房地产经纪人预测试题7辑

心理现象的结构示意如图10-1所示。

在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。

门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店的开设程序一般应按照以下步骤依次进行：①区域选择；②店址选择；③租赁谈判和签约；④开业准备。

房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易手续；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②不动产登记手续代办等。

采取同行的独家委托房源也分为一般推荐和合作推荐。同行合作应注意事项为：①选择合作对象，外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神；②合作双方事先确定合作的各项事宜（包括投入费用承担、成交分佣比例；成交合同签约、售后服务方面双方责任分工等），签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务；③秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。

不动产登记簿；
不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。

一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。具体有以下两种类型：①纵向一体化。如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。

预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。在一年中，经纪人所获得的客户线索中将有45%成为竞争对手的买家，而其中的22%～25%将在前六个月中完成转变。对应的有45%的客户线索就有做成业务的可能。

物权变动（包括设立、变更、转让和消灭）必须以一种可以公开的能够表现物权变动的方式予以展示，并以此决定物权变动的效力。物权公示方式包括登记、交付。

本题考核抵押权。抵押权是针对财产的交换价值而设定的一种物权，它本质上是价值权，其目的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿。所以选项A正确。抵押权是从物权，主债权消灭，则抵押权随之消灭。所以选项B正确。抵押权既可以在不动产上设立也可以在动产上设立。所以选项C错误。同一物上抵押权与留置权并存时，留置权优先于抵押权人受偿。所以选项D错误。同一物上法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。所以选项E错误。

楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和附加值。楼盘品牌策略是指通过产品本身的高品质（如零能耗住宅、被动式住宅）、区位、生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。其最直接的体现方式是楼盘的名称和标志。

B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；D项，明显错误，不可以职工购房名义申请个人住房贷款而借款资金由甲公司支配使用。

目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤包括：①确定目标客户；②目标客户特征分析；③设计产品并进行营销策划和组织实施。

用益物权的特征有：①是以对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的。②是由所有权派生的物权。③是受限制的物权，只具有所有权的部分权能。④是一项独立的物权。⑤一般以不动产为客体。

A项，房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托，或多家委托。两种方式各有利弊，委托人可以根据自己的实际情况进行选择。B项，独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售，并确定一定的委托期限。在委托期内，房地产经纪机构为了促成交易，会集中力量将房源推荐给客户，缺点在于受到受托房地产经纪机构客户资源的限制。C项，独家委托、多家参与销售是指一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托，但是该房源信息向其它相关房地产经纪机构开放，其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐，如果成交，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。D项，多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售，谁先达成交易合同，谁获得佣金。

参见第1题解析。

新建商品房交付的条件；
房地产经纪人代理销售新建商品房，在协助房地产开发商房屋交付给买受人时，应意识到房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付是两个时间。新建商品房交付的条件包括：①已经取得了建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。如果商品房是住宅的，需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交付验收时，如果房地产开发商不能提供上述文件，买受人可以拒绝接收房屋，产生的逾期交付责任由开发商承担。②商品房相关设施设备要具备交付条件和满足相应的适用标准。设施设备包括两大类：一是基础设施设备，包括供排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。二是公共服务及其他配套设施。这些配套设施是否需要建设以《建设工程规划许可证》标注的为准。在买卖合同中要约定小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位或车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等的交付时间和交付条件与标准。

房地产居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。A项，房地产代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为；C项，房地产包销是行纪的特殊形式，不占有交易标的，以交易标的所有者的名义进行活动，行为受到一定限制，中介服务方的报酬采用“佣金+差价”的形式；D项，房地产经销是指经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，获得的是买入价格与卖出价格之差，并且以交易标的所有者的名义进行交易。

某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发建设技术水平；④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。BE两项决定房地产需求的基本因素。

《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房地产市场信息搜集途径包括以下七种：①交易双方当事人；②房地产经纪机构；③房地产开发企业；④熟悉房地产市场的专业人士；⑤准交易资料；⑥房地产交易展示会上的销售资料；⑦政府部门、研究机构发布的数据和分析报告。

成本法的基本公式为：房地产价格=土地的重新构建价格+房地产的重新购建价格一建筑物的折旧=60－19.8=40.2（万元）。

房地产经纪专业人员职业资格证书的变更登记服务；
房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作包括初始登记、延续登记、变更登记、登记注销和登记取消。其中，需要申请变更登记的情形是：①变更受聘机构；②受聘机构名称变更；③申请人姓名或者身份证件号码变更。

目前在我国，采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构。

与城市的区域范围有关的概念，主要有城市行政区、市区、郊区、城区、建成区、规划区等。

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称；②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；③预售许可证书号。

房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平，房地产业的发展既受到国民经济的制约，又能促进国民经济的发展。房地产业的重要作用之一是：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

在商品房买卖合同签订环节，港澳台及外籍人士购房，所签的合同书要经过公证或认证。部分省市对港澳台及外籍人士购买商品房实行限购政策。未满18周岁人士购房，须开具《监护公证》。

乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段的主要特点包括：①城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快。②乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动。③城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数量却比中小城市多。城市集聚规模过大很易导致交通拥挤、环境生态质量下降等一系列“大城市病”。

目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：①制订推行示范合同文本，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为；②制定服务流程和服务标准，明确服务要求和内容，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象；③加强房地产经纪服务收费管理；④加强房地产经纪行业信用管理；⑤加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本；⑥增强房地产经纪人员的守法意识；⑦定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质。

一个完整的房地产市场周期如图5-3所示，一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。图中的A—B为繁荣阶段，B—C为衰退阶段，C—D为萧条阶段，D—E为复苏阶段；最高点B称为波峰（顶峰），也是市场由盛转衰的转折点，此后市场进入下降阶段；最低点D称为波谷（谷底），也是市场由衰转盛的转折点，此后市场进入上升阶段。市场从一个波峰到另一个波峰，或者从一个波谷到另一个波谷，就是一次完整的市场周期。

目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了“房地产经纪服务合同推荐文本”，包括《房屋出售委托协议书》、《房屋出租委托协议书》、《房屋承购委托协议书》和《房屋承租委托协议书》。

气态污染物是指以气体形态进入空气中的污染物。其主要包括：①硫氧化物；②氮氧化物；③一氧化碳；④碳氢化合物。

房屋租赁托管是指由专业机构统一运营管理的房屋租赁，租赁运营机构可以通过长期租赁房源，拥有租赁经营权，统一进行租赁运营。

A项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。

房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：①租赁合同类型不同；②房屋租赁费用支付方式不同；③房屋租赁合同约定特殊事项；④签订合同时间不是同一时间点。

房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设（房地产）主管部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。从主营业务类型来看，目前我国房地产经纪机构主要有以下类型：①以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构；②以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；③以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；④综合性房地产经纪机构；⑤其他类型的房地产经纪机构。