房地产经纪人考试题免费下载5节 第1节
根据《城市房地产管理法》，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的处罚是( )。
A:警告，并可处以2万元以上3万元以下罚款
B:警告，并可处以1万元以上3万元以下罚款.
C:责令停止房地产中介业务活动并可处以3万元以下罚款
D:责令停止房地产中介业务活动，没收违法所得，并处以罚款
建筑物设计使用年限一般是根据建筑物的（ ）来确定的。
A、 使用性质
B、 施工质量
C、 主体结构
D、 维修保养
答案：C
解析：
设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限是由建筑物的性质决定的。《民用建筑设计通则》GB 50352将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、l00年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。
下列关于房地产价格的表述中，不正确的是（ ）。
A、政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率
B、市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升
C、城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势
D、某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升
答案：B
解析：
有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高该居住区住宅的价格，另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，会降低该居住区住宅的价格。
下列房地产权利中，属于担保物权的是（ ）。
A.所有权
B.抵押权
C.地役权
D.租赁权
答案：B
解析：
担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权包括抵押权、质权和留置权。
刘某委托房地产经纪人王某出售一套位于郊区的高档别墅，然后购买两套市中心靠近公园的高层小户型住宅。刘某的上述需求体现了客源的（ ）特征。
A.指向性
B.复杂性
C.潜在性
D.层次性
答案：A
解析：
客源的指向性；
客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。客户出售一套别墅做市中心高层小户型置换，需求意向清晰明确，体现了客户的指向性特征。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。
甲企业通过与王某签订《房地产认购协议书》来确定王某（ ）。
A.对所认购住房的所有权
B.所认购住房的成交价格
C.签订《商品房买卖合同》的具体时间
D.与甲企业纠纷的解决途径
答案：B,C
解析：
购房者通过销售人员的介绍，对所购房地产全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。通过《房地产认购协议书》，可以保证购房者与房地产开发企业的合法权利。
下列选项中，不属于房地产经纪信息特征的是( )。
A.共享性
B.价值性
C.多维性
D.积累性
房地产经纪人考试题免费下载5节 第2节
房地产经纪人员职业资格制度不包括（ ）。(2012年真题)
A.考试制度
B.注册制度
C.继续教育制度
D.职业保证金制度
答案：D
解析：
A项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。B项，房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。C项，取得相应级别房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育及房地产经纪行业管理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。继续教育是房地产经纪专业人员职业资格制度的重要内容。
根据谈话获取的有效信息，量体裁衣为客户推荐符合其需求的产品。这里的有效信息包括客户告知销售人员的（ ）等。
A.接受价格
B.家庭情况
C.目前的居住情况
D.咨询时间
E.购买意向
答案：B,C,E
解析：
房地产经纪人应该尽可能地了解购房者的经济状况、个人兴趣、家庭情况，对社区管理和物业管理的态度。深度了解和挖掘客户需求，通过分析客户背景、性格、买房动机分析客户需求，并适当引导客户需求，降低客户盲目或不切实际的需求。
房屋租赁托管业务承租委托流程有（ ）。
A.承租客户接待
B.房屋带看
C.租金价格谈判
D.支付租金、押金及其他费用
E.物业交验及房屋交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
房屋租赁托管业务承租委托流程包括以下七个环节：①承租客户接待；②房屋带看；③达成房屋租赁意向；④签订《房屋租赁合同（托管机构代理成交版）》；⑤支付租金、押金及其他费用；⑥物业交验及房屋交付使用；⑦提供其他增值服务。
下列房地产出售价格实行政府指导价的是（ ）。
A、公有住房出售的标准价格
B、公有住房出售的成本价格
C、新建商品住房的出售价格
D、新建经济适用住房的出售价格
答案：D
解析：
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3％以下。
房地产经纪信息整序的主要方法是（ ）。
A.分类
B.排列
C.汇总
D.查询
