2021房地产经纪人考试答案9卷

发布时间:2021-07-08

2021房地产经纪人考试答案9卷 第1卷


下列关于夫妻约定财产制的表述中,正确的是( )。

A.甲在一次事故中大脑受损,智力仅能达到三岁孩子水平,只要甲同意,其与丈夫仍可以适用约定财产制
B.乙与其妻口头约定婚后财产全部归妻子所有,该约定不具有法律约束力
C.丙以自己有孕为由,逼迫丈夫将其婚前财产约定为双方所有,丈夫求子心切勉强同意与之签订协议,该协议无效
D.丁可以为了逃避个人债务,与妻子约定二人婚后财产归妻子一人所有

答案:B
解析:
A项,财产约定的主体必须是完全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力,则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制,不能另行约定夫妻财产制。B项,约定应采用书面形式。C项,以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。在撤销之前,协议有效。D项,约定的内容必须合法,不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。例如,夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。@##


赵小姐曾是某市一家房地产经纪公司的房地产经纪人。在长期的业务实践中,赵小姐发现外国人的租赁经纪业务是该市房地产中介市场中的一个空白点。2011年3月,赵小姐辞去原工作,发起设立了A房地产经纪公司(以下简称A公司),专门为在本市的外国人提供租赁经纪服务。经过几年的发展,到2016年A公司的组织结构如下图:



这种模式适用于(  )

A、特大型组织
B、中型公司
C、小型组织
D、合伙企业

答案:A
解析:
分部制组织结构模式适用于大型或特大型组织,在采用时也应注意扬长避短。


《商品房屋租赁管理办法》确定的房屋租赁政策主要有( )。

A.承租人在租赁期间内死亡,租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的,出租人应当继续履行原租赁合同
B.房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效
C.租赁期限内,房屋所有权人转让房屋所有权,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权
D.出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于10平方米
E.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全

答案:A,B,C,E
解析:
承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外,为保护承租人合法权益不受侵害,我国法律还赋予承租人一系列特殊权利,主要包括:①优先购买权,即出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;②房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效;③承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋;④租赁房屋期间,房屋被抵押或查封的,原租赁合同继续有效。除当事人另有约定外,出租人主要承担以下义务:①提供符合要求的房屋及其附属设施;②对房屋进行维修。D项,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。


(一)  A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。
A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于(  )。

A、法律
B、地方性政府规章
C、地方性法规
D、规范性文件

答案:C
解析:
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定,制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件,在本行政区域内有效。


下列自然人中,目前具有完全民事行为能力的是( )。(2012年真题)

A.张某;1995年4月出生,某大学一年级学生
B.唐某;1996年12月出生,孤儿,靠网络撰稿为生
C.肖某;1993年8月出生,某聋哑学校老师,双腿已残废
D.段某;1994年1月出生,某工厂工人,患有轻度精神分裂症

答案:C
解析:
完全民事行为能力人,是指能以自己的行为独立享有民事权利,承担民事义务的自然人。在中国,18周岁以上的自然人是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。16周岁以上不满l8周岁的自然人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。A项,张某在2012年10月份17岁半未满18周岁,并且不是以自己的劳动收入为主要生活来源,不具有完全民事行为能力;B项,唐某虽然以自己的劳动收入为主要生活来源,但在2012年10月份未满16周岁,不具有完全民事行为能力;D项,段某年满18周岁,但患有轻度精神分裂症,属于限制民事行为能力的人。


发布房地产广告,应当具有或者提供的证明文件包括( )。

A.房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明
B.建设主管部门颁发的项目土地使用权证明
C.发布房地产项目预售、出售广告,应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明
D.中介机构发布所代理的房地产项目广告,应当提供业主委托证明
E.确认广告内容真实性的其他证明文件

答案:A,C,D,E
解析:
发布房地产广告,应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件,主要包括:①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。④工程竣工验收合格证明。⑤发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明。⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告,应当提供业主委托证明。⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。


《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的()等内容。

A:保修范围
B:保修单位
C:保修期
D:质量等级
E:配电负荷

答案:A,B,C,D
解析:
本题考核的知识点为住宅质量保证书。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。


下列关于我国土地所有制的表述中,错误的有( )。

A.我国实行土地的社会主义公有制
B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使
C.城市市区的土地属于国家所有
D.农村宅基地属于集体所有
E.森林、山岭、草原都属于国家所有

