房地产经纪人真题下载8辑 第1辑
按照建筑物使用性质，住宅套型设计的室内基本空间包括（ ）。
A、卧室
B、保姆间
C、起居室
D、卫生间
E、厨房
答案：A,C,D,E
解析：
住宅套型，包括套内卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织，居住空间的自然通风、采光和视野，厨房位置及其自然通风和采光，功能空间尺度。
房地产市场的区域性主要是由房地产的（ ）所决定的。
A.不完全竞争性
B.位置固定性
C.受政府干预性
D.性能差异性
E.供给滞后性
答案：B,D
解析：
房地产市场的区域性主要是由房地产的位置不可移动性和性能差异性所决定的。不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小。
房地产居间业务活动的过程是( )。
A.联系客户，接待客户，了解客户需求，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
B.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
C.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，拟订合同，直辖市谈判，促成交易，售后服务
D.联系客房接待客户，了解客户需求，现场扭楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，售后服务
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（ ）。
A.划拨
B.招标出让
C.协议出让
D.拍卖出让
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。”
下列关于居间业务中的房地产经纪机构的描述中，正确的是（ ）。
A.房地产经纪机构属于中立的第三方
B.房地产经纪机构可以代理买卖双方
C.房地产经纪机构不能撮合买卖双方
D.房地产经纪机构可以区分为卖方代理、买方代理
答案：A
解析：
根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为：①房地产代理业务，在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故可分为买方代理和卖方代理两类；②房地产居间业务，在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交。
房地产经纪人真题下载8辑 第2辑
在城市规划中，确定且必须控制的城市基础设施用地界线是（ ）。
A:城市紫线
B:城市黄线
C:城市蓝线
D:城市红线
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起()d内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
A:10
B:30
C:60
D:90
某房地产经纪公司在A区有房地产租售项目，该项目周边为中心商务区，上班人员80％以上为年轻白领，收入颇丰，但是大约一半以上的年轻人参加工作时间不长。
如果双方达成一致，就可以签署房屋租赁合同，代理人出示证件包括（ ）。
A、结婚证
B、房屋产权证
C、身份证
D、委托人的授权委托书
答案：C,D
解析：
如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括身份证、工作证、暂住证、军官证或公司担保书；出租人证件包括房屋产权证、身份证、军官证、结婚证；代理人证件包括身份证、委托人的授权委托书。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。(2009年真题)
甲企业为张某制作的置业计划应（ ）。
A.有甲企业的盖章
B.写明销售人员的联系方式
C.记载户型、面积和价格
D.明确成交日期
答案：B,C
解析：
客户置业计划是根据购房者的需求，向其表明展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，填写的内容要书写工整。应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。置业计划应包括下列主要内容：推荐房号（单元）、户型、面积、价格、付款方式、首期款、月供、购房折扣、定金，备注以及购房者需要申明的事项。
2004年以来，某市的商品房价格迅速上涨，一度形成恐慌性抢购的市场局面。市民张某连续购买了多套商品住房。但他既不自住，也不出租。只想价格更高后卖出。随着房价上涨，该市的房价租金比也大幅上涨，有人认为该市房地产泡沫严重，但也有人认为房价收入比并不高，房价合理。2010年，该市的房地产市场因调控等原因进入低谷期，很多房地产开发企业为了尽快销售房屋，同时请2～3家房地产经纪机构代理销售其商品房，并在广告中承诺买房送轿车、送户口、送装修和家具等。［
张某的购房需求属于（ ）。
A、消费需求
B、投资需求
C、投机需求
D、刚性需求
答案：C
解析：
根据购买者购买房地产的目的或动机，可将房地产需求分为以下类型：①自用性需求，也称为自住需求、消费需求，又可分为刚性需求和改善性需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。②投资性需求。它是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。③投机性需求。它是“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。
房地产经纪人真题下载8辑 第3辑
制订推广策略时，（ ）不属于营销推广策略。
A.报纸广告
B.网络宣传
C.短信
D.老客户推荐
答案：D
解析：
制订推广策略中的营销推广策略包括：①户外楼盘广告；②报纸广告；③电台/电视；④网络宣传；⑤地铁广告；⑥短信；⑦围墙/楼梯条幅；⑧活动组织；⑨展场。
下列不属于房屋交验的重点的是（ ）。
A.查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵
B.结算相关费用
C.保证房屋的顺利交接
D.协调处理好可能出现的分歧和问题
答案：D
解析：
