房地产经纪人考试题免费下载9章 第1章
应以优异的商品性能为后盾、优秀的销售服务为保障、优越的销售环境为条件、厂商的信心为基础，体现的是商品定价心理方法中的（ ）。
A.高位定价策略
B.低位定价策略
C.尾数定价策略
D.折扣定价策略
答案：A
解析：
高位定价策略针对价高质优或便宜没好货的心理，以同类商品中较高甚至最高的价格来定价。购买这种商品的人，往往不在乎价格，而更关心商品的质量及其能否显示其身份、地位或优越感，通常价格越高，其心理越满足。
房地产经纪行业学（协）会是房地产经纪人员的自律性组织，是（ ）。
A、社团法人
B、公司法人
C、专业行政组织
D、公益组织
答案：A
解析：
房地产经纪行业学（协）会是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织，是社团法人。房地产经纪行业组织可以通过社团登记和制定章程来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。
2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2010年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。
甲公司采用的客户管理方式，其优点为（ ）。
A.便于客户的分类管理
B.客户不易随房地产经纪人员的离职而流失
C.有助于房地产经纪人员快速掌握客户动向
D.有利于房地产经纪人员间的业务合作
答案：A,B
解析：
门店店内集中管理优点包括：①较易实施目标客户的分类管理；②能准确把握目标客户的分类，易于整理；③客户不易漏失。
房地产经纪行业自律管理框架体系主要包括( )。
A:推广房地产经纪业务合同文本
B:确立房地产经纪执业规则
C:发布房地产交易风险提示
D:开展房地产经纪资信评价活动
E:提高行业诚信度和服务水平
答案：A,B,C,D
解析：
本题考核的是房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容。房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容有：(1)规范房地产经纪人执业资格考试、注册、继续教育;(2)确立房地产经纪执业规则;(3)推广房地产经纪业务合同文本;(4)发布房地产交易风险提示;(5)逐步建立房地产经纪学科理论体系;(6)建立并公示注册房地产经纪人和房地产经纪机构信用档，案;(7)开展房地产经纪资信评价活动;(8)通报房地产经纪违法违规案件。
关于投资回报，正确的说法有（ ）。
A.投资回报率是正常年度总收益占投资总额的百分比
B.投资回收期＝投资总额/年收益
C.商铺合理的年投资回报率一般为8%～10%
D.计算一次性购买的年投资回报率，投资总额＝购买房屋总价＋契税＋印花税
E.商铺投资合理的回收期限一般为8～10年
答案：A,B,D
解析：
商铺投资的年投资回报率一般为8%～12%。商铺投资的回收期限一般为8～12年。
有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这体现了客源具有（ ）。(2012年真题)
A.潜在性
B.差异性
C.指向性
D.模糊性
答案：A
解析：
客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。
（一） 甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。
甲企业应在签订出让合同后（ ）日内，支付全部土地使用权出让金。
A、30
B、45
C、60
D、90
答案：C
解析：
土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
田某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵某不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
根据规范的二手房代理业务的流程，在收取佣金之前，经纪人田某没有完成或者没有做好的流程环节为（ ）。
A、业务洽谈
B、房地产查验
C、信息的收集与传播
D、房地产交易谈判
答案：B
解析：
存量住房买卖、租赁经纪业务流程，包括：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算； 售后服务。在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。这说明，房地产经纪人田某没有很好的完成物业查验这一环节，或者田某根本没去查验物业。
房地产经纪机构可以根据基本标准并参照自己的( )等方面的能力，附加具有特色的企业服务标准作为经营的手段和方式为委托人服务。
A.条件、技能、信用程度、经营成本
B.条件、营业利润、信用程度、经营成本
C.条件、技能、信用程度、营业利润
D.营业利润、技能、信用程度、经营成本
房地产经纪人考试题免费下载9章 第2章
居住区(级)道路是居住区的主要道路，用以解决居住区内外的交通联系，路面应宽( )m。
A:6～9
B:15～25
C:20～30
D:30～50
物权的特征有（ ）。
A.物权自愿原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权占有生效原则
E.物权登记生效原则
答案：B,C
解析：
