房地产经纪人考试真题9辑

通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给查询、储存、利用带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。将准确客观的信息，进行挑选、归类、文字整理、综合分析研究等，主要是处理信息的内容、转变信息的形式。

经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。

房地产经纪业务按照经纪服务方式，分为：①房地产居间业务；②房地产代理业务。按照《合同法》的规定，房地产居间服务完成的标准是交易合同的签订；房地产代理业务的完成标准应当是委托代理事项的办结或者完成，具体内容可以通过合同进行约定。

物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发企业共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

房地产经纪行业的服务标准是房地产经纪人员为委托人提供劳务服务的行为准则，也是房地产经纪人员表现诚实信用的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务。制定符合市场条件、行为准则、房地产经纪人员和委托人利益的服务标准，是保障房地产经纪人员与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象。

在看房过程中，售房业主最好能安静地等在一旁，给购房者以充足的时间查验房产；如果是空房，业主则不必亲自陪同看房，签署钥匙委托协议后，由房地产经纪人负责即可。售房业主应该充分相信和尊重房地产经纪人的职业道德和业务水平，同时，房地产经纪人也应该竭尽全力为售房业主提供最优质的服务。

小区是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000～15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括①身份证；②工作证；③居住证；④军官证或公司担保书。出租人证件包括：①房屋产权证；②身份证；③军官证；④结婚证。代理人证件包括：①身份证；②委托人的授权委托书。

住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，还应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。

协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相互配合完成同一目标。协同概念包含四个方面的含义：人的协同、信息协同、应用协同和流程协同，其中，人的协同是核心内容

房地产经纪机构进行内部资源分析，主要分析组织的核心竞争力。核心竞争力是能够给企业创造价值、给企业带来竞争优势的与众不同的资源和能力。

材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力，材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯曲及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。

固体废物的种类很多，具体包括：①根据废物的形状，分为颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物（污泥）；②根据废物的化学性质，分为有机废物和无机废物；③根据废物的危害状况，分为有害废物和一般废物；④根据废物的来源，分为城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物和放射性固体废物。

住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：①单元平面；②住宅套型；③建筑装修；④隔声性能；⑤设备设施；⑥无障碍设施。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“商品房销售中禁止的行为”的掌握。B、D是违反国家政策的，C中收取定金标准也超过了20%的要求。因此，本题的正确答案为B、C、D。

在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。@##

住宅平均层数反映了居住区空间形态与景观的特征，它是住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。本案例中，该小区的住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积=（18000＋25000＋35000＋38000）÷（900＋1000＋1100＋1200）=27.62。

办理组合贷款，申请人须提供资料一般包括：①申请人及共同申请人身份证明；②已办理网签的商品房买卖合同或存量房买卖合同；③活期储蓄卡或存折2个，一张用于归还住房公积金贷款用，一张用于归还商业贷款用；④申请人所在工作单位开具的收入及职业证明；⑤其他材料，如要求申请人提供银行出具的近六个月收入账单。

房地产经纪机构在制定其长期目标和短期目标时必须基于外部环境和企业自身的资源条件。其中，远期目标包括市场地位、业务领先程度、市场占有目标以及市场拓展计划等，近期目标包括企业的财务指标、门店数量、业务数量、人员数量、区域知名度等。

A项，在没有连锁店的经纪机构中，业务部门是直接从事经纪业务的部门。B项，由于不同类型的房地产在交易过程中客户对象、需求、交易手续等许多方面都具有不同的特性，所以，可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门。C项，交易管理部、评估部属于业务支持部门。D项，在连锁店（办事处）必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格并登记的房地产经纪人。E项，客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务,同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。

资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值。将资金投入生产或流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益或利润；②机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益；③承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款丑期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险；④通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。

在房地产经纪业务中，如业主死亡，尚未办理继承公证的房屋出售，为谨慎起见，将所有继承人视为共同共有人。在此期间签订房屋买卖合同的，应要求所有继承人共同签订（或委托他人代为签订）。

