房地产经纪人历年真题和解答7卷 第1卷
目前个人住房贷款中，贷款期限最长为（ ）年。(2011年真题)
A.10
B.20
C.30
D.50
答案：C
解析：
贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。
职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年（ ）为结息日。
A、1月1日
B、6月30日
C、7月30日
D、12月30日
答案：B
解析：
中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2016年2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。
下列房地产中，免征房产税的房产有（ ）。
A、个人自营的店铺
B、百货公司的商场
C、个人自住的住房
D、学校出租的食品店
E、政府机关自用的办公楼
答案：C,E
解析：
下列房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑥对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。⑦股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地。⑧经财政部批准免税的其他房产。⑨自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税
共用题干
某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”。张某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元；合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2012年2月交房。随后，张某一次性支付余款19万元。至2012年5月，该房仍未竣工。张某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。张某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。
甲公司发布房地产广告应提供该()。
A:公司资质证书
B:项目预售许可证
C:项目位置示意图
D:项目土地使用权证书
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
关于甲机构和田某关系的说法，正确的为（ ）。
A.甲机构聘用田某作为负责人是合适的
B.甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任
C.田某对甲机构的债务承担有限责任
D.田某对甲机构的债务承担无限连带责任
答案：B
解析：
A项，田某只具有房地产经纪人协理资格，能独立完成房地产经纪业务的一般性工作，并在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务，甲机构聘其为负责人不合适。B项，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。CD两项，合伙企业的合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。田某只是甲机构的员工，对其债务没有责任。
下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ）。
A.室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
答案：A,B,D
解析：
房屋面积主要有：①建筑面积；②使用面积。其中，建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上层高在2.20m以上（含2.20m）的各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。CE两项，与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。
房地产经纪人历年真题和解答7卷 第2卷
下列各项中，（ ）应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
A.纳税人提供应税劳务
B.纳税人提供的建筑业劳务
C.纳税人转让无形资产
D.纳税人转让、出租土地使用权
E.纳税人销售、出租不动产
答案：A,C
解析：
增值税的纳税地点：①纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。②纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。③纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。④扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
经纪人在接待出租客户时，需要查看或提醒客户准备的文件不包括（ ）。
A.房地产权属证书原件及复印件
B.房屋所有权人身份证原件及复印件
C.出租人结婚证（离婚证）原件及复印件
D.共有产权人同意出租证明
答案：C
解析：
在存量房租赁居间业务中，接待出租客户时，经纪人需要查看或提醒客户准备的文件包括：①房地产权属证书原件及复印件；②房屋所有权人身份证原件及复印件；③共有产权人同意出租证明；④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书；⑤房屋所有权人同意转租的证明（如为转租）。
按照贷款性质，个人住房贷款可以分为（ ）。
A.商业性个人住房贷款
B.个人住房组合贷款
C.住房公积金贷款
D.按揭贷款
E.开发贷款
答案：A,B,C
解析：
根据贷款性质，个人住房贷款分为：①商业性个人住房贷款，是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款；②住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款；③个人住房组合贷款，是指个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合。借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款。
下列各项属于承担违约责任方式的是（ ）。
A.停止侵害
B.返还财产
C.恢复名誉
D.损害赔偿
答案：D
解析：
承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。
查处房地产经纪机构的不正当竞争行为的机构是（ ）。
A.建设（房地产）主管部门
B.人力资源和社会保障主管部门