物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的主要原则包括：①物权法定原则；②物权公示原则；③物权取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则。
共用题干
张某以贷款方式购买了一套建筑面积为120m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还款8320元，为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时进行。张某月收入为20000元。该套住宅每月的物业管理费为3元/m2。张某在确定购买该套住宅前，对拟购买住宅楼所在位置的交通、环境、基础与公用设施、住宅平面布置，以及市场供求等情况进行了全面、详细的分析。
根据性格差异划分，张某在购房过程中的行为反映出其性格类型为( )。
A:外向型
B:情结型
C:顺从型
D:理智型
某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4，又知上年累计净现金流量为﹣240万元，出现正值的当年净现金流量为300万元，则该房地产投资项目的投资回收期是（ ）年。
A、3、8
B、4、0
C、4、8
D、5、8
属于裱糊类墙体饰面的是（ ）。
A.抹灰饰面
B.刷浆饰面
C.壁纸饰面
D.木质饰面
答案：C
解析：
裱糊类墙面包括壁纸和墙布等饰面装饰。壁纸也称为墙纸，是用胶粘剂将其裱糊于墙面或顶棚表面的材料。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。
蒋某签订商品房购买合同后按约定申请的登记为（ ）。
A.初始登记
B.预告登记
C.异议登记
D.转移登记
答案：D
解析：
《房屋登记办法》明确有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的。本案例，蒋某购买新建商品房属于买卖行为，应进行转移登记。
MLS的含义是多重房源上市服务，是房地产经纪行业（ ）的服务系统。
A.共享资源
B.共享信息
C.协同管理
D.协同销售
E.共享佣金
答案：B,D,E
解析：
美国建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。1897年，一些房地产经纪人开始与同行分享自己的客户名单，此后，各个地区的房地产经纪行业协会建立起各个地区的MLS，NAR成立后又建立了全国性的MLS。二战后随着大量新的购房人进入住房市场，MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS，全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。
房地产经营投资的目的不仅是为了( )原垫付的投资，而且要盈利。
A.增加
B.回收
C.支付
D.减少
张某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）为其寻找一套房子。经过反复比较，张某最终选择了一套两室一厅的房子，并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下，张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。
张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则（ ）。
A、甲机构可以向出售方追究违约责任
B、张某可以向出售方追究违约责任
C、张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任
D、甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任
答案：B
解析：
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。题中，房地产买卖合同是张某与出售方签订的合同，张某可以追究出售方的责任，而甲机构不是房地产买卖合同的当事人，无权追究出售方的违约责任。
房地产经纪人考试题免费下载9章 第3章
某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20hm2的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积10hm2，总建筑面积40万m2，住宅建筑面积30万m2，其中多层建筑4幢，高层建筑2幢，预计总投资8000万元。
如果该小区附近即将兴建地铁，而导致附近同类房产的价格上涨，这是由于（ ）的作用。
A、预期原理
B、代替原理
C、资本化原理
D、供求原理
答案：A
解析：
预期原理说明，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价格或价值，通常不是基于其过去的价格、开发建设成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。本案例中，因小区附近即将兴建地铁，而引起房地产价格上涨，是基于对未来收益的预期，体现了预期原理的作用。
对于社会公众来说，可以依据（ ）评判房地产经纪服务的好坏，鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力的高低。
A.社会规范
B.执业规范
C.道德规范
D.技术规范
答案：B
解析：
