土地登记代理人试题6节

没有试题分析

本题涉及建筑物区分所有权和相邻关系的问题。本题中甲与乙是五、六楼邻居关系，对于楼道或楼梯，甲乙之间享有共有权，对于共有权的行使应本着协商一致的原则。甲在楼道上安装铁栅栏门侵害了乙的共有权，也侵害了乙的相邻权。对于共有权和相邻权的侵害，不适用诉讼时效。本题正确选项为BD。

空间分析是诸如地籍管理信息系统此类GIS系统所特有的功能，将两层图形数据进行叠加，产生一个新的要素层的操作，其结果是原来的要素被分割、剪断、套合，然后生成新的要素。新要素综合了原来两层要素所具有的属性。

根据《农村土地承包法》第四十九条的规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

考查行政复议机关、申请与决定。《行政复议法实施条例》第24条规定，申请人对经国务院批准实行省以下垂直领导的部门作出的具体行政行为不服的，可以选择向该部门的本级人民政府或者上一级主管部门申请行政复议；省、自治区、直辖市另有规定的，依照省、自治区、直辖市的规定办理。故A项的说法正确。根据《行政复议法》第17条第1款的规定，行政复议机关收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查。故B项的说法错误。C项的说法符合《行政复议法》第29条第2款的规定。两位执法人员因没有得到好的招待，就采取措施，属于滥用职权。

根据行政裁量权的范围不同，可分为主体不当、时间不当、地点不当。B项属于权利赋予不当的两种情形，C项是义务科以不当所包括的两种情况，D项则是干扰项。

农村土地调查覆盖完整的调查区域，其中城市、建制镇、村庄、采矿用地、风景名胜及特殊用地，可以按照单一地类图斑调查。除此以外的其他土地，依据《土地利用现状分类》标准进行细化调查。

土地登记是土地权利变动的公示原则的具体体现，是保证交易安全的必要法律手段。

根据《行政复议法》第十二条规定，对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的，向上一级主管部门申请行政复议。第十四条规定，对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。本题中只有D项实行垂直领导，对其行为不服的，只能向其上一级主管部门即市国税局申请行政复议。

登记备案行为不影响预售合同的效力，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。行政诉讼的第三人，是指因与被提起行政诉讼的具体行政行为有利害关系，通过申请或法院通知形式，参加到诉讼中来的当事人。这种利害关系既包括与被诉行政行为的利害关系，也包括与诉讼结果的利害关系；不仅包括直接利害关系，也包括间接利害关系。本题中，高达公司与本案的审理结果有利害关系，根据《行政诉讼法》第二十九条的规定，可以作为第三人参加诉讼。

本题涉及法定继承相关问题。根据《继承法》的相关规定，养子女同生子女具有同样的地位，依法为父母的第一顺序继承人，而甲某的弟弟为第二顺序继承人。同时，能够作为遗产继承的必须是合法的财产，从事非法经营活动所得的收益不能够作为遗产继承，故甲贩卖贩卖毒品的收益不可以作为遗产继承。根据《继承法》第14条的规定，对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。故可以给甲某的侄子适当的遗产。故本题的正确选项为D。

根据《合同法》第三十四条规定，承诺生效的地点为合同成立的地点。采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。本题中的买卖合同属于不要式合同，乙可以电子邮件来作出承诺，承诺到达A地时，合同成立，甲所在的A地为承诺到达、生效的地点，所以，合同成立于A地。

违约责任具有相对性，违约责任只在合同关系当事人之间产生，对于合同以外的第三人并不发生违约责任，所以违约责任仍然由债务人承担。

依据《物权法》第158条规定，地役权未进行登记的，不得对抗善意第三人，但该不能对抗是针对供役地受让人不知之情况，如果受让人已知则不存在不能对抗之问题因此，本题正确选项为C。

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

C项，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；E项，严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严格禁止“以租代征”转用农用地的违法违规行为。

承诺不得对要约的内容作出实质性变更，但可以作出非实质性变更；承诺应在要约所确定的期限之内到达，才能发生效力；承诺的效力主要就在于使合同成立。

考查行政诉讼的第二审程序。参见《行诉解释》第107条第2款。

一般来说，如变更登记的内容不涉及界址的变更，并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的，经地籍管理部门负责人同意后，只变更地籍的属性信息，不进行变更地籍测量，继续沿用原有几何数据。当界址发生变化、土地权利人对原有档案资料存在疑问并需要进一步核实资料、原丈量数据需用数字调查测量数据代替时，调查人员应到实地调查，进行变更地籍测量。

遗赠扶养协议中的扶养人不能是法定继承人，因为法定继承人与被继承人之间具有法定的互相扶养和互相继承的权利义务关系，用不着以协议的形式来确定。《继承法》第11条规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”这里的“被继承人的子女的晚辈直系血亲”包含的有被继承人的外孙子女，外孙子女实际上是被继承人的法定继承人，因此其不能作为遗赠扶养协议的抚养人。

我国国有土地属于全民所有，国有土地所有权的主体是代表全国人民意志和利益的国家，其他机关、单位、公民个人都不能成为国有土地所有权的主体。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

