22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第1卷
共用题干
小张、小王、小李、小赵4人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)，小张、小王是房地产经纪人，小李、小赵是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲公司签订了房地产经纪合同。
小张在为邢某提供服务的过程中，给邢某造成了损失，应由( )。
A:小张
B:小张与邢某共同
C:小张与邢某共同
D:甲机构
根据《房屋登记办法》，房屋登记的种类包括（ ）。
A:房屋所有权登记
B:房屋抵押权登记
C:商品房预售合同备案登记
D:地役权登记
E:房屋预告登记
景观设计是指在某一地域范围内创造一个具有形态、形式因素构成的较为独立的，具有一定社会文化内涵及审美价值的景物。其最终目的是( )。
A:为了给人们创造休闲、活动的空间
B:在人与人之间、人与自然之间相互和谐
C:通过科学与艺术的手段，创造一个高品质的环境
D:帮助人们塑造一种生活意识，是社会发展的趋势
在办理房屋租赁手续时，应注意的要点包括（ ）。
A.了解门店实际状况
B.了解出租人是否有权出租店铺
C.协商租赁条件
D.了解同业门店的情况
E.确定门店的租金
答案：A,B,C
解析：
租到一个符合公司定位需求的店铺，并不是一件简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续时，应注意以下要点：①了解出租人是否有权出租店铺；②了解门店实际状况；③协商租赁条件，包括租金价格及调整、缴付方式、附加条件；④合同签署。
发布房地产广告，应当具有或者提供的证明文件包括（ ）。
A、 房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明
B、 建设主管部门颁发的项目土地使用权证明
C、 发布房地产项目预售、出售广告，应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明
D、 中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明
E、 确认广告内容真实性的其他证明文件
答案：A,C,D,E
解析：
发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。④工程竣工验收合格证明。⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。
房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为是指( )。
A.房屋抵押权登记
B.房屋预告登记
C.房屋所有权登记
D.地役权登记
共用题干
张某本科毕业后，一直从事房地产经纪业务工作，准备考取房地产经纪人，他已经考取了房地产估价师证书。考取了经纪人后，张某在乙公司注册了房地产经纪人取得《中华人民共和国房地产经纪人证》，注册以后，同时张某又到甲公司上班执业。并将注册证书借与同事用。四年后他离开了甲乙公司到别处就职，但他的执业资格注册仍在乙公司。两年以后由于张某违规操作被注销了房地产经纪人注册证书。
张某要想报考经纪人必须工作满( )年。
A:2
B:3
C:4
D:6
房地产经纪公司经营场所的规范管理包括公开()。
A:工商营业执照
B:税务登记证
C:房地产经纪资质证书
D:经纪人的学历
E:服务收费标准
项目SWOT分析中，属于机会分析的有（ ）。
A、项目是单体建筑且无小区绿化配套
B、主力户型以三室为主且总价较高
C、项目处于次干道路口
D、项目东侧500m处有一所重点小学
E、项目西侧将兴建一个市政公园
答案：D,E
解析：
SWOT是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）的合称。AB两项分别是对房地产产品的自身配套分析与户型分析，属于劣势分析；C项是房地产产品的交通分析，属于优势分析；DE两项，分别是对房地产产品的教育配套与娱乐休闲环境分析，属于机会分析。
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第2卷
动机具有的功能主要有()。
A:归属性
B:引发功能
C:主观功能
D:指引功能
E:激励功能
总平面图中涂黑的直角等腰三角形标高符号表示的是（ ）。
A、相对标高
B、建筑高度
C、室外地坪标高
D、坐标
答案：C
解析：
标高符号表示建筑物某一部位的高度，为一直角等腰三角形，用“▽”表示。建筑总平面图的室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。(2006年真题)
下列关于规划变更的表述中，正确的为（ ）。
A.甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人
B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任
C.规划、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内做出是否退房的书面答复
D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
答案：B,D
解析：
AC两项，经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。BD两项，买受人在变更通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
按照（ ）分类，职业资格可分为专业技术人员资格和非专业技术人员资格。
A、资格水平高低
B、资格取得方式
C、性质
D、职业
答案：D
解析：
职业资格本质上是对从事某一职业所必备的知识、技能和职业道德的基本要求。职业资格包括准入类职业资格和职业水平评价类职业资格，按照《国家职业大典》的职业分类，职业资格可分为专业技术人员资格和非专业技术人员资格，房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。
在房地产营销中，电子商务可以应用在( )方面。
A:成本规划
B:销售渠道
C:广告宣传
D:信息发布
E:物业管理服务
共用题干