答案:B,E
解析:
B项,土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,该种所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地,其所有权由国家代表全体人民行使,具体又由国务院代表国家行使。E项,国有土地的范围如下:①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。


2021房地产经纪人考试答案9卷 第2卷


关于房地产经纪服务主要特点的说法,正确的是(  )。

A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格
B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的
C.房地产经纪服务属于公益性活动
D.房地产经纪服务的特点是价格垄断

答案:B
解析:
房地产经纪属于房地产中介服务活动,又称为“房地产经纪服务”。A项,在我国,根据《房地产经纪管理办法》,房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设(房地产)管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。B项,房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪服务的委托人,即提出房地产经纪服务需要的单位或个人,是房地产经纪服务的需求者,主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。C项,房地产经纪是一种市场化的有偿服务,房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同,向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费(即佣金)和其他服务的服务费。D项,房地产经纪服务实行明码标价制度。


对按揭房屋进行财产保险是防范(  )的关键措施,对银行与购房者都非常必要。

A.利率变化风险
B.房屋贬值风险
C.无力继续偿还贷款本息风险
D.购房者房屋处置风险

答案:B
解析:
导致房屋贬值风险的原因很多,其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素,也包括人为的因素。因此,对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施,对银行与购房者都非常必要。


写字楼项目在选择推广渠道,以及制定相关设计及活动方案时,应当确保渠道受众重点为(  )。

A.企业高层人员
B.企业中层人员
C.社会中端阶层
D.社会低端阶层

答案:A
解析:
由于写字楼主流客户的非个体属性与商务属性,因此在选择推广渠道,以及制定相关设计及活动方案时,应当关注以下三个方面的内容:①营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层;②在广告宣传的画面与文案设计方面,必须明确体现商务气质;③在活动主题的选择时,把握商务客户的敏感点,并在活动形式方面体现高端商务特色。


某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记,债务人未能及时清偿债务,拍卖该大楼所得的价款按(  )顺序清偿。

A、贷款合同签订的先后
B、贷款数额的大小
C、各银行起诉的先后
D、抵押登记的先后

答案:D
解析:
同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:①抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;②抵押权已登记的先于未登记的受偿;③抵押权未登记的,按照债权比例清偿。为债务人抵押担保的第三人,在抵押权人实现抵押权后,有权向债务人追偿。


共用题干
2003年,甲按房改标准价800元/m2,购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2007年,甲退休。2010年1月,甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月,甲拟重新购买住房,在媒体上看到下列一则广告:“都一乐小区即将全面开工建设,现火爆开盘,决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程,房屋开盘售价每套20万元。”4月,甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型,并作了如下介绍:“该户型经实测,套内建筑面积为85m2,套内使用面积为71m2。阳台为全封闭,阳台底板水平投影面积为3m2,由于阳台围护物向外倾斜,增大了阳台的使用空间5%p该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月,甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房,并将A小区的住房出售。

甲将A小区的住房出售后,再购住房享受的税收优惠有()。
A:免征营业税
B:免征契税
C:免征个人所得税
D:免征房产税

答案:D
解析:


郁质的人的气质为(  )。

A、活泼好动,容易适应新环境,注意易于转移,接受新事物快,但印象不很深刻,情绪和情感易于产生也易于改变,并直接表露于外
B、直率热情,精力旺盛,性情急躁,反应迅速,情绪明显外露,但持续时间不长,行为上表现出不平衡,工作特点带有明显的周期性
C、安静平衡,反应缓慢,善于克制自己,情绪不易外露,注意稳定但难于转移
D、柔弱易倦,情绪发生慢而强,体验深刻,言行迟缓无力,胆小、扭捏,善于觉察别人不易觉察的细小事物,容易变得孤僻

答案:D
解析:
四种气质类型包括:①多血质。这类人活泼好动,容易适应新环境;注意易于转移,接受新事物快,但印象不很深刻;情绪和情感易产生也易改变,并直接表露于外。②胆汁质。这类人直率热情,精力旺盛;性情急躁,反应迅速;情绪明显外露,但持续时间不长;行为上表现出不平衡,工作特点带有明显的周期性。③黏液质。这类人安静平衡,反应缓慢;善于克制自己,情绪不易外露;注意稳定,并难以转移。④抑郁质。这类人柔弱易倦,情绪发生慢而强,体验深刻,言行迟缓无力,胆小、扭捏、善于觉察别人不易觉察的细小事物,容易变得孤僻。