C.工商行政管理部门
D.以上均是
答案：C
解析：
《房地产经纪管理办法》规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。工商行政管理部门承担依法确认各类经营者的主体资格，监督管理或参与监督管理各类市场，依法规范市场交易行为，保护公平竞争，查处经济违法行为，取缔非法经营，保护正常的市场经济秩序。工商行政管理部门会同住房和城乡建设等部门曾开展多次针对房地产经纪行业的专项整治活动。
以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（ ）。
A.写字楼
B.LOFT
C.商务公寓
D.商务综合体
答案：C
解析：
办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③LOFT；④商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。
房地产经纪人历年真题和解答7卷 第3卷
房屋不得出租的情形包括()。
A:农村集体土地上的
B:属于国家保障性的
C:违反规定改变房屋使用性质的
D:属于违法建筑的
E:不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
与其他组织结构形式相比，直线—参谋制组织结构的主要缺点有（ ）。(2010、2007年真题)
A.高度集权会带来决策迟缓
B.会出现多头领导
C.职能部门重叠，管理人员增多
D.只有高层领导对组织目标的实现负责
E.职能机构和人员相互间的沟通协调性差
答案：A,D,E
解析：
直线—参谋制又称直线—职能制，是一种被广泛采用的企业组织结构形式。这种形式的缺点是：①高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应能力差；②只有高层管理者对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理的目标；③职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性。
房源不仅具有物理属性、法律属性，还具有（ ）。
A、心理属性
B、化学属性
C、经济属性
D、道德属性
答案：A
解析：
房源的属性包括：①物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。②法律属性，主要包括物业的用途及其权属状态等。在我国，物业的用途通常分为商用与居住两种。房源的用途并不是固定不变的，经城市规划管理部门的批准，物业用途可以变更。③心理属性。房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态
房源的使用价值是由房源的（ ）决定的。
A.法律属性
B.经济属性
C.物理属性
D.心理属性
答案：C
解析：
表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。
房屋租赁合同都应当采用（ ）形式。
A.书面
B.电子
C.口头
D.当事人的约定
答案：A
解析：
我国《合同法》规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同，除在合同形式上不符合法律的规定外，容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系，租赁关系不稳定，相关权益得不到有效保证。
门店开设前的投资预算包含了可行性研究和估算经营成本两项工作，其中经营成本的构成项目包括（ ）。
A.门店开设的一次性费用
B.日常支出费用
C.销售佣金
D.销售费用
E.营业税
答案：A,B,E
解析：
门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。其中，经营成本的估算包括以下项目：①门店购买费用或门店租金，一般采用租赁的形式，租金按合同采用年付、季度付或其他付款方式；②门店装修费（包括招牌、橱窗、灯光、地段、墙面等）；③门店登记注册费；④办公用品购置费（电脑、复印机、打印机、收银用设备等）；⑤员工工资福利；⑥广告费；⑦水电费、物业管理费；⑧税费和管理费；⑨办公用品费（纸、笔、宣传手册及单张等）；⑩其他杂费。
房地产经纪人历年真题和解答7卷 第4卷
房地产经纪机构向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，从而（ ）。
A.降低交易的成本
B.维护客户的合法权益
C.保障交易的安全
D.加强交易监管
答案：B
解析：
房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
从中介服务的角度来说，（ ）是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节。
A.产权调查
B.现场查验
C.环境状况调查
D.房屋缺陷查验
答案：A
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。
房地产经纪收费管理属于房地产经纪行业的（ ）。(2010年真题)
A.专业性管理
B.规范性管理
C.公平性管理
D.服务性管理
答案：B
解析：
房地产经纪行业的规范性管理，是指由于房地产经纪业是一种服务业，它不提供实体性产品，而是提供具有使用价值的动态过程——房地产交易的居间或代理等服务，因此对房地产经纪的管理侧重于保证服务过程的规范性。从发达国家和地区的经验来看，对服务过程规范性方面的管理，主要通过以下几方面内容的管理来实现：①房地产经纪执业规范；②房地产经纪服务收费。
根据保险合同的订立程序，保险合同的形式主要包括( )。
A:投保单
B:暂保单
C:保险单
D:保险合同
E:保险保障
下列调查项目中，属于房地产消费行为调查的是（ ）。
A.市场需求饱和点调查
B.客户实际支付能力调查
C.房地产价格敏感度调查
D.房地产产品位置要求调查
答案：D
解析：
房地产消费行为的调查就是对房地产消费者购买模式和习惯的调查，主要包括：①消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
关于房地产市场的特点，下列说法正确的有（ ）。
A.容易出现垄断和投机
B.一般人非经常参与，广泛需要房地产经纪服务
C.市场规模、价格水平等在不同地区之间差异较大，是全国性市场
D.较多地受法律、法规、政策等的影响和限制
E.对新房和二手房的接受程度通常没有明显不同
答案：A,B,D,E
解析：