2011年1月，F房地产开发公司征用G乡基本农田以外的耕地30hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计3000万元，2011年6月F公司将项目整体转让给H公司，H公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。H公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，H公司用在建工程(建筑物的价值约为4000万元)作抵押从C建行获得了一部分资金，2011年9月，H公司开始预售该商品住宅。2012年6月，王某从H公司手中购得一套经济适用住房。
H公司与C建行的抵押关系需要()，方为有效。
A:签订抵押合同
B:办理公证
C:办理抵押登记
D:经房地产估价机构评估
给水系统按供水用途，可以分为（ ）给水系统。
A.排污
B.生活
C.生产
D.浇灌
E.消防
答案：B,C,E
解析：
给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水量、水质、水压和水温的要求。根据给水的用途，分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水；根据给水环节，分为直接给水、二次给水。
房地产开发项目采取的“成本+竞争”定价策略的主要步骤有（ ）。[
A、计算项目总成本
B、调查竞争对手价格
C、得出本项目价格
D、计算项目预期利润
E、调查消费者愿意接受的价格
答案：A,B,C,D
解析：
确定房地产价格，需要考虑的基本因素包括消费者需求、成本和竞争者价格。可以采取的定价策略有两种：①“成本+竞争”；②“消费者需求+竞争者价格”。其中，“成本+竞争”定价策略定价流程包括：①计算项目总成本；②调查竞争对手价格；③计算本项目预期利润；④成本加利润，得出本项目价格。
房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）d内不起诉，异议登记失效。
A:15
B:30
C:60
D:90
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第3卷
土地使用制度改革的核心内容是()。
A:有偿使用土地
B:依法征地
C:珍惜耕地
D:保证国家建设用地
谢某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人，甲机构与委托人签订了房地产代理合同并指定谢某为承办人，下列关于谢某在该代理合同中承担义务的表述中，正确的是（ ）。
A、尽管合同授权指示条款是指令式的，但谢某认为房地产市场瞬息万变，出于对委人利益最大化的考虑，可以视具体情况处理业务
B、只要能够完成代理合同约定的服务事项，由甲机构其他经纪人处理该项业务也可以
C、房地产交易对委托人十分重要，因此交易中的全部事项谢某都必须向委托人报告
D、谢某将处理房地产交易过程中获得的收益全部交付委托人
答案：D
解析：
A项，房地产经纪人有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利，房地产经纪人有遵守法律、法规的义务。本题中，合同授权指示条款是指令式的，如果委托人指令不违法，谢某就必须根据委托人的指令处理业务。B项，房地产经纪人须遵照房地产经纪机构的指配，承办经纪业务，因为房地产经纪人有在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利。C项，房地产经纪人有向委托人披露相关信息的义务
房地产促销策略中，人员促销的优点有（ ）。
A.花费的时间成本低
B.对促销人员的素质要求较低
C.可直接传递房地产信息
D.可更好地了解消费者的需求
E.可与消费者建立良好关系
答案：C,D,E
解析：
人员销售又称为人员促销，是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的优点是：①房地产销售人员与消费者直接接触，可以向消费者传递企业和房地产的有关信息；②通过与消费者的沟通，可以了解消费者的需求，便于企业能够进一步满足消费者的需求；③通过与消费者的接触，可以与消费者建立良好的关系，使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。
一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（ ）。
A.5%～10%
B.15%～20%
C.30%～45%
D.70%～80%
答案：D
解析：
商圈有以下三个层次构成：①核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70%～80%，顾客的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%～10%，顾客非常分散。
对于房地产经纪人来说，一个客户的价值取决于( )。
A:该客户拥有的财产
B:该客户当前将要购买或租赁的交易金额
C:该客户的终生价值
D:该客户的交易欲望
房地产经纪人在服务购房客户时，提升客户总价值的做法有（ ）。
A.拉长看房周期，增加客户黏性
B.注意言谈举止，给客户带来舒适感
C.准确分析市场行情，提供房价依据
D.提供热情、耐心、细心的房屋带看服务
E.熟悉社区房源情况，快速帮客户找到满意房源
答案：B,C,D,E
解析：
客户感知价值；
客户感知价值建立在客户在可能的选择中得到什么和付出什么的比较之上，指客户总价值与客户总成本的差额，即获得与付出之间差额。客户的总价值包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值。B项属于提升形象价值；CE两项属于人员价值；D项属于服务价值。
商业地产项目购买客户的特征为（ ）。
A.企业或社会高端阶层
B.有一定的投资或经商经验
C.理财观念成熟
D.对市场具有较高的前瞻性
E.有资金实力
答案：B,C,D,E
解析：
商业地产项目购买客户的特征有：①商铺购买客户中投资客户比例占绝大多数，理财观念更为成熟；②对市场具有较高的前瞻性；③有一定的投资或经商经验；④属于中高收入群体，有很强的资金实力。
根据房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质，（ ）是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。