房地产经纪执业规范是衡量房地产经纪行为的标尺。对房地产经纪人员来说，通过学习执业规范，可以明是非、知对错；通过遵守房地产经纪执业规范，可以校正服务行为，提高服务水平。对房地产经纪机构来说，可以依据执业规范制定企业内部的房地产经纪业务流程和房地产经纪服务标准，提高业务管理水平和服务规范化程度；对于社会公众来说，可以依据执业规范，评判房地产经纪服务的好坏优劣，鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力和服务质量的高低。规范房地产经纪执业行为，提高房地产经纪服务水平，是房地产经纪执业规范直接作用。
下列国家或地区中，已建立了房地产经纪过失保险制度的是（ ）。
A.广东省
B.中国香港
C.美国
D.上海市
答案：C
解析：
在房地产经纪的运作实践中，美国形成了包括个人信用保障制度、产权保险制度、房屋质量保证、过失保险制度、合同示范文本在内的一套对行业从业者及机构的保护机制，为房地产经纪业的规范运作奠定了坚实的基础。
认识现金流量图应把握（ ）。
A.时间段的长度
B.时间段的指向
C.时间段的划分
D.现金流量在时间段上发生的具体时点
E.现金流量在该时点上发生的具体数额
答案：A,B,C,D,E
解析：
现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：①时间段的长度；②时间段的指向；③时间段的划分；④现金流量在时间段上发生的具体时点；⑤现金流量在该时点上发生的具体数额；⑥现金流量图上垂直箭头的指向。
征用耕地的补偿费用包括( )。
A、 农民失业保险费用
B、 土地补偿费
C、 安置补助费
D、 地上附着物补偿费
E、 青苗补偿费
答案：B,C,D,E
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“征收集体土地补偿的范围和标准”的掌握。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。因此，本题的正确答案为B、C、D、E。
在商业地产项目的市场调研中，（ ）主要反映未来商业地产项目市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况。
A.商业消费者行为调查
B.商业地产项目地块的研究分析
C.竞争性在建商业地产项目调查
D.城市商圈调查
答案：C
解析：
竞争性在建商业地产项目调查，主要是反映未来商业地产市场的存量及增量、商业业态的细分表现、同业态类别的竞争状况，这些将直接影响项目的开发计划和定位方向。针对这些未来商业调查的指标有：①物业地段位置；②开发规模；③建筑设计；④开发及开业时间；⑤业态规划；⑥主力商户；⑦业态组合模式；⑧定位方向；⑨营销策略。
房地产经纪机构在选择企业规模时，应着重考虑与其经营规模是否匹配的因素有( )。
A:信息资源
B:已有店面的布局
C:管理水平
D:企业声誉
E:人力资源
根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可以分为习惯型、理智型、经济型、疑虑型和（ ）。
A.盲目型
B.冲动型
C.确定型
D.半确定型
答案：B
解析：
根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯型、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。
胡某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。(2008年真题)
陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（ ）。
A.更正登记
B.异议登记
C.变更登记
D.初始登记
答案：A
解析：
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面不动产登记制度同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。
房地产经纪人考试题免费下载9章 第4章
环境噪声污染的危害主要表现在( )。
A:对听力的损伤
B:对睡眠的干扰
C:对人体的物理性影响
D:对儿童的影响
E:对人体心理的影响
当房地产开发企业采用“大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透”的策略时，表明该房地产产品处于生命周期中的（ ）。(2009年真题)
A.引入期
B.成长期
C.成熟期
D.衰退期
答案：B
解析：
房地产产品生命周期策略分为：①引入期策略；②成长期策略；③成熟期策略；④衰退期策略。其中，成长期策略是指房地产开发企业大幅度提高销售价格，并开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务。
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经过市场调研发现，某经济技术开发区范围内的别墅供应量充足，而该开发区范围内的外籍人士十分渴望拥有欧式建筑风格的住宅。根据以上内容，回答86~90题。
甲公司对别墅进行广告策划时，对当前的、项目区域的广告情况进行透彻分析的内容包括（ ）。
A:广告媒体的效果及价格
B:目标消费群的爱好
C:广告的战略目标
D:目前流行的广告模式
房屋租赁合同应一式()份，如果租赁双方丢失了合同，又发生了矛盾，可以依据公司留存的合同协助双方解决问题.