代位继承只适用于法定继承。刘某和洪某夫妇书面遗嘱指定“两栋三层的楼房”由甲继承，因此，在遗嘱生效后，甲则有权按照遗嘱的指定获得“两栋三层的楼房”的所有权。遗憾的是甲先于遗嘱人刘某和洪某夫妇死亡，因此，该遗嘱不生效。虽然甲有儿子毛毛，但是代位继承只适用于法定继承，毛毛不能代替甲作为遗嘱继承人独立继承“两栋三层的楼房”。
代位继承人只能是被代位继承人的晚辈直系血亲，且只有权继承被代位继承人应继承的份额。《继承法》第11条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。毛毛作为刘某和洪某夫妇的孙子女，不属于第一顺序或第二顺序法定继承人的范围。但是，作为刘某和洪某夫妇的子女甲的子女，在甲（毛毛的父亲）先于刘某和洪某夫妇（毛毛的祖父母）死亡时，毛毛依法作为代位继承人，有权继承他的父亲甲继承被继承人（刘某和洪某夫妇）遗产的份额。由于代位继承人只有毛毛一人，因此，毛毛有权独立地与乙、丙、丁三人共同继承被继承人的遗产。

根据《土地管理法》第四十四条第二款的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

按照《土地登记办法》，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起20日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长10日。

本题考查的是土地承包经营权。根据《物权法》第127条第1款的规定，土地承包经营权自合同生效时设立。登记仅具有对抗作用。因此选项A正确。根据《物权法》第126的规定，耕地的承包期为30年，期限届满的可以继续承包。故C项说法错误。又根据《物权法》第130条的规定，发包人不得调整承包地，故B项说法错误。根据《物权法》第129条，选项D正确。故本题答案为AD。

《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地，自留地，自留山，属于农民集体所有。

B项，同一宗地可以多次抵押，但同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载。

所有权的特征除具有物权的对世性、绝对性、排他性等一般特征外，还具有他物权所不具有的自权性、永久性、完全性、弹力性等特征。所有权不是四项权能的简单相加，而是一个整体的权利。

可以用于抵押的土地使用权有：①抵押人依法有权处分的国有建设用地使用权；②经市、县人民政府国土资源行政主管部门和房产管理部门批准，并符合一定条件的划拨国有建设用地使用权期；③抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权；④以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

宗地是城市空间的最小组成单元，也是地籍信息的基本载体，城市的环境保护、市政设施、治安与消防管理以及人口与产业管理等各项城市管理的资料数据也可以用宗地作为基本载体。

根据《合同法》的规定，当事人约定违约金低于实际损失，可以要求增加。

C项是进行查询之前的内容；E项不属于鉴证的过程，因为特殊登记资料不允许个人进行查询，故不存在查询内容属于特殊登记资料的情况。

界址点设置的具体规定，项目用地界线的拐点、用地界线与省(自治区、直辖市)、市、县、乡(镇)、村行政界线的交点上应设置界址点。基本农田界线与用地界线的交点及国有土地与集体所有土地的分界线与用地界线的交点应设置界址点。在权属调查时必须在工作底图上标注设置的界址点，并作界址点注记，为编绘勘测定界图及面积量算打下基础。权属调查应对周围有明显地物的界址点和权属界线走向作文字注记。

根据《合同法》第六十八条和第六十九条的规定，前四项均属于不安抗辩权的成立条件。不安抗辩权的行使是有限制的，只有在有确切的证据证明后给付义务人具有不能进行对待给付的现实危险，危及后给付义务人的债权实现时，才能行使不安抗辩权。

城镇建筑密度=建筑占地总面积/建成区面积=500万平方米/100km2 =0.05。

我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权不具有流转性，土地市场流转的只是土地使用权,因此，土地抵押权的标的是土地使用权而不是土地本身。

无名合同是指法律上没有确定一定名称，又没有作出特别规定的合同，这类合同又称为非典型合同。有名合同之外的其他合同即属于无名合同。BCD三项均属于我国《合同法》明文规定的合同，为有名合同。

民事法律事实包括事件和行为两大类。事件是指与人的意志无关的，能够引起民事法律后果的客观现象，又称自然事实；而行为是指人的有意识的活动。事件与人的意志无关，不以人的主观意志为转移；而行为是人的一种“有目的”、“有意识”的活动。

在加拿大，对于省公有土地，一般经过规划后处理给私人。处理的方式有三种：①土地所有权处理，即出卖(永久处理)；②土地使用权处理，即出租(短期处理)；③土地通行权处理，即不处理地表，而出租地下管线埋设权。

十二铜表法是罗马最古老的成文法，其中第七表为土地权利法；方田与首实为宋代时所实行；鱼鳞图册和赋役黄册制度是我国明朝初期所实行的土地制度。

E项抵销属于债消灭的事由，不能成为合同解除的原因。

土地登记机构将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后，还要向土地权利人颁发土地权利证书，主要有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》，作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。

民事法律关系的客体是民事权利和民事义务所指向的对象。其中债权法律关系的客体是行为。在买卖合同法律关系中，买卖合同只是这一项法律关系的外在表现形式，具体的交付标的物的行为以及支付价款的行为才是该法律关系的客体。而标的物的价格则是对合同标的物本身特征的描述。

A项，取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年，其中从事土地登记代理相关工作满4年可申请参加土地登记代理人职业资格考试。

确定土地所有权的历史沿革分为四个阶段：确立了农民土地私有制和国家土地所有制阶段；初步确立集体土地所有制阶段；巩固集体土地“三级所有、队为基础”的所有权制度阶段；确立城市土地归国家所有制度阶段。

城市批次用地的土地勘测定界工作一般用地籍图作为工作底图。大型工程用地，例如水库库区、大型线状工程等的土地勘测定界一般用航片与地形图相结合作为工作底图。

土地用途变更时，申请人应提交的权属来源证明材料有：①《国有土地使用证》；②《房屋所有权证》等地上附着物产权证明；③批准文件；④《国有土地使用权出让合同》；⑤国有土地使用权出让金缴纳凭证；⑥其他证明文件。

本题考查的是行政复议与行政诉讼的关系。参见《行诉解释》第58条。