土地登记代理人答疑精华8辑

《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

B项中，北京下雨是一个必定会发生的事实，不具有条件的“不确定性”特征，不是附条件而是附期限。C项中，约定的条件违背社会公德，该行为无效。D项中的条件属于法定的条件，不符合“条件必须是当事人设定”的要求，不能对法律行为产生影响。

民事行为能力是指民事主体能够以自己的行为依法行使权利和承担义务，从而使法律关系发生、变更或消灭的资格。根据《民法通则》第十一条、第十二条、第十三条规定可知，我国现行民事立法以自然人的年龄和精神状况作为确认自然人民事行为能力的状况的依据。

本题涉及对民事权利性质的认定问题。形成诉权是只有通过诉讼或仲裁的方式行使才能生效的形成权。选项A中，甲请求履行合同的权利属于请求权；选项B中，甲请求解除维修合同的权利属于承揽合同中的任意解除权，是单纯的形成权，可通过自力实现；选项C中，甲的权利属于合同撤销权，只能通过诉讼或者仲裁的方式行使，属于形成诉权：选项D中，甲的权利属于保全撤销权，只能通过诉讼的方式行使，属于形成诉权。

数据获取主要是把系统所需的地籍测绘和权属调查成果数据录入存储到数据库中，完成地籍调查表资料的录入和地籍测量外业数据的建库工作。数据获取是功能城镇地籍管理基础成果进入地籍信息系统的唯一途径。

地役权具有不可分割性。地役权与需役地、供役地不可分离，即使供役地和需役地被分割，地役权仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。

甲乙签订的合同具有先后履行顺序，根据约定，甲公司应当先履行合同，甲未履行合同时，乙公司有权向公司行使先履行抗辩权，拒绝履行其合同义务，乙公司行使的是先履行抗辩权。

法定孳息是指依一定的法律关系而产生的利益，如出租房屋的租金、股票的股息等；天然孳息是指因物的自然属性而产生的物，即是指原物因自然规律而产生的，或者按物的用法而收获的物，如母牛所生牛仔、母鸡生蛋、果树结果等。

乡镇企业建设用地使用权的土地用途是从事非农业生产经营活动而不是农业生产经营活动。

A项应为，划拨国有土地使用权变更登记。

1.土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的，为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金的人员。 2.《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》明确，经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，具备下列条件之一的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试： (1)取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代理相关工作满4年； (2)取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年，其中从事土地登记代理相关工作满2年； (3)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事土地登记代理相关工作满1年； (4)取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中从事土地登记代理相关工作满1年； (5)取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满1年。 3.(1)章先生在通过考试3年后仍可在国内供职。土地登记代理人职业资格登记有效期为3年，有效期满前，持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。变更职业机构者，应当及时办理变更登记手续。再次登记，还需提供接受继续教育和业务培训的证明。因此，章先生只要及时办理变更登记手续，就仍然可以在国内供职。 (2)土地登记代理人有下列行为之一的，应注销登记： ①不具有完全民事行为能力； ②脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年)； ③同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务； ④允许他人以本人名义执行业务； ⑤严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定； ⑥违反法律、法规的其他行为。 4.(1)土地登记代理人的权利包括： ①根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动； ②执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名并根据合同约定获取报酬； ③要求委托人提供与代理有关的资料； ④拒绝执行委托人发出的违法指令； ⑤保护自己的劳动成果和知识产权； ⑥接受职业继续教育和培训； ⑦法律、法规和规章规定的其他权利。 (2)土地登记代理人的义务： ①按照执业资格规定的范围，从事土地登记代理活动； ②根据合同约定，维护委托人的合法权益； ③为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益； ④接受主管部门的监督管理； ⑤参加职业继续教育和培训； ⑥法律、法规和规章规定的其他义务。