A.一定的面谈技巧
B.良好的判断力
C.满足客户的需要
D.说服别人的能力
答案：B
解析：
良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。
门店选址需考虑的外部因素包括( )。
A:业主状况
B:客流量
C:繁华程度
D:商业气氛
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第4卷
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。(2009年真题)
如果该经纪业务的性质不变，张某因故放弃购买李某的住房，则无权购买李某住房的为（ ）。
A.陈某
B.甲公司
C.张某的朋友
D.陈某的朋友
答案：A,B
解析：
在房地产买卖经纪服务中，委托人因故不能购买房屋，则承办该业务的房地产经纪机构及相关人员均不能购买该房屋。
下列关于房地产抵押合同的表述中，正确的有（ ）。(2007年真题)
A.房地产抵押权可以转让，但债务合同不可以转让
B.债务合同可以转让，但房地产抵押权不可以转让
C.房地产抵押权可以转让，而且债务合同随抵押权一同转让
D.处分抵押物只能选择拍卖方式
E.以建设工程设定抵押的，在房地产抵押合同中应注明《建设工程规划许可证》编号
答案：C,E
解析：
AB两项，《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。D项，《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
一般从建筑总平面图中可以看出（ ）。
A.建筑场地的位置、数量、大小及形状
B.门、窗的位置、尺寸及编号
C.场地内的道路布置与绿化安排
D.新建建筑物的朝向
E.走廊、楼梯的位置及尺寸
答案：A,C,D
解析：
从建筑总平面图中一般可以看出下列内容：①该建筑场地的位置、数量、大小及形状；②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；③场地内的道路布置与绿化安排；④新建建筑物的朝向；⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。BE两项属于从建筑平面图可以看出的内容。
房屋征收的主体是国家，通常是由（ ）以行政命令的方式执行
A、省级人民政府
B、市、县级人民政府
C、市级国土资源局
D、市、县级土地局
答案：B
解析：
房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。
关于房地产抵押的说法，正确的有（ ）。
A:已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人
B:一宗房地产首次抵押后，再次抵押的次数不宜超过两次
C:抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有
D:学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押
E:房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应当以房屋登记簿记载的 内容为准
在选择经营模式时，房地产经纪企业考虑的主要因素是企业规模、规模化经营方式和（ ）。
A.经纪企业类型
B.组织结构
C.资金实力
D.市场环境
答案：B
解析：
房地产经纪机构经营模式的选择包括：①组织结构的选择。房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。②企业规模的选择。房地产经纪机构对企业规模的选择，首先要遵循规模经济的一般原理，其次要根据房地产经纪机构的自身特点，着重考虑企业规模与以下三方面因素的匹配程度：信息资源、人力资源和管理水平。③规模化经营方式的选择。与任何企业一样，每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时，就必须认真考虑其规模化经营的具体方式。
共用题干
某一房地产开发公司A公司拟获得某城市规划区内一地块建设商品住宅。某职工Z的房屋产权单位为S厂，职工Z为公有住房承租人，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，Z因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。
如果S厂欲获得货币补偿，可以()。
A:与职工Z解除租赁关系
B:与职工Z继续保持租赁关系
C:负责对职工Z进行安置
D:负责对职工Z进行货币补偿
某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元/m2，建筑覆盖率为35％，则其楼面地价为（ ）元／m2。
A.600
B.1050
C.3000
D.5250
答案：A
解析：
楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价÷容积率，
题中，房地产的楼面地价=3000÷5=600元/㎡。
具有“灵活、展露重复性强、成本低、竞争少、但不能选择受众、创造力受到限制”特点的广告媒体是（ ）。
A.报纸
B.电视
C.杂志
D.户外广告
答案：D
解析：
A项，报纸广告的优点为：影响广泛、传播迅速、简便灵活、费用较低、便于剪贴存查、信赖感强；缺点有：内容庞杂、易分散对广告的注意力、重复性差、维持当期效果，印刷不精美，吸引力低。B项，电视广告的优点为：传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式灵活多样、艺术力强；缺点有：制作复杂、成本高、时间短促、专业适应性不强、传播面太宽容易造成浪费。C项，杂志广告的优点为：宣传对象明确、针对性强、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长、印刷精美，较好地反映产品外观形象；缺点有：成本高、价格昂贵、信息反馈慢、广告数量有限。D项，户外广告的优点为：长期性、固定性、集中性效应；缺点有：由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第5卷
