2022房地产经纪人考试真题及详解5卷 第1卷
中国银行业监督管理委员会规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过（ ）。(2009年真题)
A.50％
B.55％
C.60％
D.65％
答案：A
解析：
中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。
外部营销工作可以在内部推广的同时展开，它是房地产经纪人在最短时间内，扩大推广面的必需工作。房源外部营销包括（ ）。
A.橱窗广告
B.业务会议
C.平面媒体广告
D.驻守派单
E.网络广告
答案：A,C,D,E
解析：
外部营销指各类直接面向市场大众的房源推广工作。房源外部营销的方式有：①橱窗广告；②平面媒体广告；③网络广告；④同行合作；⑤驻守派单；⑥其他推广方式。
某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。(2008年真题)
假如房地产开发公司分析测算该住宅楼的工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元/m2，间接费率为12%；房屋设备安装工程直接费为300元/m2，其中人工费为80元/m2，间接费率为60%，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为（ ）元。
A.144
B.276
C.324
D.1244
答案：A
解析：
该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费=800×12%+80×60%=144（元）。
房地产开发项目采取的“成本+竞争”定价策略的主要步骤有( )。
A:计算项目总成本
B:调查竞争对手价格
C:得出本项目价格
D:计算项目预期利润
E:调查消费者愿意接受的价格
工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩展，但城市人口增长仍然高于郊区的时期属于城市进化理论中( )阶段。
A:相对分散
B:绝对集中
C:相对集中
D:绝对分散
2022房地产经纪人考试真题及详解5卷 第2卷
房屋买卖合同生效应具备的条件有（ ）。
A:当事人具有相应民事行为能力
B:采用国家规定的合同文本
C:不违反法律和社会公共利益
D:缔约人的效果意思与表示行为相一致
E:由第三方鉴证
除房地产居间与房地产代理外，（ ）也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式
A、房地产拍卖
B、房地产租赁
C、房地产抵押
D、房地产投资
答案：A
解析：
房地产拍卖，即商品拍卖机构以拍卖形式代理委托人与他人达成房地产交易的一种中介服务，因其活动主体的原因，目前在我国法律框架下并不属于房地产经纪的范畴。但由于房地产拍卖的服务性质本质上属于房地产经纪，因此，我国从事拍卖房地产的商品拍卖机构通常也会配备若干名具有房地产经纪专业人员职业资格的人员，以保证这一服务的专业性。
住房公积金的存、贷款利率由()提出，经征求原建设部意见后，报国务院批准执行。
A:住房公积金管理中心
B:住房公积金管理委员会
C:商业银行
D:中国人民银行
答案：D
解析：
本题考核的知识点为住房公积金利率政策。我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。住房公积金的存、贷款利率由中国人民银行提出，经征求原建设部意见后，报国务院批准执行。
下列选项中，不属于知觉的主要特征的有( )。
A:局部性
B:选择性
C:恒常性
D:理解性
房屋的（ ）是吸引投资型客户购房的重要因素之一。
A.交通通达度
B.绿化环境
C.总价较低
D.建筑结构
答案：C
解析：
投资客户，以获取租金收益和转售增值收益为目的，他们十分关注房产的保值增值空间和物业性价比，对房子的细节没有自用客户那么细。房屋总价低是吸引投资型客户购房的重要因素之一。
2022房地产经纪人考试真题及详解5卷 第3卷
某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登上则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”。王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2003年2月交房。随后，王某一次性支付余款19万元。至2003年4月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。
王某在( )的情况下，有权退房。
A、 购房合同约定，逾期未能交付，双方可以解除合同
B、 购房合同未对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式进行约定
C、 规划部门批准规划变更，影响商品房使用功能，开发企业在变更确立之日后第14日，书面通知王某
D、 签订的房屋预售合同，未到管理部门登记备案
答案：C
解析：
[知识点] 商品房销售中途变更规划、设计及保修责任
赵某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2％，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。
孙某与赵某签订房屋买卖合同时，应注意（ ）。
A.如有共有人，共有人是否同意出售
B.如有承租人，承租人是否放弃优先购买权
C.住房户口的迁移问题
D.赵某的信誉问题
答案：A,B,C
解析：
在存量房经纪业务中，一定要搞清楚标的物业是所有权还是使用权房。如果是所有权的，要注意是否为共有房地产。共有房地产的转让和交易，须得到全体共有人的书面同意，否则不得转让、抵押和租赁，该房产交易的经纪业务也不能建立。孙某与赵某签订房屋买卖合同时，对于赵某的信誉问题，可以不关注。合同受法律保护，若赵某信誉不好，不履行相应责任，会受到法律和合同规定的处罚。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。
乙公司向客户推荐房源的方法有（ ）。
A、描述房源
B、尽可能介绍房源的优点
C、真实地介绍房源的优缺点
D、提出经纪人的专业观点
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下四个技术要点：①对房源信息进行列表。②房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。③对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下，向客户提出经纪人的专业观点。④向遴选出的房源业主致电，进一步了解房源信息的同时，也可通过电话判断该房源现在是否已经成交以及业主方比较方便的看房时间。
按照代理产生的不同原因和方式，代理的种类有（ ）。
A、律师代理
B、委托代理
C、经纪人代理
D、法定代理
E、指定代理
