21年房地产经纪人考试试题题库5辑

表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，其决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房屋价格受多种因素的共同影响，从房源的物理特征来看，每一套物业的价格是由房地产产品的个别性决定的。世界上不存在两套完全相同的房屋，房地产产品具有显著的个别性。

心理现象是心理活动的表现形式，是一种不同于自然现象和社会现象的主观精神现象，它看不见、摸不着，可分为心理过程和个性心理两大方面。

A项，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接；B项，房地产经纪人员不得以个人的名义承接房地产经纪业务；C项，分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务；DE两项，房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。不得承接超出专业能力之外的业务，除非有对此房地产或服务能胜任的专业机构或者人士协助，并向客户揭露所有事实情况。

写字楼项目运作的宏观经济正相关性决定了对写字楼市场的判断应当从城市宏观经济的发展大势入手。具体而言，写字楼市场的发展与城市GDP产值、GPI、第三产业、相关经济政策等有着极为密切的关系。

观察是知觉的特殊形式，是有目的、有计划、主动的知觉过程。观察比一般知觉有更深的理解性，思维在其中起着重要作用。本题中，购房者有目的地到销售楼盘现场全面了解情况，参观体验样板房，记录、整理拟购房屋总体印象，这属于心理过程中的观察。

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《城市房地产管理法》第54条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

售楼处内销售人员的数量，应根据项目销售单位的多寡而定，但售楼处的大小也是必须考虑的因素，面积较大或分层布局的，应相应配置更多人数的销售人员。此外，要考虑销售人员数量对销售人员积极性的影响，人数太少，缺乏竞争，容易造成销售人员的懈怠心理，影响总体销售业绩；而销售人员数量过多，可能会导致销售人员之间的恶性竞争，甚至影响客户的感受。

按房屋用途可以将房屋租赁市场分为：①住宅租赁市场。住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料，不管其千变万变都是具有卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容。②非住宅租赁市场。非住宅房产是房产范畴中住宅之外的所有房产。非住宅租赁市场主要是生产经营性房屋租赁所形成的市场。

《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了以下三个方面的基本内容：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

《城市房地产转让管理规定》规定的不办理出让手续的情况有：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目；②私有住宅转让后仍用于居住的；③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的；⑥据城市规划土地使用权不宜出让的；⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

收益期为无限年且净收益每年不变的公式为：



则该宗房地产的收益价格为：



=82．35(万元)。

自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住宅的，契税概率统一下调到1%。

垄断竞争市场是指既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。垄断竞争市场主要有以下特征：①卖者和买者都较多；②产品存在差别，即产品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同；③市场信息较完全。

一般情况下，个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途。个人住房抵押消费贷款的执行利率按照中国人民银行的基准利率上浮10％～35％。

在看房过程中，售房业主最好能安静地等在一旁，给购房者以充足的时间查验房产；如果是空房，业主则不必亲自陪同看房，签署钥匙委托协议后，由房地产经纪人负责即可。售房业主应该充分相信和尊重房地产经纪人的职业道德和业务水平，同时，房地产经纪人也应该竭尽全力为售房业主提供最优质的服务。

不动产登记资料的查询程序；
权利人和利害关系人申请查询不动产登记资料的，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。不动产的利害关系人还应当提交下列利害关系证明材料：①因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同。②因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。

《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：①工资、奖金；②生产、经营收益；③知识产权的收益；④继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；⑤其他应当归共同所有的财产。第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：①一方的婚前财产；②一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；③遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；④一方专用的生活用品；⑤其他应当归一方的财产。A项，嫁妆为赵某的婚前财产；B项，因工伤获得的赔偿属于上述第18条第2项的规定，系徐某的个人财产；E项，剃须刀为孙某专用的生活用品。

住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

本题考核的是人力资源管理的目标。人力资源管理的最终目标是促进企业目标的实现。阿姆斯特朗对人力资源管理体系的目标作了如下规定。(1)企业的目标最终将通过其最有价值的资源--它的员工来实现。(2)为提高员工个人和企业整体的业绩，人们应把促进企业的成功当做自己的义务。(3)制定与企业业绩紧密相连、具有连贯性的人力资源方针和制度，是企业最有效利用资源和实现商业目标的必要前提。(4)应努力寻求人力资源管理政策与商业目标之间的匹配和统一。(5)当企业文化合理时，人力资源管理政策应起支持作用;当企业文化不合理时，人力资源管理政策应促使其改进。(6)创造理想的企业环境，鼓励员工创造，培养积极向上的作风;人力资源政策应为合作、创新和全面质量管理的完善提供合适的环境。(7)创造反应灵敏、适应性强的组织体系，从而帮助企业实现竞争环境下的具体目标。(8)增强员工上班时间和工作内容的灵活性。(9)提供相对完善的工作和组织条件，为员工充分发挥其潜力提供所需要的各种支持。(10)维护和完善员工队伍以及产品和服务。

在中华人民共和国境内，企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行形象设计和装修，目的是将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。

知识点:预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在本题中，乙公司办理预告登记后，甲公司未经乙公司同意，以该层楼向丙银行设定抵押，不发生物权变动的效力，故抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。

性格差异会使消费者在购买过程中表现出不同的行为特征。因而根据消费态度，消费者可分为自由型、顺应型、保守型和节俭型四种性格类型。其中，自由型消费者一般收入较高，购买力较强；顺应型的消费者性格比较随和，消费观念大众化；保守型的消费者比较易于留恋过去的商品式样和风格；节俭型的消费者一般会喜欢物美价廉的商品。

水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。地表水的污染物大多来自工业排放的废水、城市生活排放的污水以及农田、农村居民点的排水。被污染的地表水可能随雨水渗到地下，引起地下水污染。过度开采地下水也会使地下水质恶化。海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由航行沿海的船舶排出除的废油，临海工厂排放的废水，以及沿海居民抛弃的垃圾等所致。

脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料。脆性材料的抗压强度远大于抗拉强度，因此脆性材料只适用于受压构件。建筑材料中大部分无机非金属材料均为脆性材料，如天然石材、砖、陶瓷、玻璃、普通混凝土等。

特许加盟连锁经营模式对特许人的管理水平、知识产权保护的制度环境和社会诚信氛围的有很高的要求。如果特许人没有一套严密、高效的管理制度，或者管理水平的提升跟不上加盟机构的发展速度时，容易造成整个体系的脱节和分散。

门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，应全面考虑门店经营的可行性和可持续性，特别要注意以下环节的协商：①租金价格及调整。租金价格的谈判以尽可能降低租赁成本为原则，列出客观、合理的降价理由。②缴付方式。门店租金的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付两种。一般情况下，出租人会收取相当于两个月月租的资金作为押金（退租后应按双方合同签署条件退还），签约前两年租金一般不作递增，两年后按双方约定比率逐年递增。③附加条件。通常附加条件中最关键的有免租装修期的协商；招牌位及停车位的实际确认和谈定也至关重要等。这些做法有利于调整经营策略时妥善处理租赁双方的关系。

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

因为景观不仅依赖于自然、人文特性和其深广的内涵，而且很大程度上还取决于人们的主观评定。因此，景观评价大部分都是定性的。从拟取得房地产者的角度来看，景观评价主要是对景观的美学价值进行评价，主要从景观的视觉美学角度出发，评价景观的视觉质量，进而可得出景观的美学等级。D项，一般难以从文献研究中得出景观的视觉质量，不易采用文献研究法。

作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价必须考虑的一个角度。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决开发商的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。