就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对卢某处以（ ）罚款。
A.5000元
B.1万元
C.1万元以上2万元以下
D.2万元
答案：B
解析：
房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭的贷款余额为（ ）元。
A.57336.45
B.65432.00
C.73567.25
D.74556.75
答案：D
解析：
贷款余额是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。月还款额为A=790.79元，按月计算的贷款期限为180月，按月计算的已偿还期m=5×12=60月，该家庭的贷款余额计算如下：
“物业勘察表”的填写细则中，交通条件主要是填写物业附近的（ ）。
A、公交数量
B、公交便捷程度
C、附近交通状况
D、生活方便程度
E、道路通达程度
答案：B,E
解析：
《物业勘察表》的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为方便、比较方便、一般、不方便
关于与房地产相关的个人所得税税率的说法，正确的有（ ）。
A.财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额
B.财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用1000元
C.财产租赁所得，每次收入4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额
D.财产转让所得，适用比例税率，税率为20%
E.财产租赁所得，适用定额税率，税率为20%
答案：A,C,D
解析：
A项，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。BC两项，劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。DE两项，财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。
城市化率=（ ）。
A、农业人口／非农业人口
B、乡村人口／总人口
C、乡村人口／城市人口
D、城镇人口／总人口
答案：D
解析：
城市化又称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，突出表现在乡村人口向城市人口转化，分散的农村人口向各种类型的城镇集聚。一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标被称为城市化率或城镇化率
在办理房屋产权登记时，填报的房屋面积数据应是（ ）。(2007年真题)
A.建筑竣工图标注的面积
B.房产测绘单位实测的面积
C.购房合同约定的面积
D.开发商确定的面积
答案：B
解析：
产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。@##
周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。
周×与×房地产经纪公司之间的业务关系属于（ ）。
A.代理
B.居间
C.经纪
D.代办
答案：A
解析：
代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相对人。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》，新建商品房各部位最低保修期限为2年的有（ ）。
A.装修工程
B.给水排水管道
C.电气系统
D.屋面防水工程
E.主体结构工程
答案：A,B,C
解析：
房屋建筑工程质量保修期限；
《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限（即施工单位对建设单位的最低保修期限）为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给水排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。
售楼处的房地产经纪人员因客户不满意其推荐的房源，而向客户推荐朋友公司所代理楼盘的行为（ ）。(2012年真题)
A.不符合房地产经纪管理规定
B.能提高房地产经纪人员收入，符合行业惯例
C.不符合售楼处地产经纪人员的岗位职责要求
D.是为顾客着想，值得提倡
答案：C
解析：
售楼处销售人员岗位职责包括业务准则、客户接待要求、客户登记要求、客户确认要求。其中，业务准则包括：①销售工作必须坚持企业利益导向以及客户满意导向；②在对外业务交往中，不得泄露公司机密；③一切按财务制度办事，客户交款应到售楼处办理，个人不得收取客户定金及房款；④业务员在工作中，不得以任何形式收取客户钱物及接受客户宴请，如有必要须事先向经理请示；⑤所有客户均为公司所有，员工不得私自保留客户或向客户推荐其他项目；⑥业务员不得再为其他任何房地产开发企业策划、接洽其他物业；⑦业务员必须遵守销售流程，完成接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、协助办理贷款、督促客户按期付款、办理入住等手续。本题中，经纪人的行为不符合其岗位职责要求。
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第6卷
2017年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为3年。2018年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。则下列关于转租的说法中，不正确的是（ ）。
A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
B.王某转租该套住房，应当经李某同意
C.转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效
D.刘某承租该住房的期限最长为3年
答案：D
解析：
A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。
假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入是指（ ）。