研究房地产项目的市场表现方式属于(  )

A、市场定位
B、产品定位
C、客户定位
D、形象定位

答案:D
解析:
对房地产项目进行形象定位包括:①项目属性定位,基于项目既定产品特点和内外部资源优势,界定项目在当前市场的档次定位与特色属性。②目标客户定位,将客户分为核心客户、重要客户和游离客户,确定目标消费群体及特征。③项目形象定位,结合项目的产品定位和客户定位,融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值,如开发商品牌价值,对项目进入市场的标志性形象进行描述,或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个,即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。


为了避免商品房销售代理纠纷,卖方代理合同中应载明( )等条款。

A.交易价格范围
B.销售时间
C.房屋质量保修责任
D.销售进度
E.不同价格和销售进度下佣金计算标准

答案:A,B,D,E
解析:


2021房地产经纪人考试答案9卷 第3卷


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目,并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2,固定总成本2000万元,单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点,准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注,并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。(2010年真题)

乙公司挖掘该项目卖点的做法为( )。

A.进行片区研究
B.跟踪竞争性楼盘情况
C.研究消费者购买行为
D.开展广告宣传

答案:A,B,C
解析:
房地产的卖点,是产品所独有的难以被竞争对手模仿的,同时又可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功推向市场,就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。挖掘卖点的四个阶段为:①片区市场研究;②竞争者动态跟踪;③消费者构成及购买行为研究;④挖掘卖点。


房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较,表述正确的是(  )。

A、连锁经营组织的资金方面,直营连锁属于加盟者投资
B、连锁经营组织的经营权方面,特许经营是非完全独立的
C、房地产经纪机构对连锁经营组织的管理方面,直营连锁属于行政管理
D、连锁经营组织与房地产经纪机构的关系,直营连锁属于契约合作关系

答案:C
解析:
房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较,如表3-1所示。
表3-1 直营连锁与特许经营连锁的差异表


李某欲购买一套期房,一年后交房。与其类似的现房价格为6000元/m2,用于出租的年净租金为360元/m2(出租期初支付),折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格是(  )元/m2。

A、5552、73
B、5724、00
C、6000、00
D、6207、27

答案:A
解析:
在期房与现房品质相同的情况下,期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算,该期房目前的价格为:
=6000-360÷(1+10%)-6000×2%=6000-327.27-120=5552.73(元/m2)。


房屋由钢筋混凝土梁、板、柱形成承重骨架,墙体只起围护和分割作用的建筑结构是(  )。

A:剪力墙结构
B:框剪结构
C:框架结构
D:现浇装配式结构

答案:C
解析:


关于房地产经纪服务佣金收取的说法,正确的是(  )。

A.佣金是房地产经纪机构的合法报酬
B.佣金可以以房地产经纪人员个人名义收取
C.佣金按照国家标准收取,不需要在经纪服务合同中约定
D.佣金包括差价、信息费

答案:A
解析:
ABC三项,佣金是房地产经纪服务的合法报酬,买卖双方签订房地产买卖合同后,经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。D项,对房地产经纪服务收费有相关规定的城市,房地产经纪机构制定的佣金标准要符合规定,并明码标价,不得索取佣金以外的其他报酬,更不得赚取房屋交易差价。


直接影响项目的市场形象与客户感知的是(  ),因此开盘活动必须在充分的蓄客准备,以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。

A.开盘活动的场地选择
B.开盘活动现场的人气与氛围
C.开盘活动的现场准备和传播信息的程度
D.开盘活动的形式

答案:B
解析:
开盘活动虽有可能并非真正意义的初始发售节点,但依然是写字楼项目引起市场集中关注的关键节点。开盘活动现场的人气与氛围直接影响项目的市场形象与客户感知,因此开盘活动必须在充分的蓄客准备以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。


房屋转让合同不属于( )。

A.要式合同
B.不要式合同
C.有偿合同
D.双务合同

答案:B
解析:
根据合同是否需要采用特定形式才能成立,合同分为要式合同和非要式合同。要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《城市房地产管理法》规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以,房屋转让合同不属于不要式合同。


