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21年房地产经纪人考试真题及答案5章

发布时间：2021-07-23
21年房地产经纪人考试真题及答案5章

21年房地产经纪人考试真题及答案5章 第1章

土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间，其空间范围可分为（ ）3层。

A.地表
B.地壳
C.地上空间
D.地下空间

答案：A,C,D
解析：
土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间，它不是平面的，而是三维立体的，其空间范围可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

项目开发前，要对项目地块做深入的研究，具体研究指标有（　　）等。

A.物业地段位置状况
B.地段位置及临路状况
C.交通及地块的易达性状况
D.项目的昭示性情况
E.周边的商业设施状况

答案：B,C,D,E
解析：
一个商业地产项目的收益能力，跟它周边的环境、道路等有密切关系。因此，项目开发前，要对项目地块做深入的研究。具体研究指标有：①地段位置及临路状况；②交通及地块的易达性状况；③周边的商业设施状况；④项目的昭示性情况。

建筑物因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损，称为（　　）。

A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.技术折旧

答案：A
解析：
估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括：①物质折旧，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损；②功能折旧，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损；③外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

在计算下列金额时，需要考虑资金时间价值的有（ ）。

A.贷款金额
B.月还款额
C.首付款金额
D.借款余额
E.总价款

答案：A,B,E
解析：
资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必需的基础知识和基本技能。资金存在时间价值的原因主要有资金增值、机会成本、承担风险、通货膨胀。

张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1％的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1％的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1％，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。(2010年真题)

关于张某赚取差价的说法，正确的为（ ）。

A.张某应当将3万元差价退还给李某
B.张某应当将3万元差价退还给王某
C.张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人
D.张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德

答案：A,D
解析：
房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。本案例中，甲机构与李某签订了代理协议属于买方代理。在房地产买方代理业务中，房地产经纪机构应当维护委托人利益，帮助委托人以最低的买价获得满意的房屋。因此张某应当将3万元差价退还给李某，而不是王某。

21年房地产经纪人考试真题及答案5章 第2章

对房地产经纪服务费的管理主要是从（　　）方面进行。

A.是否符合收费标准与开具发票
B.是否明码标价与开具发票
C.是否依照合同约定与开具发票
D.是否符合收费标准和明码标价

答案：D
解析：
我国对房地产经纪服务收费的管理主要包括以下两个方面：①收费标准要符合有关规定；②实行明码标价制度。

共用题干
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。

关于甲机构和田某关系的说法，正确的为( )。
A:甲机构聘用田某作为负责人是合适的
B:甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任
C:田某对甲机构的债务承担有限责任
D:田某对甲机构的债务承担无限连带责任

答案：C
解析：

主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对象是（　　）。

A、房地产开发关系
B、物业管理关系
C、房地产行政管理关系
D、房地产交易关系

答案：A
解析：
房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋

住房公积金贷款是一种（　　）担保委托代款。

A.强制性
B.政策性
C.商业性
D.自由性

答案：B
解析：
住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属管理部门，运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。

信息管理的过程包括（　　）。

A.信息搜集
B.信息加工
C.信息汇总
D.信息储存
E.信息转化

答案：A,B,D
解析：
从一般意义上来讲，信息管理是人类综合采用技术的、经济的、政策的、法律的和人文的方法和手段对信息流进行控制，以提高信息利用效率、最大限度地实现信息效用价值为目的的一种活动。房地产经纪机构的信息管理主要包括以下工作：①房地产经纪信息的搜集；②房地产经纪信息的加工整理；③房地产经纪信息的储存。

21年房地产经纪人考试真题及答案5章 第3章

甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。

关于“若代理不成功，甲机构只收取费用500元”的说法，正确的为（　　）。

A.500元是甲机构的部分佣金
B.500元是甲机构支出的必要费用
C.500是王某的辛苦费
D.500是王某的业务提成

答案：B
解析：
依据《合同法》的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。A项，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报，是在完成经纪服务后收取的费用。C项，王某与甲机构存在经济关系，由甲机构统一向委托人收取佣金等服务费用。D项，业务提成是在成功完成经济服务后，甲机构按公司规定对员工进行奖励。

土地使用者延期付款超过（　　）d，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。

A:15
B:30
C:45
D:60

答案：D
解析：

关于诉讼时效的表述，下列选项正确的有（）。

A.当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但法律规定的有些债权请求权不适用诉讼时效的规定
B.当事人不能约定延长或缩短诉讼时效期间，也不能预先放弃诉讼时效利益
C.当事人未提出诉讼时效抗辩的，法院不应对诉讼时效问题进行阐明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判
D.债权人起诉，法院在确认诉讼时效届满的情况下，应驳回其诉讼请求，即债权人丧失起诉权和胜诉权

答案：A,B,C
解析：
本题考核诉讼时效制度。（1）当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：支付存款本金及利息请求权等；A正确。（2）当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可；B正确。（3）当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判；C正确。（4）诉讼时效期间的经过，不能影响债权人提起诉讼，即不丧失起诉权；债权人起诉后，法院在确认诉讼时效届满的情况下，应（判决）驳回其诉讼请求，即债权人丧失胜诉权；D项错误。