房屋查验和交接一般在办理完不动产转移登记手续后进行，房屋交验是否顺利，可能影响交易的成败，房地产经纪人员应认真对待并掌握相关技能。房屋交验的主要任务是明确查验和交接事项，协调处理好交易双方可能出现的分歧和问题，协助交易双方顺利完成交接并签字确认，直至买方或承租方拿到房屋钥匙。房屋交验的重点包括：①查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵；②结算相关费用；③保证房屋的顺利交接。
关于划拨国有建设用地使用权的说法中，正确的是()。
A:划拨国有建设用地使用权可以转让
B:划拨国有建设用地使用权可以出租
C:划拨国有建设用地使用权不可以抵押
D:凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理
E:房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家
城乡规划是以促进()为目的的空间布局规划。
A:资源、能源节约和综合利用
B:经济社会全面协调可持续发展
C:人居环境根本改善
D:土地科学使用
廉租住房保障方式实行（ ）相结合的方式来解决低收入家庭的住房困难。
A.低价出租
B.货币补贴
C.免费出租
D.实物配租
E.低价购买
答案：B,D
解析：
廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
房地产经纪人真题下载8辑 第4辑
用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（ ）。(2007年真题)
A.均价的制定要考虑房地产本身的成本
B.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
C.均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正
D.均价的确定不必对交易情况进行修正
答案：B
解析：
均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。
共用题干
李先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮李先生作如下分析。
如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为( )较为合适。
A:15年
B:20年
C:25年
D:30年
在住宅项目价格制定过程中，核心均价的确定有很多种方法，包括（ ）。
A.市场提取法
B.收益法
C.成本法
D.目标利润法
E.复合投资收益率法
答案：B,C,D
解析：
在住宅项目价格制定过程中，核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法。市场比较法的前提是市场上能找到可同比的产品类型。
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)受开发商委托，代理销售某楼盘。房地产经纪人小杨受甲公司指派具体负责该楼盘代理销售工作。某一天，小杨接待了有意向购房的小叶，小杨为小叶详细介绍了一套商品房后，小叶表示满意。经过协商，双方一致同意按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签订了《商品房买卖合同》。
小杨与小叶在协商订立《商品房买卖合同》时，就处理商品房面积差异，下列说法正确的有( )。
A:合同没有约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，买受人小叶据实结算房价
B:合同可以约定，面积误差比绝对值超3%，买受人小叶有权不退房，并且不需要补交房价款
C:合同可以约定，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶如不要求退房，应补足房价款
D:合同没有约定的，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶无权要求退房，只能补足房价款
门店所面临的街道是门店客流来源的通道，所以门店的（ ）对门店的客流量有很大影响。
A.方位
B.地势
C.与客户的接近度
D.临路状况
答案：D
解析：
对门店环境的研究主要是从以下四方面进行：①临路状况；②方位；③地势；④与客户的接近度。其中，对临路状况进行研究是因为门店所面临的街道是门店客流来源的通道，其通达程度对门店的客流量有很大影响。大多数情况下，街道与街道的交接之处（如转角、十字路口、三岔路口），客流较为集中，愈往道路中间，客流则逐渐减少。门店如能设置在这种地方，店面会较为显眼，便于吸引客流。因此，在门店布置时，应尽量将门店的正门设置在人流最大街道的一面。
房地产经纪人真题下载8辑 第5辑
周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的30％，余额以银行贷款方式解决，贷款期限20年，贷款年利率6％，该居民家庭收入8000元。
如果该居民以其家庭月收入的25％用于住房消费，假设该居民购房的首付款可以由原来的积蓄解决，则该居民可以购买价格为3500元／m2的住房面积为（ ）。
A.79.76m2
B.113.94m2
C.132.93m2
D.189.91m2
答案：B
解析：
等额本息还款方式的计算公式：
式中A表示月还款额，P表示贷款金额，i表示贷款月利率，n表示按月计算的贷款期限。根据题意，该家庭每月用于住房消费的金额为8000×25%=2000。则有：
解得：P=279162.54（元）。该家庭的购房总款项为：279162.54÷70%=398802.20（元）。则该居民可购买的住房面积为：398802.20÷3500=113.94m2。
物业权属主要有（ ）。
A.商品房
B.使用权房
C.已购公房
D.已购私房
E.经济适用住房
答案：A,B,C,D,E
解析：
目前大部分城市的物业权属主要分为商品房、经济适用住房、使用权房、两限房、已购公房和私房等。
预售资金可按（ ）进行核拨。
A.施工状况
B.建设进度
C.资金充足度
D.工程质量
答案：B
解析：
商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
房地产用益物权不包括（ ）。
A:抵押权
B:建设用地使用权
C:地役权
D:土地承包经营权
下列有关诉讼时效的表述中，正确的是（）
A.诉讼时效期间从权利人的权利被侵害之日起计算
B.权利人提起诉讼是诉讼时效中止的法定事由之一
C.只有在诉讼时效期间的最后6个月内发生诉讼时效中止的法定事由，才能中止时效的进行