共用题干
周某购买了一套已装修的建筑面积为160㎡的商品住宅,总计房价款为80万元,首付款30%,贷款期限25年,贷款年利率为4.8%。

贷款银行要求周某10年还清贷款,经申请批准,住房置业担保公司为周某提供担保。此时除了周某须与贷款银行就个人住房贷款签订书面合同外,担保公司应与银行签订( )。
A:书面保证合同
B:书面主合同
C:书面借款合同
D:反担保合同

答案:A
解析:


2021房地产经纪人考试答案9卷 第4卷


物权是一种财产权,包括( )。

A:支配权
B:所有权
C:用益物权
D:担保物权
E:主动权

答案:B,C,D
解析:


房地产开发直接成本利润率的计算基数包括(  )。

A.土地取得成本
B.建设成本
C.维护费用
D.投资利息
E.销售费用

答案:A,B,D,E
解析:
运用成本法估价的一项基础工作,是搞清楚房地产价格的构成。以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设,然后销售所建成的商品房的典型的房地产开发经营方式为例,房地产价格七大项构成为:①土地取得成本;②建设成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。


有关房地产抵押下面说法错误的是()。

A:抵押合同生效后,抵押人失去对抵押物的占有、使用、受益权
B:抵押合同生效后,抵押人不能随意处分抵押物,如果要转让必须以书面形式通知抵押权人,并将实情告诉受让人,否则转让行为无效
C:抵押权人有权处分抵押物的情形出现时,抵押权人应书面通知抵押人
D:处分抵押物可选择拍卖、变卖或折价方式处分

答案:A
解析:


按城市规划要求,居民区人均公共绿地面积指标:组团绿地不少于( )m2/人。

A.1.5
B.1
C.0.8
D.0.5

答案:D
解析:
居住区人均公共绿地面积指标,组团绿地不少于0.5 m2/人,小区绿地(含组团)不少于1m2/人,居住区绿地(含小区和组团)不少于1.5m2/人。


房地产经纪执业规范一般包含行为规范和(  )。

A、职业道德
B、职业规范
C、技术规范
D、社会规范

答案:A
解析:
房地产经纪执业规范一般包含两大部分内容,一是职业道德,二是行为规范。职业道德解决思想认识问题,行为规范解决行为操守问题。


某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务,项目总投资额为8亿元,该机构符合有关规定的收费有(  )万元。

A:160
B:240
C:400
D:640
E:800

答案:A,B,C
解析:


印花税的税率形式有( )税率。(2006年真题)

A.定额
B.差额
C.累进
D.差额累进
E.比例

答案:A,E
解析:
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税,共有13个税目,税率有比例税率和定额税率两种形式。


  张某委托A房地产经纪公司(以下简称A公司)的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺,并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义,并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后,刘某在A公司的潜在客源中找到王某,王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务,刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后,刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。

3.A公司代表王某与张某订立房屋租赁合同的行为属于(  )。

A、 居间
B、 代理
C、 不当代理
D、 卖方代理

答案:B
解析:
房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。


2021房地产经纪人考试答案9卷 第5卷


关于房地产经纪服务合同(房屋出售),下列说法正确的是( )。

A.房屋出售经纪服务合同(中房学推荐文本)包括十二条内容和五个附件
B.签订合同前,房屋出售委托人或其代理人应向房地产经纪机构出示自己的有效身份证明原件,以及不动产权证书或房屋所有权证原件或其他房屋来源证明原件,无需复印件
C.房屋出售委托人的代理人办理房屋出售事宜的,应提供合法的授权委托书
D.签订合同前,房地产经纪机构只需向房屋出售委托人出示自己的营业执照

答案:C
解析:
A项,房屋出售经纪服务合同(中房学推荐文本)包括十一条内容和六个附件。B项,房屋出售委托人或其代理人应向房地产经纪机构出示自己的有效身份证明原件,以及不动产权证书或房屋所有权证原件或其他房屋来源证明原件,并提供复印件。D项,签订房地产经纪服务合同前,房地产经纪机构应向房屋出售委托人出示自己的营业执照和备案证明。


能够反映调查区域内各宗土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况,经过土地登记具有法律效力的专题用图是(  )。

