房地产经纪人考试真题及详解8辑 第1辑
城市规划的改变所带来的土地增值属于()。
A:直接增值
B:间接增值
C:直接增值和间接增值
D:以上都不是
( )可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。
A.《房屋状况说明书》
B.《看房确认书》
C.《房屋买卖合同》
D.《买房确认书》
答案:B
解析:
在看房前,应请客户在《看房确认书》上签字确认。如果客户跳单,其签署的《看房确认书》是房地产经纪人的带看记录,可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。
根据《住宅设计规范》GB 50096,每套住宅的用电负荷不应小于( )。
A、2、0kW
B、2、5kW
C、3、0kW
D、3、5kW
答案:B
解析:
根据《住宅设计规范》GB 50096,每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。
对按揭房屋进行财产保险是防范( )的关键措施,对银行与购房者都非常必要。
A.利率变化风险
B.房屋贬值风险
C.无力继续偿还贷款本息风险
D.购房者房屋处置风险
答案:B
解析:
导致房屋贬值风险的原因很多,其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素,也包括人为的因素。因此,对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施,对银行与购房者都非常必要。
《建筑设计防火规范》(GB 50016—2014)把建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级,其中( )的耐火性能最好。
A.一级
B.二级
C.三级
D.四级
答案:A
解析:
《建筑设计防火规范》(GB 50016—2014)第5.1.2条规定,建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级。其中,一级的耐火性能最好,四级的耐火性能最差。建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
房地产经纪人考试真题及详解8辑 第2辑
房地产经纪机构连锁经营模式中,特许加盟连锁具有的特点是( )。
A:法人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权
B:权利所有者授权其他人使用商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等权利
C:在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许人的经营活动
D:具有规模小、经营成本高的缺点
E:受许人需要支付权利使用费和其他费用
答案:A,B,C,E
解析:
本题考核的是房地产经纪机构连锁经营模式中,特许加盟连锁具有的特点。包括:(1)(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权;(2)权利所有者授权其他人使用上述权利;(3)在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许人的经营活动;(4)受许人需要支付权利使用费和其他费用。
新建商品房销售代理合同的主要内容有( )。
A、经纪服务费用及其支付方式
B、委托期限与方式
C、房地产经纪机构的权利义务
D、房屋经纪业务中的创新服务
E、违约责任
答案:A,B,C,E
解析:
新建商品房销售代理合同的主要内容包括:①新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、地址等情况;②新建商品房的基本情况;③房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;④委托期限与方式;⑤经纪服务费用及其支付方式;⑥委托方的权利义务;⑦房地产经纪机构的权利义务;⑧违约责任;⑨合同变更与解除;⑩合同纠纷解决方式。
关于房地产经纪信息的整理,正确的说法有( )。
A、加工整理程序包括鉴别、筛选、整序和编辑四个环节
B、鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析,剔除人为、主观的部分
C、筛选就是根据当前的需要对已经鉴别的房地产经纪信息进行挑选
D、整序的主要方法就是分类
E、编辑是整个整理加工过程中最重要的环节
答案:B,D,E
解析:
A项,房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。C项,筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中,既要考虑到当前的需要,又要兼顾到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度,而后者则主要考虑信息的广度。
新建商品房销售代理业务基本流程中,销售准备的销售现场准备包括( )等。
A、搭建、装修布置售楼处
B、搭建、装修布置样板房
C、搭建、装修布置看房通道
D、销售资料的准备
E、销售人员的安排
答案:A,B,C
解析:
销售准备这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。其中,销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。