D.诉讼时效中止的法定事由发生之后，已经经过的时效期间统归无效
答案：C
解析：
本题考点所在是关于诉讼时效中止的内容。根据《民法通则》的规定，阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。根据《民法通则》的规定，只有在诉讼时效期间的最后 6 个月内发生前述法定事由，才能中止时效的进行。
房地产经纪人真题下载8辑 第6辑
在购房活动中，属于个性心理倾向的心理现象有（ ）。
A:购房需要
B:购房动机
C:购房兴趣
D:购房目标追求
E:购房观察力
某年的通货膨胀率是5%，银行贷款利率为9%，则贷款的实际利率是（ ）。
A:3．67%
B:3．81%
C:4．59%
D:4．76%
对商品房屋租赁当事人符合商品房租赁要求的，直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当在()个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
A:3
B:5
C:7
D:10
根据《物权法》和《担保法》的规定，债务人可以用于抵押担保的财产有（ ）。
A.国有建设用地所有权
B.某学校校办工厂的货车
C.某医院的医疗器械
D.某幼儿园小卖部的设备
E.某企业正在建造的厂房
答案：B,D,E
解析：
本题考核抵押权。选项A国有建设用地所有权和选项C医疗卫生设施，都不得抵押。
某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0％，请分析回答下列问题：
根据以上资料，该项目的净现值为（ ）。
A.29.89万元
B.39.98万元
C.42.98万元
D.48.89万元
答案：B
解析：
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量－现金流入量=现金流出量。该项目各年的净现金流量为：﹣90，﹣700，+200，+800,项目的财务净现值计算如下：
房地产经纪人真题下载8辑 第7辑
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区 竣工验收合格。王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。 5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。根据以上内容，回答86~90题。
王某购买商品住宅的保修期从（ ）起计算。
A:2005年8月1日
B:2006年1月1日
C:2006年5月1日
D:2007年3月1日
下列房地产投资类型中，属于间接投资形式的有（ ）。(2012年真题)
A.房地产开发投资
B.购买房地产用于出租
C.购买房地产开发企业股票
D.购买房地产投资信托基金
E.租赁房地产后转租
答案：C,D
解析：
房地产间接投资是指投资者将资金用于购买房地产相关证券的行为，投资者不参与其中的有关管理工作。房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业的股票、债券，购买房地产投资信托基金等。ABE三项均属于直接投资。
（ ）是房地产经纪行业健康发展的必要条件。
A.遵纪守法
B.规范执业
C.诚实守信
D.公平竞争
答案：D
解析：
房地产经纪专业人员职业道德的基本要求主要有以下几个方面：①遵纪守法；②规范执业；③诚实守信；④尽职尽责；⑤公平竞争。其中，公平竞争是指房地产经纪专业人员服务意识、专业能力、管理水平的竞争，是房地产经纪行业健康发展的必要条件。
一般情况下，购买物业的客户对目标市场有明确意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的（ ）要求。
A、 房型和地理区域范围
B、 价格范围和房型
C、 购房的房型和楼层
D、 地理区域范围和价格范围
答案：D
解析：
不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。
业态组合是目前商业地产项目的基本要求，其定位考虑因素有（ ）。
A.能聚集人气，形成商气
B.要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营
C.要适合消费者每次持续购物的时间长度
D.要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况
E.要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争
答案：A,B,D,E
解析：
业态组合定位考虑因素包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。
房地产经纪人真题下载8辑 第8辑
《中华人民共和国民法通则》规定，寄存财物被丢失或者损毁的诉讼时效期间为（ ）
A、6个月
B、1年
C、2年
D、3年
答案：B
解析：
《民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或者拒付租金的；④寄存财物被丢失或者损毁的。
王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。
针对房地产经纪人李某的经纪活动，下列表述中正确的为（ ）。
A.甲经纪公司不应当指派李某与王某订立经纪合同
B.如果赵某入住后支付了物管公司催收的物管费、水电气费等，李某个人有赔付责任
C.对于李某的经纪活动，应由甲经纪公司承担责任
D.因为甲经纪公司收取了房屋差价，物管公司催收的物管费、水电气费等应由甲经纪公司支付
答案：C
解析：
房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。
客户关系维护的核心在于（）
A.积极寻找客源
B.充分了解客户
C.长期维护与客户的良好关系
D.最大限度满足客户要求
在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件的方式是国有土地使用权( )。
A.作价出资
B.转租
C.转让
D.抵押
住房公积金增值收益是在住房公积金归集、使用过程中发生的，业务收入和业务支出之间的差额，用于().
A:住房公积金赔偿准备金
B:城市商品房建设的补充资金
C:管理中心的管理费用
D:城市廉租住房建设的补充资金
E:建立住房公积金贷款风险准备金
