2021房地产经纪人预测试题6节

房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。通常情况下，房地产买方需要查询房屋登记机关对其拟购买房屋的权利的记载信息时，可由房地产经纪机构代为办理。查询房地产登记信息，需要支付相关费用。房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件包括：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。@##

依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。按房产租金收入计征房产税的公式为：房产税=房产租金收入×12%。

为保障交易安全，房地产经纪机构通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，在合同条件成立的情况下依合同约定代为支付上述款项。而这些资金少则几百，多则几十万上百万，对于房地产经纪机构而言，依法正确、有效地监管这种代收代付资金显得非常重要。一旦监管不当则会给买卖双方造成损失，同时也给房地产经纪机构的经营带来不可估量的损失。为了避免这些损失，房地产经纪机构拒绝代收房款才是明智的选择。

地形部位和坡向对小气候有一定影响。在山地、丘陵地区，朝南的方向称为阳坡，这里日照充足，通风良好，是理想的居住用地。B项，对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在其下风侧，因为这个方位全年受污染的机率最小。C项，一般要求百年一遇洪水位以上0.5～1m的地段，才可作为城市建设用地。D项，不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。

项目执行企划阶段的第一项工作是：项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标（销售期、费用预算等）和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门（如交易管理部、研究拓展部、财务部等）合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。@##

买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。

在房地产交易谈判的中后期，主要谈判内容都是围绕售价（租金）问题，可能卖方坚持价格一分不降，买方坚持最多提高一点点而与卖方提出的价格有很大的差距。此时，房地产经纪人的最佳策略是与买方或卖方分别做进一步的沟通与了解，分析出价低或要价高的原因是什么。

与采用单店模式的房地产经纪机构相比，采用连锁经营模式的房地产经纪机构更加注重内部管理和品牌宣传，所提供的经纪服务在专业性、规范性和安全性上都有所提高，更能满足中、高端客户的需求。

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。

目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤包括：①确定目标客户；②目标客户特征分析；③设计产品并进行营销策划和组织实施。

美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同；②独售权共享合同；③开放出售权合同；④净卖权合同；⑤联营制合同。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。

住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（％）。本题中，该居住小区的住宅建筑净密度=45000÷75000=0.6。

AC两项，当贷款人采用固定利率贷款方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常会将贷款利率固定在一个较高的水平上。B项，对于借款人来说，采取固定利率贷款款方式可以明确未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率要高的贷款利率。D项，固定利率贷款是事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。

[知识点] 物业管理的性质

看房时的正确做法包括：①房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认已准确掌握该房屋的各项信息，包括房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋，并适时向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况。②房地产经纪人与客户最好能提前看房时间10～15分钟到达房屋地点，以方便带其先了解周边环境。③如果看房时，业主也在场，应征得业主同意后进入房间。④看房的时间不宜过长，一般控制在10～15分钟为宜，同时要提醒客户不宜在房屋内评价房屋，尤其是房屋的确定。⑤给客户分析房屋的优缺点，保持客观公正的立场。

在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。A项，城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。B项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。D项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

房地产经纪信息是房地产经纪机构最重要的经营资源，房地产经纪机构必须对房地产经纪信息实施有效的管理。房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：①数据管理系统；②流程控制系统；③辅助决策系统。

私盘制，是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他经纪人要联系该物业业主（委托人），只能通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50％）。

房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。

房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同，并另行约定费用。

根据市场结构，通常将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。其中，完全竞争市场的竞争最充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争市场和寡头垄断市场具有竞争但竞争不够充分。

同一类户型的产品因其位置不同，价格也会有很大的变化。不同房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效地实现各类产品价格过渡是项目价值得以实现的关键。同时稳定的销售速度也是验证价格策略是否合理的指标之一。

参见第5题解析。

商业地产项目的招商代理的招商工作原则包括：①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；②商户的首选原则为高知名度主力商户；③核心主力店先行，辅助店随后的原则。

建设（房地产）主管部门、价格主管部门可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督管理。约谈是对存在违法违规行为的房地产经纪机构、房地产经纪人员进行谈话，告知其违法违规行为事实，听取其陈述、申辩，要求其予以改正、引以为戒。记入信用档案是把在监督管理过程中发现房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为作为不良信用记录记入其信用档案，向社会公众曝光。媒体曝光是指对经查证属实的房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为通报媒体，通过媒体公示给社会大众。

申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括：①个人住房借款申请；②身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）；③有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；④符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件；⑤借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；⑥抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；⑦贷款人要求提供的其他文件或资料

房源信息的获取原则包括：①真实性。主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托；②及时性，主要指房地产经纪人在获取房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘察拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。③集中性。是指房地产经纪企业及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点，即有针对性地在某一区域收集某一类型的房源，使自己较齐全地拥有该类型的房源资料，并且房地产经纪企业及房地产经纪人在搜集房源信息的同时也逐步建立了与其业务能力和资源相吻合的目标市场。

根据层数，住宅分为低层住宅（1～3层）、多层住宅（4～6层）、中高层住宅（7层～9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

[大纲要求] 了解
[习题解析] 本题考查重点是对“物业管理的含义”的了解。业主是指房屋的所有权人。因此，本题的正确答案为A。

写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定。

D项，住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，它直属于城市人民政府，是不以营利为目的的独立的事业单位，负责住房公积金的管理运作。

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况；D项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。