2021房地产经纪人经典例题5辑

发布时间:2021-07-10
2021房地产经纪人经典例题5辑

2021房地产经纪人经典例题5辑 第1辑


下列关于委托方式的说法,正确的是(  )。

A.委托方式的选择由房地产经纪机构和委托人共同协商
B.多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制
C.独家委托、多家参与销售的方式中,佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配
D.独家委托中,谁先达成交易合同,谁获得佣金

答案:C
解析:
A项,房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托,或多家委托。两种方式各有利弊,委托人可以根据自己的实际情况进行选择。B项,独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售,并确定一定的委托期限。在委托期内,房地产经纪机构为了促成交易,会集中力量将房源推荐给客户,缺点在于受到受托房地产经纪机构客户资源的限制。C项,独家委托、多家参与销售是指一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托,但是该房源信息向其它相关房地产经纪机构开放,其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐,如果成交,佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。D项,多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售,谁先达成交易合同,谁获得佣金。


关于房屋转租,不正确的表述是(  )。

A、 承租人经出租人同意转租的,承租人与出租人的租赁合同继续有效
B、 第三人对租赁物造成损失的,第三人应当赔偿损失,与承租人无关
C、 承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同
D、 除出租人与转租双方协商另有约定的外,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

答案:B
解析:
承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人转租的,承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。


由于房地产是不动产,完成房地产居间.代理业务必不可少的环节是( )。

A.房地产信息的收集与整理
B.方案的设计与推广
C.购买方或承租方看房
D.房地产权属登记(备案)

答案:C
解析:


目前,(  )在房地产经纪行业的业务总量中已占据一半以上。

A.新建商品房经纪业务
B.存量房经纪业务
C.住宅经纪业务
D.商业房地产经纪业务

答案:B
解析:
以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房经纪业务,特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。目前这类机构大多数以门店的方式,承接个人或机构委托的存量住宅买卖、租赁经纪业务。目前这类机构在存量住房交易市场上的极为活跃,参与度较高。目前,在房地产经纪行业的业务总量中存量房经纪业务的比重在50%以上。


在房屋买卖合同签订的过程中,房地产经纪人需要认真审查的证件不包括( )。

A.房产证
B.土地证
C.户口簿
D.工作证

答案:D
解析:
房地产经纪人需要认真审查的必要证件主要包括:①不动产权证(房屋所有权证、国有土地使用权证);②身份证明;③户口簿;④结婚证(或离婚证);⑤工商营业执照;⑥委托书。房地产经纪机构也应出示相关资质证书,经纪人出示经纪人资格执业证书。


根据《专业技术人员继续教育规定》(人力资源和社会保障部令第25号),专业人员技术人员参加继续教育的时间为每年累计不少于( )学时。

A.30
B.60
C.90
D.120

答案:C
解析:
继续教育的学时;
2015年8月3日,人力资源和社会保障部印发《专业技术人员继续教育规定》(人力资源和社会保障部令25号),规定专业技术人员参加教育的时间每年累计不少于90学时。


一般情况下,房地产经纪服务以(  )为完成标志。

A.收取佣金
B.达到约定的服务标准
C.实地看房完成
D.签订房地产交易合同

答案:D
解析:
房地产经纪服务期限可以约定具体的时间期限,也可约定为自合同签订之日起至委托人签订房屋交易合同之日止。房地产经纪服务的完成一般以房地产交易合同(包括买卖合同和租赁合同)的签订为标志。经纪服务的完成标准可约定为:在经纪服务期限内,委托人与经纪机构引见的房屋交易人签订房屋交易合同。


2021房地产经纪人经典例题5辑 第2辑


  某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20hm2的土地,用来进行居住小区的开发建设,经批准的规划设计方案为:居住用地面积14hm2,住宅用地面积10hm2,总建筑面积40万m2,住宅建筑面积30万m2,其中多层建筑4幢,高层建筑2幢,预计总投资8000万元。

