2021房地产经纪人考试试题及答案9篇

协助交易达成主要有三种方式：①协调交易价格。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。②促成交易。在与客户的接触过程中，要密切留意成交的信号。当出现这类信号时，应及时给予确认和巩固。在成交信息得以明确后，要尽可能快速促成交易。③协助或代理客户签订交易合同。签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助（在采用居间方式的经纪业务中）或代理（在采用代理方式的经纪业务中）委托方与交易对象签订合同。

商业用房中有一类特殊的不动产，就是公寓。公寓虽然有居住的功能，但从本质上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企业经营单位，公寓用地的性质可能是商业用地或者综合用地，可以说公寓是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。

A项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。

钢筋混凝土结构建筑，其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。该结构的类型具体有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、简体结构、框架筒体结构和筒中筒等。

整体上看，房地产经纪机构的宏观环境分析，包括以下方面内容：①相关法律法规；②行业发展政策；③经济发展状况；④投融资环境。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下几个方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。

到店接待或者电话接待时，房地产经纪人为客户解答问题，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。

房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法进行处理。

在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人。10周岁以上的未成年人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，不能完全辨认自己行为的精神病人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。

企业内部资料主要是一些销售记录、客户购买活动的记录以及促销等市场活动中获得的直接客户资料，具有很高的价值，他们是企业产品的直接消费者。外部数据是指企业从数据调查公司、政府机构、行业协会、信息中心等机构获得的，是企业的潜在消费者。

税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。在征税对象和税目（即具体的征税项目，复杂的税种需设税目）不变的情况下，征税额和税率成正比。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。

房地产经纪的佣金是根据交易标的金额的一定比例来确定的。由于房地产的价值高昂，房地产交易的标的额通常都是很高的，因此房地产经纪人员的单笔业务收入相对较高。

商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照《民法通则》规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。

景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。

D项，商业地产按商业开发形式划分为商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、商务楼、写字楼商铺、交通设施商铺；按商业辐射范围划分为“城市型”商业、“区域型”商业、“社区型”商业。

房地产经纪人采用网络方式接待客户，需要注意以下两点：①针对求购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利用网络接待客户后，还是要通过电话、面谈等方式，进一步了解客户的真实需求。

房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权退房。给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

根据热源，供热采暖可分为：①集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a．城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b．小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。②自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。

通风系统根据动力来源，分为自然通风和机械通风；根据作用范围，分为全面通风和局部通风；根据特征，分为进气式通风和排气式通风。

从收益法的观点看，房地产价格或价值的高低主要取决于三个因素：①未来净收益的大小，未来净收益越大，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短，获得净收益期限越长，房地产的价格或价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠程度，获得净收益越可靠，房地产的价格或价值就越高，反之就越低。

房产分户图表示的主要内容包括：①房屋权界线；②四面墙体的归属和楼梯；③走道等部位以及门牌号；④所在层次、户号、室号；⑤房屋建筑面积和房屋边长等。

开放式问题是包括范围广阔、不要求有固定结构回答的问题。问题的回答人不能简单用“是”或“不是”来回答，答案一般无法预料。这类问题有助于房地产经纪人与客户敞开心扉，共同探讨与委托事项相关的问题。

影响利率高低的因素主要有下列几个：资金供求状况、国家宏观经济政策、预期通货膨胀率、借贷期限的长短、借贷风险的大小等。

等额本息还款的计算公式为：



式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月），代入公式得，张某每月应还款金额为：

团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的开发客户方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司从而争取客户的委托。例如，房地产经纪机构与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户。这种方法通常和讲座揽客法、服务费打折、提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体的支持来组织某些活动来加强联系，征求客户。

建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。

依法保障房地产经纪人员的权利是房地产经纪人员顺利执业的前提。房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。

房地产分销渠道的类型有：①直销；②利用中间商进行销售；③多重分销。其中，多重分销是指通过多个营销渠道将房地产产品和服务销售到同一个目标市场。例如，在某些存量房房屋代理协议中，存量房产权人既委托房地产经纪机构代理销售，同时合同也约定产权人可以自行销售。B项，密集型分销渠道是通过尽可能多的中间商形成销售渠道；C项，选择性分销是按照一定条件选择多个同类中间商经销自己产品的渠道；D项，独家分销渠道是指仅选择一个中间商的渠道。

我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，即1991～1996年，行业发展有以下几个特点：①拓展项目，全面服务。加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。随着民众收入水平提高，人们逐渐重视房屋，这促使房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。

