房地产经纪人历年真题解析7章

房地产经纪机构有义务告知委托人是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。

业种组合原则是按区域需求来确定，种类丰富，业种之间要注意不同属性的搭配，能起到引导消费的原则。业种组合的模式包括：①互补式，根据商品的不同属性，以相互补充为原则进行业种规划；②衍生式，属于同种业种，但是该业种的衍生产物；③综合式，商品品种多，品牌齐，形成交叉业种组合。

平等原则，即在民事活动中当事人在法律地位上是平等的，其合法的民事权益受法律平等保护。

房地产经纪的必要性的原因有：①房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少；②房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少；③房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少。

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。

《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

在购房活动中，个性心理倾向的心理现象包括需要、动机、兴趣、志向、理想、信念等。个性心理倾向决定个人对事物的态度和行为的内部动力系统，能使人的行为表现出积极性。其作用是对心理活动的组织和引导，使心理活动有目的、有选择地对客观现实进行反映。

正确选用适用的合同类型，签订房地产经纪服务合同，具有重要意义，包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。正是有了委托关系，房地产经纪机构和委托人的行为就受到《合同法》、《民法通则》、《民法总则》、《房地产经纪管理办法》等法律法规的约束。②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务。签订房地产经纪服务合同以后，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。③建立了房地产经纪机构和委托人之间纠纷和争议的解决机制。在房地产经纪活动中，房地产经纪机构和委托人可能产生纠纷和争议。签订了房地产经纪服务合同，使得双方可以依照合同处理纠纷和争议，避免产生更大的矛盾。

房屋面积主要有建筑面积、使用面积，成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由以下三部分组成：①套内房屋使用面积；②套内墙体面积；③套内阳台建筑面积。

行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：①经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加自己的报酬；②除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。

楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施，供人们上下楼层、疏散
人流或运送物品使用。根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯
和防火楼梯。根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢
楼梯等。

房地产经纪人员有依法维护当事人的合法权益的义务。房地产经纪人员是具备房地产专业知识和经验的专业技术人员，在经纪活动中，有义务依法维护当事人的合法权益。对居间服务来说，房地产经纪人员需要在诚实守信的前提下，监管交易双方的合法权益；对代理服务来说，房地产经纪人员应当在合法、诚信的前提下，维护委托人的最大权益。在卖方代理中，维护委托人最大权益就是实现标的物业的最高出售价格。

房源的属性包括：①物理属性；②法律属性；③心理属性。其中法律属性主要包括物业的用途及其权属状态等。

景观正向美学特征包括：①合适的空间尺度；②有序而又不整齐划一；③多样性和复杂性；④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。

A项，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。B项，分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。CD两项，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。

潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程具体步骤如下：①明确客户的住房问题；②确定客户的交易资格；③挑选为客户介绍的房屋；④客户评价挑选出的房屋；⑤做出购买（承租）最合适房屋的决定。

促销是广告、人员推销、公共关系之外的旨在刺激消费者购买和提升销售效率的活动。房地产促销手段包括：打折、试住、送物业管理、送家具、送汽车、送教育等。促销只是一种短期激励行为，需要与其他促销手段相结合，目的在于在强化、补充或者支持整个促销计划，完成全部销售目标。

《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式：①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。

[知识点] 房地产开发企业的设立条件

A项，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。D项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。题中，张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构，也没有任何经纪人，所以只是个人民事行为。

等额本息还款，又称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

砖混结构建筑，其竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋面板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

[知识点] 国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或人股