2021房地产经纪人考试试题及答案9章

房地产经纪人员有为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。D项，在房地产经纪活动中，禁止房地产经纪机构、房地产经纪人员通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外的收益。

2006年10月份发布的《房地产经纪执业规则》，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。2013年对其进行了修改。中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经发布的《房地产经纪业务合同推荐文本》，包括《房屋出售委托协议》、《房屋出租委托协议》、《房屋承购委托协议》、《房屋承租委托协议》，可以为房地产经纪活动相关当事人提供一个公正、规范、合理的合同文本，降低房地产经纪市场信息不对称带来的损害，切实维护当事人的合法权益。

良好的判断力是房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。销售人员的认知对象比较复杂，为了正确处理各种关系，应具备准确的社会认知和敏锐的观察能力，具有良好的判断力和丰富的常识。准确地判断出客户的需求和真实的心态，才能设计出相应的策略以完成双方的交易活动或达到预定的目的。

住宅性能包括：①适用性能，是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能；②环境性能，是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能；③经济性能，是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；④安全性能，是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；⑤耐久性能，是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。

已知月还款额A＝7907.9（元），按月计算的贷款期限n＝180（个月），按月计算的已偿还期m＝5×12＝60（个月）。则该家庭的贷款余额为：

最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

不动产登记的目的包括：①保护不动产权利人的合法权益；②保障不动产交易安全；③为房地产管理奠定基础；④为城市规划、建设、管理提供科学依据。

品牌规划是对品牌愿景、品牌定位和品牌结构的研究、筹划，它是品牌战略中的基础部分，其质量高低决定了整个品牌战略的成败。

客源具有以下三个特征：①指向性。客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。②时效性。客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向。③潜在性。客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房的群体。本案例，“购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”体现了客户明确的购房意向，具有指向性。

等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额÷贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。则第三年还款的利息应为（50000-50000÷5×2）×6%=1800（元）。

贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：



。式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：




若王某的贷款的越还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下的规定（含50％）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：



。王某的月收入为5600元，物业管理费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：5600×50%－300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。

房源是房地产经纪机构的核心竞争力，房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。

投资客户，以获取租金收益和转售增值收益为目的，他们十分关注房产的保值增值空间和物业性价比，对房子的细节没有自用客户那么细。房屋总价低是吸引投资型客户购房的重要因素之一。

完全民事行为能力人，是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务的自然人。在中国，18周岁以上的自然人是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满l8周岁的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

网络营销中选择网络平台类型主要有：①专业存量房门户网；②房地产经纪机构自营网络平台；③自媒体工具。如微博、论坛、SNS网站、微信朋友圈、APP等。

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。题中，甲开发公司在取得土地使用权两周年时建成综合楼一座，此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为：50－2＝48（年）。

房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪与其他房地产中介服务（房地产估价、房地产咨询）不同的是，房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有委托人交易相对方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。A项属于房地产估价活动；BD两项均属于房地产咨询活动。

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬，报酬的计算方式可以由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。报酬的具体金额或比例由双方约定，但应符合当地当时提供同类服务的社会正常水平。题中，田某不应该以个人名义收取赵某的奖励费，甲机构也不能收取奖励费，只能按照约定收取相应的佣金。

建设工程竣工验收的程序中，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

横向多样化是以现有的市场为中心，向水平方向扩展服务领域，又称水平多样化或专业多样化。横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。

合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

建筑装饰装修的作用主要有下列3个：①保护建筑物主体结构；②完善建筑物使用功能；③美化建筑物。

A项，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。B项，房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。CDE三项，委托人的义务一般包括提供材料、实地看房、支付费用。权利一般包括知情权、交易收入的所有权；房地产经纪机构的义务一般包括及时如实报告义务，尽职尽责义务，风险提示义务、保密义务等，权利一般包括违法违规行为拒绝权，报酬请求权等。

房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。房屋所有权证并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，因此，房地产经纪机构及其人员在为委托人提供房地产经纪服务前应当查看委托出售房屋的实体及房屋权属证书，然后再通过房地产登记部门核实该房屋的权属情况，包括该房屋是否设立抵押权、租赁权或有其他权利限制、是否存在共有人，产权单位对房屋出售是否有限制条件或房屋是否符合上市条件等。

一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明这个监督权。监督权指借款人对估价机构的选择、拍卖底价的认可、招标活动的参与、公告发布、估价拍卖费用问题等具有监督的权利。

[知识点] 物业管理企业的性质、权利和义务

除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。可见，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

等额本息还款方式下的月偿还额： A=P×i×（1+i）n÷[（1+i）n-1]，其中，P=50.4×60%=30.24（万元），i=4.5%÷12=0.375%，n=15×12=180，代入公式计算出A=2313（元）。

面对数量庞大的客户信息，房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户，挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。

按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型，可以分为：①新建商品房经纪业务；②存量房经纪业务。

环境通常指的是环绕于人们周围的各种客观事物，它们既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。而景观则指构成人们周围环境的实体部分，一方面环境影响景观的形成和发展变化，另一方面景观又往往能反映自然环境的某些方面。这是因为环境在景观中发挥着重要的作用，环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活。

房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有：①客户接待；②房源配对；③房屋带看；④达成房屋租赁意向；⑤房屋租赁合同签订和收取租金（押金）；⑥经纪服务费结算。

《继承法》规定了法定继承人的范围和顺序，第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区公共配套、周边基础设施配套、交楼标准等方面，目标是增加客户对项目自身的全面了解。

本题考核的是现代企业战略管理的特点。包括：(1)全局性;(2)决策层是管理主体;(3)企业资源是保障;(4)长远性;(5)复杂性。

房地产经纪机构和房地产经纪人员在进行任何房地产经纪活动时，都要以遵守法律、法规和规章为首要原则，这主要体现在以下几个方面：①房地产经纪活动主体合法，即提供房地产经纪服务的机构和人员必须具备相应的条件，即主体资格必须合法。②房地产经纪活动的客体合法，包括：a．房地产经纪服务对象必须合法；b．房地产经纪服务标的房地产必须合法。③房地产经纪行为必须合法。

某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发建设技术水平；④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。BE两项决定房地产需求的基本因素。

房地产交易中最敏感、最关键的因素是价格。房地产经纪人员最有条件为客户提供某一特定区域、特定类型的房地产市场价格行情的资讯，这是房地产经纪人员所能提供的一种基础性房地产价格咨询。此外，依赖于自身的市场经验以及所掌握的房地产专业知识，房地产经纪机构及人员还可以就某一特定的房地产提供更加详细的房地产价格咨询，即就该房地产的正常市场价值、可行性租金（使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金）、价格走势等，提供专业意见，供委托方参考。