2022土地登记代理人考试真题8章

本题涉及预告登记的效力问题。《物权法》第20条规定了预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。乙为预告登记的权利人，故丁未经乙同意不能取得对该套房屋的抵押权。丁的抵押权未设立，无权要求甲承担物权法上的担保责任，但抵押合同是有效的，丁有权要求甲承担抵押合同的担保义务。故本题正确选项为CD。

根据《行政处罚法》第十二条的规定，国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。尚未制定法律、行政法规的，前款规定的国务院部、委员会制定的规章对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。罚款的限额由国务院规定。

根据《农村土地承包法》的规定，土地承包经营权人可以对土地进行互换，况且双方已经在发包方处备案，合同合法有效。周某在合同期限内不能请求换回土地。

考查裁定管辖。参见《行政诉讼法》第22条。

线性工程包括公路、铁路、运输管线等，对于线性工程的勘测定界，首级控制网应沿着其走向布设。

变更地籍调查时，调查人员应携带变更土地登记或初始土地登记申请书、本宗地及相邻宗地地籍档案的复印件、地籍调查表等，按变更地籍调查通知书规定时间准时到达现场。

B项属于土地总登记范畴；D项属于注销土地登记范畴。

本题涉及最高额抵押权的问题。根据《物权法》第187条的规定，不动产抵押权的设立，自办理登记时发生效力。故A项正确，B项错误。又根据《物权法》第206条的规定，C、D两项也都正确。因此，本题答案为ACD。

无论采用何种方法，测量人员都应首先检测原控制点及界址点的精度，确认无误后再进行变更地籍测量

图上面积量算应遵循分级量算，按比例平差，逐级汇总的原则。以项目用地总面积作控制，先量算起控制作用的各土地使用单位的面积(如县、乡、村面积或国有单位面积)，再量算其内部的地类面积。从上而下，分级量算。

变更地籍调查保证了地籍调查成果的现势性和时态性，通过对时态数据的统计分析，可以掌握某一事物在时间上的分布和运动规律；而属性数据与图形数据的相互对应，使地籍调查成果的应用更直观、更形象，便于决策部门使用。

根据《行政诉讼法》第六条的规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。

《继承法》第31条第1款规定，公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。遗赠扶养协议签订即生效，即使甲的女儿丙已经回国，扶养人尽了生养死葬的义务，享有遗赠扶养协议中约定的权利，且遗赠扶养协议效力高于遗嘱继承的效力，遗嘱继承的效力高于法定继承的效力。

宅基地使用权具有无偿性和福利性，在向集体组织成员分配宅基地时，不能收取任何费用。《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定，各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

混同是需役地的所有权和使用权归于同一民事主体。混同会使地役权消灭。

土地权利是土地法律制度的核心内容，在市场经济条件下，土地权利是社会最重要的财产权利之一，确定土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权等土地权利，既是法律赋予县级以上人民政府和国土资源行政主管部门的职责，也是保护土地权利人合法权益的前提和基础。

权属调查和地籍测量是地籍管理的基础性工作，地籍档案与信息管理是土地登记、土地统计的后续工作，是地籍管理各项工作成果的归宿，并为土地管理各项工作提供参考和依据。

界址未发生变化的宗地，宗地界址点号不变。因行政界线区划变化引起界址点号变更，应取消原宗地界址点号，按新地籍街坊界址点编号原则，编界址点号，并在原宗地界址点编号上加盖“变更”字样印章。

村农民集体土地所有权属于全村农民所有，集体经济组织或者村民委员会可以作为集体土地的经营和管理者。

集体土地所有权的主体有三：①基本主体为村民集体所有；②次一级的有村内各农业集体经济组织，如某村有三个生产队(互助组)，每个生产队都可成为独立的所有权主体；③高一级的有乡(镇)农民集体所有。

为了稳定租赁关系，促使承租人合理、有效的使用土地，法律赋予了租赁土地使用权人的法定续租权。除依据公共利益的需要和国家依照法定程序收回土地使用权外，国有土地所有者代表对土地使用者的续期申请应予以批准。

《物权法》第二百二十四条规定，以存款单出质的，出质人和质权人应当以书面形式订立质权合同，出质人应当在合同约定的期限内将权利凭证交付给质权人，质权自权利凭证交付之日起生效。质押合同的生效和质权的生效不同，前者只要满足一般合同的生效要件即可，而质权的生效要求质物的实际交付。

本题涉及先抵后租的问题。依据《担保法解释》的规定，经过登记的抵押物，抵押人又租给他人的，虽然该租赁合同具有效力，但抵押权行使后，租赁合同对新的受让人不具有约束力。故本题选项为C。

事实上的处分，是指对土地进行实质上的改造等物理上的事实行为；法律上的处分，是指使土地权利发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等。CE两项都属于对土地的物理上的改造，不会导致土地权利的变动，属于事实行为。