外业工作开始前要准备好调查必需的仪器、工具和设备，包括：①配备必要的测绘仪器、转绘仪器、绘图工具、计算工具、量算工具等；②印制各种外业调查手簿、权属界线协议书、权属争议原由书、各种表格；③准备必要的生活、交通和劳动用品等。

用益物权是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的他物权。用益物权是典型的他物权。

无名合同是指法律上没有确定一定名称，又没有作出特别规定的合同，这类合同又称为非典型合同。有名合同之外的其他合同即属于无名合同。BCD三项均属于我国《合同法》明文规定的合同，为有名合同。

《民法通则》第六十八条规定，委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。

合同无效或者被撤销的法律后果主要体现在以下三个方面：①自始无效；②合同部分无效不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效；③不影响解决争议条款之效力。

土地登记机构将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后，还要向土地权利人颁发土地权利证书，主要有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》，作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。

参见《土地管理法》第四十七条第二款规定。

D项，参加职业继续教育和培训是土地登记代理人的义务。接受职业继续教育和培训是土地登记代理人的权利。

界址发生变化的宗地，无论宗地分割或合并，即宗地形状的变化，原宗地号一律不得再用。

本题考查动产的善意取得。甲把电脑委托乙保管，乙对电脑的占有具有占有权源，为有权占有，C选项正确。乙把电脑出卖给丁的时候，乙为电脑的间接占有人，间接占有亦属“权利外观”，足够提供支撑动产所有权善意的公信力。因此，乙将电脑卖给丁，丁构成善意取得，丁取得了电脑所有权，甲不得向丁主张所有物返还请求权。因此，B选项正确，AD选项错误。

行政划拨是我国最早采用的土地取得方式，也是我国至今还在采用的土地使用权取得方式。

考查行政诉讼的第一审程序。《行政诉讼法》第61条第1款规定，在涉及行政许可、登记、征收和征用的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关因具体行政行为影响民事权利义务关系引起的民事争议的，人民法院可以一并审理。人民法院决定一并审理的，当事人不得对该民事争议再提起民事诉讼。当事人对行政机关就民事争议所作的裁决不服提起行政诉讼的，人民法院依申请可以对民事争议一并审理。注意：“合并审理”与“一并审理”的区别。

抵押物消灭的，抵押合同随之消灭，抵押人依据土地使用权获得补偿或赔偿的，抵押权人可以要求抵押人提前清偿所担保的债权；抵押人获得不动产置换或补偿的，抵押人应当与抵押权人以新获得的产权为抵押标的物，重新签订抵押合同。本题中，原土地被国家征收，土地使用权消灭，抵押合同标的消灭，合同也随之消灭，银行可以要求乡镇企业提前清偿贷款，也可以与乡镇企业就新土地所有权签订合同。

权属调查时，对指界人缺席或不在地籍调查表上签字的，可按下面规定处理：①如一方缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定；②如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定；③将现场调查结果及违约缺席指界通知书送达违约缺席者。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，则①、②两条确定的界线自动生效。

同时履行抗辩权的构成要件之一是须由同一双务合同互负债务。可主张同时履行抗辩的，系基于同一双务合同而生的对待给付，这里的债务，首先应为主给付义务，而从给付义务的履行当与合同目的实现具有密切关系时，应认为其与主给付义务之间有牵连关系，产生同时履行抗辩权。

考查行政赔偿的程序。C项的依据为《行政赔偿规定》第25条。AD与该规定第22条、第27条第1款相违背。根据该规定第25条，受害的公民死亡的，其继承人或有扶养关系的人可提起行政赔偿诉讼，是以继承人或扶养关系人的名义起诉，因此B项错误。

行政许可的目的主要是控制危险、资源配置、提供公信力证明和确保财政收入。它是从整个社会的高度来考虑的，而不是仅仅为了个人或者单位的私利。

农村和城市郊区的土地，只有法律规定属于国家者方为国家所有，其他均属于集体所有。

只要抵押的客体存在，抵押权就仍然存在，不因抵押人的死亡而消灭。并不能导致土地抵押权的终止。根据《物权法》第一百七十七条的规定，在下列情形下，担保物权消灭：(一)主债权消灭；(二)担保物权实现；(三)债权人放弃担保物权；(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。