经纪作为一种特殊的经济活动,具有区别于其他经济活动的自身特性,主要表现不包括( )。
A.活动主体的专业性
B.活动地位的中介性
C.活动内容的服务性
D.活动范围的地域性
答案:D
解析:
经纪作为一种特殊的经济活动,具有区别于其他经济活动的自身特性,主要表现为四个方面:①活动主体的专业性;②活动地位的中介性;③活动内容的服务性;④活动收入的后验性。D项是房地产经纪活动区别于其他经纪活动的特性。
房地产经纪人考试真题及详解8辑 第3辑
在租赁业务中,房地产经纪人应从( )等角度撮合双方。
A.房源紧俏
B.配套设施情况
C.位置与交通情况
D.周边环境
E.租金折扣
答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪人要从多个角度撮合双方,主要包括:①房源紧俏;②位置与交通情况;③配套设施情况;④周边环境;⑤居住人口素质。需要注意的是,无论房地产经纪人寻找何种理由,都应该是客观真实的,最好是租赁双方都很在意的方面,切忌为了促成交易而编造不实情况。
市场交易中出现的许多新问题在专门的房地产经纪法律法规中找不到明确对应的解决依据,只能依照相关法律来处理,指导性、原则性强,可( )不够,难以应付错综复杂的房地产经纪行为。
A:灵活性
B:操作性
C:变通性
D:实践性
关于二次来访客户人流动线设计,正确的是( )。
A.停车→入/出口→模型展示区→示范单位→入/出口
B.停车→入/出口→展览→入/出口
C.停车→入/出口→接待台→休息区→影音展示区→洽谈区→休息区→入/出口
D.停车→入/出口→接待台→洽谈区→入/出口
答案:D
解析:
为了保证各类信息的充分展示,应对售楼处内的客户人流动线进行合理设计,并据此安排不同功能区域的具体位置。来访客户的流动线设计具体包括:①首次来访客户。停车→入/出口→接待台→休息区→影音展示区→模型展示区→样板房→建材展示→开发商品牌展示→洽谈区→休息区→入/出口。②二次来访客户。停车→入/出口→接待台→洽谈区→入/出口。
品质标志是表示个体质的特征,不能用数量表现,只能用( )说明的标志。
A:文字
B:字母
C:符号
D:图形
E:代码
美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为( )。
A.原始需求
B.安全需求
C.便利需求
D.爱与归属需求
E.自我实现需要
答案:B,D,E
解析:
需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为:①生理需要;②安全需要;③爱与归属需要;④尊重需要;⑤自我实现需要。
房地产经纪人考试真题及详解8辑 第4辑
房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定()等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
A:转租事项
B:租赁期限
C:修缮责任
D:租赁用途
E:租赁价格
适宜城市建设用地包括( )。
A、地形坡度大的用地
B、不受洪水淹没的用地
C、土地完整的用地
D、工程地质条件良好的用地
E、地势平坦的用地
答案:B,C,D,E
解析:
适宜城市建设用地是指自然条件优越,能适应各项城市设施建设的需要,一般不需要采取工程措施或只需稍加工程措施就能建设的用地。例如,地势平坦,土地完整,工程地质条件良好,不受洪水淹没的用地。
人力资源管理是对于全部人员的全面活动和( )的全过程的管理。
A:招聘
B:任用
C:培训
D:解雇
E:发展
关于有效房源的说法,错误的是( )。
A.有效房源应及时关注和访问
B.有效房源可能从有效变成无效
C.有效房源是指客户交纳定金后的房源
D.有效房源应按成交难易程度分别对待
答案:C
解析:
处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”,它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。
某家庭用住房抵押取得贷款20万元,贷款年利率为5%,贷款期限为15年,采用按月等额本息还款方式还款。该家庭的月还款额是( )元。
A.352.90
B.1581.59
C.17336.41
D.19268.46
答案:B
解析:
等额本息还款方式的月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金。该家庭的月还款额为:
=1581.59(元)。式中,A表示月还款额,P表示贷款金额,i表示贷款月利率,n表示按月计算的贷款期限。
房地产经纪人考试真题及详解8辑 第5辑
肖某之母死亡后,肖某继承20万元遗产。经查,肖某之母生前欠缴个人所得税1万元;负担个人债务50万元。下列说法正确的是( )。
A.肖某无需缴纳税款
B.肖某无需清偿债务
C.肖某需用其自己的财产补足清偿全部税款和债务
D.肖某仅需在其继承遗产的范围内清偿税款和债务
答案:D
解析:
继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。也就是说,继承人在接受被继承人的遗产时,应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务,但继承人缴纳的税款和清偿的债务以被继承人的遗产实际价值为限。