A:2
B:3
C:4
D:
塑料地板的优点是色彩丰富，具有良好的耐磨、耐水和耐腐蚀性能，且（ ）
A、吸水率低
B、成本低
C、保温性能好
D、易清洗
E、一定的柔软和弹性
答案：B,C,D,E
解析：
塑料地板的优点是色彩丰富，具有良好的耐磨、耐水、保温性能和一定的弹性，易清洗、成本低。其缺点是易燃，有些品种在燃烧时会产生有毒、有害的物质，对人的健康有一定影响。
下列关于房地产经纪行业管理基本模式的表述中，正确的有（ ）。
A、在行政监管模式下，行业协会管理职能相对较弱
B、在行业自治模式下，行业协会可以接受立法机构的委托进行行业管理
C、“经纪业在办妥公司登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”的规定是行业行政监管的基础
D、行业自治模式比行政监管模式更为有效
E、在行政监管与行业自律结合模式下，管理效果通常比单一主体的管理模式更有效
答案：A,B,D,E
解析：
C项，台湾地区采取行业自治模式，目前台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定，“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。
共用题干
周先生、程先生、葛先生三人共同发起设立一家"海东房地产经纪公司"(以下简称"海东公司")。周先生、程先生具有房地产经纪人执业资格，葛先生仅具有房地产经纪人协理资格。海东公司成立后，聘请了房地产经纪人谢小姐、经纪人协理高小姐担任写字楼经纪部负责人。一天，高小姐接待一位客户任小姐，任小姐委托海东公司代理销售其拥有的一间办公用房，海东公司与任小姐签订了房地产经纪合同。高小姐在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由任小姐出租给武小姐，租赁合同约定的租期为21年。
海东公司要依法成立，应当具备( )等条件。
A:注册资金须达10万元以上
B:周先生、程先生作为股东，葛先生不得作为股东
C:租期N年的办公场地
D:周先生和葛先生无不良行为记录
下列房地产经纪机构的组织结构形式中，采用（ ）组织结构形式时，由职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构领导。
A.直线—参谋制
B.分部制
C.矩阵制
D.网络制
答案：C
解析：
在一些大型的复合型房地产经纪机构中，这种矩阵制组织结构就更为复杂，常常可以看到专业性职能部门、按房地产类型或区域分设的事业部和各种临时的项目部门同时并存的情况。采用这种形式时，由职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构领导。这就有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息，协作完成横向机构的任务。
房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的（ ）等。
A.物质状况、价格信息
B.供求信息、物质状况
C.供求信息、价格信息
D.权属状况、物质状况
答案：C
解析：
房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。
房地产经纪人考试题免费下载9章 第5章
住宅项目价格制定过程中的市场调研应侧重于收集（ ）等。
A.全社会消费零售总额
B.人均收入水平
C.竞争项目销售与价格信息
D.价格表
E.各房号之间价格平面差与垂直差
答案：C,D,E
解析：
价格制定阶段的市场调研目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。价格制定阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。
颗粒相对较小、直径在10μm以下、不易沉降、能长时间在空中飘浮的颗粒污染物是（ ）
A、尘粒
B、飘尘
C、烟尘
D、雾尘
答案：B
解析：
颗粒污染物主要包括：①尘粒。一般是指直径大于75μm的颗粒物。尘粒因颗粒较大，靠自身的重力可在短时间内沉降到地面。②落尘。又称降尘，是指直径在10μm至75μm之间的颗粒物。落尘因颗粒相对较大，靠自身的重力可在较短时间内沉降到地面。③飘尘。又称可吸入颗粒物，是指直径在10μm以下的颗粒物。飘尘因颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。
土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（ ）。
A:20%
B:30%
C:50%
D:60%
E:70%
如果双方达成一致，就可以签署房屋租赁合同了，代理人出示证件包括（）。
A、身份证
B、房屋产权证
C、结婚证
D、委托人的授权委托书
答案：C,D
解析：
当房屋租赁双方对房屋租赁事宜达成一致时，就可以签署房屋租赁合同（或房屋租赁居间合同）了。经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括：①身份证；②工作证；③暂住证；④军官证或公司担保书。@##
（ ）是税收的关键特征。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.义务性
答案：B
解析：
税收的无偿性是指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向纳税人的无偿索取。无偿性是税收的关键特征。
申请房屋所有权首次登记的，应当提交的材料有（ ）。
A.房屋已经竣工的材料