数据输出使用频率最高的是将地籍管理有关的土地使用证、他项权利证、地籍调查表、审批表、土地登记卡、土地归户卡等根据需要进行制作与输出。

“吃巧克力”行为无须当事人表现内心意思即发生法律规定的效力，为事实行为；“扔掉吃剩的巧克力”属于抛弃行为，是仅由当事人一方的意思表示即可成立的单方法律行为。

地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使所有权。也就是说，我国采用的是“单一代表、分级行使”的制度，而地方政府的行使权不是以所有权代表的资格为基础，而是以所有权代表即中央政府的授权为基础。

宗地内的地块(图斑)编号用分式表示。其中分子表示地块(图斑)号，直接沿用原土地利用现状调查的图斑号，用三位阿拉伯数字表示；分母为地类号，表示至土地利用现状调查二级分类。因此该宗地为地类为203的土地，对应农村土地调查使用的土地利用现状表可知土地类型为村庄。

考查行政赔偿的请求人、行政赔偿程序、赔偿的计算标准。参见《国家赔偿法》第6条第2款、第12条第3款、第15条第2款、第34条第1款第3项：

根据《物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。根据《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人们政府审批。

根据《行政复议法》第七条的规定，行政相对人认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：①国务院各部门的规定；②县级以上地方人民政府及其工作部门的规定；③乡、镇人民政府的规定。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第37条规定：“遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。继承人是否缺乏劳动能力又没有生活来源，应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。”

由于成立要件主义偏重于形式，对交易日益频繁、种类日益增多的经济现实，其灵活性不够，交易成本加大，登记机关的工作加重。缺乏灵活性是成立要件主义的不足之处。

如果调查范围区内没有相应的调查工作用图，可用草绘宗地位置关系图作为初始地籍调查的工作用图，该图可以用概略比例尺绘制。

A项，《继承法意见》第47条规定，继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效。
B项，《继承法意见》第49条规定，继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。
C项，《继承法意见》第46条规定，继承人因放弃继承权，致其不能履行法定义务的，放弃继承权的行为无效。
D项，父母子女关系是强行法规定，不得由当事人以书面形式放弃或更改。

在地籍图上应表示的数学要素包括：大地坐标系、内外图廓线、坐标格网线及坐标注记、控制点点位及其注记、地籍图比例尺、地籍图分幅索引图、本幅地籍图分幅编号、图名及图幅整饰等内容。

《民法通则》第二条规定，中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。ACE三项属于行政法调整对象。

划拨国有建设用地使用权变更为国家授权经营国有建设用地使用权时，申请人应提交的权属来源证明材料有：①原《国有土地使用证》；②企业改制方案及批准文件；③土地资产处置方案及批准文件；④土地估价报告备案材料；⑤《国有土地使用权经营管理授权书》；⑥被授权经营土地使用权公司土地配置材料；⑦建设用地批准书；⑧其他证明文件。

建设用地使用权的特征主要体现在以下几个方面：①权利内容的特定性；②权能的差别性；③可以分层设立。在设立建设用地使用权时，应当有一个空间的范围限制。

根据《物权法》第四十六条规定，矿藏属于国家专有的自然资源，不属于集体土地使用权。

本题考查地役权的从属性和不可分性。房产公司与学校之间的协议为地役权合同，该合同生效之日，房产公司便取得地役权，该地役权随着威尼斯小镇的销售转让给业主，业主便对学校享有地役权。地役权为物权。业主有权禁止学校建造新的学生公寓，虽然该地役权合同没有进行登记，但不涉及善意第三人的问题，因此学校必须依照协议履行合同义务，本题正确选项为D。

B项，出让国有土地使用权须有偿取得。