A.净运营收益
B.期末转售收益
C.有效毛收入
D.潜在毛收入
答案：D
解析：
潜在毛收入是指估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。A项，净运营收益即净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益。B项，期末转售收益是指预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。C项，有效毛收入是指潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件。下列法律法规中，属于行政法规的是（ ）。
A.土地管理法
B.物业管理条例
C.城市房地产开发经营管理条例
D.城市房地产转让管理规定
E.消费者权益保护法
答案：B,C
解析：
行政法规是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》、《营业税暂行条例》、《契税暂行条例》等。AE两项属于法律；D项属于部门规章。
某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。
该企业预期投资收益率为（ ）。
A.10.2%
B.12.5%
C.14.3%
D.15.6%
答案：C
解析：
投资收益率反映房地产企业投资效益的指标。所谓预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期投资收益率＝[年平均总利润额/总投资额]×100%＝（20000÷7）/20000×100%＝14.3%。
对于环境是整个地球甚至包括太阳辐射等宇宙因素的表述是由环境的主体指向（ ）而言的。
A、地球
B、整个人类
C、生物
D、居住区
答案：B
解析：
环境是相对于某一事物而言的，是指围绕着某一事物并对该事物会产生某些影响的所有外界事物，即环境是指某个主体周围的情况和条件。如果这个主体是指生物，那么环境就是围绕着生物有机体周围的一切。如果这个主体是指整个人类，那么环境就是整个地球甚至包括太阳辐射等宇宙因素。
下列合同中，（ ）是无偿合同。
A.抵押合同
B.租赁合同
C.买卖合同
D.赠与合同
答案：D
解析：
根据合同当事人是否需要为从合同中得到的利益支付相应代价，分为有偿合同和无偿合同。无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同。ABC三项均属于有偿合同。
房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务时，所提供的书面告知服
务材料需经（ ）确认
A、委托人签名或盖章
B、委托人口头
C、房地产管理部门盖章
D、工商管理部门盖章
答案：A
解析：
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配的过程，实际上是（ ）的过程。
A.房地产经纪人查验房屋
B.协调客户解决房屋纠纷
C.协助客户代办产权转移登记
D.协助潜在客户做出交易决策
答案：D
解析：
信息配对是指房地产经纪人将自己所掌握的房源和客源信息进行匹配，在初步分析后认为向房源需求方推荐该房源信息可能会获得购房客户的认可，并促成客户实地看房的一项经纪业务流程环节，是房地产经纪人应该具备的专业能力之一。一般来说，潜在客户做出房屋交易决策的过程，既要衡量自己的资金限制条件，还要考虑房地产经纪人提供的房源信息条件，只有当二者条件吻合时，客户才会做出最终的决策。即房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配，为客户寻找适合其经济能力的房源，实际上是协助潜在客户做出交易决策。
广告心理效果测定属于( )。
A:广告活动过程的效果测定
B:广告要素效果的测定
C:广告目标效果的测定
D:广告媒体效果评价
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第7卷
根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权，其中（ ）是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。
A.请求权
B.形成权
C.支配权
D.抗辩权
答案：B
解析：
形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。C项，支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利。抗辩权又称异议权，是指对抗请求权或否认对方权利的权利。
强度高，耐磨损，防变形，易清洗且防潮但脚感差的地面装饰材料是（ ）。(2012年真题)
A.实木地板
B.强化复合地板
C.实木复合地板
D.竹地板
答案：B
解析：
强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好，主要缺点是脚感较差，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出较多的甲醛，对人体健康有一定影响，但由于价格较便宜，用途比较广泛。
根据《民法总则》的规定，下列关于诉讼时效起算的表述中，正确的是（ ）。
A.当事人约定同一债务分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起算
B.无民事行为能力人对其法定代理人的请求权，自其知道权利受到侵害之日起算
C.请求他人不作为的，自义务人违反不作为义务时起算
D.国家赔偿的，自国家机关及其工作人员实施违法行为时起算
答案：A
解析：
（1）选项B：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人对其法定代理人的请求权，自该法定代理终止之日起算；（2）选项C：请求他人不作为的，应当自权利人知道义务人违反不作为义务时起算；（3）选项D：国家赔偿的，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起算。
甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。
5.乙机构获得8万元的行为违反了（ ）。
A、 《民法通则》
