房地产经纪人模拟冲刺试题集5卷

一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，需注意以下几点：①标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点，例如“学区房”、“小户型”等，切忌夸大其词；②追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖，在可能的情况下，对房屋内做适当整理甚至保洁，使房源拍摄时处于最佳状态；③房源描述详尽，要从房屋的“特征”（如商圈、户型等方面）、“优点”（核心卖点），以及给客户带来的“利益”（投资价值）等多方面进行描述。

房屋面积主要有：①建筑面积；②使用面积。其中，建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上层高在2.20m以上（含2.20m）的各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。CE两项，与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。

房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，主要有以下3个：①市场主体，即有房地产的供给者和需求者；②市场客体，即有可供交易的房地产；③交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等。只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。

A项，房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括：①管制；②拘役；③有期徒刑；④无期徒刑；⑤死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件

在住房和城乡建设部的指导下，中国房地产估价师与房地产经纪人学会以2004年建设部转变房地产经纪人职业资格登记管理方式为契机，经过几年的不懈努力，探索建立了以房地产经纪人员职业资格登记管理制度为核心，以诚信建设为基础，以规则制定、制度设计为特征的房地产经纪行业自律管理框架体系。

购房者通过销售人员的介绍，对所购房地产全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。通过《房地产认购协议书》，可以保证购房者与房地产开发企业的合法权利。

解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。

《商品房租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

项目楼书将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。项目楼书包括形象楼书和功能楼书。形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。

[知识点] 特殊情况的拆迁补偿、安置

CBD是英文Centra1 Business District的缩写，一般指中心商务区，是指城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的综合经济活动的核心地区。

核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、内部替代法、三级市场比较法、成本法、目标利润法和租金反算法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，而商业常用租金反算法。

城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾。E项属于工业固体废物。

不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；③登记采取强制登记制度；④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。

竞争性在建商业地产项目调查主要是反映商业地产市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况，这些将直接影响项目的开发计划和定位方向。竞争性在建商业地产项目研究指标包括：①物业地段位置；②开发规模；③建筑设计；④开发及开业时间；⑤业态规划；⑥主力商户；⑦业态组合模式；⑧定位方向；⑨营销策略。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。

风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。至于到期时能否收回，在很大程度上取决于债务人的信誉、经济能力等。B项，偿还性，即货币或商品的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。C项，收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或附加额。

整体上看，房地产经纪机构的宏观环境分析，包括以下方面内容：①相关法律法规；②行业发展政策；③经济发展状况；④投融资环境。

土地的全民所有制；
土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。

定金实质是为了确保合同的履行，由一方向另一方预先给付的货币，在主合同履行后可以抵做价款，具有合同担保作用。

卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。