房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第1卷
在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为( )。
A:直营连锁经营
B:无店铺经营
C:特许加盟连锁经营
D:混合经营
房地产项目市场定位必须符合消费者的需要，而且必须为消费者接受信息的思维方式和心理需求所牵引，即必须坚持（ ）。
A:受众导向原则
B:差异化原则
C:个性化原则
D:集中性原则
公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在租赁合同签订后（ ）日内报相关部门备案。
A、7
B、10
C、15
D、30
答案：D
解析：
合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案
形象楼书多采用图片及较容易产生联想的（ ）来展现项目卖点。
A、书面语言
B、整体语言
C、风格语言
D、感性语言
答案：D
解析：
形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。
下列关于“房地产登记的含义”的表述，正确的有（ ）。
A.房地产产权登记有狭义和广义之分
B.狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记
C.房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记
D.广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人
E.广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人
答案：A,C,D
解析：
BE两项，房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。
房地产经纪人在新建商品房现场销售时，引导客户填写调查表的目的有（ ）。
A:了解客户的背景
B:了解客户的需求
C:为项目营销策略提供准确依据
D:增加客户的信任感
E:寻找目标客户的共性
关于商品房预售许可的办理程序，下列说法中正确的是()。
A:经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起7d内，依法作出准予预售的行政许可书面决定
B:商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章
C:售楼广告和说明书应当显示商品房预售许可证的复印件
D:开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证
E:房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应予以公开，公众有权查阅
甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。
甲机构应该收取的佣金为（ ）
A、1、8万元
B、2万元
C、1、85万元
D、2、05万元
答案：B
解析：
佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。根据题意，甲机构与杨某签订的合同约定，代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，所以，甲机构应该收取的佣金=100×2％=2（万元）。
一般城市空气中，二氧化硫的平均浓度是( )ppm。
A:0.1～0.3
B:0.2～0.5
C:0.3
D:0.5
房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第2卷
某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权。这种房地产市场通常被称为（ ）。
A、买方市场
B、完全垄断市场
C、垄断竞争市场
D、卖方市场
答案：D
解析：
买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。
共用题干
2011年1月，F房地产开发公司征用G乡基本农田以外的耕地30hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计3000万元，2011年6月F公司将项目整体转让给H公司，H公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。H公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，H公司用在建工程(建筑物的价值约为4000万元)作抵押从C建行获得了一部分资金，2011年9月，H公司开始预售该商品住宅。2012年6月，王某从H公司手中购得一套经济适用住房。
F房地产开发公司支付的青苗补偿费应()。
A:归G乡政府所有
B:归青苗所有者所有
C:归安置单位所有
D:平均分配给个人
张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作，于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月，张小姐将李小姐的房间租给了赵某，并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后，住进了李小姐的房间。
张小姐出租房间的行为属于（ ）。
A.房地产经纪行为
B.房地产代理行为
C.个人民事行为
D.居间行为
答案：C
解析：
A项，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。D项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。题中，张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构，也没有任何经纪人，所以只是个人民事行为。
如果市场上某种房地产的价格上升，会导致对另一种房地产的需求增加，表明这两种房地产是（ ）。
A.替代品
B.互补品
C.吉芬物品
D.配套品
答案：A
解析：
某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降。则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。
某经济适用房项目的价格调研包括()等方面的内容。
A:政府对当地经济适用房项目的指导价
B:同品质项目的销售价格
C:不同的价格策略对该项目销售量的影响
D:消费者的年龄结构
E:竞争产品的市场占有率
一）
侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。
2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。