答案：B,D,E
解析：
根据代理产生的不同原因和方式，代理可分为三种：①委托代理，是指基于被代理人的委托而产生的代理；②法定代理，指依照法律的规定而产生的代理；③指定代理，指基于人民法院或其他部门的指定而产生的代理。
（ ）是指购房人在支付房款首付之后，剩余款项向银行申请抵押贷款支付的方式。
A.住房公积金贷款
B.商业贷款
C.政策性银行贷款
D.个人贷款
答案：B
解析：
一般来说，房地产抵押贷款分为公积金贷款和商业银行贷款两种。商业贷款是指购房人在支付所购买房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。
2022房地产经纪人考试真题及详解5卷 第4卷
目前美国房地产经纪业几乎渗透到房地产交易市场的每个角落，在房屋买卖中，有超过( )的交易是通过房地产经纪人帮助完成的。
A:20%
B:40%
C:60%
D:80%
共用题干
近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/㎡，2002年度这一价格指标增至2800元/㎡，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
假设2800元/㎡是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量>供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是( )。
A:3000元/㎡
B:2600元/㎡
C:2800元/㎡
D:有多种可能
房地产经纪人违反房地产经纪执业规则的行为有（ ）。
A.利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用
B.与委托人签订委托协议并经委托人书面同意后，对外发布委托人的房源信息
C.房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务
D.将自己的房地产经纪专业人员资格证书证书供给朋友使用
E.以低价租赁、高价转租等方式赚取差价
答案：A,C,D,E
解析：
A项，房地产经纪机构不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。D项，房地产经纪专业人员资格证书在全国范围内有效，不得涂改、转让、出租、出借和损毁。E项，房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。
购房者有目的地到销售楼盘现场全面了解情况，参观体验样板房，记录、整理拟购房屋总体印象，这种心理过程属于（ ）。(2008年真题)
A.感觉
B.想象
C.观察
D.知觉
答案：C
解析：
观察是知觉的特殊形式，是有目的、有计划、主动的知觉过程。观察比一般知觉有更深的理解性，思维在其中起着重要作用。本题中，购房者有目的地到销售楼盘现场全面了解情况，参观体验样板房，记录、整理拟购房屋总体印象，这属于心理过程中的观察。
某公司因合同纠纷的诉讼时效问题咨询律师。关于律师的答复，下列选项正确的有（）。
A.当事人不得违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益
B.当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算
C.当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的，二审期间也绝对不能提出该抗辩
D.诉讼时效届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务意思表示的，不得再以时效届满为由进行抗辩
答案：A,B,D
解析：
本题考核诉讼时效期间的起算。（1）当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可，A正确。（2）当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，B正确。（3）当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外，C错误。（4）诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持，D正确。
2022房地产经纪人考试真题及详解5卷 第5卷
新房销售现场接待的流程一般包括（ ）。
A.及时接待，自我介绍
B.讲解沙盘、模型
C.参观样板房
D.参观周边景观
E.结束参观，直接送走客户
答案：A,B,C,D
解析：
现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最为有效的途径。现场接待的流程一般为：①及时接待来访客户，简洁明了地做自我介绍；②通过讲解区域、沙盘、模型、观看项目影像等，向购房客户介绍项目的基本情况；③参观样板间及园林等配套景观，突出亮点；④返回售楼处与买方客户深入洽谈。
城市按照城市的内部结构，可分为（ ）。
A、单中心城市、多中心城市
B、平原城市、丘陵城市、山地城市
C、块状城市、带状城市、星状城市
D、沿海城市、内陆城市
答案：A
解析：
城市按照城市的内部结构，可分为单中心城市和多中心城市。B项，按照城市的地形地貌，可分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等。C项，按照城市的平面几何形状，可分为块状城市、带状城市和星状城市等。D项，按照城市的地理位置，可分为东部城市、中部城市和西部城市，南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市。
房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户（ ）。
A、 收入水平
B、 工作单位
C、 对房屋售价的期望值
D、 职业
答案：C
解析：
业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价的期望值。
在房地产或土地使用权权属证书附图的测绘中，必须测绘的图是（ ）。
A.地形图
B.地籍图
C.建筑总平面图
D.总平面图
答案：B
解析：
地籍即土地的“户籍”，是记载土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍图是标明土地权属界线、面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图。它是土地登记、统计和确认权属的法律依据。
一般而言，一个企业品牌的结构通常包括（ ）。
A.企业品牌
B.行业品牌
C.专业品牌
D.事业品牌
E.产品品牌
答案：A,D,E
解析：
品牌结构，即下属品牌组成，以及品牌与下属品牌的层次关系。一般而言，一个企业的品牌结构通常由三个层次构成：①企业品牌，即代表整个企业的品牌；②事业品牌，即代表各业务类型的品牌；③产品品牌，即代表某类产品（或服务）的品牌。