A.地形图
B.房产图
C.宗地图
D.地籍图

答案:D
解析:
地籍图是标明土地权属界线、面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图。地籍即土地的“户籍”,是记载土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况的簿册。


下列房地产投资项目经济评价指标中,可以用来判断项目可行性的有(  )。

A.财务净现值≥0
B.财务净现值<0
C.内部收益率≥基准收益率
D.投资回收期≤基准回收期
E.投资回收期>基准回收期

答案:A,C,D
解析:
在项目可行性研究中,财务净现值的评价标准是:如果FNPV≥0,则说明项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平,项目在经济上是可以接受的,否则不可行。财务内部收益率的评价标准是:如果FIRR≥ic(基准收益率),则说明项目的盈利能力达到或者超过了所要求的收益率,项目在经济上是可以接受的,否则不可行。投资回收期的评价标准是:如果Pb≤Pc(基准投资回收期),则说明项目能在要求的时间内收回投资,项目在经济上是可以接受的,否则不可行。


全封闭式阳台(  )计算建筑面积。

A、按其水平投影面积的一半
B、按其外围水平投影面积
C、一般不
D、按净面积

答案:B
解析:
封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。阳台是否封闭,是在房屋建成交付时是否封闭,如果购房人购买后将未封闭的阳台封闭的,仍然只计算一半建筑面积。


由于写字楼主流客户群的购买用途为企业办公场地使用,因此企业经营状况直接影响企业主或企业购置物业的面积需求与资金实力,体现的是写字楼项目代理销售的( )。

A.客户非个体属性
B.产品技术性
C.与宏观经济正相关性
D.销售商务性

答案:C
解析:
主流客户群购买写字楼用于企业办公,因此企业经营状况直接影响企业主或企业的资金实力和购置物业面积的需求。企业作为市场经济活动的主体,其经营状况与国家宏观经济走势密切相关,通常具有一定的正相关性。当国家宏观经济状况良好时,企业购买或租赁写字楼的需求较为旺盛,相反,需求变弱。因此,写字楼销售市场发展走势与国家宏观经济形势基本保持同向变化。


(一)

张先生委托甲经纪公司购买一套二手房,并与甲经纪公司签署了房屋承购委托合同,两天后,甲经纪公司带张先生看了一套二手房,业主王先生报价200万,张先生看后很满意并向业主王先生支付了10万定金,由于房价快速上涨,业主王先生反悔将总价涨至220万,张先生不同意,交易进入僵持阶段。

91.甲经纪公司提供给张先生的专业服务有()

A. 提供市场行情咨询

B. 房屋产权调查

C. 实地查验房屋

D. 代办房地产估价及公证手续

正确答案:ABCD


在中国现行法律体系中,(  )的内容涉及国家和社会生活的根本问题,规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务,是一切组织和个人的根本活动准则。

A、宪法
B、法律
C、行政法规
D、地方性法规

答案:A
解析:
宪法是国家的根本法,具有最高的法律效力。中国现行宪法是1982年制定,后经多次修改的《宪法》,简称1982年宪法。


税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时,交易双方应当( )。(2008年真题)

A.重新申报成交价
B.按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金
C.书面说明成交价偏低的原因
D.按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金

答案:D
解析:
房地产管理部门在接到价格申报后,如发现成交价格明显低于市场正常价格,应当及时通知交易双方,并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格,但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后,方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议,可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议,可以按照法律程序,向人民法院提起诉讼。


2021房地产经纪人考试答案9卷 第6卷


甲委托乙出卖房产,而在合同期内,甲私自将房产出售与丙,此行为表示甲将不再履行与乙的合同,此时甲为()。

A:履行不能
B:履行不当
C:预期违约
D:履行中断

答案:C
解析:


李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房,欲与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析,发现李某是一名老客户,有一定的经济实力,可以作为追踪及服务的对象。

作为甲公司的客源,李某的特征通常有( )。

A.购房需求强烈
B.购买能力较强
C.购房条件特别苛刻
D.购房目的比较模糊

答案:A,B
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象,其客户群特征包括:①购买或租赁物业需求强烈,时间紧,希望尽快获得物业;②经济条件好,购房支付能力较强;③较了解目前房地产市场情况,能根据市场供求状况提出合理购买价格;④对物业的条件不是特别苛刻。


