房地产估价师考试题目下载9篇 第1篇
比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）。
A、租赁权限制情况
B、交易税费负担转嫁情况
C、已抵押担保债权情况
D、地役权设立情况
E、利用方式限制情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。
多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
市场价格围绕着（ ）而上下波动。
A、原始价格
B、成交价格
C、理论价格
D、清算价格
答案：C
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。
A．0
B．α/ （1+Yn）
C．α×n
D．∞
周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为（ ）。
A．属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积
B．穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积
C．两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D．独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。
【解】
1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2X900m2=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X(1—60%)=10220000元=1 022万元
酒店会议室年总收益=1000元/(天.间）X20天/月X12月=240000元=24万元
酒店年总费用=1022万元X40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=(1022+24—409)万元=637万元
酒店客房及会议室价格=637万元/10%X[1—1/(1+10%)30]=6005万元
酒店办公室价格=300m2X10000元/m2=3000000元=300万元
该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元
答案：
解析：
改错如下：
(1)酒店客房年总收益= 250元/(天*间）X280间X365天X60% = 1 533万元
(2)酒店会议室年总收益=5间X1 000元/(天*间）X20天/月X12月=120万元
(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6 007万元，应改为6 005万元
(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。
房地产估价师考试题目下载9篇 第2篇
通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A、 土地面积
B、 地质条件
C、 土地位置
D、 土地形状．
下列免收不动产登记费的是（ ）。
A.申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的
B.因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的
C.申请不动产更正登记、异议登记
D.小微企业申请不动产登记的
E.农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是收费优惠减免。申请不动产更正登记、异议登记减半收费，且不收取第一本工本费。参见教材P163。
租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（ ）。
A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率
E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率
答案：C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
招标人采用邀请招标方式的，应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（ ）。
A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变其收入的唯一因素是和租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
E．实际租金收入与潜在毛租金收人相等
正确答案：ABC
潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。
A、 2121
B、 2200
C、 1819
D、 2242
答案：错
解析：
考点:统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。
房地产估价师考试题目下载9篇 第3篇
根据《房产测量规范》，极端一半建筑面积的是（ ）
A无柱的雨棚
B有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C房屋内高度在2.2m以上的技术层
D与室内不相通的装饰性阳台
(2015真题) 因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
(2016真题) 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
关于地租测算的说法，错误的是（ ）。
A．以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
B．测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C．从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
D．未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用
答案：D
解析：
各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。( )
答案：错
解析：
[知识点] 平均增减量法 [知识点] 移动平均法
理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。
A．同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B．供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律
C．供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D．供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E．供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
正确答案：BCD
同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数并不一定相同；供给弹性系数为O时，表明无论价格如何变动，供给量都固定不变，此时称完全无弹性或称供给价格弹性为零。
假设2800元/m2是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量大于供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ）。
A．3000元/m2
B．2600元/m2
C．2800元/m2
D．有多种可能
下列关于工程量清单的表述中，错误的是（ ）。
A.工程量清单是由投标人编制的
B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位
C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责
D.工程量清单的描述对象是拟建工程
答案：A
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
房地产估价师考试题目下载9篇 第4篇
某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断（ ）。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平出现出上升的趋势
D．该国家的居民收入出现出上升的趋势
正确答案：B
基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成A、B两块面积，A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数＝A／(A十B)。因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于（ ）所有。
A.职工个人
B.职工所在单位
C.人民政府
D.住房公积金管理中心
答案：A
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
下列关于双方达成协议的表述中，正确的是（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．甲公司是乙公司的被代理人
D．甲公司开始支付的款项是一种定金
正确答案：BC
双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。
光污染包括（ ）。
A．灯光污染
B．玻璃幕墙反光污染
C．眩光污染
D．宇宙线辐射污染
E．视觉污染
答案：A,B,C,E
解析：
光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。光污染包括：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。宇宙线辐射污染属于放射性辐射污染。
出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。 （ ）
正确答案：×
出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
对人体危害最大的颗粒污染物是( )。
A.尘粒
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘
答案：C
解析：
对人体危害最大的是飘尘，它可被人吸入。很多重金属颗粒物，如镉、锌、镍、钛、锰、砷、汞、铅等污染大气后，能引起人体慢性中毒。其中以铅的危害多而重。
房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
答案：B
解析：
本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。
地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于（ ）mm。
A、250
B、300
C、490
D、500
答案：C
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于490mm。
房地产估价师考试题目下载9篇 第5篇
商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力对写字楼进行分类时，（ ）具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物。
A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼
答案：B
解析：
本题考查的是商务办公房地产及其特点。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次，其中乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，但该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
孙某的违法行为有（ ）。
A．同时在金地公司和亨通公司注册执业
B．私自接受估价委托
C．在估价报告上署自己的名字
D．房屋价格评估不合法
(二)甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2006年6月，该类办公用地地价已增值10%。
若评估此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。
A．房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的10万元；
B．在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%；
C．房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；
D．根据条件可采用房地分估的方法进行计算。
下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。