具有长期性、固定性、集中效应的广告媒介是( )。
A:报纸广告
B:杂志广告
C:网络广告
D:户外广告
新建商品销售准备的宣传资料包括( )。
A.价目表
B.项目楼书
C.宣传展板
D.户型手册
E.购房相关税费须知
答案:B,C,D
解析:
宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息,以画面、文字、图示的方式传递给客户,以增加客户对项目的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作,以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。AE两项属于销售文件。
房地产经纪的特征主要有( )。
A.不可储存性
B.服务性
C.非实物性
D.专业性
E.地域性
答案:B,D,E
解析:
经纪作为一种特殊的经济活动,具有区别于其他经济活动的自身特性,主要表现为四个方面:①活动主体的专业性;②活动地位的中介性;③活动内容的服务性;④活动收入的后验性。房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动,除了具有经纪活动的一般特性之外,还具有不同于其他经纪活动的两个特性:①活动范围的地域性;②活动后果的社会性。
抵押权的核心内容在于取得抵押物的( )。
A.价值
B.使用价值
C.交换价值
D.收益价值
答案:C
解析:
抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值,以该交换价值担保债的履行,而不在于取得或者限制物的使用价值。因此,抵押权的设定与存续,无需转移标的物的占有。抵押权设定后,抵押人仍然可以使用、收益抵押物,并可依法处分抵押物。
房地产经纪人考试真题及详解8辑 第6辑
市场营销的职能可以概括为( )。
A:形式效用的创造
B:地点效用的创造
C:客体效用的创造
D:持有效用的创造
E:时间效用的创造
《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于().
A:法律
B:行政规章
C:行政法规
D:地方性法规
房地产经纪机构直线—参谋制组织结构形式的特点有( )。
A.各层次管理者配备职能机构或人员,充当同级管理者的参谋和助手
B.配备的职能机构或人员对下级管理者无指挥权
C.可以聘用专家,发挥他们的专长,弥补管理者之不足,且减轻管理者的负担职能
D.部门和人员一般是按职能业务的性质分工,分别从事专业化管理
E.直线—参谋制组织结构形式保证了管理者的统一指挥,避免了多头领导
答案:A,B,C,E
解析:
直线—参谋制又称直线—职能制,是一种被广泛采用的企业组织结构形式。其特点是为各层次管理者配备职能机构或人员,充当同级管理者的参谋和助手,分担一部分管理工作,但这些职能机构或人员对下级管理者无指挥权。这种形式的优点在于:①职能机构和人员一般是按管理业务的性质(如销售、企划、财务、人事等)分工,分别从事专业化管理,能够较好地弥补管理者专业能力的不足,并减轻管理者的负担;②这些职能机构和人员只是同级管理者的参谋和助手,不能直接对下级发号施令,从而保证管理者的统一指挥,避免了多头领导。
布置样板房属于新建商品房销售代理业务流程中( )阶段的工作。
A、项目结算
B、销售准备
C、销售执行
D、项目签约
答案:B
解析:
销售准备是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员,进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。
在审核买方资格方面,还要重点审查买受人的行为能力。其中,限制民事行为能力人包括( )。
A.8周岁以上18周岁以下的未成年人
B.年满16周岁未满18岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源
C.完全不能辨认自己行为的精神病人
D.法律限制其人身自由
答案:A
解析:
民事行为能力,是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。自然人的民事行为能力分为三种:①完全民事行为能力人;②限制民事行为能力人;③无民事行为能力人。其中,限制民事行为能力人包括8周岁以上18周岁以下的未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人。年满16周岁未满18周岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源的人视为完全民事行为能力人。
房地产经纪人考试真题及详解8辑 第7辑
( )的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的重要标志。
A.房屋买卖定金合同
B.房屋买卖合同
C.购房确认书
D.看房确认书
答案:B
解析:
房地产交易房屋买卖合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的重要标志,也关系到经纪人的代理经纪业务能否收取房地产经纪服务费用。因此是十分重要的环节。
承租人主张对承租房屋的优先购买权,必须在出租人履行通知义务后,在( )天内明确表示购买该房屋。
A.15
B.10
C.7
D.30
答案:A
解析:
优先购买权;