物业管理区域内物业管理的重要责任主体是( )。

A.社区居委会
B.业主
C.物业服务企业
D.业主委员会

答案:B
解析:
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权,但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分,也离不开对建筑物所占土地的共同使用。


(一)  2014年8月,A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式,在Z县城内以100万元土地使用权出让金,取得了一块土地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅建设。该项目开发总投资400万元(含100万元土地使用权出让金),建设工期为9个月。随后,B房地产开发公司与C施工队签订了施工合同,工程合同价为250万元。由于B房地产开发公司自身原因,该项目直到2015年9月才动工开发建设。该项目建成后,王某购买了住房一套,因质量问题与B房地产开发公司产生了质量纠纷。
如果王某在商品房交付使用之后发现质量问题,这里的“交付使用”之后,可以是指(  )。

A、办理了交付使用手续之后
B、未办理交付使用手续之前
C、可以是房屋所有权证办理之前
D、可以是房屋所有权证办理完备之后

答案:A,C,D
解析:
购房人在商品房交付使用之后发现质量问题,这里的交付使用之后,是指办理了交付使用手续之后,可以是房屋所有权证办理之前,也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大,主要是设计和施工原因造成的,因而,只要在合理的使用年限内,属于主体结构的问题,都可以申请质量部门认定,房屋主体结构不合格的,均可申请退房。


房地产经纪人员的(  )主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。

A、职业良心
B、执业理念
C、职业责任感
D、职业资格

答案:B
解析:
房地产经纪人员职业道德,是指房地产经纪行业的道德规范,是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲,主要涉及三个方面:①职业良心,涉及对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识;②职业责任感,涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识;③执业理念,主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。


关于公司制房地产经纪机构的说法,错误的是( )。

A:有限责任公司和股份有限公司都是机构法人
B:有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任
C:出资设立公司的出资者必须是法人
D:股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任

答案:C
解析:
本题考核的是对于公司制房地产经纪机构的概述。房地产经纪公司是指依照我国《公司法》和有关房地产经纪管理的规定,在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资设立公司的出资者可以是自然人也可以是法人,出资可以是国内资产也可以是国外投资,出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价,依照法律、行政法规的规定办理。资金来源于国外的房地产经纪机构,按其资金组成形式不同,还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。


若经纪人作为买方独家代理人,一天与购房者看房最多为( )套。

A.5
B.8
C.10
D.12

答案:A
解析:
作为买方客户的独家代理人,房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过5套,即“一带多看”不能超过5套,否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉,使客户不容易比较和挑选合适的房源。


在房地产抵押的主要类型中,(  )是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为

A、在建工程抵押
B、最高额抵押
C、一般房地产抵押
D、预购商品房贷款抵押

答案:C
解析:
房地产抵押的主要类型包括:①一般房地产抵押;②在建工程抵押;③预购商品房贷款抵押;④最高额抵押。其中,一般房地产抵押是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。


2021房地产经纪人考试答案9卷 第7卷


下列关于抵押贷款还款方式的表述中,错误的是( )。(2009年真题)

A.等额本息还款方式可以准确掌握每月的还款额
B.等额本息还款方式适合购房资金宽裕的借款人
C.等额本金还款方式适合初期还款能力较强的借款人
D.等额本金还款方式适合打算提前还贷的借款人

答案:B
解析:
银行抵押贷款常用的还款方式包括:①等额本息还款法,每月以相等的金额偿还本息,每月还款额固定,这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。适合资金不宽裕的购房者。②等额本金还款法,每月以相等的金额偿还本金,利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下,还款初期月还款额较等额本息还款法略高,但可节省整体利息支出。适合打算提前还贷者或当前收入尚可的中年人或公司。


县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查,有权采取的措施包括()。

A:根据需要进入现场进行勘测
B:要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料,并进行复制
C:要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明
D:责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为
E:对有关单位和人员违反城乡规划的法律、法规的行为进行行政处罚

答案:A,B,C,D
解析:


甲房地产开发企业(以下简称甲企业)在市区开发建设一居住区,紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2,绿地面积为10万m2,其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区,下区由室外配水管网直接供水,上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时,分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。
该居住区可能受到的噪声污染类型为(  )。

