21年房地产经纪人模拟冲刺试题集9章

根据门据所用的材料，分为木门、钢门、玻璃门等。A项，根据门的开启方式，分为平开门（又分为内开门和外开门）、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等；B项，根据门的功能，分为防火门、安全门和防盗门等；D项，根据门在建筑物中的位置，分为围墙门、单元门、入户门、内门等。

在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。

写字楼项目定位受到建筑设计、建筑材料、建筑设备和物业管理等因素的影响。

城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿线范围内的用地不得改作他用；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

房地产经纪人员要亲自到现场查看委托出租的房屋，核实房屋的基本情况，并与出租方提供的房屋资料进行核对，确保两者相符。查看内容主要包括出租房屋的：①实物状况；②区位状况；③内部家具家电情况等。B项，在存量房买卖居间业务中，房地产经纪人员还要到房源现场进行查看，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。

城市的分类；
城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。根据城市内部结构，分为单中心城市和多中心城市。中小城市一般是单中心的，大城市通常都是多中心的。

房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。

抹灰的构造层次通常由底层、中间层和面层三部分组成。底层是室内墙体抹灰的基本层次，不同房间的墙体选用不同的墙面材料和构造做法；中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的；面层是为了满足使用功能和装饰功能。

勘查作业后的工作主要有：①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《房屋现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备；②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段；③房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点；④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。其中，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。本案例中，C户型的建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝85＋16＝101m2。

《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》明确规定了房地产转让的条件：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理有两种不同的处理方式，①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质，由转让方上缴土地收益或做其他处理。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理，并在合同中注明。

计税依据有：①国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据。②土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据。④以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。⑤采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。⑥计征契税的成交价格不含增值税。

常见的写字楼项目推广渠道有：①报纸广告；②户外广告；③框架广告；④楼体广告；⑤电台广告；⑥网络推广；⑦产业杂志；⑧直邮短信；⑨联动；⑩陌生拜访；大型活动。其中，直邮短信对增加上门量，是最直接有效的推广手法。可以多轮次、不同目标客户群传播，与逐层递减精准锁定有效客户群有机结合、交叉运用，直达目标客户。

发布房地产广告的具体要求有：①房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；②房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；③房地产中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当；④房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；⑤房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；⑥房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；⑦房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明；⑧房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容；⑨房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；⑩房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处，等等。

个人所得税的纳税人包括：在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人；在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的个人。

房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括：①分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；②要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；③当分歧较大时尝试将双方分开，进行协调。

单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。个人提取住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金的利息所得免征个人所得税。

气质表现在心理过程的强度、速度、稳定性、灵活性以及指向性上。人们情绪体验的强弱，意志努力的程度，知觉或思维的快慢，注意力集中时间的长短，注意转移的难易，以及心理活动是倾向于外部事物还是自身等，都是气质的表现。

不得进行不正当竞争是所有经营者的义务，房地产经纪人也不例外。房地产经纪人不得违反相关规定，通过商业贿赂、虚假广告、盗取客户信息等行为损害其他房地产经纪人的合法权益，扰乱房地产经纪行业秩序。

办理银行抵押贷款需要缴纳一些税费用，以深圳为例，具体为：①抵押登记费，收费标准为贷款额的0.Ol％（不足l00元按l00元收取），收费单位为财政局；②贷款合同公证费，收费标准为贷款额的0.3％（境外人士必须办理，境内人士自主选择），收费单位为公证处；③贷款合同印花税，收费标准为贷款额的0.05％（不足20元的按20元收取），收费单位为地税局。

房屋出租经纪服务的内容主要包括：①提供与委托相关的法律法规、政策及市场行情咨询；②制作《房屋情况说明书》；③发布房源信息；④寻找并提供客源信息；⑤协助查看承租人身份状况；⑥引领承租人看房；⑦协助签订《商品房屋租赁合同》；⑧代出租人完成房屋出租登记或备案等。

房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，共分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋五类。其中，完好房屋是指主体结构完好，不倒、不塌、不漏，庭院不积水，门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽然有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，但经过小修能及时修复的房屋

建筑间距指两栋建筑物外墙面之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。

个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：①抵押贷款；②质押贷款；③保证贷款；④抵押（质押）加保证贷款。其中，在房地产交易活动中，抵押是购房人常用的担保方式。

马斯洛理论把人的需要分成生理需要、安全需要、爱与归属的需要、尊重需要、自我实现需要五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中，尊重需要包括受他人尊重和自我尊重两方面。前者是希望得到别人的重视，后者是希望个人有价值。

房地产经纪服务合同的特征包括：①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。

建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

房地产收费大致可分为行政性收费和经营服务性收费。行政性收费是指企业在税收以外向政府及其行政事业单位交纳的各种收费。经营服务性收费不属于政府收费，是房地产开发企业向一些具有专业资质的社会机构支付的费用。

合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案

房屋的权属证明通常为房屋所有权证或房地产权证（2015年之后的房产为不动产权证书），房屋共有权证或房地产共有权证、房屋他项权利证或房地产他项权利证等。

房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。

门店租金的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付两种。选择哪种缴费方式要根据房地产经纪机构自身情况和出租人条件来定。一般情况下，出租人会收取相当于两个月月租的资金作为押金（退租后应按双方合同签署条件退还），签约前两年租金一般不作递增，两年后按双方约定比率逐年递增。

企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者以房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：①贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；②循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；③提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。

等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。@##

静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式为：



则该房地产投资项目的投资回收期为：4-1+240÷300=3.8（年）。

房地产广告不得包含的内容；
《广告法》规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：①升值或者投资回报的承诺；②含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；③使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语；④房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺等等。B项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相互配合完成同一目标。协同概念包含四个方面的含义：人的协同、信息协同、应用协同和流程协同。协同原则要求房地产经纪信息管理系统的设计，在提供信息共享平台的基础上，构筑协同办公的平台。

总建筑密度又称居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（％）。A项，住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(％)。C项，住宅建筑面积密度可分为住宅建筑面积毛密度和住宅建筑面积净密度。住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万m2／hm2）；住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万m2／hm2）。D项，居住区建筑面积毛密度（容积率）是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2／hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地面积（万m2）的比值表示。

[知识点] 国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或人股

根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：①以被代理人名义与自己实施民事法律行为；②以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为；③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；④超越代理权限进行代理活动；⑤利用代理权从事违法活动。

总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括：①国有建设用地使用权出让；②国有土地租赁；③国有建设用地使用权作价出资（人股）和授权经营。