答案：A
解析：
整序是将不同的、杂乱无序的房地产经纪信息按一定标准、方法加以整理归类。整序的主要方法就是分类，将相同的信息归为一类，将性质相似的类别排在一起。这样做的主要目的是为了便于查询，能够减少查询时间。
房地产经纪人在项目筹划与地块研究阶段的工作主要包括（ ）。
A.项目市场定位
B.投资决策
C.提出开发建议
D.城市规划
E.地块研究
答案：B,D,E
解析：
在项目筹划与地块研究阶段，房地产开发企业获得土地之前和获得土地之后，房地产经纪人都需要不同程度地介入项目的相关研究工作，包括：①投资决策；②城市规划；③地块研究。房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用。
如果某一城市拟进行地铁建设的消息一经证实，会使拟建设地铁沿线周边的物业价格普遍提高，这就是信息( )的反映。
A:时效性
B:增值性
C:传递性
D:积累性
房地产经纪人考试题免费下载5节 第3节
作为房屋使用人，对房屋的要求概括起来是安全、（ ）、经济、美观。
A.适用
B.舒适
C.耐久
D.环保
答案：A
解析：
作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求概括起来：①安全，是对建筑物最重要、最基本的要求；②适用，要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理；③经济，要求主要是不仅一次性的购建价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，即运营费用低；④美观，要求主要是建筑造型和色彩使人有好感，特别是在外形方面不会让人产生不好的联想。
商品房买卖的销售价格().
A:由房地产中介机构评估拟定
B:由房地产开发企业评估拟定
C:由当事人协商议定
D:由市场平均价格决定
在客源信息的开拓方法中，（ ）的劣势是成本较高、时效性较差。
A、客户介绍法
B、广告法
C、讲座揽客法
D、互联网开发法
答案：B
解析：
A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差；C项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果；D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户筛选难度大，需要对信息进行有效的分析才能找出适合自己的房源。
从建筑总平面图中可以看出的内容不包括（ ）。
A.新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系
B.该建筑场地的位置、大小及形状
C.新建建筑物的朝向
D.施工图的设计依据
答案：D
解析：
从建筑总平面图中可以看出以下内容：①该建筑场地的位置、大小及形状；②建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置；③场地内的道路布置与绿化安排；④建筑物的朝向（通常用指北针或风玫瑰图表示地区常年的风向频率与房屋朝向）；⑤建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高线。
甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的使用权剩余使用期限为（ ）年。(2011年真题)
A.46
B.56
C.66
D.70
答案：C
解析：
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中，该住宅占用的使用权剩余使用期限为：70－4＝66（年）。
下列关于预期违约的表述中，不正确的是( )。
A、 预期违约也称先期违约
B、 预期违约是违约形式的一种
C、 合同当事人一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之后要求其承担违约责任
D、 履行期限到来后，当事人不履行或不完全履行合同义务
答案：D
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“违约责任”的掌握。预期违约也称先期违约，是指在履行期限到来之前，一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表示其在履行期到来以后将不可能履行合同。因此，本题的正确答案为D。
下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（ ）。
A:房地产转让
B:房地产典当
C:房地产抵押
D:房屋租赁
房地产经纪人考试题免费下载5节 第4节
关于商品房预售许可的办理程序，下列说法中正确的是()。
A:经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起7d内，依法作出准予预售的行政许可书面决定
B:商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章
C:售楼广告和说明书应当显示商品房预售许可证的复印件
D:开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证
E:房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应予以公开，公众有权查阅
最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，转让人和受让人应当持( )申请最高额抵押权转移登记。
A.登记申请书
B.申请人的身份证明
C.所有权证书
D.已存在债权的合同
E.他项权利证书