B、 房地产中介服务收费相关规定
C、 房地产经纪执业规范
D、 《城市房地产管理法》
答案：C
解析：
B项，《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。C项，房地产经纪执业规范规定，经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构同一房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。根据合同约定，甲乙机构只能向杨某收取合同约定的佣金为100×2%=2（万元）。
房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型包括（ ）。
A.辅助决策系统
B.技术支持系统
C.流程控制系统
D.数据管理系统
E.通信信息系统
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：①数据管理系统。把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。②流程控制系统。把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效，减少人为控制，同时提升客户满意度。③辅助决策系统。通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。
客源信息的开拓方法中，（ ）是常用方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。
A、门店接待法
B、广告法
C、互联网开发法
D、客户介绍法
答案：A
解析：
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。
房地产抵押的主要类型有（ ）。
A、预购商品房贷款抵押
B、一般房地产抵押
C、最高额抵押
D、在建工程抵押
E、担保物权消灭抵押
答案：A,B,C,D
解析：
房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；②在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。
针对小业主房源的开拓渠道主要有( )。
A:报纸广告
B:电话访问
C:路牌广告
D:房地产开发商
E:互联网
受尊重权是指消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其( )得到尊重的权利。
A:人格尊严
B:人身自由
C:阶级地位
D:职位及资薪
E:民族风俗习惯
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第8卷
在办理房地产抵押贷款时，房地产抵押包括（ ）。
A、 出让土地使用权抵押
B、 在建工程抵押
C、 土地所有权抵押
D、 预购商品房抵押
E、 房屋所有权抵押
答案：A,B,D,E
解析：
房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押可分为：①房屋所有权抵押；②土地使用权抵押；③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。@##
在常用的统计调查方式中，能够推断总体数量特征的是（ ）。
A:统计报表
B:抽样调查
C:典型调查
D:重点调查
下列情形中，（ ）可免征个人所得税。
A.将房屋产权无偿赠与子女
B.将房屋产权无偿赠与祖父母
C.将房屋产权无偿赠与朋友
D.将房屋产权无偿赠与直接赡养人
E.房屋产权所有人死亡，依法取得继承权的法定继承人将房屋赠与他人的
答案：A,B,D
解析：
C项，《中华人民共和国税收征收管理法》规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对受赠人免征个人所得税。E项，房屋产权所有人死亡，依法取得继承权的法定继承人或者受遗赠人，将房屋产权无偿赠与对其承担直接赡养义务的抚养人或赡养人，对受赠人免征个人所得税。
根据房地产的用途类型，可以将房地产经纪业务分为（ ）。
A.房地产买方代理业务和房地产卖方代理业务
B.住宅房地产经纪业务和商业房地产经纪业务
C.土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务
D.房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务
答案：B
解析：
住宅经纪业务与商业房地产经纪业务；
根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务和商业房地产经纪业务。其中，商业房地产经纪业务是指除住宅以外其他所有用途类型（如零售商业、办公、工业等）房地产的经纪业务。
房屋交付时的费用有（ ）。
A、承担修复费用
B、无需交付任何费用
C、预付费用
D、验收费用
E、服务费用
答案：B,C
解析：
房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙
共用题干
李先生举家出国发展，欲将其婚内购置的3套住房售给大德房地产咨询公司(以下简称大德公司)。经充分商洽，双方在所有合同条款上达成一致。大德公司董事长张先生代表大德公司在房屋买卖合同上签字。
房屋购得后，大德公司因业务需要，将其中1套房屋向甲银行申请了抵押贷款。1年后，大德公司将设定抵押的房屋出租给了乙公司，剩下2套出租给了宋先生。对于出租给乙公司的这套房屋，应该征得( )同意。
A:人民银行
B:甲银行
C:房产管理局
D:税务局
不应计入房地产租赁经营投资成本的是（ ）。
A.税费
B.房屋改造费用
C.经营管理费用
D.出租房屋所占用土地地价
答案：D
解析：
出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入减去由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（ ）。
A.更正登记
B.变更登记
C.注销登记
D.异议登记
答案：D
解析：
