2021房地产经纪人预测试题6辑

房地产经纪人要从多个角度撮合双方，主要包括：①房源紧俏；②位置与交通情况；③配套设施情况；④周边环境；⑤居住人口素质。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。

房屋出租经纪服务的内容主要包括：①提供与委托相关的法律法规、政策及市场行情咨询；②制作《房屋情况说明书》；③发布房源信息；④寻找并提供客源信息；⑤协助查看承租人身份状况；⑥引领承租人看房；⑦协助签订《商品房屋租赁合同》；⑧代出租人完成房屋出租登记或备案等。

在制订新建商品房的营销方案时，需要注意以下三方面的内容：①做好市场定位，除了房地产开发企业自身的销售意愿以外，从项目的本体特征（SWOT分析）和周边市场的竞争状况等客观因素进行分析，判断项目是定位为市场领先者、市场补缺者、市场追随者还是市场挑战者。②制订推广策略，项目的市场定位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行动作均围绕项目而展开，并要结合项目的营销总费用和预算来编制和实施。③制订销售计划，根据项目在一定时期内需达成的销售金额、市场占有率等总体目标，对项目入市前的预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期等关键时间节点进行安排和指标监测。

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。国有土地建设用地使用权出让最高年限为50年的有工业用地；教育、科技、文化卫生、体育用地；综合或其他用地。

《物权法》规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

对于业主而言，除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况，经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款条件是什么，以及出价是多少。根据这些已经梳理的信息，给出业主一个最可能成交的价格区间，而不是一个唯一的价格。

根据室内墙面的构造层次，其主要可以分为：①抹灰底层；②中间层；③面层。其中,抹灰底层是室内墙体抹灰的基本层次，在不同房间的墙体中会选用不同的材料和构造做法。中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的。面层是为了满足使用功能和装饰功能。

房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。房地产卖点具备3个特点：①卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。

根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

房地产经纪人没有义务为委托人垫付定金甚至房款，但可以为其保管房款。待合同签订时，房地产经纪人将所保管的定金或房款交付于另一方当事人。

衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。其中，绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（％），其中新区建设不应低于30％，旧区改建不宜低于25％。

从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括：①集中式，一般以独栋楼宇或一栋多层楼宇为运作标的，以较长的租约（一般5～10年甚至更长）承租后进行改造，然后再出租给租户；②分散式，一般是从分散的出租人手里取得房屋，通过房屋包租运营，提供标准化的服务与装修改造，后出租给租户。

新建商品房销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：①一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。②二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。③三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。

房地产经纪人接待到店客户要注意正确的待客方法，意识到客户会不期登门咨询房屋交易的相关事项，因此要做好积极准备，不至于慌乱。总体上，房地产经纪人在接待到店客户时，要掌握以下几个技巧：①留住客户，适时招呼；②推荐房屋应从低档的开始；③掌握客户需求；④推荐房屋时注意使用专业用语；⑤适时把握成交的契机。

人文环境主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安情况等综合因素，主要划分为“好、较好、一般、差”，其划分的标准见表3-4。李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆、音乐厅、体育馆。因此，李某对该房屋的人文环境评估应为好。
表3-4　人文环境等级划分

不动产权利登记制度的主要特点为：①对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；②登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。这种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

业态组合定位考虑因素主要包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。

借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口本；②购买住房的商品房认购书或其他证明文件；③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证明；④贷款银行要求的其他证明材料。

对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异，商品房交付时，房地产开发企业与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的，按照《商品房销售管理办法》第二十条规定处理。

建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。AC两项，道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线。B项，用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

在商品房买卖合同签订过程中，可能会遇到政策风险。近年来，有些城市出台了限购政策，涉及购房人资格、首付款额度、贷款利息优惠等方面。销售人员应及时了解政府相关部门发布的政策规定，与购房人保持沟通，尽早网签商品房买卖合同。

直线—参谋制又称直线—职能制，是一种被广泛采用的企业组织结构形式。其特点是为各层次管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手，分担一部分管理工作，但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。这种形式的优点在于：①职能机构和人员一般是按管理业务的性质（如销售、企划、财务、人事等）分工，分别从事专业化管理，能够较好地弥补管理者专业能力的不足，并减轻管理者的负担；②这些职能机构和人员只是同级管理者的参谋和助手，不能直接对下级发号施令，从而保证管理者的统一指挥，避免了多头领导。

根据国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》（发改价格［2011］534号），从2011年5月1日起，降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费。通知规定：①经批准设立的各房屋交易登记机构在办理房屋交易手续时，限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费应在原国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》（计价格［2002］121号）规定收费标准的基础上减半收取，即执行与经济适用住房相同的收费标准；②因继承、遗赠、婚姻关系共有发生的住房转让免收住房转让手续费；③依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；④住房抵押不得收取抵押手续费。