21年房地产经纪人考试题目下载7篇

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；②房地产权属证书的名称和编号；③房地产坐落位置、面积、四至界限；④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；⑤房地产的用途或使用性质；⑥成交价格及支付方式；⑦房地产交付使用的时间；⑧违约责任；⑨双方约定的其他事项。

房地产税收政策措施主要有：①加大房地产交易环节税收（如增值税、契税、所得税）或给予房地产交易环节税收优惠，如对出售住房所得征收或减免个人所得税，上调或下调住房转让增值税免征年限，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管（如上调计税价格）；②增加房地产持有环节税负，如对个人住房征收房产税或开征房地产税。

房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下几个方面：①执业关系；②法律责任关系；③经济关系。

参见第2题解析。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。

影响利率高低的主要因素；
影响利率高低的因素主要包括：①资金供求状况。利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受商品供求状况影响一样，要受借贷市场上资金供求状况的影响。当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。②国家宏观经济政策。目前，利率是国家管理经济的重要工具。当经济过热、物价上涨过快时，国家会实行紧缩的货币政策，提高利率，如上调基准利率；相反，会降低利率，如下调基准利率。③预期通货膨胀率。通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息不受损失。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率；反之，一般会相应下调贷款利率。此外，借贷期限的长短、借贷风险的大小也影响利率的高低。一般来说，借贷期限越长，利率越高；借贷风险越大，利率越高。B项，对借贷资金需求减少，当供给大于需求时，利率会下降。C项，预期通货膨胀率下降，会相应下调贷款利率。

脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。A项，塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质；B项，弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质；D项，韧性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。

商品房预售合同登记备案；
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

动机的功能有：①引发功能，动机对活动起着启发作用；②指引功能，动机使行动具有一定的方向，使行动朝着预定的目标进行；③激励功能，动机对行动起着维持和加强的作用，强化活动达到目的。

由于房地产市场和房地产经纪活动的纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的，而是大量的、系统的、连续的，涉及房地产经纪活动的方方面面。重视系统性，就是要通过房地产经纪信息管理，做到：①保证房地产经纪信息的完整性；②保证房地产经纪信息在时间上的连续性；③对房地产经纪信息及时进行更新和维护，以保证其时效性。

在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有：①隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营又称直营连锁经营；②契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常又称特许加盟连锁经营。

一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。但具体的客户开拓还需要借助一些切实有效的手段。目前在我国，以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺经营模式，这种模式非常强调通过商圈经营来开拓客户。

房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系，即某种房地产的需求量是如何随着其价格的变动而变动的。

付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定。一般分为：①一次性付款；②分期付款；③抵押贷款。A项，李某实际付款为：30万元×（1－5%）＝28.5（万元）。B项，李某实际付款为：30×20%＋30×（1－20%）÷2÷（1＋5%÷12）6＋30×（1－20%）÷2÷（1＋5%÷12）12＝29.12（万元）。C项，李某实际付款为：10＋（30－10÷2÷（1＋5%÷12）6＋（30－10）÷2÷（1＋5%÷12）12＝29.27（万元）。D项，李某实际付款为：30÷（1＋5%÷12）6＝29.26（万元）。因此，选择A项的付款方式的实际付款额最低，对李某最有利。

对于一些特殊房屋出售或出租委托，还要提醒委托人提供相关证明文件：①共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的书面证明或委托书；②如果出售委托人是国有企业或集体企业，需要取得国有资产管理部门或者职工代表大会的批准文件；③如果是公司产权的房屋，需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。

采取矩阵制结构形式时，由职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构领导。这就有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息，协作完成横向机构的任务。矩阵制是介于直线—职能制与事业部制之间的一种过渡形态，它试图吸收这两种形式的主要优点而克服其缺点，但是矩阵制的双重领导违反了统一指挥原则，又会引起一些矛盾，导致职责不清、机构间相互扯皮的问题，所以在实际运用中高层管理者必须注意协调职能部门与横向机构间的关系，避免可能出现的矛盾和问题。

出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

在签订《房地产认购协议书》时，销售人员应向购房者作如下提示：①签订《房地产认购协议书》后是否可更名；②签订《房地产认购协议书》后是否可换房；③《房地产认购协议书》所指的单价是以套内面积还是建筑面积定价；④应提示购房者认真阅读《房地产认购协议书》的所有内容；⑤应提示购房者在确认购买前需了解的后续将要签署的相关文件及所展示的各项法律文书。

景观正向美学特征包括：①合适的空间尺度；②有序而又不整齐划一；③多样性和复杂性；④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。

业务流程改造的策略包括：①将几个工序合并，由一个人完成；②将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作，构造新流程。如将负责房地产登记信息查询、登记过户手续代办等活动的人员组成团队，以团队方式开展流程中的工作。即以团队的方式开展流程中的工作将是多数企业进行流程改造的重要策略。

租赁合同规定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式；租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。但对于房屋租赁，即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较大、租金较多，根据《城市房地产管理法》第54条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。

A项，与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。BC两项，需说明的是，我国内地俗称的“按揭”是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为，与我国香港地区的“按揭”制度及国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别的。D项，《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押资产。E项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。其中，行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。