目前大部分城市的物业权属主要分为商品房、经济适用住房、使用权房、两限房、己购公房和私房。@##

[知识点] 房地产中介服务机构的概述

客户关系管理（CRM）是指一个管理有关个体客户详细信息以及小心管理所有客户的“接触点”，以最大化客户忠诚度的过程。接触点是指任何客户可以接触品牌或产品的机会——从实际的经验到个人或群体的交流，再到不经意的观察。客户关系管理主要包括四大步骤：①确定潜在客户和当前客户；②依据客户需要和客户对公司的价值划分客户；③与单个客户交流，了解客户需求，与客户建立强大的关系；④为每一个客户定制产品、服务和信息。

景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。

两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或向委托人增加收费的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。

《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

A项，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。B项，未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。C项，房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。D项，房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。

房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。即房地产经纪活动的目的是促成和实现房地产交易。

市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。

B当事人身份证明的原件和复印件;C房地产权证的原件和复印件。

职业资格本质上是对从事某一职业所必备的知识、技能和职业道德的基本要求。职业资格包括准入类职业资格和职业水平评价类职业资格，按照《国家职业大典》的职业分类，职业资格可分为专业技术人员资格和非专业技术人员资格，房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。

不适宜作为城市建设用地的主要类型包括：①承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类；②坡度超过20％的坡地；③经常被洪水淹没，且淹没深度超过l.5m的土地；④受冲沟、滑坡等工程地质病害严重影响的地段。

根据《婚姻法》，为夫妻一方所有的房地产包括：①一方的婚前房地产；②遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房地产；③婚后由一方父母出资的房地产，登记在出资人子女名下，认定为个人财产。

一个房地产经纪机构的竞争力表现在其房源和客源的充裕度及经纪人的交易匹配能力。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。

CBD最早是由美国学者伯吉斯（E W．Burgess）于1923年在其创立的“同心圆模式”中提出的，如图5-1所示。
图5-1　伯吉斯的同心圆模式

容积率又称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。则该项目的容积率为：＝（360000-18000）÷（100000-10000）=3.8。

安全是对建筑物最重要、最基本的要求，包括在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有环境污染。其中，不会倒塌包括地基、基础、上部结构均稳固（即结构安全），能够抵抗一定震级以上的地震，不会遭受洪水、滑坡、塌方、地面塌陷、泥石流、雪崩等灾害的破坏，离危险品仓库、核电站等危险房屋和设施设备有安全距离，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。

钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性较强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。

作为使用人，对建筑物的基本要求概括起来是安全、适用、经济、美观。适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。空间布局合理是针对用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通联系方便，有利于使用。

新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产经纪管理办法》的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。

经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

项目定位模式包括有：①基于市场实操案例反馈，是指根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，可结合客户建议改良提升产品设计，增强客户认可度与市场竞争力；②基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级/重要性排序，使每一分钱花在刀刃上；③基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平；④基于项目运作模式，是指写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。

房地产经纪人员的义务包括：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务；②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务；③依法维护当事人的合法权益的义务；④向委托人披露相关信息的义务；⑤为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务；⑥接受继续教育，不断提高业务水平的义务；⑦不得进行不正当竞争的义务；⑧接受住房和城乡建设（房地产）行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务。

房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。选择销售人员时，应注重基本的专业素质和沟通能力的考察。根据不同的房地产项目选择熟悉该地区、目标客户、该房地产物业类型的销售人员。为房地产销售打下良好的人员基础。

房地产经纪机构激励员工的方式有：①目标激励；②情感激励；③尊重激励；④参与激励。其中，参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明，现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望，创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。因此，让员工恰当地参与管理，既能激励员工，又能为企业的成功获得有价值的意见。通过参与管理，形成员工对企业的归属感、认同感，可以进一步满足员工自尊和自我实现的需要。本案例中，甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策，属于参与激励。