在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为（ ）。
A、自知、自信
B、乐观、开朗
C、积极、主动
D、坚韧、奋进
答案：A
解析：
房地产经纪人员应具备的心理素质有：①自知、自信；②乐观、开朗；③积极、主动；④坚韧、奋进。其中，自知，是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中，吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。
下列房产中，免征房产税的有（ ）。
A:军队自用房产
B:五星级酒店
C:国家机关办公楼
D:个人自住住房
E:房地产开发企业建造未售出但已使用的商品房
房地产抵押合同生效的条件是（ ）。
A、主债权合同成立
B、抵押合同订立前，被抵押的房地产未出租
C、抵押房地产无共有人
D、抵押合同订立前，被抵押的房地产未曾设立过抵押权
答案：A
解析：
《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。
购房者在签订住房抵押贷款合同时，应注明（ ）等监督权。
A、估价机构的选择
B、拍卖底价的认可
C、公告发布
D、招标活动的参与
E、按时付款给业主
答案：A,B,C,D
解析：
一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明这个监督权。监督权指借款人对估价机构的选择、拍卖底价的认可、招标活动的参与、公告发布、估价拍卖费用问题等具有监督的权利。
房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第3卷
房地产经纪信息的（ ）彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。
A、整体化
B、高效化
C、普遍化
D、网络化
答案：D
解析：
21世纪是信息化、网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。表现在：①房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式，可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理，使房地产经纪信息在尽可能短的时间，最大限度地展现给市场，并得以有效的利用，从而节约大量的时间和成本；②网络化管理还为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台；③网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。
房源的间接开发方式包括（ ）。
A.网络开发
B.门店接待
C.派发宣传单
D.电话拜访
E.报纸广告
答案：A,D,E
解析：
间接开发方式；
房源的间接开发方式包括：①网络开发，存在主动开发和被动开发两种：主动开发指房地产经纪人利用互联网工具（微信、QQ、陌陌等聊天工具）主动发掘潜在客户并建立联系和沟通；被动开发指通过互联网发布信息，然后等待咨询或来电，有点“守株待兔”的感觉。②电话拜访，在获知目标客户的电话号码后，房地产经纪人对其进行电话拜访、咨询其物业资料。③报纸广告，房地产经纪机构和房地产经纪人一般会选择在当地发行量最大、属于大众阅读层次、消费者最爱阅读的报纸上刊登广告，以保证广告效果。④群发邮件信息，通过群发工具或软件向目标客户群体群发邮件、信息以获得房源委托。⑤户外广告或横幅，在一些特定的地方悬挂户外广告或横幅，以吸引并获得业主的房源信息。
甲房地产开发企业委托乙房地产经纪机构代理销售其开发建设的一居住小区，该小区共有4幢欧式住宅楼，层数分别为20层，25层，31层和32层，建筑面积分别为18000m2，25000m2，35000m2，38000m2。基底面积分别为900m2，1000m2，1100m2，1200m2。居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。乙房地产经纪机构为调查市场状况，对前来售楼咨询的消费者进行了问卷调查，10天内共收回调查问卷516份，调查结果显示，有449人有购房意向。同期当地人民银行调查报告，显示近期有购房意向的人数比例为24%。
该居住小区的硬景观有（ ）。
A、树木
B、草坪灯
C、观景亭
D、名人雕像
答案：B,C,D
解析：
在景观规划设计中根据景观的基本成分，通常分为：①硬景观，是指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等；②软景观，是指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。
基于营业收入求取净收益的房地产包括（ ）。
A.商铺
B.旅馆
C.写字楼
D.娱乐场所
E.影剧院
答案：B,D,E
解析：
求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等；②基于营业收入求取净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，应优先通过租赁收入求取净收益。AC两项是基于租赁收入求取净收益。
（ ）是指选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。
A.市场细分
B.目标市场选择
C.STP营销
D.市场定位
答案：C
解析：
房地产市场营销主体需要设计客户导向的市场营销战略方案，对市场进行细分，寻找要服务的消费者，即选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。这个过程被称为STP营销。
房地产经纪人在接待客户时，与客户交流过程中，应当注意（ ）。
A.态度诚恳、热情
B.承诺将来有较大升值空间
C.可适当夸大房地产项目的优点
D.讲解介绍要突出重点和要点
E.语气要委婉、语调要柔和
答案：A,D,E
解析：
房地产经纪人在接待客户时，必须讲究语言艺术，主要应注意以下几点：①态度诚恳、热情；②讲解介绍要突出重点和要点；③意思表达要准确恰当、通俗易懂，尽量使用普通话；④语气要委婉、语调要柔和；⑤不夸大其词、不超范围承诺，要留有余地。
空间感观环境是指空间环境中对人的感观构成影响的环境物理量。主要为( )。
A:空间的感觉
B:光和色彩的感觉
C:视觉和听觉
D:时间的感觉
E:密度和尺度的感觉
2016年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。
乙公司代理商品房销售代理业务流程中，销售准备阶段主要工作有（ ）等。
A、准备开盘广告
B、对销售人员进行业务培训
C、配合实施广告、公关活动等市场推广
D、签订商品房买卖合同
答案：A,B
解析：
销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。