在居住区的技术经济指标中,(  )是反映居住区环境质量的主要指标。

A.建筑面积密度
B.容积率
C.建筑密度
D.绿地率

答案:C,D
解析:
在居住区的技术经济指标中,建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。


在人际交往和人际关系方面,房地产经纪人的素质主要包括(  )。

A、 具有一定的面谈技巧
B、 具有说服别人的能力
C、 具有较高的学历
D、 具有良好的判断力
E、 具有丰富的社会关系

答案:A,B,D,E
解析:
培养房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质尤为重要,主要包括下列方面:①具有必要的的面谈技巧;②关心客户并满足客户的兴趣和需要;③良好的说服力;④良好的判断力;⑤幽默感;⑥丰富的社会关系。


城市按照城市的内部结构,可分为(  )。

A.单中心城市、多中心城市
B.平原城市、丘陵城市、山地城市
C.块状城市、带状城市、星状城市
D.沿海城市、内陆城市

答案:A
解析:
城市按照城市的内部结构,可分为单中心城市和多中心城市。B项,按照城市的地形地貌,可分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等。C项,按照城市的平面几何形状,可分为块状城市、带状城市和星状城市等。D项,按照城市的地理位置,可分为东部城市、中部城市和西部城市,南方城市和北方城市,沿海城市和内陆城市,边境城市和内地城市。


在新建商品房销售代理业务的销售筹备阶段,主要的工作内容有(  )。

A.签订销售代理合同
B.制定营销策划方案
C.准备销售资料
D.客户积累
E.培训销售人员

答案:B,C,D,E
解析:
新建商品房销售代理业务的基本流程包括:①接受委托阶段;②销售筹备阶段;③现场销售阶段;④协助签约阶段;⑤交验结佣阶段。其中,在销售筹备阶段的工作内容有:①制定营销策划方案;②准备销售资料;③布置销售现场;④配备及培训销售人员;⑤积累客户。


住房公积金会计核算的内容有()。

A:住房公积金的停缴核算
B:业务收入核算
C:住房公积金增值收益及其分配核算
D:住房公积金的提取核算
E:与住房公积金相关的债权债务核算

答案:B,C,D,E
解析:


银行在贷款审查时,对贷款期限的长短的确定要综合考虑借款人的(  )

A、购房压力
B、经济实力
C、购房目的
D、家庭支出计划
E、贷款金额

答案:B,C,D
解析:
银行在贷款审查时,对贷款期限长短的确定要综合考虑借款人的经济实力、家庭支出计划及购房的目的。期限长的贷款,偿还时所支付的利息往往较高,且购房者一旦无力偿付贷款,则贷款银行有可能依法申请法院查封房产;如果贷款期限太短,借款人承受压力会较大。


为获得客户购(租)房需求信息,房地产经纪人应( )。(2011年真题)

A.剖析房地产市场行情
B.固化客户的最初需求
C.引导客户找出其真实需求
D.理解客户的购房动机
E.与客户交谈日常生活情况

答案:C,E
解析:
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。在征询客户需求时应注意以下几点:①不宜采用封闭式问题;②必须和客户建立良好的关系,在询问问题之前,房地产经纪人就可以和客户进行一些日常的闲聊,与客户建立信任关系;③客户的需求,常常因为一些内外部因素的变化而引起变化,有时候在洽谈的过程中,客户的初始需求在房地产经纪人的沟通和引导下逐步发生变化,并找到客户自己真实需求;④房地产经纪人要明确认识到,有很多客户对于自己的购房需求本身就是没有任何明确的概念,遇到这样的客户,房地产经纪人就要引导客户,让客户明确他的真实需求;⑤不能完全固化于客户的最初要求,引导客户明确其真实需求及产生新的合理需求也具有很重要的意义。


2021房地产经纪人经典例题5辑 第3辑


房屋租赁合同期限不得超过(  )年。

A:3
B:5
C:10
D:20

答案:D
解析:


新建商品房形象楼书的构成要素不包括( )。

A.楼体形象
B.完整的户型资料
C.主力户型图
D.整体规划平面图

答案:B
解析:
形象楼书的主要构成要素:楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。


关于房屋租赁合同备案的说法,正确的是(  )。

A、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内,持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B、备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
C、备案时只需要提供承租人的身份证件
D、如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同,需到场说明情况

答案:B
解析:
A项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项,商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交下列材料:①房屋租赁合同;②房屋租赁当事人身份证明;③房屋所有权证书或者其他合法权属证明;④直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。


宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款,若在15年后存款余额要达到18万元,假定银行存款年利率为5%,宋某每年须向银行存款(  )元。

A.5772.21
B.8341.61
C.11428.57
D.12000.00

答案:B
解析:
将来值转换为等额年金的计算公式为



式中,A为等额年金,F为终值,i为利息,n为计息周期。
则宋某每年须项银行存款为:



18×10000×5%÷[(1+5%)15-1]=8341.61(元)。


在新建商品房销售代理合同中,由于约定的销售价格越高,销售难度就越大,为了避免可能出现的纠纷,合适的做法有( )。

A:在合同中约定提供交易机会的次数
B:在合同中约定房地产交易价格的范围
C:在合同中约定销售的时间和进度
D:在合同中约定不同价格和销售进度下的佣金计算标准
E:在合同中约定如果售价高出某个基准,房地产经纪人员可以进行分成

答案:B,C,D
解析:


在房地产卖方代理业务中,委托人可以是(  )。

A、房地产开发公司
B、需要购买房屋的个人
C、需要承租房屋的机构
D、存量房所有者
E、出租房屋的业主

答案:A,D,E
解析:
房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。因此,ADE三项是房地产卖方代理业务的委托人;BC两项是房地产买房代理业务的委托人。


分析房地产经纪门店可行性研究的机会因素有(  )。

A.区域的市场存量
B.客户需求程度
C.业务类型
D.周转率
E.交易的活跃

答案:A,B,D,E
解析:
门店开设的可行性研究是在对区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上,通过盈亏分析,以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等的过程。


2021房地产经纪人经典例题5辑 第4辑


房地产经纪行业发展的对策思路是()。

A:加快行业法制建设,健全房地产经纪法律制度
B:理顺行业管理主体关系,探索新型行业管理体制
C:健全房地产经纪管理制度,优化房地产经纪行业管理
D:充分发挥行业组织的作用,健全行业自律管理运行机制
E:仿照美国房地产经纪行业发展的思路

答案:A,B,C,D
解析:


租赁期间届满当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )。

A.10年
B.20年
C.30年
D.50年

答案:B
解析:
《合同法》规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。


运用比较法评估房地产价格,下列关于选取可比实例的要求中,不正确的是( )。

A.可比实例的成交日期应与估价时点接近
B.可比实例应是估价对象的类似房地产
C.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格
D.可比实例的价格表示方式应与评估价值相同

答案:D
解析:


某家庭购房抵押贷款10万元,贷款期限30年,贷款年利率6%,借贷双方约定每年年初按当年1年期国库券利率加上3%的附加利率调整贷款利率。则该家庭第1年的月还款额为( )元。

A:599.55
B:622.40
C:792.71
D:953.24

答案:A
解析:


业主会因担心房价可能上涨而惜售,说明房源具有(  )。

A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.变动属性

答案:C
解析:
房源信息的“心理特征”中的“心理”是指业主(委托方)在委托过程中的心理状态。随着时间的推移,这种心理状态往往会发生变化,从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中,交易价格最容易受到影响。在交易过程中,受到业主(委托方)心理状态的波动,房源交易价格可能产生波动。


王某、于某、李某和赵某共同开办了一家房地产经纪公司B公司,王某和于某是房地产经纪人,而李某和赵某是房地产经纪人协理。某日,客户吴某委托B公司代理出租或销售其拥有的一间商业用房,吴某与B公司签订了房地产经纪合同。
有关吴某与B公司签订的房地产经纪合同,说法正确的是(  )。

A、房地产经纪合同上必须有王某、于某、李某和赵某四者之一的签名及执业证号
B、房地产经纪合同应是采用书面形式的合同
C、这是商事代理合同
D、B公司处理有关此项合同事务的后果直接归吴某承担

答案:B,C,D
解析:
B项,《合同法》中规定合同形式分为要式合同和不要式合同。要式合同主要是以法律规定的特定形式要件为主。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。CD两项,经纪活动中的代理,是一种商事代理活动,即代理人根据与被代理人达成的合同,按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担,经纪人只收取委托人的佣金。


赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某,并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生,第一次购买住房。双方在合同中写明,买方按4000元/m2的价格支付给卖方,买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。(2008年真题)