王女士购买了一套二手房用于出租，该房产经济寿命60年，已使用10年，重置价格60万元，其中装修的重置价格10万元，平均寿命5年，已使用2年；设备的重置价格15万元，平均寿命15年，已使用10年，李先生承租了该房屋，租期5年，月租金2500元，该类房产的资本化率为6％。
用成本法对此房进行估价的结果是（ ）万元。
A、40、2
B、46、0
C、50、0
D、54、2
答案：A
解析：
成本法的基本公式为：房地产价格=土地的重新构建价格+房地产的重新购建价格一建筑物的折旧=60－19.8=40.2（万元）。
共用题干
近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/㎡，2002年度这一价格指标增至2800元/㎡，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
该城市“2001年度普通商品住宅价格/2002年度普通商品住宅价格”这一指标属于( )。
A:强度相对指标
B:比较相对指标
C:动态相对指标
D:比例相对指标
从（ ）看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
A、综合效应
B、房地产需求的角度
C、房地产供给的角度
D、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度
答案：D
解析：
利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
通常采用城市化率指标来测度城市化水平，城市化率的计算公式为（ ）。
A、城镇人口数/农村人口数
B、城镇企业生产总值/国内生产总值
C、工业总产值/农业总产值
D、城镇人口数/总人口数
答案：D
解析：
城市化是一个必然过程，是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。一般采用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率或城镇化率。目前发达国家的城镇化率达到80％。
在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且（ ）的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。
A、已申请注销
B、未申请注销
C、已公证
D、未提交授权委托书
答案：B
解析：
房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。
房地产经纪人考试题免费下载5节 第5节
经纪是( )经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。
A:商品
B:市场
C:调控
D:计划
决定某种房地产供给的基本因素包括（ ）。
A.该种房地产的价格水平
B.相关物品的价格水平
C.该种房地产的开发建设成本
D.该种房地产的开发建设技术水平
E.消费者对未来的预期
答案：A,C,D
解析：
某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发建设技术水平；④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。BE两项决定房地产需求的基本因素。
房地产经纪机构制定薪酬制度的原则有（ ）。(2010年真题)
A.底薪与奖金分离
B.简明扼要，易于执行
C.公平合理兼顾激励
D.适时动态调整
E.按需分配
答案：A,B,C,D
解析：
房地产经纪机构薪酬制度是在房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系的基础上建立的。薪酬制度的制定要遵循以下的原则：①底薪与奖金分离；②简明扼要，易于执行；③管理方便，符合经济原则；④公平合理，有激励作用；⑤在同行业中有竞争力；⑥适时动态调整；⑦在机构内部各类、各级职务的奖酬基准上，适当地拉开差距。
常用的建筑材料中，( )的危害是对人体的呼吸系统、神经系统和血液循环系统造成损伤。
A:无机材料和再生材料
B:吸声和隔声材料
C:合成隔热板材
D:人造板材及人造板家具
按照房地产市场周期理论，房地产售价以比租金快得多的速度上涨、新房交易量大的阶段是（ ）。(2007年真题)
A.复苏期
B.繁荣期
C.衰退期
D.低谷期
答案：B
解析：
在房地产市场周期中，繁荣期的主要特征有：①成交量和成交价均快速放大，成交量在达到峰值后回落，价格涨势逐渐趋缓；②房价以比房租明显快的速度上涨，二手房换手快，交易量大；③大批房地产开发项目开工；④房屋空置率也经历了在复苏期的基础上继续下降，到该阶段后期开始上升的过程。
房地产投资风险的特征不包括（ ）。
A.客观性
B.不确定性
C.损益双重性
D.内生性
答案：D
解析：
房地产投资风险的特征主要表现在：①客观性；②不确定性；③潜在性；④损益双重性；⑤可测性；⑥相关性。
地产经纪信息收集的直接渠道一般包括（ ）等。
A、网络信息
B、门店接待
C、上门服务
D、沟通有房源的单位
E、媒体广告
答案：B,C,D
解析：
房地产经纪信息收集途径主要有：①收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；②从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；③通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；④利用互联网、联机系统等计算机网络获取。其中②③一般属于信息收集的直接渠道。AE两项属于房地产经纪信息收集的间接渠道。