房地产经纪服务合同上应当有（ ）。
A、委托人的签名或者盖章
B、委托房地产经纪机构的盖章
C、房地产经纪门店经理的签名
D、承办该业务的两名房地产经纪人签名
E、承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名
答案：A,B,E
解析：
房地产经纪服务合同是否规范的要件有：①委托人的签名或者盖章；②受托房地产经纪机构的盖章；③承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名，这三个要件必须同时具备，缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。
房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第4卷
房地产经纪人在交易合同达成的业务环节中，主要工作是（ ），签订交易合同。
A.协调交易价格
B.代理房屋过户手续
C.收取佣金
D.售后服务
答案：A
解析：
在协助交易达成的业务环节中，房地产经纪人的主要工作为：①协调交易价格；②促成交易；③协助或代理客户签订交易合同。
房地产经纪机构多样化战略中，（ ）通过开发完全异质的服务和市场来使经营领域多样化。
A、横向多样化
B、水平多样化
C、多向多样化
D、专业多样化
答案：C
解析：
多向多样化是指虽然与现有的产品、市场领域有关，但是通过开发完全异质的服务和市场来实现经营领域多样化。
房地产经纪服务合同中规定了委托人的权利与义务，其义务一般包括（ ）。
A.及时如实报告
B.协助看房
C.支付费用
D.风险提示
E.提供材料
答案：B,C,E
解析：
房地产经纪服务合同规定了当事人的权利与义务。委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。权利一般包括：①知情权；②享受经纪服务；③获取房源或者房款。房地产经纪机构的义务一般主要包括：①及时如实报告；②尽职尽责；③风险提示；权利一般主要包括：①拒绝违法违规行为；②报酬请求权。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会是（ ）。
A、全国性的房地产经纪行业组织
B、经建设部授权的房地产经纪人执业资格注册管理部门
C、房地产经纪人继续教育的实施部门
D、《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》的颁发部门
E、房地产经纪行业行政主管部门
答案：A,B,C,D
解析：
AE两项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织。BC两项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育。D项，取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》（简称房地产经纪人员登记证书）。
房地产居间合同中房地产经纪人的义务有（ ）。
A.如实报告的义务
B.尽力提供居间服务的义务
C.风险提示的义务
D.支付报酬的义务
E.支付必要费用的义务
答案：A,B,C
解析：
房地产居间合同中，房地产经纪机构的义务一般包括：①及时如实报告义务；②尽职尽责义务；③风险提示义务、保密义务等。权利一般包括：①违法违规行为拒绝权；②报酬请求权等。
建筑物安全基本要求有（ ）。
A.墙体保温隔热
B.楼板不漏水
C.不会倒塌
D.没有严重污染
E.建筑高度符合规划要求
答案：C,D
解析：
建筑物对安全的基本要求包括：①不会倒塌，包括地基、基础、上部结构均稳固（即结构安全），能够抵抗一定震级以上的地震，不会遭受洪水、滑坡、塌方、泥石流、雪崩等灾害，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。②没有环境污染，包括没有对人体有害的室外环境污染和室内环境污染。
门店的营业绩效应包括（ ）。
A、委托数量
B、佣金收入金额
C、流动负债
D、成交单数
E、其他营业收入
答案：A,B,D,E
解析：
门店的营业绩效，通常以每月业绩的表现为衡量标准，而业绩目标的设定或分配，原则上必须依据经营计划订立目标，内容不仅涵盖佣金收入金额，也需包括委托数量、带看数量、成交单数、其他营业收入等其他项目。只有控制好过程才能控制结果。
在存量房买卖的房屋交接中，应结算的费用包括（ ）。
A.水、电费
B.燃气费
C.专项维修资金
D.物业服务费
E.佣金服务费
答案：A,B,C,D
解析：
房屋交接时应结算的费用主要有：①水费；②电费；③燃气费；④供暖费；⑤电话费；⑥有线电视费；⑦网络费；⑧物业服务费；⑨专项维修资金等。有些能源和服务费是用后交费，房屋交接日由卖方或出租方按表据实结算，只要以往不欠费即可办理交接手续。
房地产经纪人李某在看到某小区一条明确“免中介”的房屋求购信息后，仍拨打求购人联系电话推荐房源，李某的行为不符合（ ）。
A.房地产经纪服务收费规范
B.房地产经纪业务办理规范
C.房地产经纪业务承接规范
D.房地产经纪业务招揽规范
答案：D
解析：
招揽规范的内容；
房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得委托或者推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源客源信息，及进行广告宣传的行为。房地产经纪业务招揽规范中，不得向已经公开要求“免中介”或已由其他经纪机构独家代理其他房地产交易的对象招揽房地产经纪业务。
房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第5卷
租赁双方可在（ ）与房地产经纪机构补充签订房地产经纪服务合同。
A.调查推广阶段
B.匹配带看阶段
C.洽谈签约阶段
D.结算交验阶段
答案：C
解析：
房屋租赁双方对房屋租赁事项达成一致并理解各项告知事项后可签订房屋租赁合同。如果租赁双方还未与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，在这个阶段须补充签订，即洽谈签约阶段。
关于正常使用情况下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是（ ）。(2012年真题)
A.装修工程1年
B.外墙面防渗透5年
C.给排水管道1年
D.供热系统1个采暖期
答案：B
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
我国房地产经纪行业监管的方式包括（ ）。
A.现场巡查
B.专家评审
C.合同抽查
D.投诉受理
E.房地产经纪资信评价
答案：A,C,D
解析：
目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有：现场巡查、合同抽查、投诉受理等。
企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括().