异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。利害关系人申请异议登记的，应提交以下几项材料：①证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；②证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；③其他必要材料。
赵某将价值为36万元的住房与陈某的价值28万元的房屋交换，适用的契税税收政策是（ ）。(2007年真题)
A.房屋交换不用缴纳契税
B.以交换的价格差额为计税依据，由赵某缴纳
C.以交换的价格差额为计税依据，由陈某缴纳
D.以交换的价格差额为计税依据，由二人分摊
答案：B
解析：
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
22年房地产经纪人历年真题和解答9卷 第9卷
在存量房出售代理业务中，房地产经纪人要充分了解待售房地产的实物状况、权属状况和( )。
A.政策规定
B.区位状况
C.价格状况
D.市场状况
门店开设前的投资预算包含了可行性研究和估算经营成本两项工作，其中经营成本的构成项目包括（ ）。
A、门店开设的一次性费用
B、日常支出费用
C、销售佣金
D、销售费用
E、营业税
答案：A,B,E
解析：
门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。其中，经营成本的估算包括以下项目：①门店购买费用或门店租金，一般采用租赁的形式，租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式；②门店装修费（包括招牌、橱窗、灯光、地段、墙面等）；③门店登记注册费；④办公用品购置费（电脑、复印机、打印机、收银用设备等）；⑤员工工资福利；⑥广告费；⑦水电费、物业管理费；⑧税费和管理费；⑨办公用品费（纸、笔、宣传手册及单张等）；⑩其他杂费。
环境按照属性分类，其中不包括（ ）。
A.社会环境
B.自然环境
C.工作环境
D.人工环境
答案：C
解析：
通常根据环境的属性，将环境分为自然环境、人工环境和社会环境。
下列情况中，职工不能提取住房公积金的是（ ）。
A.翻建住宅
B.小修住宅
C.房租超出家庭工资收入规定比例
D.完全丧失劳动力并与单位终止劳动关系
答案：B
解析：
职工提取住房公积金有两类情况：①职工住房消费提取。主要包括：a．职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；b．偿还购房贷款本息的；c．房租超出家庭工资收入规定比例的；d．在缴存城市无自有住房且租赁住房的。②职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：a．离、退休的；b．完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；c．出境定居的；d．职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
在房地产交易撮合中，房地产经纪人应解决的主要问题是（ ）。
A.房源的真实性
B.佣金的收取
C.价格的谈判
D.定金的交纳
答案：C
解析：
购买价格的撮合是交易撮合阶段最难的一个过程。在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价差，卖方往往要个好价钱，购房人希望以较低的价格购买。房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。
不得设置户外广告的情形有（ ）。
A.利用交通安全设施、交通标志的
B.影响市政公共设施、交通安全设施的
C.使用儿童代言人的
D.进行价格折扣的
E.妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的
答案：A,B,E
解析：
有下列情形之一的，不得设置户外广告；①利用交通安全设施、交通标志的；②影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的；③妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；④在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的。
完全竞争市场必须具备的条件不包括（ ）。
A.每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额
B.所买卖的商品具有不同质性
C.市场信息完全
D.者和卖者无串通共谋行为
答案：B
解析：
完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额，因此单个买者或卖者都不能影响市场价格，只能是价格的接受者；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因此任何买者不在乎从哪个卖者那里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
消费者的心理活动过程中，（ ）过程是消费者心理过程的起点和第一阶段。
A.情感过程
B.个性心理过程
C.意志过程
D.认识过程
答案：D
解析：
认识过程是消费者心理过程的起点和第一阶段，是消费者行为形成的前提，也是消费者行为的主要心理基础。
某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2004年业主对该写字楼以综合布线系统为基础，利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，并且经维修后就能恢复。(2005年真题)
该写字楼在当时建造时可能采用的施工方法有（ ）。
A.现浇现砌式
B.预制装配式
C.现浇装配式
D.现砌装配式
答案：A
解析：
施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同，建筑物分为下列三种：①现浇现砌式建筑，主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。②预制装配式建筑，主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。③部分现浇现砌、部分装配式建筑，一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。
