房地产经纪人考试答案5卷 第1卷
由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是（ ）。
A.文化修养
B.经济学基础知识
C.相关法律法规知识
D.房地产经纪专业知识
A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
签订的商品房预售合同应当向人民政府（ ）管理部门登记备案。
A.工商
B.土地
C.房地产
D.建设
答案：B,C
解析：
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
下列关于地形图的表述中，错误的有（ ）。(2009年真题)
A.房屋、道路属于地貌
B.山地、丘陵属于地貌
C.平原属于地物
D.地貌一般用等高线表示
E.地物和地貌总称为地形
答案：A,C
解析：
地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。地物是指地球表面上的人造或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流、湖泊、森林等；地貌是指地球表面自然起伏的形态，如平原、山地、丘陵、盆地、高原等。在地形图上，地物一般用地物符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。等高线是地面上高程相等的相邻点连接形成的闭合曲线。
甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共10层。居民李某购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有建筑面积15m2。
李某所购买的住宅的建筑面积为（ ）m2。
A.163
B.165
C.168
D.173
答案：C
解析：
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。根据已知数据得：120+20+8+10÷2+15=168m2。
关于房地产经纪服务收费标准及支付时间的说法中，错误的是（ ）。
A.《国家发展改革委关于放开服务价格意见的通知》发改价格[2014]2755号）将房地产经纪服务、律师服务等7项服务价格放开，由政府决定收费价格
B.在提供经纪服务的过程中应采取双方商议定价的制度
C.价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素
D.房地产经纪机构不得收取任何未标明的费用，而且要了解当地房地产经纪服务收费的有关规定，并严格遵守
E.目前经纪服务收费支付时间通常为房地产经纪服务合同签订之时
答案：A,B,E
解析：
A项，2014年12月27日，《国家发展改革委关于放开服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）将房地产经纪服务、律师服务等7项服务价格放开，由市场决定收费价格。BC两项，房地产经纪机构在提供经纪服务的过程中应严格执行明码标价制度，在经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。E项，按照《合同法》的规定，房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。
房地产经纪活动直接影响到生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的（ ），对各行各业和人民生活都有直接的影响。
A.中介性
B.服务性
C.社会性
D.地域性
答案：C
解析：
房地产为各种社会经济活动提供场所，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的杜会性，对各行各业和人民生活都有直接的影响。
房地产经纪人考试答案5卷 第2卷
我国《城市房地产管理法》规定，以（ ）方式取得的土地使用权，可以设定抵押。
A、划拨
B、出让
C、租赁
D、代理
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。
房地产经纪机构建立客户数据库时，应考虑的因素有（ ）。(2012年真题)
A.数据库的安全性
B.原始资料的保存
C.老客户信息的删除
D.内部资料与外部资料分开
E.数据库的整理和更新
答案：A,B,D,E
解析：
构建客户数据库时应考虑的因素主要包括以下四个方面：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。
下列商圈中，能够辐射全市且人流量最大的是（ ）。
A.生活商圈
B.地域商圈
C.中央商务区
D.副城市中心型商圈
答案：C
解析：
针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等，可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”；②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；④城市中心型，又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。
房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（ ）。
A.存量房经纪业务中的买方代理
B.存量房经纪业务中的卖方代理
C.新建商品房经纪业务中的买方代理
D.新建商品房经纪业务中的卖方代理
在写字楼市场比较法定价流程中，首先应（ ）。
A.确定权重
B.确定修订系数
C.筛选可比楼盘
D.计算比准价
答案：C
解析：
写字楼市场比较法定价流程如图8-1所示。由图可知，市场比较法的流程中，首先应该筛选可比楼盘。
图8-1 写字楼市场比较法定价流程
以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（ ）。
A.写字楼
B.LOFT
C.商务公寓
D.商务综合体
答案：C
解析：
办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③LOFT；④商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。
房地产经纪人考试答案5卷 第3卷
获取房地产经纪信息的途径有( )。
A.从有关单位内部获取
B.从报纸传播的信息收集
C.通过行政指令收集
D.现场收集
E.利用网络获取
金融市场中，政府金融管理部门或中央银行制定的利率是（ ）。
A.市场利率
B.公定利率
C.官定利率
D.协定利率
答案：C
解析：
利率的主要种类；
官定利率是指政府金融管理部门或中央银行制定的利率。中国人民银行制定的各种利率是官定利率。A项，市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率，它是借贷资金供求的指示器。B项，公定利率是指由非政府部门的金融行业自律性组织（即民间金融组织，如银行同业公会）所确定的利率。D项，协定利率是西方国家为防止在出口贷款利息方面过度的竞争，而在“君子协定”中所规定的最低利率。适用的对象是政府金融机构参与的出口延期付款贷款。
担保物权消灭的情形包括()。
A:债务人限制担保物权
B:担保物权未发生效力
C:主债权消灭
D:担保物权实现
E:债权人放弃担保物权
贷款人自收到借款申请及符合要求的资料之日起，审核后在( )内向借款人正式答复。
A:1个月
B:3个月
C:l周
D:3周
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5500元／m2，出租的年末净收益为430元/m2。假设折现率为9％，风险补偿估计为现房价格的2％，则该期房目前的价格为（ ）元／m2。
