土地登记代理人考试真题精选及答案7章

抵押权实现时，被抵押的土地必须通过土地征收程序转变为国有土地，然后按抵押划拨国有建设用地使用权的办法，或办理土地使用权出让手续，由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有建设用地使用权，或作为划拨土地以转给受让人，国家收取土地收益。这些实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。如果抵押权实现，该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得，则没有必要适用这种程序。

界址点编号是宗地界址管理的基础，由于各地区具有的图件资料及使用的测量方法不同，界址点编号可分为：按宗地编号、按图幅统一编号和按地籍街坊统一编号三种。

在我国，用益物权的种类主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。永佃权在民国时代的法律中曾经对此加以规定，现行法律中无此内容。

本题考查遗赠扶养协议。《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”但是遗赠扶养协议自依法签订时生效，所以不是附条件的赠与合同，A是错误的。遗赠扶养协议具有生前行为和死后行为双重属性，一经有效成立，就对协议双方产生约束力，遗赠方和扶养方都应该承担相应的义务，所以B是错误的。《继承法》第21条遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。《继承法意见》第56条规定，扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议，扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。由此，本题中，小强无正当理由拒绝履行扶养义务，经过刘某诉请，法院应该判决小强返还刘某的房屋，C是正确的，D是错误的。综上所述，本题应选ABD。

相邻宗地界址线间距小于0.5米时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界、认定。宗地界址临街、临巷、相邻宗地界址线间距大于0.5米或土地使用者已有建设用地批准文件且用地图上的界线与实地界线吻合时，可只由本宗地指界人指界。

根据《物权法》第28条，因生效的法律文书发生的不动产物权变动，不宜登记为物权变动的生效要件，自法律文书生效时发生不动产物权的变动。本题中，房屋原来属于甲乙共有，法院裁判文书生效后，房屋归乙所有。因此A选项错误，B选项正确。根据《物权法》第28条，乙虽为房屋所有权人，但是由于未经登记，处分行为不发生物权效力，因此抵押权并未设立，D选项正确。根据区分原则，虽然抵押权不能设立，但不因此影响抵押合同的成立与生效。

考查行政复议的决定。参见《行政复议法》第28条。

根据《土地管理法》第十一条的规定，农民集体所有的土地、农民集体所有的依法用于非农业建设的土地、单位和个人依法使用的国有土地等土地确权的主体为县级以上人民政府，因此，土地确权是一种政府行为。

初始地籍调查工作中，初始地籍测量的工作程序包括：①地籍控制测量；②测定界址点；③测绘地籍图；④制作宗地图；⑤面积量算。

侵犯国有土地所有权，无人使用的国有空地、荒地使用权不按土地侵权纠纷处理。因为无具体利益主体行使救济权，可以由政府有关部门用行政手段查处，而不用民事方法。

收集的专题资料与现有数据的衔接是资料使用的关键，必须进行必要的整理、转换，以便进一步的综合分析和利用。

控制测量作业包括技术设计、实地选点、标石埋设、观测和平差计算等主要步骤。平面控制网的观测元素主要是水平方向值、斜距和天顶距。对于斜距的气象改正，还应观测气温、气压。

如果调查范围区内没有相应的调查工作用图，可用草绘宗地位置关系图作为初始地籍调查的工作用图，该图可以用概略比例尺绘制。

土地使用权转让登记遵循登记要件主义，未经登记，土地使用权不发生转移。本题中，甲乙之间签订了土地使用权转让合同，但是没有进行登记，合同有效，但土地使用权不发生转移，甲公司有权要求乙公司承担违约责任。乙丙之间的土地使用权转让进行了登记，使用权发生了转移，丙享有土地使用权。

在经济欠发达地区，可以采用图解勘丈法进行地籍细部测量，采用图解勘丈法进行地籍细部测量精度较低，很难满足地籍管理的需要，因此，在条件成熟时，应采用解析法进行地籍细部更新测量。

预告登记是指为保全一项请求权而进行的土地登记。该项请求权所要达到的目的，是在将来发生土地权利变动。这种登记是土地登记的特殊类型。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第4条规定，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：①一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；②一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。ABCD四项均属于上述第1项中的情形，甲请求分割夫妻共同财产应得到法院支持。

从应用方式上地籍调查成果的应用有：①直接应用，指需要应用的部门从地籍管理部门依照法律程序获取没有加工过的地籍信息为自己所用；②间接应用，指对地籍调查成果加工后才能应用或在地籍基本调查成果的基础上附加其他信息的背景式应用。

根据期限对民事法律行为效力所起的作用，可以分为始期与终期。始期，又叫延缓期限、生效期限，指民事法律行为中所设定的决定当事人双方的权利和义务开始行使和履行的期限。终期，又叫解除期限、终止期限，指在民事法律行为中设定的使已发生法律效力的民事法律行为消灭其效力的期限。

根据《物权法》第一百八十条的规定，某中学的小汽车属于可以设定抵押的财产，而ACD三项均属于《物权法》第一百八十四条禁止抵押的范围。

B项，综合调绘法是农村土地调查中地类调查的主要方法，是内业解译和外业核实、补充调查相结合的调绘方法，内业解译又包括了判读、判译、预判和判绘四个步骤；E项，全野外调绘法虽然耗时耗力，但当影像分辨率较低、影像现势性不强、人员影像解译能力较差和调查经验不足时，应采用全野外调绘法以提高精度。

