21年房地产经纪人模拟试题9辑

城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿线范围内的用地不得改作他用；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

商业地产项目的招商代理的招商工作原则主要包括：①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招进同一品类的店铺。②商户的首选原则为高知名度主力商户。这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合购物中心长期经营性的特点，更能帮助发展商创出购物中心的品牌来。③核心主力店先行，辅助店随后的原则。

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实旌实施办法；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。

根据不同的需要，房地产市场的分类有：①按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场；②按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场；③按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场；④按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。

根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为两大类型：①契据登记制，其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。②产权登记制，它将登记作为不动产权利成立的要件，又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

A项，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上，可以转让。BC两项，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，可以转让。D项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。E项，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不可以转让。

标价又称卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上标出的不同楼幢、楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

以是否扣除价格因素来区分实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。名义利率和实际利率之间的数关系为：（1+i）=（1+r）（1+π）。式中，i表示名义利率；r表示实际利率；π表示通货膨胀率。根据已知数据得：（1+8%）=（1+r）（+3%），r=4.85%，即该贷款的实际利率为4.85%。

本题考核的是房地产经纪机构人力资源管理的内容中内部选拔的优点。内部选拔是添补空缺的一个重要途径，是对员工的一种有效激励。内部选拔的优点是有利于提高员工的，士气和工作绩效，有利于激励主管人员奋发向上，较易形成企业文化。

房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人。债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

房地产经纪执业规范是衡量房地产经纪行为的标尺。对房地产经纪人员来说，通过学习执业规范，可以明是非、知对错；通过遵守房地产经纪执业规范，可以校正服务行为，提高服务水平。对房地产经纪机构来说，可以依据执业规范制定企业内部的房地产经纪业务流程和房地产经纪服务标准，提高业务管理水平和服务规范化程度；对于社会公众来说，可以依据执业规范，评判房地产经纪服务的好坏优劣，鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力和服务质量的高低。规范房地产经纪执业行为，提高房地产经纪服务水平，是房地产经纪执业规范直接作用。

推售安排是指每一次推售根据房地产开发企业的回款目标各类产品的组合比例。价格的确定是与推售策略息息相关的，合理的推售是确保价格实现的关键。控制风险是推售策略的重要前提。

调整外部关系的道德规范和行为准则，主要是房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。房地产经纪执业规范的适用对象包括房地产经纪机构和房地产经纪人员。

房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

存量房经纪业务商圈调查具有很强的重要性，具体表现包括：①商圈调查结果可以作为房地产经纪人制定商业计划的依据；②商圈调查结果可以作为房地产经纪人制定工作重点的依据；③商圈调查结果可以为客户提供各项数据；④商圈调查可以了解竞争对手，做到知己知彼；⑤商圈调查可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信；⑥商圈调查可以增加房地产经纪人的房源委托量，进而提高经纪服务费收入。

对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同分为：①价格换算，主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比，这种处理称为建立比较基础。②价格修正，是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为交易情况修正。③价格调整，是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。

A项，住宅建筑套密度（毛）=住宅建筑套数÷居住区用地（套/hm2）；住宅建筑套密度（净）=住宅建筑套数÷住宅用地（套/hm2）。

房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。本案例，大行公司未经委托人同意，不应该将业务转委托给欣欣公司，大行公司应当亲自处理委托事务。

小区（级）路是一般用以划分组团的道路。A项，居住区（级）道路是一般用以划分小区的道路；B项，组团（级）路是上接小区路、下连宅间小路的道路；D项，宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。

金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织，分为银行业和非银行金融机构。其中，银行是以存款、贷款、结算、汇兑等业务为主要经营内容的金融机构，包括商业银行（如中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行等）、政策性银行（如国家开发银行等）、信用合作社等。

房地产泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。其中，人们对房地产价格看涨的一致预期是形成房地产泡沫的基础。

住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的信贷政策来体现。

房地产居间合同中，房地产经纪机构的义务一般包括：①及时如实报告义务；②尽职尽责义务；③风险提示义务、保密义务等。权利一般包括：①违法违规行为拒绝权；②报酬请求权等。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。其优势包括：①方法简单易行；②开发客户的成本低；③客户信息准确度高；④较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。

建立品牌的首要工作是制定企业的品牌战略。品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为达到这一目标的主要途径所作的筹划。它是关系到一个企业兴衰成败的根本性决策，是企业品牌经营的提纲和总领，是实现持续发展的前提与保证。

