22年房地产经纪人考试真题及详解9篇

遵纪守法表现为：①房地产经纪人员首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。②在房地产经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。

直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法计算公式中Di为第i年的折旧额，或称为第i年的折旧；C为建筑物的重新购建价格；S为建筑物的净残值。N为建筑物的经济寿命；R为建筑物的净残值率。

在履行拒绝中，《合同法》第一百零八条规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，称为预期违约。如：甲委托乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，此行为表示甲将不再履行与乙的合同，此时甲即为预期违约。

根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。它们对人体的危害程度依次降低。其中，中、短波频段俗称高频辐射。经常接受高频辐射的人普遍感到头痛、头晕、周身不适、疲倦乏力、睡眠障碍、记忆力减退等，还能引起食欲不振、心血管系统疾病及女性月经周期紊乱等。

A项，陈某已与张某签订了买卖合同，陈某不再出售房屋，属于违约行为；B项，房地产经纪服务合同的违约责任的承担可以采用定金或者违约金的约定，纠纷解决方式可以采取相关部门调节、仲裁、司法诉讼等，陈某不再出售房屋时，需要退还定金；C项，合同没有约定；D项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。

《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。中国实行房地产抵押登记制度，房地产抵押应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”、“卖给谁”、“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。

房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：①经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。②经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。③行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。④社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。

B项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排

商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。新建商品房现售按照销售方式，可分为房地产开发企业自行销售和委托房地产经纪机构代理销售。

房屋买卖合同生效需满足合同生效的一般条件，具体包括以下三个：①当事人具有相应的民事行为能力。②意思表示真实，这是要求当事人的内心意愿自由产生，同时所表达出来的意思与其相一致。或者说，当事人的表示行为应真实地反映其内心的效果。③不违反法律和社会公共利益。

房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。房产税由房产所在地的税务机关征收，按年征收，分期缴纳。

本题中，李某购买的住宅属于期房。在期房与现房同品质（包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同）的情况下，期房价格低于现房价格。
两者的关系为：



则李某购买的住宅目前的市场价格为：

房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。

耕地占用税的免税规定有：①军事设施占用耕地；②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。而不是只顾眼前利益，做一单算一单。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议书、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议。即购房或租房委托协议可以参考的文本由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布。

建设（房地产）主管部门、价格主管部门可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督管理。约谈是对存在违法违规行为的房地产经纪机构、房地产经纪人员进行谈话，告知其违法违规行为事实，听取其陈述、申辩，要求其予以改正、引以为戒。记入信用档案是把在监督管理过程中发现房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为作为不良信用记录记入其信用档案，向社会公众曝光。媒体曝光是指对经查证属实的房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为通报媒体，通过媒体公示给社会大众。

单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构（以门店或非门店的形式），也可以是独立的房地产经纪公司。

房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。

产权纠纷引起的风险包括：①产权瑕疵风险；②产权转移风险。其中，房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。存量房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否顺利交易的重要因素，而有的产权证明有可能已无法清晰显示产权现有的状态。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

B项，取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》（简称房地产经纪人员登记证书）。按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。D项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。

宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。

商业地产的特征表现在：①收益多样性；②赢利模式多元化；③权益复杂与利益平衡。

根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

贷款月供还款最低家庭收入50℅。@##

本案例属于交易税费正常负担的交易。公式为：



则该套住房的正常交易价=760000÷（1+3%）÷80=9223（元/m2）。

房地产经纪是一种中介服务，无论是房源还是客源，都要靠房地产经纪人员自己去寻找。因此房地产经纪人员必须具有积极、主动的心理素质，每天都要积极、热情地投入工作之中，主动做好每一件事。

根据汇率制度，汇率分为：①固定汇率是指一个国家的货币对另一个国家的货币规定固定的比价关系，只能在一定的幅度内浮动。②浮动汇率是指不规定汇率的上下浮动幅度，任其根据外汇市场的供求状况而自由涨跌。A项，无此划分方法；C项是根据外汇管理情况划分汇率的；D项是从银行买卖外汇的角度来划分汇率的。

贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。

这是定一个零头数结尾的非整数价格，使消费者在心理上产生价格较低的感觉，也使消费者认为定价是认真、精确的。本案例，收房单价为7995元/m2属于尾数定价法。

建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即：。容积率又称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，即：。则该项目的建筑总面积=容积率×（建筑基底总面积÷建筑密度）=3.5×（20000÷25%）=280000m2。

民事赔偿风险的内容；
民事赔偿风险主要有：①未尽严格审查义务引起的风险，房地产经纪机构或经纪人因为客观条件的限制或一些主观上的原因，对房源等相关信息未严格实施审查；②协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险，包括虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等；③承诺不当引起的风险，容易出现承诺不当现象的环节主要有：房源保管、服务协议的签订等。