出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人优先购买权不能实现的情形包括:①在存在房屋共有人行使优先购买权的;②出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;③出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,报县级以上( )批准。
A.城市规划行政主管部门
B.人民政府土地行政主管部门
C.城市建设行政主管部门
D.人民政府工商行政管理部门
直径在10μm以上,靠重力可以在短时间内沉降到地面的颗粒污染物称为( )。
A、 降尘
B、 雾尘
C、 飘尘
D、 烟尘
答案:A
解析:
颗粒污染物主要包括:①尘粒,一般是指直径大于75μm的颗粒物。尘粒因颗粒较大,靠自身的重力可在短时间内沉降到地面。②落尘,又称降尘,是指直径在10μm至75μm之间的颗粒物。落尘因颗粒相对较大,靠自身的重力可在较短时间内沉降到地面。③飘尘,又称可吸入颗粒物,是指直径在10μm以下的颗粒物。飘尘因颗粒相对较小,不易沉降,能长时间在空中漂浮。
房地产经纪信息管理的原则有( )。(2011年真题)
A.强化房地产经纪信息的垄断性
B.加强房地产经纪信息的目的性
C.提高房地产经纪信息的时效性
D.重视房地产经纪信息的系统性
E.实现房地产经纪信息的共享性
答案:B,C,D,E
解析:
房地产经纪信息管理的原则包括:①重视房地产经纪信息的系统性;②加强房地产经纪信息的目的性;③提高房地产经纪信息的时效性;④实现房地产经纪信息的共享性。
房地产经纪人考试真题及详解8辑 第8辑
根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议,将有效避免新产品新技术应用的风险,同时可在客户关注方面改良提升,增强客户认可度与市场竞争力,这是基于( )的项目定位模式。
A、 客户体验点
B、 项目既定市场定位
C、 项目运作模式
D、 市场实操案例反馈
答案:D
解析:
基于市场实操案例反馈,是指根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议,将有效避免新产品新技术应用的风险,同时可在客户关注方面改良提升,增强客户认可度与市场竞争力。A项,基于客户体验点,考虑到发展商合理的投入产出比,将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面,进而实现良好的收益,写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点,将其进行优先级/重要性排序,使每一分钱花在刀刃上。B项,基于项目既定市场定位,不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。C项,基于项目运作模式是指根据市场经验,单一产权物业即发展商持有经营型写字楼物业,往往需要考虑项目未来持续的竞争能力,因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。
购房客户信息管理的核心是了解( )。
A、客户的购房能力
B、客户的个人职业
C、客户中的实际决策人
D、客户的购买动机和需求
答案:D
解析:
客户信息管理的核心是了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确,就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力,为客户提供相应的房源和解决方案,可以提高促成交易的成功几率。
因房地产交易具有( ),所以房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺,遵守诚信原则。
A、不确定性
B、灵活性
C、长期性
D、诚实性
答案:A
解析:
房地产经纪活动往往“空口无凭,立字为据”,一旦签约,房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。房地产交易具有不确定性,房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺。房地产经纪人员应当做到实事求是,能做到的事情就给予客户承诺,并信守诺言,而对于法律法规和政策不允许的或自身能力范围之外的要求,一律不承诺。
( )是房地产交易的中间商。
A、金融机构
B、房地产经纪机构
C、房地产估价机构
D、房地产市场管理者
答案:B
解析:
房地产经纪机构是房地产交易的中间商,是除房地产交易双方外的重要市场参与者,它们为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息,帮助房地产出售人、出租人寻找购买人、承租人,帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产,促成双方达成交易,协助双方订立房地产买卖或租赁合同,代办房地产贷款、房地产登记等手续,还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。
在房地产经纪门店开设的过程中,目标市场应在( )时确定。
A.选择店址
B.选择区域
C.准备开业
D.租赁谈判和签约
答案:B
解析:
房地产经纪门店的开设;
在房地产经纪门店开设过程中,目标市场应在选择区域时确定,确定在哪些区域设置门店,首先要确定目标市场,找准服务对象,然后再依据目标市场、服务对象选择最佳的区域。