　　肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2010年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50000m2，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6000m2，基底面积2000m2；15幢8层住宅，建筑面积110000m2，基底面积13750m2；5幢23层塔楼，建筑面积134000m2，基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱，100m之处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。

5.该住宅小区住宅平均层数为（　　）层。

A、 5.00
B、 7.38
C、 11.33
D、 11.60

答案：D
解析：
住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。本案例中，该住宅小区住宅平均层数为：（6000+110000+134000）÷（2000+13750+5800）=11.6（层）。

我国《合同法》中规定合同形式分为( )。

A:要式合同
B:不要式合同
C:劳务合同
D:经济合同
E:商业合同

答案：A,B
解析：

21年房地产经纪人考试真题及答案5章 第4章

从法律上看，房地产居间包括( )。

A:向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B:提供房地产交易政策咨询服务
C:提供订立房地产交易合同的媒介服务
D:为房地产经纪服务委托人代办房产证
E:代办房地产抵押贷款手续

答案：A,C
解析：

杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立一个下属房地产营销公司，则该集团应明确哪些问题及如何进行规划

关于房地产市场营销，下列描述正确的是（ ）。

A.房地产市场营销必须对所在区域的城市规划、市政基础设施、商业设施等因素充分把握，根据区域环境制定适宜的营销计划
B.房地产市场营销者不需要和潜在消费者接触沟通，让消费者自己接受该房屋价值后就能实现成功营销
C.企业市场营销不需要考虑消费者非理性预期的营销，应采取以往的营销策略确保企业盈利目标实现
D.房地产营销策略可以不用理会国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策

答案：A
解析：
房地产市场营销具有以下五方面特征：①受到区域环境影响。房地产市场营销中介需要充分把握所在区域的城市规划、市政基础设施、商业设施、教育设施、人口状况、收入变化等因素，并根据区域环境制定适宜的营销方案。②消耗时间较长。房地产市场营销者需要和潜在购买者（承租人）经过多次接触沟通，让购买者（承租人）完全认同该房屋价值后才能实现成功营销。③具有动态性。房地产开发商及房地产销售团队，要根据外部环境的动态变化情况及时调整营销计划和方案。④受消费者心理预期影响较大。房地产市场营销中介应充分考虑消费者和房地产开发商对房地产市场的非理性预期。⑤受政策法律影响大。从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也应随着市场政策环境的变化而变化。

通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是（　　）。

A、起价
B、标价
C、成交价
D、均价

答案：A
解析：
起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是指销售新建商品房的最低价。这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

为维护房地产购买者的合法权益，房地产经纪机构可以向客户（　　）。

A.提供延伸服务
B.提供决策参谋服务
C.提供丰富的市场信息
D.提供专业培训
E.宣传法律法规

答案：B,C
解析：
房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

房地产用益物权不包括（　　）。

A、抵押权
B、建设用地使用权
C、地役权
D、土地承包经营权

答案：A
解析：
用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

21年房地产经纪人考试真题及答案5章 第5章

基础按照构造形式分类，其中（　　）适用于地基土承载力较低的情况。

A.条形基础
B.独立基础
C.筏板基础
D.箱形基础

答案：C
解析：
根据基础的构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础等。其中，筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基的单位面积压力减小。筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮。

新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。

甲公司举办房地产知识培训的目的为（　　）。

A.获得准确的客户信息
B.掌握客户的真实需求
C.发现潜在客户并启发其购房意愿
D.培养客户对公司专业服务的信任

答案：C,D
解析：
通过讲座可以发掘潜在客户，启发购房愿望，促成需求实现。在做讲座时房地产经纪企业或经纪人可以自我介绍、发放公司和服务的免费资料，创造接触客户机会，增加客户。通过讲座可以培养客户对公司服务的信赖和专业的信任，同时也传播房地产信息和知识，减少未来客户在交易过程中的难度。

（六）　　某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。
为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用（　　），以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。

A、比较定价法
B、渗透定价法
C、目标利润定价法
D、盈亏平衡定价法

答案：B
解析：
市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。市场占有率与平均收益率呈正相关关系，即企业在较小的市场上占较大的市场份额，比在较大的市场上占据较小的市场份额获得更大的收益。为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。

甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。

乙公司根据资源状况和市场形势准确的对项目进行定位。准确的项目定位可以锁定项目的（　　）。

A.最高利润
B.目标市场和目标消费者
C.工作计划
D.营销策略

答案：B
解析：
准确的项目定位可以锁定项目的目标市场和目标消费者，在项目有了明确的市场定位之后，该项目所面向的消费者一般来说就很明确了。该类消费群体是哪些人，他们的年龄、性别、职业、收入、文化层次、喜好及未来需要是怎样的，以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要素加以描述，突出“卖给谁、给谁享受”。

申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有（　　）。

A、 商品房预售方案
B、 商品房预售许可申请表
C、 关于工程施工进度说明
D、 房地产开发企业的资质等级证书
E、 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上的证明

答案：A,B,C,D
解析：
《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25％以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。

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