A、工业噪声
B、交通噪声
C、社会生活噪声
D、建筑施工噪声

答案:B,C
解析:
噪声的污染源包括:①交通噪声,是指机动车、火车、飞机、轮船等交通运输工具运行时产生的噪声;②工业噪声,主要是工厂开工时产生的噪声;③生活噪声,主要是社会人群活动产生的噪声;④建筑施工噪声,主要是建筑工地上各种建筑机械和建筑工人手工操作产生的噪声。本案例中,该居住区紧邻一所中学和一座公路高架桥,可能会受到交通噪声和社会生活噪声的影响。


在建筑材料性质中,属于建筑材料力学性质的有(  )。

A、硬度和耐磨性
B、密度
C、弹性和塑性
D、脆性和韧性
E、吸水性和吸湿性

答案:A,C,D
解析:
建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质,包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。


《中华人民共和国城市房地产管理法》中所指的房地产中介服务包括(  )。

A、房地产经纪
B、房地产咨询
C、物业管理
D、房地产投资开发
E、房地产估价

答案:A,B,E
解析:
按照《国民经济行业分类》(GB/T 4754—2011),中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类,即第K类。在这一大类中,又包括5个小类:①房地产开发经营;②物业管理;③房地产中介服务;④自有房地产经营活动;⑤其他房地产活动。其中,房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格估价、房地产经纪等活动。


下列关于房地产经纪职业道德的说法中,正确的是(  )。

A、 房地产经纪职业道德属于外在的规范
B、 房地产经纪职业道德具有强制力,因而对房地产经纪人具有约束力
C、 房地产经纪职业道德不具有强制力,因而对房地产经纪人不具有约束力
D、 房地产经纪职业道德通过职业责任感、行业准则、舆论等来约束房地产经纪人员

答案:D
解析:
A项,法律法规和行业规范均属于外在的规定,主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养,它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。BC两项,职业道德虽然不如法律、法规和行业规则那样具有很大的强制性,但它一旦形成,则会从房地产经纪人员的内心深处产生很大的约束力,并促使房地产经纪人更加主动地去遵循有关法律、法规和行业规则。


竣工验收报告的内容主要包括( )。

A.工程概况
B.工程竣工验收意见
C.工程施工组织过程
D.工程竣工验收时间、程序
E.建设单位执行基本建设程序情况

答案:A,B,D,E
解析:
工程竣工验收合格后,建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况,建设单位执行基本建设程序情况,对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价,工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式,工程竣工验收意见等内容。


写字楼项目运作目标不包括(  )。

A、综合利益最大化目标
B、市场目标
C、品牌目标
D、快速回收成本目标

答案:B
解析:
写字楼项目运作目标包括:①综合利益最大化目标;②快速回收成本目标;③品牌目标。


2021房地产经纪人考试答案9卷 第8卷


房屋租赁合同期限最长不得超过(  )。

A.10年
B.20年
C.30年
D.50年

答案:B
解析:
《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期问届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”


市场营销控制通常包括( )等类型。

A:年度计划控制
B:赢利能力控制
C:效率控制
D:战略控制
E:质量控制

答案:A,B,C,D
解析:


下列不宜作为城市建设用地的有( )。(2006年真题)

A.基本农田保护区用地
B.坡度超过10%的坡地
C.江河堤坝内的河滩地
D.地震烈度在9度以上地区的用地
E.地下具有开采价值矿藏的用地

答案:A,C,D,E
解析:
不适宜城市建设用地是指自然条件很差,在现有的技术经济条件下要付出很大代价进行改造才能用于建设的用地。这类用地的主要类型包括:①承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类;②坡度超过20%的坡地;③经常被洪水淹没,且淹没深度超过1.5m的土地;④受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段。C项,堤坝以内的河滩地不能作为城市建设用地。D项,地震烈度是指地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度。在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。


房地产经纪人受理委托业务后,主要应当收集(  )及相关的市场信息和委托方信息。

A.股价信息
B.本公司信息
C.发展信息
D.标的物业信息

答案:D
解析:
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。


共用题干
甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升,小部分二手住宅价格下降。经该机构调查,该市2009年初二手住宅销售均价为3 150元/m2,月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅,并申请了抵押贷款。根据以上内容,回答91~95题。