B.建设工程符合规划的材料
C.不动产权属证书或者土地权属来源材料
D.房地产调查或者测绘报告
E.相关税费缴纳凭证
答案：A,B,C,D,E
解析：
申请房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：①登记申请书；②登记人身份证明；③不动产权属证书或者土地权属来源材料；④建设工程符合规划的材料；⑤房屋已经竣工的材料；⑥房地产调查或者测绘报告；⑦相关税费缴纳凭证；⑧其他必要材料。
根据我国《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额（ ）以上的，不得转让。
A、15％
B、20％
C、25％
D、30％
答案：C
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》明确规定了房地产转让的条件：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
田某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵某不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
下列关于田某执业行为的表述中，正确的为（ ）。
A.田某缺乏房地产经纪专业知识
B.田某在执业过程中缺乏一定的人际沟通技巧
C.田某在执业过程中没有做到尽职尽责
D.田某在执业过程中缺乏“自信”这一心理素质
答案：B,C
解析：
B项，田某与交易中心的工作人员发生争执，说明他缺乏一定的人际沟通技能。C项，在办理过户手续时，房屋里还有租客，说明田某没有做到尽职尽责。
李某欲购买一套期房，一年后交房。与其类似的现房价格为6000元／m2，用于出租的年净租金为360元／m2（出租期初支付），折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是（ ）元／m2。
A.5552.73
B.5724.00
C.6000.00
D.6207.27
答案：A
解析：
在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：
=6000－360÷（1+10%）－6000×2%=6000－327.27－120=5552.73（元/m2）。
房地产经纪人考试题免费下载9章 第6章
房地产经纪信息的特征有( )。
A:增值性
B:多维性
C:负外部性
D:积累性
E:复杂性
房地产价格中最重要的构成要素是( )。
A:土地价格
B:房地产开发成本
C:房地产开发利润
D:房地产税
下列选项中，能够影响写字楼管理服务与商业配套专业化的要素是（ ）。
A.停车位数量
B.建筑外部空间
C.智能化配置
D.商务会所功能
答案：D
解析：
能够影响管理服务和商业配套专业化的要素包括：①商务会所功能；②物业管理品牌与管理形式；③裙楼商业必要业态。AC两项属于影响硬件配置的要素；B项属于影响建筑外部形态的要素。
商品房代理机构的售楼处是新建商品房经纪业务中销售环节的主要（ ）。
A、店铺
B、工作场所
C、经营场所
D、注册地
答案：B
解析：
售楼处，在房地产经纪业内又常被称之为“案场”，是新建商品房经纪业务中销售环节进行的主要工作场所，同时也是以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构下设项目组的所在地。严格来讲，售楼处设置并不是房地产经纪机构的工作，而是房地产开发商在项目规划设计时就应予以考虑的。
按照对商品的敏感性划分，可以分为对（ ）等消费者群体。
A、价格敏感
B、质量敏感
C、环境敏感
D、服务敏感
E、态度敏感
答案：A,B,D
解析：
消费者对商品要素的敏感性的不同也会产生不同的消费心理和消费行为，按照对商品的敏感性划分，消费者群体可以分为：①对价格敏感；②对质量敏感；③对服务敏感等。
下列选项中，属于一类工业用地的是( )用地。
A:电子工业
B:医药制造工业
C:食品工业
D:建材工业
某家美食城为了吸引顾客，在招商版块上提出了要招面食、盖饭、烧烤等等不同风格的餐馆。这一招商原则主要体现的原则是（ ）。
A.商户的首选原则为高知名度主力商户
B.招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
C.核心主力店先行、辅助店随后的原则
D.利益最大化
答案：B
解析：
商业地产项目招商应遵循以下三个原则：①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；②商户的首选原则为高知名度主力商户；③核心主力店先行，辅助店随后的原则。其中，同业差异，简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招进同一品类的店铺；异业互补，目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。
根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具是（ ）。
A、销售导示牌
B、户型手册
C、置业计划
D、价目表
答案：C
解析：
客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。A项，销售导示牌是将项目楼书的核心卖点进一步提炼抽取，或将销售信息以展板的形式在销售现场展示。B项，户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。D项，最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。
