2022房地产经纪人考试题免费下载9节

房地产经纪人必须要全面地进行商圈调查，以满足不同客户以及相同的客户在不同时期的需求。根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和个案调查三种。初步调查是搜集商圈范围内各个楼盘的基本信息，调查生活配套设施状况，主要内容包括：①楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业；②每个楼盘的总面积、主要户型、共计套数；③每个楼盘的开盘价格、目前的市场售价、主要房型的出租价格；④每个楼盘的主要入住业主来源情况、入住率、绿地率、有无会所；⑤在有效商圈周边的生活配套设施：银行、学校、超市、邮局、菜市场、交通线路、主要道路干线、轨道交通等；⑥有效商圈内的标志性建筑等。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

本题考核的知识点为沟通的定义。沟通是按照一定的目标，将信息、观念和情感在个人、群体或组织之间进行传递，并达成共识的过程。

《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。A项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。

参考第1题解析。

现场物料准备的要点是折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等。A项，外围包装的要点是通过具有明确商务感的形象围墙、灯杆旗、导视系统、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围；B项，看楼动线包装的要点是通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感；C项，样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。

房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。

利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

由于美国房地产经纪服务普遍采用独家代理方式，因此房地产经纪人都乐意将信息加入MLS，以加快房源销售的速度。这样就在行业内形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，降低了经纪人的信息搜寻成本，提高了交易效率，同时也增强了交易的透明度，避免了经纪企业之间的恶性竞争

对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。这些风险包括：①无力继续偿还贷款本息风险，是指借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。②房屋贬值风险，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。③利率变化风险。④购房者房屋处置风险。

市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

销售人员上岗考核通常由项目销售经理组织进行。上岗考核的目的主要是推动销售人员学习项目的相关知识，同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态；其次，考核也是人员选拔的一种方式。

资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

房地产经纪人员的职业素养；
房地产经纪专业人员是指具有相关专业知识与技能并从事房地产经纪服务的人员，简称为“房地产经纪人员”。房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识。

在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

产权纠纷引起的风险包括：①产权瑕疵风险；②产权转移风险。其中，房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。存量房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否顺利交易的重要因素，而有的产权证明有可能已无法清晰显示产权现有的状态。

中国现行的法律体系中，宪法与其他法律不同的特征有：①宪法的内容不同于一般法律；②宪法是制定一般法律的依据；③宪法具有最高的法律效力，一切法律都不得同宪法相抵触。

本题中，有关规定房地产经纪服务费为成交额的0.5％～2.5％，最高不超过3％，根据题意，160万元×0.5％=8000元，160万元×2.5％=40000元，160万元×3％=48000元。所以，其经纪服务费为8000～40000元，最高不超过48000元。

市场营销系统中涉及很多个主体，包括供应商、市场营销中介和消费者。中介是产品和服务从供应商达到消费者的桥梁。在房地产领域，房地产分销渠道通常有两种，一种是直销，另一种是委托中间商进行销售。房地产分销渠道的起点是开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。

物业承接验收中应遵循的原则包括：①诚实信用；②客观公正；③权责分明；④保护业主共有财产。

B项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排。

门店选址的原则；
门店应保证有一定规模的目标客户，目标客户量主要是房源量和客源量。通常情况下，门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。一般是以门店为中心，以周围1000米距离为半径划定的范围作为该门店的可辐射市场。半径在500米内的为核心区域，通常门店可在该区域内获取本门店客户总数的55%～70%；半径在500～1000米之间的为中间区域，门店可从中获取客户总数的15%～25%；半径在1000米以外的为外围区域，门店可从中获取客户总数的5%左右。门店选址时，应力求较大的目标市场，以吸引更多的目标客户，故门店所处位置不能偏离选定区域的核心。

B项，《物权法》规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤包括：①确定目标客户；②目标客户特征分析；③设计产品并进行营销策划和组织实施。

客户的接近度是指目标客户接近门店的难易程度。接近度是衡量待选门店客户是否容易接近门店的准则。门店与客户的接近度越高越好。通常衡量客户的接近度应考虑的因素包括：门店前路的宽度，人流量及停留性；人流的结构及行为特点；道路的特性；邻居类型、同业门店的情况；离社区主入口的距离以及是否便于停车。

具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。

房地产经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方信任自己。而要想使买卖双方信任自己，最基本的要诀就是：诚，包括真诚和坦诚。其中，真诚即真心以客户的利益为己任。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达，更主要的是以行动来体现，其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用的收取上。如果房地产经纪机构以佣金为基本收入来源，并且以成交为收取佣金的前提，这就表明，房地产经纪人员的利益与客户的利益在方向上保持一致，客户自然会相信房地产经纪人会尽最大力量为自己寻找交易对象。

客户的确认要求有：①销售人员接听电话或接待客户后应认真填写客户各种登记表，接待客户前要询问。②客户的确认，均以第一次接听电话，接待客户时登记为准。③销售人员之间严禁争抢客户，在工作中对客户的确认有争议时，应立即通报经理，由经理调查、协调后裁定。

现场物料准备的要点是区域板块图、沙盘、模型、展板、灯箱、背景墙、工法展示、公示文件、折页与楼书、3D宣传片、销售物料等。外围包装的要点是通过具有明确商务感的形象围墙、灯杆旗、导视系统、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围。看楼动线包装的要点是通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。

投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益；投机则较看重短期的时间介入，通常缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

