某同意，经纪人可以以高于委托人指定的价格卖出，并增加报酬
B、 以吴某的名义与第三方进行交易
C、 经吴某同意，经纪人自己可以作为买受人
D、 经纪活动中产生的权利和责任归吴某
答案：B,D
解析：
房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。
某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。
该企业不含建设期的投资回收年限为（ ）年。
A.5
B.7
C.9
D.10
答案：B
解析：
从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，建设期3年，不含建设期的投资回收年限＝10－3＝7（年）。
共用题干
甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2011年1月该小区竣工验收。张某于2012年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。
张某所购住宅电器开关的最低保修期限是()。
A:3年
B:1年
C:6个月
D:2个月
公共租赁住房合同终止的情形有（ ）。
A.违法使用公共租赁住房
B.拖欠租金
C.租赁期内、承购其他保障性住房
D.期满未申请续期
E.承租人亲戚在公共租赁住房临时住一定时间
答案：A,B,C,D
解析：
公共租赁住房合同终止的情形有：①违法使用公共租赁住房：a．转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；b．改变所承租公共租赁住房用途的；c．破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；d．在公共租赁住房内从事违法活动的；e．无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。②拖欠租金。③期满未申请续期。④其他情形：a．提出续租申请但经审核不符合续租条件的；b．租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；c．租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。
房地产经纪人真题下载7节 第6节
公共租赁住房指限定（ ），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。
A.建设标准
B.建筑质量
C.租金水平
D.施工条件
E.地理位置
答案：A,C
解析：
公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有（ ）。
A.提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务
B.对客户不满意的环节进行补救，提供改进服务
C.关注客户新的需求意向，提供跟踪服务
D.为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务
E.为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务
答案：A,B,C
解析：
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括三个主要方面：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。
为了减少房地产经纪合同纠纷，（ ）在2006年发布了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》。(2008年真题)
A.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
B.中国房地产业协会
C.建设部
D.国家工商行政管理总局
答案：A
解析：
为加强行业管理，规范房地产经纪行为，2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪执业规则》和一套《房地产经纪业务合同推荐文本》（包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议）
心理学上所谓的( )是指人们在外部刺激影响下，所采取的有目的的活动，它是个体与环境相互作用后的某种特定反映。
A:行为
B:参与
C:购买
D:消费
中国香港于1997年颁布了（ ），标志着中国香港房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。
A.《地产经纪条例》
B.《地产代理条例》
C.《地产代理与居间条例》
D.《不动产经纪条例》
答案：B
解析：
1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》（1997年第411号法律公告），标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。
房地产经纪人真题下载7节 第7节
房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是（ ），关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。
A、市场战略
B、平均收益率
C、市场占有率
D、安全收益率
答案：C
解析：
市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰
房地产居间合同中房地产经纪人的义务有（ ）。
A.如实报告的义务
B.尽力提供居间服务的义务
C.风险提示的义务
D.支付报酬的义务
E.支付必要费用的义务
答案：A,B,C
解析：
房地产居间合同中，房地产经纪机构的义务一般包括：①及时如实报告义务；②尽职尽责义务；③风险提示义务、保密义务等。权利一般包括：①违法违规行为拒绝权；②报酬请求权等。
商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照()规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
A:国务院财政部门
B:工商行政管理部门
C:中国人民银行
D:房地产行政主管部门
房地产市场具有（ ）等特征。
A.区域性
B.交易复杂性
C.不完全竞争性
D.受政府干预小
E.与金融市场关联度高
答案：A,B,C,E
解析：
房地产市场具有以下六方面特征：①区域性；②交易复杂性；③不完全竞争市场；④供给存在滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受到较多的政府行政干预。
材料的不可恢复的残留变形，称为（ ）。
A.塑性变形
B.脆性变形
C.韧性变形
D.弹性变形
答案：A
解析：
塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形，称为塑性变形。