若甲房地产经纪机构所在城市住房市场正处于上升期,则市场变化情况可能为(  )。
A:房屋空置率下降
B:房屋需求增长快于供给增长
C:租金价格和售价都稳定
D:租金和售价几乎同步上涨

答案:A,B,D
解析:


向已经成交的房地产经纪客户了解是否有新的需求意向,并提供针对性的服务,属于售后服务中的(  )。

A.延伸服务
B.跟踪服务
C.增值服务
D.改进服务

答案:B
解析:
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括:①延伸服务,如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;②改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救;③跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。


美国房地产经纪行业协会主导建立的(  ),从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。

A.联合销售制度
B.个人信用保障制度
C.房屋质量保证制度
D.产权查询制度

答案:A
解析:
在美国,房地产经纪行业协会在管理体系中扮演着重要角色,全国、州和区域三个层次的房地产经纪行业协会,是房地产经纪人与立法、行政机关之间的桥梁,为会员提供培训教育的机会,并制定具体的行业技术标准以及职业道德准则。由行业协会主导建立的联合销售制度,从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。


在市场经济体制下,企业作为市场中的独立主体,会根据(  )进行行为决策。

A、市场竞争机制
B、市场供求状况
C、市场供求机制
D、行业竞争状况
E、企业自身条件

答案:B,D,E
解析:
在市场经济体制下,企业作为市场中的独立主体,会根据市场供求状况、行业竞争状况和企业自身条件进行行为决策。市场的供求机制、竞争机制会调节企业的行为。对于房地产经纪行业这种竞争性行业,情况更是如此。


2021房地产经纪人考试答案9卷 第9卷


房地产经纪机构在客户关系管理中,为了争取新客户而采取的措施有(  )。

A.提供个性化服务
B.提供附加服务
C.建立长期合作关系
D.正确处理投诉
E.鼓励客户推荐

答案:B,E
解析:
参见第3题解析。


光污染的种类有(  )。

A、灯光污染
B、红外光污染
C、眩光污染
D、紫外光污染
E、视觉污染

答案:A,C,E
解析:
光污染包括:①灯光污染,如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯,照进住宅,影响居民休息等;②眩光污染,如电焊时产生的强烈眩光,在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害;③视觉污染,这是一种特殊形式的光污染,是指城市中杂乱的视觉环境,如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等;④其他光污染。


集中销售的方式适用的楼盘是(  )。

A、 常规楼盘
B、 产品、客户均少的楼盘
C、 对性质要求较高的楼盘
D、 客户少的楼盘

答案:A
解析:
集中销售是指当项目达到销售条件后,通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。集中销售适用的楼盘是常规楼盘。


商业地产的特征包括(  )。

A、收益多样性
B、赢利模式多元化
C、主体特定性
D、权益复杂与利益平衡
E、客户非个体属性

答案:A,B,D
解析:
商业地产的特征表现在:①收益多样性;②赢利模式多元化;③权益复杂与利益平衡。


共用题干
孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待一位客户杨某,杨某委托甲公司出售一套已购公有住房,并与甲公司签订了房地产经纪合同,崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时,发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人,房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚,并与老杨居住在一起。调查还发现,老杨与其前妻韩某在半年前离婚,韩某的户口已迁至娘家。

如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某,导致买受人无法办理房屋产权过户手续,买受人的损失应当由( )承担。
A:甲公司
B:王某
C:崔某
D:杨某

答案:A
解析:


王某的购房抵押贷款为30万元,按贷款合同约定,贷款年利率为7.8%,贷款期限为20年,若采用按月等额本息还款方式,王某的月还款额为( )元。(2008年真题)

A.1250.00
B.2472.11
C.3432.09
D.5614.17

答案:B
解析:
等额本息还款方式的月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金。王某的月还款额为:



=2472.11(元)。式中,A为月还款额;P为贷款金额;i为贷款月利率;n为按月计算的贷款期限。


担保公司应当建立(  ),用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。

A、担保风险基金
B、财产担保制度
C、保险制度
D、风险预测机制

答案:A
解析:
担保公司应当建立担保风险基金,用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收人中提取,专户存储,不得挪用。


出卖人订立商品房买卖合同时,(  ),导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

A、 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
B、 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人
C、 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
D、 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
E、 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

答案:C,D,E
解析:
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。