A.缴存比例不低于5%，不高于12%
B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款
C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金
D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债
E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是住房公积金制度。2009年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P10～11。
根据《物权法》，不动产用益物权包括（）。
A.土地承包经营权
B.建设用地使用权
C.宅基地使用权
D.地役权
E.建设用地所有权
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
房地产估价师考试题目下载9篇 第6篇
某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A、 62500
B、 62000
C、 61000
D、 61500
答案：A
解析：
提示：该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500元
房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。
A、选择合适的项目位置
B、寻找投资合作伙伴
C、确定满足市场需求的产品类型
D、判断租买时机
E、进行土地使用权出让决策
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产市场分析的概念与作用。此题非常简单，完全可以凭常识理解。选项D是租户和购房者；选项E是地方政府。
某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（ ）。
A.外部折旧
B.功能落后折旧
C.功能缺乏折旧
D.使用磨损折旧
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。题干中的折旧，与功能不足有关。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。如建筑样式过时，空间布局欠佳等。停车位不是没有，而是不足。所以不是功能缺乏，而是功能落后。A是外部折旧；D是物质折旧。参见教材P312。
专业人员主要依照写字楼（ ）对其进行分类。
A.所处的位置
B.交通便利条件
C.自然或质量状况
D.设施完善程度
E.收益能力
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。
目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（ ）。
A、30%
B、50%
C、70%
D、90%
答案：A
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。
主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%
项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%
下列不属于一般性货币政策工具的是( )。
A、 法定存款准备金率
B、 贷款额度控制
C、 再贴现利率
D、 公开市场业务
一个估价项目中的价值时点，本质上是由（ ）决定的。
A、估价委托合同签订时间
B、估价目的
C、实地查勘估价对象的时间
D、委托人的意愿
答案：B
解析：
本题考查的是价值时点。价值时点是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间，价值时点不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。
下列各项中，不属于房屋面积测算内容的是（ ）。
A.房屋建筑面积
B.产权面积
C.使用面积
D.房屋占地面积
答案：D
解析：
本题考查的是房地产面积测算的概念。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。
房地产估价师考试题目下载9篇 第7篇
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A.向人民法院提出行政诉讼
B.另行委托房地产估价机构评估
C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D.申请房屋拆迁行政裁决
答案：B
解析：
《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）
A、利用开展业务之便，谋取不正当利益
B、受理与自身有利害关系的业务
C、聘用注册房地产估价师从事评估业务
D、出具具有重大遗漏的评估报告
E、以恶性压价不正当手段招揽业务
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为：（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；（4）受理与自身有利害关系的业务；（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（7）聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；（8）违反法律、行政法规的其他行为。
下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。
A、 经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于《城市房地产管理法》相关规定的项目
B、 私有住宅转让后用于商业活动的
C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
答案：A,C,D,E
解析：
除了选项A、C、D、E外，私有住宅转让后仍用于居住的，根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形，在房地产转让时，可以不用办理出让手续。
房地产拍卖业务主要来自（ ）委托。
A.法院
B.公司法人
C.司法机关
D.个人
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。
工程投资在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）
答案：对
解析：
本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，不申请办理施工许可证。
（ ）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
A、文献查阅
B、观察法
C、访问法
D、问卷法
E、实验法
答案：B,C,D,E
解析：
考点:市场调查的步骤。一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息；二手资料指为其他目的已经收集到的资料。一手资料常用收集方法有观察法、访问法、问卷法和实验法。
房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是按权益状况划分的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。
房地产估价师考试题目下载9篇 第8篇
下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（ ）。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分
D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有（ ）。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
E．应急原则
正确答案：ABC
在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：①合法原则；②最高最佳使用原则；③估价时点原则；④替代原则。
下列属于房地产行政法规的有（ ）。
A.《城市商品房预售管理办法》
B.《物业管理条例》
C.《建筑装饰装修管理规定》
D.《房地产开发企业资质管理办法》
E.《住房公积金管理条例》
答案：B,E
解析：
本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。选项A、C、D错误，应属于部门规章。
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（ ）。
A、整体资产中的房地产
B、已灭失的房地产
C、未来状况下的房地产
D、“干净”的房地产
E、共有的房地产
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。
指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 （ ）
正确答案：×
加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
根据国务院有关规定，购房时享受税收优惠政策的普通住房应满足的条件之一为住房单套建筑面积在( )㎡以下。
A.60
B.90
C.120
D.150
答案：C
解析：
《2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；
(2)单套建筑面积在120 ㎡以下；
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
W 房地产开发公司征收某村的200 亩基本农田。该项目涉及该村农业人口50 户，180 人。据查征收前，该村人均耕地面积为2 亩。按照规定，W 房地产开发公司应安置该村( )个农民。
A.30
B.60
C.100
D.180
答案：C
解析：
需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量÷征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量=200÷2=100 人。
房地产估价师考试题目下载9篇 第9篇
从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为（ ）。
A、投资法
B、收入法
C、利润法
D、利息法
答案：A
解析：
考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。
建筑业企业资质分为施工总承包、施工分包、专业分包。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑施工企业的资质管理。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包、施工劳务资质三个序列。
房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
A、竞争性
B、垄断性
C、外部性
D、均衡性
E、信息不对称性
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。
商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。
A、开发商违法预售
B、借款人赖账不还
C、借款人拖延还款
D、房地产市场供需失衡
答案：D
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。选项D属于市场风险。
政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是( )。
A、 依法登记的房地产权利受国家法律保护
B、 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C、 经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D、 房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
答案：D
解析：
房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理转移登记。转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
如果该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该房地产价值时，（ ）。
A、该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益
C、该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益
答案：D
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。评估该商业房地产价值时，根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益。