按照房屋完损等级的分类,该套住房的新旧程度属于( )。

A.完好房屋
B.基本完好房屋
C.一般损坏房屋
D.严重损坏房屋

答案:A
解析:
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,共分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋五类。其中,完好房屋是指主体结构完好,不倒、不塌、不漏,庭院不积水,门窗设备完整,上下水道通畅,室内地面平整,能保证居住安全和正常使用的房屋,或者虽然有一些漏雨和轻微破损,或缺乏油漆保养,但经过小修能及时修复的房屋。


2021房地产经纪人经典例题5辑 第5辑


企业所得税的征税对象不包括( )。

A.在中国境内设立机构、场所的非居民企业的境内所得
B.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境内所得
C.在中国境内设立机构、场所的非居民企业与其机构、场所有实际联系的境外所得
D.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境外所得

答案:D
解析:
企业所得税的征税对象包括:①居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税;②非居民企业在中国境内设立机构、场所的,应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得,以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得,缴纳企业所得税;③非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。


不动产登记资料的查询程序不包括( )。

A.查询人提出查询申请
B.查询机构提供查询
C.查询结果的审核
D.查询结果证明的出具

答案:C
解析:
不动产登记资料的查询程序主要包括:①查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的,应向不动产登记机构申请查询。②查询机构提供查询。对符合规定的查询申请,不动产登记机构应当当场提供查询;因情况特殊,不能当场提供查询的,应当在5个工作日内提供查询。③查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的,不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期,并加盖不动产登记机构查询专用章。


根据马斯洛的需要层次论,不属于最原始、最基本需要的有(  )。

A:生理需要
B:安全需要
C:爱与归属需要
D:尊重需要
E:自我实现需要

答案:B,C,D,E
解析:


可采用多种广告进行密集推广的房地产产品处于其生命周期的(  )。

A.引入期
B.成长期
C.成熟期
D.衰退期

答案:B
解析:
房地产产品与其他商品一样,也具有生命周期,包括四个阶段:①引入期,是指一种新型的房地产,初次进入房地产市场,应迅速提高该房地产产品的知晓程度,推动销售量进入成长阶段;②成长期,房地产开发企业可大幅度提高销售价格,并开辟新市场,扩大市场渗透,加强销售前、中、后的服务,密集的广告是扩大产品市场占有率的有效营销手段;③成熟期,保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。突出房地产企业的品牌、产品质量的可靠性、优良的服务等产品的差异化属性,是关键的营销手段;④衰退期,销售价格应灵活机动,该降则降;销售方式应采用多种竞争手段,并加强售后服务;同时,应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。


关于房地产供求关系,下列说法正确的有(  )。

A.供给一定而需求增加时,价格会上涨
B.需求一定而供给减少时,价格会下降
C.需求和供给同时发生变化时,均衡价格会随之发生变化
D.需求和供给同时发生变化时,均衡交易量不会发生变化
E.房地产价格最终趋向于均衡价格

答案:A,C,E
解析:
总的来讲,房地产价格与房地产需求正相关,与房地产供给负相关:当供给一定而需求增加时,价格会上涨,反之价格会下降;当需求一定而供给增加时,价格会下降,反之价格会上涨。如果需求和供给同时发生变化,均衡价格和均衡交易量也会随之发生变化。


共用题干
某市拟在2008年10月以拍卖方式出让一宗土地,土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元,起拍价为7600万元。

开发商取得土地后,为使该土地增值,住宅价格上升,开发商可以( )。
A:投资开通公交路线
B:投资修建一加工厂
C:修建一大型超市或购物中心
D:投资完善基础设施条件

答案:A,C,D
解析:


周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较,推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅,周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×,并将全部购房款交给×房地产开发公司,该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。

周×与×房地产经纪公司之间的业务关系属于( )。

A.代理
B.居间
C.经纪
D.代办

答案:A
解析:
代理是指在代理权限内,代理人以被代理人的名义进行民事活动,活动结果由被代理人承受的一种法律行为。例如,甲委托乙代购房屋,乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同,由此而产生的合同权利义务,直接由甲承受。这里,甲是被代理人,乙是代理人,丙是相对人。