房地产经纪人模拟冲刺试题集8节

房地产经纪机构未与委托人签订独家房地产经纪服务合同的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。签订独家房地产经纪服务合同的，在合同约定的委托期间，委托人也不得就同一事务另行委托其他房地产经纪机构。委托人违反前款规定擅自另行委托的，应当承担违约责任。

房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式，与一般财产租赁合同相比具有如下特征：①房屋租赁合同是不动产租赁合同。以租赁物的种类为标准，租赁合同可以分为动产租赁合同和不动产租赁合同。②合同的相对性会受到法律的一定限制。具体表现为：a．“买卖不破租赁”原则对房屋受让人的限制；b．承租人的优先购买权。③期限最长不得超过20年。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房改售房登记”的掌握。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。应区别“产别”与“产权来源”。因此，本题的正确答案为C。

中国的城市有行政等级，从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市，有的省还有事实上的副县级镇和副地级市。

ABC三项，佣金是房地产经纪服务的合法报酬，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。D项，对房地产经纪服务收费有相关规定的城市，房地产经纪机构制定的佣金标准要符合规定，并明码标价，不得索取佣金以外的其他报酬，更不得赚取房屋交易差价。

对于业主而言，除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况，经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款条件是什么，以及出价是多少。根据这些已经梳理的信息，给出业主一个最可能成交的价格区间，而不是一个唯一的价格。

房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

在前提条件不变的情况下，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收人较高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品价格较高或互补品价格较低时，当消费者预期该种房地产的价格会上涨或其收入会增加时，消费者对该种房地产的现时需求通常会增加；反之，通常会减少。CD两项会使该种房屋的供给增加。

引导客户做出购买决策是整个销售过程的重要部分。房地产经纪人引导客户做出购买决策的方法有：①假设法；②总结法；③直接法；④对比法；⑤重点突破；⑥善意威胁。其中，总结法适用于已经遴选了多处房源的客户。

社会关系又称关系网，是房地产经纪人的隐形财富。房地产经纪人员在初入行时通常只能大街小巷转、挨家挨户跑，付出的劳动多，得到的回报少。但只要坚持，会随着职业年限越来越长而积累起越来越多的社会关系，从而保证一定的交易业绩。

售楼处，在房地产经纪业内又常被称之为“案场”，是新建商品房经纪业务中销售环节进行的主要工作场所，同时也是以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构下设项目组的所在地。严格来讲，售楼处设置并不是房地产经纪机构的工作，而是房地产开发商在项目规划设计时就应予以考虑的。

环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：①根据环境要素，分为大气污染、水污染、土壤污染等；②根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；③根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；④根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；⑤根据污染的空间，分为室外环境污染和室内环境污染；⑥根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

楼盘品牌策略就是通过产品本身的高品质（如零能耗住宅、被动式住宅）、区位、生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。

《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

房地产产品是人们通过交换而获得需求的满足，是消费者或用户期望的实际利益。在房地产市场营销活动中，满足客户需求是房地产开发商和存量房卖方向客户提供房地产产品来实现的。@##

平原地区地表平坦，没有什么自然障碍，用地充裕，城市可以向四周扩展，城市布局多采取团状集中式。山地、丘陵地区，为了克服地形分割的不利影响，城市布局多采取组团式，随地形的变化分成若干个片区，在空间上不连成一体，但每个组团具有一定的规模和独立性。

投资回报率＝（月租金×12月）÷总房价。本题中，商铺的面积60m2，租金约为350元/m2，售价约150万元，则该商铺的投资回报率＝350×60×12÷1500000＝16.8%。

把保存在资料库中的客户信息按客户群体分类整理后，利用客户分析子系统对其进行管理和分析，通过数据挖掘，揭示客户的基本特点、分析影响其购买行为的主要因素并对客户进行有针对性的分类，对重点客户进行有效的识别和重点关注。客户分析子系统可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。

影响利率高低的因素主要有下列几个：资金供求状况、国家宏观经济政策、预期通货膨胀率、借贷期限的长短、借贷风险的大小等。

A项，自2016年1月1日起，企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税。E项，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为房产税计税依据。

本题考核的是MLS系统的作用。MLS系统最大的作用在于通过系统内充分的信息共享、佣金共享以及联合销售的方式，能极大地提高交易的成功率。除此之外，MLS系统还具有下面一些作用：有利于提高房地产经纪服务的效率、有利于规范行为、有利于有效管理、有利于市场监控。

二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，其毒性比二氧化硫还要大。人体吸入硫酸雾，会引起支气管炎、支气管哮喘和肺气肿等病症。硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。酸雨除了损害人体呼吸道系统和皮肤，还会腐蚀建筑物、设备和露天放置的各种金属。

经纪门店经理岗位的直接上级是销售副总经理。主要工作包括：①根据公司的授权负责该连锁店业务的运营及管理；②执行公司的有关业务部署；③负责对连锁店人员的管理和工作评估并及时将有关情况报告给公司的有关部门。

《不动产登记暂行条例实施细则》规定，登记机构应当对以下几项内容进行查验：①申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；②权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；③不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；④法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

报报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

房屋交易存在的风险包括：①交易当事人违约风险；②房屋价格变动风险；③房屋产权瑕疵风险；④政策调控风险；⑤交易资金的安全风险；⑥房屋的使用和保管风险等。根据交易类型，房屋交易的一般程序包括买卖程序、租赁程序和抵押程序等。

房地产经纪合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。

本题考核的是MLS系统的作用中，有利于规范行为的内容。通过制定MLS系统内信息共享以及系统运行规则，明确房地产经纪人的职业规范和工作程序，提高了整个工作过程的透明度;同时通过全面实现企业网络化与集中化的管理，有效控制企业业务流程，规避可能出现的风险，实现房地产经纪服务的规范化运作。

《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。

A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；B项，1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型客户，有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情；②引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；③加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿；④成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。

起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是销售新建商品房的最低价。标价是卖方要价。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。

人文环境主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安情况等综合因素，主要划分为“好、较好、一般、差”，其划分的标准见表3-4。李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆、音乐厅、体育馆。因此，李某对该房屋的人文环境评估应为好。
表3-4　人文环境等级划分

房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。

耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行定额税率，具体规定为：①人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；②人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；④人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5～25元。

房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人要从多个角度撮合双方，包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住人口素质等。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。

在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”“卖给谁”“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。

目标利润定价法是以总成本和目标利润为定价原则。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。具体公式为：目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售税费率）；目标利润额＝投资总额÷投资利润率。其中，投资总额包括开发项目的全部成本，即包括固定成本和交易成本的全部内容。

城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。也就是说，继承人在接受被继承人的遗产时，应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务，但继承人缴纳的税款和清偿的债务以被继承人的遗产实际价值为限。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年，特殊林地，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。