物业管理社会化的必要前提是物业的()相分离。
A:企业产权
B:知识产权
C:所有权
D:经营管理权
E:使用权
房地产经纪人考试题免费下载9章 第7章
在撮合双方签订交易合同时，对于一些较为敏感、关键性的条款，过早提出会导致（ ）的消极影响。
A.展现房地产经纪人的责任心
B.合同签订几率大幅下降
C.打击客户购买的积极性
D.对经纪人的不信任
答案：C
解析：
在撮合双方签订交易合同时，对于一些较为敏感、关键性的条款，要在适当的时候提出。过早提出，会打击客户购买的积极性；过晚提出，容易导致对经纪人的不信任。A项，属于过早提出较为敏感、关键性条款对房地产经纪人的积极影响。
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)受开发商委托，代理销售某楼盘。房地产经纪人小杨受甲公司指派具体负责该楼盘代理销售工作。某一天，小杨接待了有意向购房的小叶，小杨为小叶详细介绍了一套商品房后，小叶表示满意。经过协商，双方一致同意按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签订了《商品房买卖合同》。
按照《商品房买卖合同示范文本》中提示性条款，对有可能影响到所购商品房质量或使用功能的规划变更、设计变更，开发商、小叶的权利义务有( )。
A:开发商应当在有关部门批准同意之日起15日内书面通知小叶
B:小叶有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复
C:小叶在通知到达之日起15日内未作出答复视同接受变更
D:开发商在规定时限内未通知小叶，小叶有权退房
当抵押房地产再次抵押时，其贷款价值比应为贷款金额占该房地产价值（ ）的比率。
A、扣除其房价首付款
B、扣降其已担保债权后余额
C、扣除质押债权
D、扣除质押债权和已担保债权余额
答案：B
解析：
贷款价值比，又称为贷款与价值比率、贷款成数、抵押率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定，如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70％。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，由具有相应资质的房地产估价机构评估确定。
房地产经纪人接受卖方委托后，应在第一时间（ ）。
A:进行房源现场勘查
B:确定价格
C:核实产权
D:发布信息
房地产经纪机构每一种扩张模式都各有其优缺点，企业应根据自身的实际情况作相应的选择，无论哪种扩张模式，都对房地产经纪机构的（ ）提出了更高的要求。
A、资金实力
B、人才队伍
C、管理水平
D、研发能力
E、创新意识
答案：A,B,C,D
解析：
每一种扩张模式都各有其优缺点，房地产经纪机构应根据自身的实际情况作相应的选择。同时，无论采用哪种扩张模式，都会对房地产经纪机构的资金实力、人才队伍、管理水平和研发能力提出更高的要求，以上任何一项的不足都会导致“短板效应”，即木桶的最大盛水量，是由最短的那块木板所决定的，从而对企业的经营产生不良的影响。
引导客户做出购买决策时，总结法适用于（ ）。
A.已经遴选了多处房源
B.购房者具有丰富的购房经验，偏好固定
C.仅有一个缺陷不满足客户意愿
D.客户主意拿不定、拖延了很长时间
答案：A
解析：
引导客户做出购买决策是整个销售过程的重要部分。房地产经纪人引导客户做出购买决策的方法有：①假设法；②总结法；③直接法；④对比法；⑤重点突破；⑥善意威胁。其中，总结法适用于已经遴选了多处房源的客户。
房地产片区市场研究的内容主要包括（ ）。
A、片区内消费者构成
B、片区内房地产开发动态
C、片区的总体规划
D、片区的功能定位
E、片区内房地产项目营销推广方式分析
答案：B,C,D,E
解析：
房地产片区市场研究的内容主要包括：①片区的总体规划，包括土地使用性质、住宅规划、市政配套、景观规划、道路交通规划及人口规划等；②片区的功能定位；③片区内房地产开发动态；④片区内房地产价格水平分析；⑤片区内房地产项目营销推广方式分析；⑥片区内已建、在建和拟建项目分析。
下列原则中，属于我国民事活动基本原则的有（ ）。(2010、2008年真题)
A.平等原则
B.自愿原则
C.公平原则
D.诚实信用原则
E.优先原则
答案：A,B,C,D
解析：
概括地说，我国民事活动基本原则的有：①平等原则；②守法原则；③自愿原则；④公平原则；⑤等价有偿原则；⑥诚实信用原则；⑥公序良俗原则；⑦禁止滥用权利原则。
在个人住房贷款中，借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率是（ ）。
A.贷款价值比率
B.偿还比率
C.月房产支出与收入比
D.月所有债务支出与收入比
答案：B
解析：
偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。
房地产经纪人考试题免费下载9章 第8章
房地产经纪机构内部选拔的缺点有（ ）。
A.不利于激励主管人员奋发向上
B.不易形成企业文化
C.不易吸收优秀人才
D.自我封闭
E.可能使企业缺乏新鲜的活力
答案：C,D,E
解析：
内部选拔是添补空缺的一个重要途径，是对员工的一种有效激励。内部选拔的优点是：①有利于提高员工的士气和工作绩效；②有利于形成奋发向上的工作氛围，形成良好的企业文化。缺点是：①吸收不到企业外的优秀人才；②容易造成自我封闭；③使企业缺乏新鲜的活力。
甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。(2009年真题)