A:回扣收入
B:租金收入
C:利息收入
D:接受捐赠收入
E:特许权使用费收入
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的知识点为企业的收入总额.企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额.包括：(1)销售货物收入；(2)提供劳务收入；(3)转让财产收人；(4)股息、红利等权益性投资收益；(5)利息收入；(6)租金收入；(7)特许权使用费收入；(8)接受捐赠收人；(9)其他收入.
关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（ ）。
A、由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判
B、由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本
C、由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书
D、由交易部门签署已与开发商达成一致的合同
答案：D
解析：
在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签署与开发商达成一致的合同。
某期房还需9个月才能交付使用，市场上类似的现房价格为8 000元/m2，该类房屋出租一年净收益为500元/m2，假设折现率为12%，风险补偿估计为现房价格的1．5%，则该期房目前的价格是（ ）元/m2。
A:7 434
B:7 553
C:7 700
D:8 339
根据我国《婚姻法》的规定，夫妻法定财产制有（ ）。
A.夫妻个人财产制
B.夫妻共同财产制
C.夫妻联合财产制
D.夫妻分别财产制
E.夫妻统一财产制
答案：A,B
解析：
婚姻法》较为明确地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关系，其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。
对于出租客户来说，通常最关心的问题有（ ）。(2009年真题)
A.成交时间
B.租金水平
C.出租流程
D.安全性
E.服务费用
答案：A,B,D,E
解析：
对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。租赁客户需要解决的重点问题包括：①时间性；②租金；③安全性；④服务费用；⑤特殊需求。
市场营销的目的是为（ ）创造价值，并获得回报。
A.生产者
B.竞争者
C.客户
D.政府
答案：C
解析：
市场营销作为一种将产品从生产者向消费者转移的激励过程，就是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。市场营销就是管理有价值的客户关系。市场营销的目的是为客户创造价值，并获得客户回报。
房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第6卷
住房租赁手续费的收费标准为每套()元，由出租人承担。
A:50
B:100
C:150
D:
销售人员尽量避免与消费者发生冲突的方式有（ ）。
A.建立与消费者之间最佳心理氛围
B.学会处理消费者不同意见的方法
C.认真倾听消费者意见，进行双向交流
D.提高思想修养，增强自我控制能力
E.时刻为消费者着想，维护消费者利益
答案：B,D,E
解析：
销售人员尽量避免与消费者发生冲突的方式有：①提高自己的思想修养，增强自我控制能力，较强的自制力可以使得销售人员在任何条件下都保持冷静的头脑；②时刻为消费者着想，维护消费者的合法利益，消费者购买的不只是商品，还包括服务；③学会处理消费者不同意见的方法，想办法弄清消费者反对意见的真实原因，争取主动，掌握火候，量力而行。
下列不属于房地产市场作用的是（ ）。
A.传递房地产供求信息
B.调节房地产资源配置
C.打破房地产寡头垄断
D.提高房地产使用效益
答案：C
解析：
房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。
共用题干
2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经 济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商 品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开 始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。 2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更 了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项 目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以 5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交 付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。根据以上内容，回答81~85题。
李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为（ ）。
A:2075年6月26日
B:2075年7月26日
C:2075年8月29日
D:2077年5月29日
我国香港地区的地产代理监管局是专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责（ ）的工作。
A.颁发牌照和行政管理
B.制定合同示范文本
C.提供培训教育机会
D.受理消费者投诉
答案：A
解析：
我国香港地区的地产代理监管局是专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理的工作。它是根据《地产代理条例》成立的一个财政独立的法定机构，其使命是提高地产代理业的服务水准，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的物业交易。
城市次级商圈的特点为（ ）。
A、顾客的集中度高，消费额高
B、顾客的集中度高，消费额低