房地产经纪执业的基本原则是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时遵循的基本准则或法则，是执业行为规范的基础，是,经过房地产经纪活动的反复实践和理论探索，在认识房地产经纪活动规律的基础上，不断总结和提炼形成的。房地产经纪机构和人员进行房地产经纪活动必须恪守基本的法则和准则，具体包括：①合法原则；②自愿原则；③平等原则；④公平原则；⑤诚信原则。

房地产经纪活动中，存在激烈的同行竞争。在市场竞争中，合作常常是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段。通过合作，房地产经纪人员和经纪机构可以取他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。而合作中也存在竞争，如果房地产经纪人员不能持续提高自己的市场竞争力，就会逐渐丧失自身的合作价值，最终被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式进行竞争，合作也无法达成。因此，竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题。而“公平竞争，注重合作”是制胜的前提。

本案例属于交易税费非正常负担的交易。公式为：



则该套住房的正常交易价=760000÷（1+3%）÷80=9223（元/m2）。

A项，陈某已与张某签订了买卖合同，陈某不再出售房屋，属于违约行为；B项，房地产经纪服务合同的违约责任的承担可以采用定金或者违约金的约定，纠纷解决方式可以采取相关部门调节、仲裁、司法诉讼等，陈某不再出售房屋时，需要退还定金；C项，合同没有约定；D项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。

过度的心理压力可能危及身心健康，遵循下列准则，可以将心理压力保持在可控制的水平：①分清先后——将生活中真正的麻烦事分类；②事先多考虑如何摆脱麻烦事；③尽可能地与朋友、同事分担烦恼；④发展和培养一个社交网和朋友圈；⑤有规律地进行体育运动；⑥经常奖励自己积极的想法、态度和行为；⑦自我反省、扬长避短；⑧考虑问题要从实际出发，采取适当的措施，不钻牛角尖；⑨看问题要客观公正；⑩不要太过苛求自己；

个人所得税的税率适用于不同税目，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，属于财产转让所得的应缴纳个人所得税，适用比例税率，税率为20%。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。

按照城市离心扩散方式的不同，可将城市化分为：①外延型城市化，即城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进的城市扩散方式；②飞地型城市化，即在推进过程中，空间上与建成区断开，职能上与中心城市保持联系的城市扩散方式。

房地产经纪人得知承租人对带看房源表示满意后，应再次核查出租人房源产权状况，查验建筑质量，确认房源可以交易。房地产经纪人此时核心工作是站在中间人立场上，与租赁双方共同协商房屋租赁价格，直至达成租赁双方都能接受的合理交易价格。

低成本战略是一种以较低的总成本提供产品或服务，从而吸引广大顾客的战略。企业凭借其较低的成本，可以在激烈的市场竞争中获得有利的竞争优势。房地产经纪机构的低成本战略就是指在有效规模基础上，采取一系列措施最大限度地减少成本和费用。

在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定。其中，以目标客户需求为主导的销售策略制定方式适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况。在制定销售策略时，需在明确目标客户群的基础之上，进一步分析潜在客户的关注重点，结合项目自身的匹配因素，作为日后销售推广的关键。

房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。

《物业勘察表》的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为方便、比较方便、一般、不方便

担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权包括抵押权、质权和留置权。在房地产上设定的担保物权，具体称为抵押权。

根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格［2008］924号），房屋登记费的计费方式和收费标准如下：①房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。②住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。③房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。④房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。⑤房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，接第二条规定的收费标准减半收取。

单店经营模式，即房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营，没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式，即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式。直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是其出资设立的分支机构，这种连锁经营称为直营连锁经营。直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中，2011年，小宋开设的经纪机构为单店模式；2012年，张某开设的经纪机构为多店经营模式；2015年，张某开设的经纪机构为直营连锁经营模式。

在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押可分为：①房屋所有权抵押；②土地使用权抵押；③预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案。发售方案应根据客户积累情况，以及与开发商沟通后的内容来制定。发售方案包括销售目标、销售方式、销售条件等内容。通常发售方案会配合相应的广告设计、媒体推广等工作。

新建商品房销售代理业务流程中，项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。

房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要包括：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味（偏好）；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究风水或吉祥号码。

房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：①租赁合同类型不同；②房屋租赁费用支付方式不同；③房屋租赁合同约定特殊事项；④签订合同时间不是同一时间点。

根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，合同分为诺成合同和实践合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。在合同法中凡是没有规定以实际交付标的物为合同成立条件的合同都是诺成合同。房屋租赁合同为诺成合同，租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即成立。

根据基础构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。其中
，桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。当建筑场地的上部土层较
弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用桩基础

AB两项，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。C项，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。D项，第三人善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的，承租人优先购买权人民法院不予支持。本题中，3月份冯某委托出售，褚某在10月份主张优先租赁权，已超过15天，且卫某已办理了房屋登记手续，所以褚某无权主张优先租赁权。E项，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。@##

房地产市场上的中介组织，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。一般而言，他们不但参与交易行为，且对于地区市场十分了解。

计划期限内的经营成本加上同期门店应得的正常利润，即为门店损益平衡点的销售额。

售楼处，在房地产经纪业内又常被称之为“案场”，是新建商品房经纪业务中销售环节进行的主要工作场所，同时也是以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构下设项目组的所在地。严格来讲，售楼处设置并不是房地产经纪机构的工作，而是房地产开发商在项目规划设计时就应予以考虑的。

抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记；②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。

生态美学原则包括：①最大绿色原则；②活力、健康原则；③清新、洁净原则；④独特性与吸引力原则；⑤多样、有序原则；⑥观察、体验自然的愉悦原则。