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

判断房地产价格是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续且很高地脱离房地产实际价值。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称毛租金乘数、租售比价）、入住率（或空置率）。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。A项，在房地产居间服务中，房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务；BC两项，具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产权属登记，也可以委托房地产经纪人代为办理房地产权属登记。

承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。

《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：①房地产转让当事人签订书面转让合同；②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；⑥登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。

与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

在个人住房贷款中，贷款额度是指借款人可以向贷款人借款的限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有两种：①隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营又称直营连锁经营；②契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常又称特许加盟连锁经营。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。其优势包括：①方法简单易行；②开发客户的成本低；③客户信息准确度高；④较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。@##

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

开设房地产经纪门店必须充分考虑房地产经纪机构的经营范围和目标市场定位，以符合房地产经纪机构自身的长远发展为前提，周密筹划，合理设置。

物业管理的基本制度包括：①业主大会制度；②管理规约制度；③前期物业管理招投标制度；④物业承接验收制度；⑤住宅专项维修资金制度等。其中，与房地产经纪行业相关的制度有业主大会制度、管理规约制度、物业承接查验制度、住宅专项维修资金制度。

不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。本案例中，设备层层高2m，不计入住宅楼建筑总面积。

多样化战略分为横向多样化、多向多样化和复合多样化。其中，横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。多向多样化包括多种类型：①技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；②市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场；③资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用。

房地产经纪机构的经营战略有：①低成本战略；②聚焦战略；③一体化成长战略；④多样化战略。其中，聚焦战略是房地产经纪机构指把经营战略的重点集中在在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源，以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。本案例中，甲公司将业务聚焦于高端住宅市场，采用的是聚焦战略。房地产经纪机构的扩张战略选择有：①跨地域市场扩张战略；②跨专业市场扩张战略；③跨行业市场扩张战略；④综合性扩张战略。其中，跨地域市场扩张战略是指从其公司注册地城市向其他城市扩张的战略。本案例中，甲机构将业务向附近的另外两个城市拓展属于跨地域扩张战略。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

A项，继承人为一人的，继承人取得遗产的单独所有权；继承人为两人或两人以上的，遗产为各继承人的共有财产。例如，在房地产经纪业务中，如业主死亡，尚未办理继承公证的房屋出售，为谨慎起见，将所有继承人视为共同共有人。本案中，甲的儿媳不是继承人，故不是该房屋的共同所有人。BCD三项，在房地产经纪业务中，如业主死亡，尚未办理继承公证的房屋出售，为谨慎起见，将所有继承人视为共同共有人。在此期间签订房屋买卖合同的，应要求所有继承人共同签订（或委托他人代为签订）。且要求已婚的继承人的配偶出具其亲笔签名的《配偶同意出售证明》。

居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。在房地产经纪活动的实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。D项属于媒介居间。

选择销售人员时，应注重基本的专业素质和沟通能力的考察。根据不同的房地产项目选择熟悉该地区、目标客户、该房地产物业类型的销售人员。为房地产销售打下良好的人员基础。

业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的部门，包括：①交易管理部；②评估部；③网络信息部；④研究拓展部；⑤权证部等。这些部门的设置可以根据公司规模等实际情况的不同做一定的调整。其中，权证部办证部负责为客户到房地产交易中心办理房地产权过户、合同登记备案，以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。

我国对房地产经纪服务收费的管理主要包括以下两个方面：①收费标准要符合有关规定；②实行明码标价制度。

在城市黄线范围内禁止进行的活动主要包括：①违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；②违反国家有关技术标准和规范进行建设；③未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；④其他损坏或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

减税就是减征部分税款；免税就是免交全部税款。减税免税是对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种措施。减税免税的类型有：一次性减税免税、一定期限的减税免税、困难照顾型减税免税、扶持发展型减税免税等。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）。

房地产分销渠道的类型有：①直销；②利用中间商进行销售；③多重分销。其中，多重分销是指通过多个营销渠道将房地产产品和服务销售到同一个目标市场。例如，在某些存量房房屋代理协议中，存量房产权人既委托房地产经纪机构代理销售，同时合同也约定产权人可以自行销售。B项，密集型分销渠道是通过尽可能多的中间商形成销售渠道；C项，选择性分销是按照一定条件选择多个同类中间商经销自己产品的渠道；D项，独家分销渠道是指仅选择一个中间商的渠道。