房地产估价师经典例题7辑 第1辑
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（ ）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.临时资格资质
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。
大数法则的含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险形成的条件。大数法则也叫大数定律，其含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。
有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。（ ）
答案：对
解析：
考点:选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记信息应当是公开的。
某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。
A．500
B．750
C．800
D．1000
答案：C
解析：
该写字楼用地的价格=（108－400×540/10000）/10.8%=800（万元）。
城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（ ）
答案：对
解析：
考点:社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。
房地产开发项目必须符合土地利用总体规划，但是可以不符合年度建设用地计划。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
房地产估价师经典例题7辑 第2辑
将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（ ）。
A.比较财务报表
B.比较百分比财务报表
C.比较财务比率
D.图解法
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。
按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100 万元，则其最低应缴纳房产税( )元。
A.4200
B.5880
C.8640
D.86400
答案：B
解析：
自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-(10％～30％)]×1.2％。若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定：100 万元×70％×[1-30％]×1.2％=5880 元。
下列不属于长期趋势法的作用的是（ ）。
A、用于成本法计算重置价格
B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等
D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
7～8 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日，虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院。为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你站在房地产估价师的角度回答下列问题：
第 7 题 为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为（ ）。
A．纠纷调解之
B．2000年5月
C．2000年2月28日
D．评估机构在具体进行估价时的某一天
会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。（ ）
正确答案：√
可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。
工程投资在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（）
答案：对
解析：
本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，不申请办理施工许可证。
开发完成后用于出售的房地产通常采用（ ）测算开发完成后的房地产价值。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
E、推测法
答案：A,B,D
解析：
考点:开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
房地产估价师经典例题7辑 第3辑
对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设 工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。 （ ）
正确答案：×
建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
该街区的房屋征收主体为（ ）。
A、县房屋征收办公室
B、镇人民政府
C、县人民政府
D、县国土资源管理局
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。
在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《土地使用权证》
C．乙某同意放弃购买的书面证明
D．房地产转让合同
进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )
正确答案：×
[答案] × 我国虽然财务评价比较完善了，但还是不够的。房地产开发决策分析的市场分析一直以来是薄弱环节，市场研究的方法也比较简单。应当注意到，市场研究对选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系着项目的成败。
耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。
A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地
收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师经典例题7辑 第4辑
职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列情况，可以发布房地产预售或销售广告（ ）。
A．尚未取得房地产项目预售许可证的
B．房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的
C．工程资料尚未全部归档的
D．T程决算尚未通过审计的
E．工程质量验收不合格的
正确答案：CD
根据《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》及《土地管理法》的有关规定，选项A、B、E的情况，均禁止发布房地产广告，另外，尚未取得国有土地使用权的，未经国家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、行政法规规定禁止的其他情形，均禁止发布房地产广告。
指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
某城市一临街商业铺面征收补偿估价报告（节选）
估价对象为某城市一临街商业铺面，因旧城改造列入征收范围，并于2014年8月30日发布了房屋征收公告。某房地产估价机构于2014年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2014年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2014年9月5日到现场进行了实地查勘。由于该商铺权利人不同意征收，拒绝估价师进入内部拍照调研，该征收报告的附件如下：
（九）附件
1.估价委托书复印件。
2.估价对象位置示意图。
3.实地查勘的外部状况和周围环境状况的照片。
因当时人拒绝，未进行实地查勘的估价对象内部状况，作为估价假设中的依据未定事项假设在估价报告中说明。
4.估价对象权属证明复印件。
5.估价对象法定优先受偿款调查情况，该商铺还有3万未还的抵押贷款，并附反映估价对象法定优先受偿款的资料。
6.可比实例位置图和外观照片。
7.估价所依据的其他文件资料。
8.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。
9.注册房地产估价师估价资格证书复印件。
答案：
解析：
1.估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。
2.但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。
3.当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。征收价值是不考虑抵押、租赁、限制条件下的公开市场价值。
4.缺专业帮助情况和相关专业意见。
在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（ ）
答案：错
解析：
考点:收集交易实例的途径。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。
下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
正确答案：AD
诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利；履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。
( )等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。
A、 一个高尔夫球洞
B、 一条保龄球球道
C、 封闭使用的大院深处的一幢房屋
D、 在建工程
E 经济适用住房
估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（ ）。
A.建筑密度
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是权益状况调整的内容。选项A，建筑密度与容积率一样，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。参见教材P199。
房地产估价师经典例题7辑 第5辑
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。
答案：
解析：
该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元）
装饰装修的折旧额=（600×500×3/5）/10000=18（万元）
设备的折旧额=60×1/15 ×10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=[（3600×500-20000-600×500-600000）× 10/50]/10000=17.6（万元）
该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）
下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（ ）。
A.评估期房的价值
B.房地产损害赔偿
C.房屋征收评估
D.估价鉴定
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。
某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
A．1．9%
B．2．1%
C．2．3%
D．2．5%
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（ ）。
A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
答案：C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在其自身状况下的价格×（100/98）×（105/100）＝可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071。
（ ）通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
A．公开招标
B．邀请招标
C．挂牌转让
D．协议出让
正确答案：A
A公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标一价和较短工期的承包商作为承包单位。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（ ）
A.《住宅质量保证书》和《住宅验收说明书》
B.《住宅使用说明书》和《住宅保修说明书》
C.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
D.《住宅保修保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（ ）
答案：对
解析：
考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。
房地产估价师经典例题7辑 第6辑
需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
正确答案：B
第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。
2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（ ）。
A．获得了正常利润
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
答案：A
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
答案：错
解析：
在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。
拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订《委托拍卖合同》。
教育费附加是随（ ）复征的税。
A.营业税
B.房产税
C.增值税
D.所得税
E.消费税
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。
答案：错
解析：
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
正确答案：
估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：
(1)土地权属状况；
(2)房屋产权状况；
(3)该房地产是否符合规划要求；
(4)土地使用基本状况；
(5)建筑物基本状况。
房地产估价师经典例题7辑 第7辑
甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（）万元。
A、8.00
B、11.76
C、16.80
D、24.00
答案：B
解析：
本题考查的是房产税。最利于业主的规定，即按最低的标准来征税。自用的地下建筑，一般不按租金计税，按房产余值计征。自用的商业用途地下建筑，最低按房屋原价的70%作为应税房产原值，最低再按应税房产原值的70%作为房产计税余值。2000×70%×70%×1.2%＝11.76（万元）。
某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。
A、57.81
B、71.58
C、74.33
D、82.59
答案：A
解析：
本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%[1－1/（1+6%）30]＝57.81（万元）。
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
运用（ ）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法
B．平滑法
C．指数加权法
D．市场法
正确答案：D
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（ ）。
A.布局优化
B.有偿使用土地
C.市场配置
D.盘活利用
E.规划总体控制
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设用地管理的原则。建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。
房地产直接投资具有( )四个方面的特性。
A．保险
B．收益
C．保值
D．增值
E．消费
正确答案：BCDE
[答案] BCDE 房地产投资是许多人梦寐以求的。世界上90%的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。
( )是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。
A、 证券
B、 股票
C、 债券
D、 投资基金