根据行为人的主观心理态度的不同，行政失职可以分为故意的行政失职和过失的行政失职。前者指行为人明知自己有相关的法定职责而主观上不肯履行；后者指行为人虽然明知自己有相关的法定职责，但由于主观上不认真负责而疏于履行法定职责。根据行为的表现形式不同，行政失职可以分为拒不履行法定职责的行政失职和拖延履行法定职责的行政失职。前者指行政主体对于法定的作为义务，明确表示不履行或者在法定期限内不予履行；后者指行政主体在法律没有明确规定义务的履行期限的情况下，经行政管理相对人多次申请，仍然不予答复，或者虽然表示愿意履行，但拖延履行。A项错在故意的行政失职只符合“明确表示不履行”，而不符合“在法定期限内不予履行”。

B项，点号允许跳漏。

我国民法主要调整两种社会关系，一是平等主体之间的财产关系，二是平等主体之间的人身关系。与此相对应，由民法规定和调整的民事权利主要分为两类：财产权和人身权。CD两项属于财产权的内容，E项属于人身权的一个种类。

B项，受遗赠人是法定继承人以外的人。遗赠人可以将其财产赠与国家、集体，也可以赠与法定继承人以外的人，而不能赠与法定继承人范围内的人。立遗嘱人在遗嘱中指定将某一财产给予某一法定继承人的（不论该继承人为第一顺序还是为第二顺序的法定继承人），属于遗嘱继承问题，而不属于遗赠。

抵押权人与债权人虽为同一人，但属于两种法律关系主体。抵押权人属于物权法意义上的权利主体，其享有的权利，从性质、内容到实现条件和方法，都不同于债权法意义上的权利主体即债权人。

财产权，是指以财产利益为内容，直接体现财产利益的民事权利。财产权是可以以金钱计算价值的，一般具有可让与性。财产权既包括物权、债权、继承权，也包括知识产权中的财产权利。

大陆法系公示原则的法律效果，有两种不同的规定：一是登记成立主义，即土地权利的取得或变更，非经登记不发生效力，登记具有强制性，德国与台湾地区采行。二是登记对抗主义。

权属调查阶段主要工作内容是按宗地开展集体土地所有权和国有土地使用权调查，将权属界线调绘或标绘在调查工作底图上或直接标绘在土地利用现状图上，处理和调处土地权属争议，签订或继续使用原签订的《土地权属界线协议书》或《土地权属界线争议原由书》。

《行政复议法》第十三条第一款规定，对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。

《民法通则》第四十三条和《民法通则意见》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人的名义从事经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。

执行罚是行政强制执行机关对拒不履行不作为义务或不可替代作为义务的义务主体，科以金钱给付义务，以促使其履行义务的强制执行措施。

《继承法》第7条规定，继承人有下列情形之一的，丧失继承权；①故意杀害被继承人的：②为争夺遗产而杀害其他继承人的；③遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；④伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

在土地权利人的地址与其使用宗地的坐落不一致的情况下，因宗地所在的行政区域调整、街道名称改变或宗地门牌号码改变而进行的变更土地登记一般不属于地址变更登记，在台湾属土地标示变更登记范畴，此类变更一般不需土地权利人申请，而由土地登记机关在宗地名称发生变化后直接予以变更。

根据《合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。

本案双方当事人所签订的合同应当为设立地役权的合同。在地役权关系中，供役地人一方面要依照合同约定允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使其权利，另一方面，假如地役权人也利用供役地上的设施，除非合同有明确约定，依据公平原则，其有义务承担部分维修的费用。

地籍数据具有空间性，即建立在一定的参考坐标系上，其所有信息都与特定的空间实体相联系，即空间数据既是城镇地籍信息的一部分，又是其他信息的依托。这是其与一般的管理信息系统(MIS)的主要区别。

申请办理土地使用权抵押登记的具体做法为： (1)土地使用权抵押登记应该由抵押人和抵押权人共同申请，即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。 (2)申请时限：抵押合同签订之日起15日内。 (3)提交下列文件资料： ①土地登记申请书； ②世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明； ③抵押土地的《国有土地使用证》； ④地上建筑物、附着物权属证明或产权证书； ⑤贷款合同和抵押合同； ⑥抵押土地地价评估报告； ⑦委托登记的，还有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等； ⑧其他要求出示的文件资料。 (4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。

根据《行政诉讼法》第二十六条第四款的规定，两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。

受委托组织与被授权组织相比较，有以下不同：①权力来源。前者的权力来源于行政机关的委托，而后者来源于法律、法规的授予；②行使权力的名义。前者以委托的行政机关的名义行使行政管理权，而后者以自己的名义；③承担责任的主体。前者由委托的行政机关承担法律责任，而后者由自己承担法律责任；④规范性法律文件的范围。前者须有法律、法规、规章的规定，后者须有法律、法规的授权；⑤组织的性质。前者的范围较窄，而后者可以是任何性质的组织。可见，受委托组织不具有行政主体资格。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条规定，企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

关于最高额土地抵押权是否随其所担保的主债权的转让而转让的问题，应当区别对待：①最高额土地抵押所担保的主债权确定后，主债权转让的最高额土地抵押权一并转让；②最高额土地抵押担保的主债权确定前，部分债权转让的，最高额土地抵押权并不随之转让，除非当事人另有约定。