房地产经纪人历年真题5卷 第1卷
民事法律关系构成部分包括（ ）。
A.主体
B.行为
C.内容
D.客体
E.权属
答案：A,C,D
解析：
民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括：①主体，即民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的“人”，包括公民（自然人）、法人和其他组织，国家在一些场合也是民事主体；②客体，是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等；③内容，是指民事主体享有的民事权利和承担的民事义务。
请教:2012年房地产经纪人考试《房地产经纪实务》命题权威试卷(二)第3大题第9小题如何解答?
【题目描述】
根据材料回答9~14题：
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得一居住用地的开发权，经过市场调研后拟订了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅建筑面积80000m2；方案二为投入1．8亿元开发普通住宅建筑面积100000m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60%，可获收益5000万元；销路差的概率为40%，将会亏损3000万元。普通住宅销路好的概率为80%，可获收益3000万元；销路差的概率为20%，将会亏损1000万元。
若甲公司选择方案二，其收益期望值为（ ）元。
A．2000
B．2200
C．2400
D．3000
| 【我提交的答案】： A |
| 【参考答案与解析】： 正确答案：B |
答案分析：
这个有什么固定的计算公式吗？
3000*80%+（－1000*20%）＝2200
可理解为可获得的收益的加权平均。
民事法律关系的要素中，既是一种无形资产，又是知识产权法律关系客体的是（ ）。
A、物
B、人
C、行为
D、智力成果
答案：D
解析：
民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等。其中，智力成果是指脑力劳动所创造的精神产品，如发明创造、文学作品等。智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。
关于商品房屋租赁合同的说法中，错误的是()。
A:房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议
B:商品房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，以房屋的交付为合同的成立要件
C:商品房屋租赁合同为诺成合同而非实践合同
D:与其他租赁相比，商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向建设(房地产)主管部门履行登记备案手续
房地产项目产品定位的方法有（ ）。
A.房地产项目市场分析方法
B.目标客户需求定位法
C.建筑策划方法
D.竞争导向定位法
E.项目SWOT分析方法
答案：A,B,E
解析：
产品定位是指企业针对一个或几个目标市场的需求，并结合企业所具有资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。房地产产品定位具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。
房地产经纪人历年真题5卷 第2卷
下列关于商品房销售的说法正确的有（ ）。
A.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
B.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
C.房地产开发企业可采用返本销售或变相返本销售的方式销售商品房
D.不符合商品房销售条件的，不得向买受人收取任何预定款性质的费用
E.商品住宅不得分割拆零销售
答案：A,D,E
解析：
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（[2005]26号）中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
刘某将其存款余额260000元作为首付款。银行贷款要求最低首付款比例30％，而刘某家庭月收入7500元，月收入的30％用于偿还抵押贷款。假设贷款期限20年，年利率为6％，按月等额偿还，则刘某可购买6000元/m2的住房最大面积为（ ）m2。
A.52.34
B.65.42
C.95.68
D.144.44
答案：D
解析：
首付款比例是指首付款占所购住房总价的百分比，用公式表示为：首付款比例=首付款÷所购住房总价。根据已知数据得：260000÷0.3=866667（元），则刘某可购买6000元/m2的住房最大面积为：866667÷6000=144.44m2。
商品住宅销售活动中，针对老年消费者群体介绍住宅的信息主要有( )。
A:住宅设计新颖、时尚
B:环境安静
C:住宅周边交通、就医方便
D:科技含量高
E:引领消费潮流
“房地产经纪人对看房人提出的中肯建议，频频点头并即刻将建议记录在笔记本上”，显示该房地产经纪人善于使用（ ）。
A:口头沟通
B:书面沟通
C:单向沟通
D:非语言沟通
心理过程不包括（ ）。
A.认识过程
B.情感过程
C.理解过程
D.意志过程
答案：C
解析：
心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，是在客观事物的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括：①认识过程；②情感过程；③意志过程。不包括理解过程。