本题考查的时占有的状态，戊目前已经现实地占有了该印章，故戊是该印章的直接占有人，A项的说法正确。丁在拾得该印章时应当时该印章的善意占有人，故B项的说法错误。丙因通过合法的渠道以继受取得的方式取得该印章，故丙应当是善意的占有人，C项的说法正确。甲在将印章质押给乙后，由于乙已经现实地占有了印章，故甲仅是间接占有人，D项的说法也正确。因此，本题的正确答案为ACD。

单方民事行为，又称一方行为、单独行为，是指根据一方当事人的意思表示就可成立的民事行为。B项是单务民事行为，C项是无须向特定人进行的单方民事行为，D项是诺成民事行为。

根据《合同法》第一百一十二、一百一十四、一百一十六条的规定，我国《合同法》允许各种补救措施与赔偿损失并用，但不允许同时并用违约金与损害赔偿金，定金与违约金。另外，从第一百一十四条之规定来看，《合同法》赋予了违约金补偿性，对惩罚性违约金，当事人可申请法院予以减少。

验收工作是在三级检查的基础上进行的。验收的内容包括初始地籍调查成果的文字资料、权属调查、控制测量、地籍要素测量、地籍图及影响成果质量的重要问题。验收工作结束时要写出验收抽检分析报告和验收评定意见书。

根据《行政复议法》及《行政复议法实施条例》的规定，复议决定有下列几种类型：维持决定；履行决定；撤销、变更和确认违法决定；赔偿决定；驳回行政复议申请决定。其中，驳回行政复议申请决定为《行政复议法实施条例》新规定的一种复议决定类型。

宗地是城市空间的最小组成单元，也是地籍信息的基本载体，城市的环境保护、市政设施、治安与消防管理以及人口与产业管理等各项城市管理的资料数据也可以用宗地作为基本载体。

质权的特点在于要求移转对质物的占有。其必须与占有相伴随，一旦质权人不再占有质物，或者丧失占有，则质权将不复存在。本案中，王芳只能作为一个普通的债权人，与其他债权人平等受偿。

《行政处罚法》第三十一条规定，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。

本题考查《物权法解释（一）》规定的导致房屋预告登记失效的各种情形。根据《物权法解释（一）》第5条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为《物权法》第20条第2款所称的“债权消灭”。因此，本题中的ABD三个选项都属于不动产物权买卖合同被认定无效、被撤销以及预告登记权利人放弃债权的情形，故当选。而C选项不符合《物权法》第20条第2款规定的自能够进行不动产登记之日起3个月内未登记的情形，故C选项错误。本题的正确答案是ABD。

第三人，是指同申请行政复议的具体行政行为有利害关系，申请参加或者由复议机关通知参加复议的公民、法人或者其他组织。公民、法人或者其他组织作为第三人参加复议，应当符合的条件是：①必须与申请复议的具体行政行为有利害关系；②必须是在行政复议的过程中，经复议机关批准参加复议活动。

本题考核质权。质押合同中，禁止当事人签订“流质条款”。但流质条款无效的，不影响担保合同的效力。

根据现行法律规定，乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。其不享有处分权，处分权属于所有权人享有之权利。

1.根据《土地登记办法》的规定，王某现在应办理土地用途变更登记。因为土地利用类型由原来的工矿仓储用地变为了商服用地。 2.土地用途变更登记的程序为： (1)由需要办理土地用途变更登记的人提出申请，提交相应的权属文件资料。 (2)由土地登记机关对申请人提交的权属文件资料进行审核。土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。 ①对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、国土资源行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。 ②集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。 不管是国有土地的用途变更、农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化，还是集体土地建设用地的用途发生变更，申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。 (3)进行注册登记与核发证书 土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。具体事项包括： ①在《土地登记簿》上注册登记重新填写相应的宗地面积； ②更改《土地归户卡》，主要是其上的“用途”一栏； ③更改土地权利证书的相应内容。

初始地籍调查成果资料是指在调查过程中直接形成的文字、图、表等一系列成果的总称，它是广大地籍工作者辛勤劳动的结晶，其调查成果经验收合格后，可提供社会使用。但在提供使用时，应根据有关规定，办理必要的手续实行有偿服务。

因为同一个具体行政行为的复议结果会影响到其他行政机关作出的具体行政行为的效力。在这种情况下应该以一个行政机关为被申请人，另一方为第三人。注意不要和共同被申请人相混淆。

考查行政赔偿的特征、行政赔偿的范围。《国家赔偿法》第5条第2项规定，因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的，国家不承担赔偿责任。损害结果和职务行为之间必然的因果关系，是构成国家赔偿责任的构成要件。在本案中，王某的死亡是自己造成的，和行政机关行使职权没有必然的因果关系。所以应当选D项。C项中的理由没有抓住要害，所以不成立。