C、顾客比较分散
D、顾客非常分散
答案：C
解析：
次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15％～20%，顾客比较分散。A项属于核心商圈的特点；B项不是任何商圈的特点；D项属于边缘商圈的特点。
房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照()的原则，择优决定。
A:公平
B:公开
C:透明
D:公正
E:快捷
房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点有（ ）。
A.各分部有较大的自主经营权，有利于发挥分部管理者的积极性和主动性
B.职能部门和人员不能直接对下级发号施令，保证了管理者的统一指挥，避免了多头领导
C.利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策
D.有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息，协作完成任务
E.保证了管理者的统一指挥，避免了多头领导
答案：A,C
解析：
房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点是：①各分部有较大的自主经营权，有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性，增强其适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要。②利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策。
某房地产的土地面积为201000m2，土地单价为19000元/m2，建筑面积为98000m2，建筑物价值为2300元/m2，房地产投资收益率为10%，计算房地产投资可获得的净收益为( )亿元。
A:0.23
B:2.09
C:4.04
D:4.28
房地产经纪人模拟冲刺试题集7卷 第7卷
在新建商品房确定均价的过程中，划定市场调查范围和重点后应进行的工作是（ ）。
A.对每个重点市场比较进行调整
B.对交易情况进行修正
C.对影响价格的各因素以及权重进行修正
D.制作市场比较结果表
答案：C
解析：
均价的确定过程包括：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。
全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（ ）。(2008年真题)
A.部门规章
B.司法解释
C.行政法规
D.宪法
答案：D
解析：
房地产法规政策体系是指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。
在房地产开发中，投资者所要求的最低收益率，通常应当高于（ ）。
A、高风险收益率
B、银行贷款利率
C、行业基准利率
D、类似房地产收益率
答案：B
解析：
在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。
应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让的有（ ）用地。
A.工业
B.娱乐
C.商业
D.军事
E.旅游
答案：A,B,C,E
解析：
《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
房地产经纪机构的经营战略中的多样化战略不包括（ ）。
A、技术关系多样化
B、产品、市场开发
C、资源多样化
D、纵向多样化
答案：D
解析：
多样化战略分为横向多样化、多向多样化和复合多样化。其中，横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。多向多样化包括多种类型：①技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；②市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场；③资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用。
A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。
D银行对在建工程项目享有（ ）。
A、 所有权
B、 用益权
C、 担保物权
D、 债权
答案：C
解析：
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
介绍楼盘形象和卖点的书面资料是（ ）。
A.形象楼书
B.功能楼书
C.户型手册
D.折页和单张
答案：A
解析：
形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。
房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款，应通知购房人提交（ ）。
A.房屋买卖合同
B.身份证明
C.婚姻关系证明
D.收入证明
E.房屋建筑质量证明
答案：A,B,C,D
解析：
代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。
房地产市场推广中的人员推广（ ）。(2009年真题)
A.对推广人员的素质要求较低
B.可以直接向消费者传递房地产产品信息
C.需要激励机制鼓励推广人员
D.易于进行大面积推销
E.需要对推广人员进行业务培训
答案：B,C,E
解析：
人员促销又称人员推广，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。其优点包括：①通过房地产销售人员与消费者直接接触，可以向消费者传递企业和房地产的有关信息；②通过与消费者的沟通，可以了解消费者的需求，便于企业能够进一步满足消费者的需求；③通过与消费者的接触，可以与消费者建立良好的关系，使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。其局限性包括：a．成本较高，大致是广告费用的2～5倍。b．对人员的素质要求非常高，只有对促销人员进行深入的房地产专业知识和沟通能力的培养，才能建立一支优秀的房地产销售团队。c．在房地产市场范围受到限制的情况下，采用人员促销将受到很大限制。