房地产经纪机构设立的分支机构规定有：①在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构（包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构）、国外房地产经纪机构，经拟设立分支机构所在地主管部门审批，都可以在我国境内设立分支机构。②分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。③房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任。④分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。⑤该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。

房地产金融政策措施，包括收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控；提高或降低住房贷款的首付款比例、贷款利率、最高贷款额度；实施差别化住房信贷政策，如提高第二套（及以上）住房贷款的首付款比例和贷款利率，以及对房地产开发企业的信贷政策变化等。

投资客户，以获取租金收益和转售增值收益为目的，他们十分关注房产的保值增值空间和物业性价比，对房子的细节没有自用客户那么细。房屋总价低是吸引投资型客户购房的重要因素之一。

不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。《不动产登记暂行条例》规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。

21世纪是信息化、网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。表现在：①房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式，可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理，使房地产经纪信息在尽可能短的时间，最大限度地展现给市场，并得以有效的利用，从而节约大量的时间和成本；②网络化管理还为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台；③网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。

房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行形象设计和装修，目的是将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。区域板块图体现了成功传递项目价值的功能。

消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：①与经营者协商和解；②请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；③向有关行政部门投诉；④根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；⑤向人民法院提起诉讼。

门店店内集中管理优点包括：①较易实施目标客户的分类管理；②能准确把握目标客户的分类，易于整理；③客户不易漏失。

房地产经纪机构为方便客户在选择房地产经纪机构时，对其资质及实力有一定的了解，应当在其经营场所公示下列内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、服务内容和服务标准；③房地产经纪业务流程；④收费项目、收费依据和收费标准；⑤房地产交易资金监管方式；⑥房地产经纪信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑦建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑧法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。其中，研究是指在对大量信息综合分析的基础上，经过分析、判断、思考，产生具有深度和新价值的信息。房地产经纪人要经常对信息进行综合的分析和研究，以提高自身判断、思考能力，在挖掘市场内在规律的基础上，对其未来发展趋势有一个相对准确的预测。

根据图2-2可知，房地产市场环境研究的工作内容是研究外部市场环境和竞争市场环境。A项属于竞争描述的内容；B项属于逻辑推理的内容；D项属于数据整理的内容。

图2-2　市场分析定位法流程

配对过程中，房地产经纪人推荐房源是关键环节，特别是对买方独家代理人而言，向委托人推荐房源关系到委托人能否购买到既满足住房需求又符合其经济承受能力的住房。

该新建商业用房周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，若采用市场比较定价法，则该商业用房的价格应为3500元/m2。

房地产经纪行业组织分为全国性行业组织和地方性行业组织。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是目前中国唯一合法的全国性房地产经纪行业组织，地方性行业组织可分为省、自治区、直辖市及设区市设立的房地产经纪行业组织。

目前，几乎所有商业银行都提供个人住房贷款，如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。选择贷款银行主要考虑以下几个因素：①贷款利率；②贷款门槛；③调息方式；④还款方式；⑤提前还贷的规定；⑥银行的工作效率；⑦买方的偏好。

房地产市场一般行情调查包括：①整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率；②土地供给量、房地产开发企业购买土地的意愿、土地价格；③房地产子市场的销售状况与销售潜力；④房地产子市场产品的市场生命周期；⑤房地产子市场产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；⑥有关同类房地产企业的生产经营成本、价格、利润的比较；⑦整个房地产子市场产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；⑧新产品定价及价格变动幅度等。

以销售量表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总固定成本÷对固定成本的单位贡献率。所以，项目的盈亏平衡点产量为：30000000÷（3000-1600）=21429（m2）。

老年人住宅宜靠近相关服务设施和公共绿地。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。

预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期投资收益率目标一般用于房地产长期投资项目。

常见的写字楼项目推广渠道有：①报纸广告；②户外广告；③框架广告；④楼体广告；⑤电台广告；⑥网络推广；⑦产业杂志；⑧直邮短信；⑨联动；⑩陌生拜访；大型活动。其中，直邮短信对增加上门量，是最直接有效的推广手法。可以多轮次、不同目标客户群传播，与逐层递减精准锁定有效客户群有机结合、交叉运用，直达目标客户。

根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，可分为直觉思维和逻辑思维。直觉思维是指未经有意识的逻辑推理过程，而迅速对问题的答案作出合理的设想或突然领悟的思维过程。逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。B项，形象思维是以直形现象或表象为支柱进行的思维。D项，聚合思维是指把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式。

影响写字楼建筑外部形态的要素包括：①建筑外立面；②建筑造型；③与周边建筑连接；④建筑外部空间。BC两项是影响写字楼管理服务与商业配套专业化的要素；D项是影响写字楼硬件配置的要素。

登记服务的具体工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责。取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》（简称房地产经纪人员登记证书）。