良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。

《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。BE两项，根据《物权法》第180条第4、5项规定，生产设备、正在建造的建筑物可以抵押。

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。

我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金个人贷款利率低于商业性住房贷款利率，如根据央行在2015年10月24日下调的人民币存贷基准利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率为3.25%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率为2.75%，而同期的商业性住房贷款的基准利率分别为4.9%和4.35%～4.75%。

在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。房地产经纪人员在向客户进行服务项目介绍时，应将代办过户登记服务与居间服务区分开来，避免因过户登记办理的拖延而导致正常居间佣金无法收取的后果。

房地产抵押可分为：房屋所有权抵押、土地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。

合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。

存量房经纪业务商圈调查具有很强的重要性，具体表现包括：①商圈调查结果可以作为房地产经纪人制定商业计划的依据；②商圈调查结果可以为客户提供各项数据；③商圈调查可以了解竞争对手，做到知己知彼；④商圈调查可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信；⑤商圈调查可以增加房地产经纪人的房源委托量，进而提高佣金收人。

对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。工程地质病害主要包括：①地震；②冲沟；③滑坡与塌方；④地下溶洞。

房地产经纪人在存量房营销活动中，主要的工作包括以下几个方面：①传递不动产交易信息。房地产经纪人利用各种媒介向客户传递有关不动产的各类信息，发布房源信息广告，达到信息沟通的目标，降低房地产市场信息不对称的状况。②撮合不动产交易当事人实现交易。在撮合过程中，房地产经纪人让交易双方明晰各自的权益，化解交易双方的矛盾，降低不动产交易风险、提高效率、节省交易成本，进而促使交易双方顺利、安全地完成不动产买卖或租赁交易。③提供经纪延伸服务。房地产经纪人通过提供产权代办、金融服务、搬家、房屋装修等经纪延伸服务，延长房地产经纪服务价值链，服务房地产经纪终身客户。

房地产经纪合同的缔约双方是房地产经纪机构和委托人。委托人是自然人的，标明自然人的姓名、身份证件号码、住址等；委托人是法人的，标明法人的名称、营业执照号和住所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等。并写明具体执行该业务的房地产经纪人员（至少一名全国注册房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理）的信息（姓名、身份证件号、注册号）。

现场物料准备的要点是折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等。A项，外围包装的要点是通过具有明确商务感的形象围墙、灯杆旗、导视系统、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围；B项，看楼动线包装的要点是通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感；C项，样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。

房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的好处：①保障出租人收益；②免除不必要的电话骚扰；③降低经济和时间成本；④减少出租人与承租人之间的经济纠纷。

房地产经纪门店目标客户集中管理的效能包括：①店长充分掌握目标客户资料，易预估当月或下月全店成交的可能情况；②经纪人员的时间安排与拜访洽谈工作会更具效率；③店长可根据每一个目标客户的特性，给予经纪人员相应的建议；④能够把握目标客户的总数，对目标客户的补充工作，较易掌握；⑤集中管理目标客户，故对客户的成交可能性可排列先后顺序且有所取舍，进而减少目标客户的漏失。

客户的购买动机因其社会地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。了解客户的交易动机可借助“是什么最基本的原因促使客户进行一次房地产交易”来寻求答案。

物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的主要原则包括：①物权法定原则；②物权公示原则；③物权取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则。

小区（级）路是一般用以划分组团的道路。A项，居住区（级）道路是一般用以划分小区的道路；B项，组团（级）路是上接小区路、下连宅间小路的道路；D项，宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

房屋出租客户一旦将房屋出租事项委托给房地产经纪人，房地产经纪人应与出租人签订房屋出租委托书（或客户房屋出租登记表），并告知出租人房屋租赁居间服务的内容、收费标准和营销途径。房地产经纪人要对出租的房屋进行查验编制《房屋状况说明书》，还需通过房屋查验，结合区域内出租物业的租金价格行情水平，与出租人协商确定月租金额，编写出租物业广告信息。

根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，合同分为诺成合同和实践合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同是指在双方当事人意思表示一致后还需要有实际交付标的物的行为才能成立的合同。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

上岗考核的目的主要是推动销售人员学习项目的相关知识，同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态；其次，考核也是人员选拔的一种方式。

与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关，项目销售阶段分为：销售筹备期、正式公开发售、持续销售期、尾盘销售期。进入持续销售期后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员。在此期间，上门客户量也会随着项目阶段性的推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要相应做出调整。

发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。④工程竣工验收合格证明。⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。