如果该市住宅投资正常报酬率为8％，则该市住宅价格总体水平（ ）。
A.明显偏高
B.基本正常
C.明显偏低
D.难以判断
答案：D
解析：
市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。
在信托关系当事人中，按照合同规定对信托财产进行管理或处分的机构或个人，一般指的是( )。
A:委托人
B:受益人
C:经纪人
D:受托人
房地产经纪机构选择经营模式时，主要考虑的是()。
A:是否有店铺
B:企业规模
C:规模化经营的方式
D:遵循规模化经济的一般原理
E:是否有充足的人力资源
房地产估价要求保持独立性，房地产经纪则不需要，这体现了执业规范特点中的( )。
A:行业性
B:广泛性
C:实用性
D:时代性
房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是根据其所面向的( )决定的。
A:客户类型
B:客户需求
C:客户规模
D:客户范围
减少带客户到房屋建设工地看房的次数，这属于风险管理损失控制方法中的( )。
A:减少风险行为的程度
B:自留与自保
C:提高预防能力
D:分散化
无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的( )。
A:供求转化
B:供求调节
C:供求分析
D:供求控制
关于以注册房地产经纪人名义执业的说法，正确的是( )。
A:全国统一资格考试合格后即可执业
B:通过房地产经纪机构内部培训考核后即可执业
C:取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》后才可执业
D:取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》后才可执业
房地产经纪人考试题免费下载9章 第9章
有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于（ ）。
A.引导型
B.试探型
C.加强型
D.成熟型
答案：B
解析：
在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。
配对的注意事项可以简单概括为三个核心问题，即房源信息、客户信息和（ ）
A、工作效率
B、工作效益
C、契合度
D、配合度
答案：A
解析：
房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题：①房源信息。房源信息的掌握对经纪人来说是十分重要的，应尽量多地挖掘房源信息，使房地产经纪人能够更好地控制业务进程。②客户信息。房地产经纪人要全面了解和挖掘客户信息，以客户的需求为中心，寻找及变通适宜的房源，尽量为客户提供合适对口的房源，符合其基本需求和预算，以减少客户看房次数，提高看房效率。③工作效率。房地产经纪人为客户寻找房源和售房要及时。
在进行新建商品房销售过程中，发售方案包括（ ）等内容。
A.销售期限
B.销售目标
C.销售条件
D.销售方式
E.销售优势
答案：B,C,D
解析：
在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案。发售方案应根据客户积累情况，以及与开发商沟通后的内容来制定。发售方案包括：①销售目标；②销售方式；③销售条件等内容。
对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理().
A:注销登记
B:异议登记
C:更正登记
D:预告登记
一些化纤纺织物型壁纸可释放出（ ）等有害气体。
A.甲醛
B.甲苯
C.乙苯
D.氯乙烯
答案：A
解析：
由于壁纸的成分不同，其影响也是不同的。天然纺织壁纸尤其是纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏源，可导致人体过敏。一些化纤纺织物型壁纸可释放出甲醛等有害气体，污染室内空气。塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等。
商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府（ ）部门办理登记备案手续。
A.房地产管理
B.房地产管理或土地管理
C.土地管理
D.房地产管理和土地管理
答案：D
解析：
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
房地产经纪人将房地产卖点提炼为推广主题的来源有（ ）。(2012年真题)
A.广告定位
B.产品定位
C.企业定位
D.客户定位
E.形象定位
答案：B,D,E
解析：
在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”“卖给谁”“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。
房地产经纪机构利用（ ），企业可以根据客户分析的结果，全面了解和把握企业的营销质量是否有显著的提高。
A.客户分析系统
B.客户资料数据库
C.客户联络中心
D.决策支持系统
答案：D
解析：
利用决策支持子系统，房地产经纪机构可以达到以下目的：①根据客户分析的结果，全面了解和掌握企业的营销状况；②及时发现客户关系管理中存在的问题；③发现企业经营活动各个环节是否协调一致，并在此基础上，提出有针对性的解决方案并将其纳入企业下一步的经营决策。
若年利率为8%，复利计息，则5年后的300万元资金相当于现在的（ ）万元。
A:119．13
B:201．36
C:204．17
D:214．29