A.4583.43
B.4995.50
C.5105.50
D.5390.00
答案：B
解析：
在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：
根据已知数据得：5500－430÷（1+9%）－5500×2%=4995.50（元／m2）。
房地产代理业务的基本业务流程环节不包括( )。
A.信息传播
B.房地产交验
C.充实所需的专业知识
D.房地产交易谈判
房地产经纪人考试答案5卷 第4卷
房地产买卖的房款支付最稳妥的做法是（ ）。
A、 开具收据后支付主要房款
B、 拿到旧房产证复印件后支付全部房款
C、 取得完税凭证后支付主要房款
D、 通过银行办理资金转账业务支付主要房款
答案：C
解析：
房地产买卖的房款支付需要控制风险。取得完税凭证后支付主要房款是稳妥的做法，拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款；或通过银行办理资金托管业务，这是当前最安全的钱款交割方式。
由于房地产经纪人员与服务对象之间存在着较为明显的信息（ ）现象，因此对房地产经纪的管理必须十分注重房地产经纪业诚信管理。
A、不真实
B、不对称
C、不共享
D、不保密
答案：B
解析：
由于房地产经纪人员与服务对象之间存在着较为明显的信息不对称现象，因此对房地产经纪的管理必须十分注重房地产经纪的诚信管理。很多国家的政府和房地产经纪行业组织，通过法律、行政、教育、行业自律乃至评奖、设立信用保证金等种种方法来对房地产经纪机构及房地产经纪职业人员的信誉进行管理。
房屋租赁合同所具有的特征有（ ）。
A.租期内租金可以不变
B.房屋租赁合同是不动产租赁合同
C.合同会受到法律的一定限制
D.期限最长不得超过20年
E.房地产租金通常按季度交缴
答案：B,C,D
解析：
房屋租赁合同的特征有：①从合同标的物来看，房屋租赁合同是不动产租赁合同；②不动产租赁合同受到法律的一定限制；③对于房屋租赁合同约定的租赁期限，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
关于房地产分销渠道，下列说法正确的有（ ）。
A、房地产分销渠道的起点是房地产产品和服务的消费者
B、房地产分销渠道的终点是开发商、房屋出售（租）者
C、房地产分销渠道的中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等
D、建立专门的分销渠道进行房地产产品销售，可以减少潜在消费者搜寻产品的次数，提高形成交易的效率
E、通过分销商的标准化销售行为，可以提高房地产交易的标准化程度
答案：C,D,E
解析：
房地产分销是指将房地产产品和服务由生产商运送到消费者的过程。房地产分销渠道的起点是开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处包括：①减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率；②通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度；③便于房地产销售方找到交易对象。
某城市共有20万个家庭，22万套住房，平均每个家庭有( )套住房。
A:1.1
B:1.2
C:2.2
D:2.3
消费者思维的特点有（ ）。
A.思维的独立性
B.思维的灵活性
C.思维的敏感性
D.思维的创造性
E.思维的主动性
答案：A,B,C,D
解析：
消费者思维的特点有：①思维的独立性差异，有的消费者在购买活动中有自己的主见，而有的消费者容易受到外界影响；②思维的灵活性差异，有的消费者能根据市场变化作出变通的决定，而有的消费者不能作出灵活反映或变通；③思维的敏感性差异，有的消费者能在短时间内发现问题和解决问题，有的消费者不能迅速作出购买决定；④思维的创造性差异，有的消费者善于通过多种渠道收集商品信息，有创新意识、有丰富的创造力和想象力。
房地产经纪人考试答案5卷 第5卷
下列关于房地产经纪企业经营模式选择的表述中，错误的是（ ）。
A、企业选择是否开设店铺主要是由其计算机信息技术的应用水平决定的
B、企业管理水平决定了企业扩张规模
C、随着连锁店经营规模的扩大，其扩张成本相对较高
D、高速扩张的特许经营模式对信息控制要求更高
答案：A
解析：
房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。一般而言，面向零散客户的经纪机构通常需要开设店铺，而面向机构类大型客户的经纪机构不一定要开设店铺。但是，随着计算机信息技术的推广，即使是面向零散客户的经纪企业也有可能以网上虚拟店铺来代替有形店铺。
某房地产投资项目的现金流量如表7-1所示（假设投资、租赁收入、装修支出各自发生在相应期初，转让收入发生在相应期末）。
表7-1
若折现率为12％时，该项目的净现值为-71.48万元，则其内部收益率为（ ）。
A、10、48％
B、10、63％
C、11、71％
D、11、52％
答案：C
解析：
已知：i1=10%，i2=12%，|NPV1|=422.83，|NPV2|=71.48，则用插值法计算其内部收益率为：
式中，i1表示当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2表示当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1表示i1时的净现值（正值）；NPV2表示i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。
交易能否顺利达成，（ ）是关键的环节。
A.买方代理人的信息收集
B.确定购房者的需求程度
C.房地产经纪人的撮合
D.房地产经纪人的销售能力
答案：C
解析：
房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括：①分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；②要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；③当分歧较大时尝试将双方分开，进行协调。
一般情况下，购买物业的客户对目标市场有明确意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的（ ）要求。
A.房型和地理区域范围
B.价格范围和房型
C.购房的房型和楼层
D.地理区域范围和价格范围
答案：D
解析：
不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。
一项房地产市场调研工作至少应设计的调研表格有（ ）。
A:房地产资源统计表
B:房地产出租市场统计表
C:房地产出售市场统计表
D:房地产个案实调分析表
E:当地商圈调查分析表
下列各项属于企业所得税的征收范围的有（ ）。
A、 居民企业的境内所得
B、 居民企业的境外所得
C、 在中国境内设立机构、场所的非居民企业的境内所得
D、 在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境内所得
E、 在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境外所得
答案：A,B,C,D
解析：
企业所得税的征税对象包括：①居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税；②非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税；③非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。