房地产经纪人历年真题5卷 第3卷
李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：
小张立即要求李某提供（ ）等文件核实。
A.土地使用权证
B.房屋所有权证
C.李某的身份证
D.房屋的销售合同
答案：A,B,C
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。
为保证地基的坚固、稳定和防止发生不均匀沉降，地基应满足的基本要求是（ ）。
A.有良好的刚度
B.有足够的承载力
C.有较高的质量
D.有均匀的压缩量
E.有防止产生滑坡、倾斜方面的能力
答案：B,D,E
解析：
为了保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：①有足够的承载力；②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。当地基下沉不均匀时，建筑物上部会出现开裂变形；③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形。
企业品牌管理的意义是( )。
A:通过品牌管理，提高企业品牌的核心竞争力
B:通过品牌管理，增强企业的吸引力与辐射力
C:品牌管理是企业品牌延伸及品牌国际化经营的基础，是推动企业发展和社会进步的一个积极因素
D:通过品牌管理，提高企业经济效益
E:通过品牌管理，可以加快企业发展，降低市场风险
答案：A,B,C,D
解析：
本题考核的是企业品牌管理的意义。主要包括：(1)通过品牌管理，提高企业品牌的核心竞争力;(2)通过品牌管理，增强企业的吸引力与辐射力;(3)品牌管理是企业品牌延伸及品牌国际化经营的基础，是推动企业发展和社会进步的一个积极因素;(4)通过品牌管理，提高企业经济效益。
根据《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并作出是否受理申请的书面答复。( )d内未作书面答复的，视为同意受理。
A.5
B.7
C.10
D.15
（ ）是签订销售代理合同的重要前提。
A.获取销售代理项目
B.开展关系营销
C.参加项目招投标
D.明确合同基本事项
答案：D
解析：
新建商品房销售代理业务的接受委托阶段包括：①获取销售代理项目；②签订销售代理合同。其中，新建商品房销售代理业务比较复杂，明确合同基本事项是签订销售代理合同的重要前提。
房地产经纪人历年真题5卷 第4卷
房地产经纪业是（ ）的行业。(2011年真题)
A.知识密集和资金密集
B.资金密集和劳动密集
C.知识密集和管理密集
D.知识密集和劳动密集
答案：D
解析：
房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
认识现金流量图应把握（ ）。
A.时间段的长度
B.时间段的指向
C.时间段的划分
D.现金流量在时间段上发生的具体时点
E.现金流量在该时点上发生的具体数额
答案：A,B,C,D,E
解析：
现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：①时间段的长度；②时间段的指向；③时间段的划分；④现金流量在时间段上发生的具体时点；⑤现金流量在该时点上发生的具体数额；⑥现金流量图上垂直箭头的指向。
房源营销工作是房屋销售工作的核心环节，房源营销的原则有（ ）。
A、 房源内容要真实，图片清晰
B、 房源信息完整
C、 同等对待
D、 及时性
E、 卖点突出
答案：A,B,D,E
解析：
在有效开展房源营销时候，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。
规范中，( )是有关使用设备工序，执行工艺过程以及产品、劳动、服务质量要求等方面的准则和标准。
A:运营规范
B:管理规范
C:服务规范
D:技术规范
通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是（ ）。
A.起价
B.标价
C.成交价
D.均价
答案：A
解析：
起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是指销售新建商品房的最低价。这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
房地产经纪人历年真题5卷 第5卷
地方教育费附加征收率为（ ）。
A.1%
B.2%
C.3%
D.4%
答案：B
解析：
教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。
市场营销学开始传人我国是在()。
A:20世纪50年代
B:20世纪60年代
C:20世纪70年代
D:20世纪80年代
房地产经纪机构的( )，是指企业针对外部环境的变化对品牌造成的影响所进行的维护品牌形象、保持品牌的市场地位和品牌价值的一系列活动的统称。
A:品牌维护
B:品牌塑造
C:品牌建设
D:品牌创新
由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是( )。
A:文化修养
B:经济学基础知识
C:相关法律法规知识
D:房地产经纪专业知识
刘某向甲公司购买一套预售商品住宅，商品房预售合同约定房屋建筑面积为150m2，房价按建筑面积计算，单价为2000元/m2，对房屋面积误差处理方式未做约定。刘某签订了商品房预售合同，缴纳5000元的定金，支付了6万元首付款，其余房款向当地住房公积金管理中心申请了住房公积金贷款。
刘某购房过程中，必须缴纳的税费包括( )。
A、 契税
B、 产权登记费
C、 公证费
D、 律师费
答案：A
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“契税”的掌握。购房属于房屋权属转移，必须缴纳契税。因此，本题的正确答案为A。