房地产市场主要的特点有：①交易对象的位置固定、不能移动，只能是相关权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移；②交易对象是不同质的，即交易对象之间存在明显差别、各不相同；③市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等在不同地区之间差异较大，是地区性市场；④人们对新房和二手房的接受程度通常没有明显不同，一般不在意购买或租赁二手房；⑤交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合；⑥容易出现垄断和投机；⑦较多地受法律、法规、政策等的影响和限制；⑧交易过程较复杂，需要实地查看交易对象、签订书面交易合同、办理抵押贷款、办理房地产登记等；⑨一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历；⑩专业性强，在房地产交易中广泛需要房地产经纪服务。
房地产经纪人历年真题和解答7卷 第5卷
下列关于房地产经纪专业人员职业资格登记的说法，正确的有（ ）。
A.房地产经纪专业人员资格证书的登记服务由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责
B.取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格后，可以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动
C.经房地产经纪人员登记的人员，可以在房地产经纪服务合同上签名
D.人力资源社会保障部、住房和城乡建设部定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况
E.取得房地产经纪专业人员资格证书的人员，在工作中违反相关法律，造成不良影响的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会取消登记
答案：A,C,E
解析：
B项，取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》（简称房地产经纪人员登记证书）。按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。D项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。
违约责任是以（ ）为前提。
A、法律法规
B、有效合同
C、合同约定
D、道德规范
答案：B
解析：
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件有：①必须有违约行为；②无免责事由。
县人民政府建设主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的（ ）等信息进行备案。
A、房地产经纪人员
B、注册资本
C、专职人员数量
D、法定代表人
E、营业执照
答案：A,B,D
解析：
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。
下列关于还款方式的说法正确的是（ ）。
A.对于年轻的借款人适合等额本金还款法
B.退休年龄的借款人适合等额本息还款法
C.选用等额本息还款法可减轻当前的压力
D.采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较小，以后依次递加
答案：C
解析：
目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有：①等额本息还款法，由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少，每月所还的贷款利息就较多。适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。②等额本金还款法，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。这一方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。
关于存量房买卖合同网签的一般流程，下列叙述正确的有（ ）。
A.买卖双方协商合同的相关条款内容
B.卖方当事人登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容
C.买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中
D.操作人员设置合同查询密码并进行网上提交
E.当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续
答案：A,C,E
解析：
存量房买卖合同网签的一般流程为：①买卖双方协商合同的相关条款内容；②操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。并由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交；③买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》《存量房买卖合同信息表（纳税）》《存量房交易结算资金自行划转声明》和《转移登记申请书》等；④当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续。
住宅项目价格制定中，价格确定步骤包括（ ）。
A、 了解自己所有的产品
B、 分析现在与未来的市场竞争情况
C、 将产品根据户型、资源及客户需求进行分类，并进行细分
D、 结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略
E、 收集竞争项目销售与价格信息
答案：A,C,D
解析：
住宅项目价格策略的确定步骤包括：①了解自己所有的产品；②将产品根据户型、资源及客户需求进行分类，并进行细分；③结合产品分类、客户需求和销售目标确定价格策略。
房地产经纪人历年真题和解答7卷 第6卷
下列行为中，不属于出租人单方解除合同的情形的是 （ ）。
A、将承租的房屋擅自转租
B、擅自变动房屋建筑主体
C、承租人在合理期限内未支付租金
D、因不可抗力致使合同不能继续履行
答案：D
解析：
出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。
李某年收入为3.60万元，每月需要支付住房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是（ ）。
A.0.03
B.0.25
C.0.27
D.0.30
答案：D
解析：
月房产支出与收入比的计算公式为：
则李某的月房产支出与收入之比=（820＋80）÷（36000÷12）=0.30。
下列关于美国房地产代理业务的表述中，正确的是（ ）。
A.采用经纪人独家销售方式的，在代理合同有效期内，即使卖主将房屋卖掉，其也需要向房地产经纪人支付佣金
B.采用卖主与经纪人独家销售方式的，卖主可以与多个房地产经纪人签订房屋代理销售合同
C.采用开放式销售方式的，卖主自己销售房屋成功，也需要向房地产经纪人支付佣金
D.采用优先购买销售方式的，卖主以低价将房屋销售给他人时，不需要经过房地产经纪人的同意
答案：A
解析：
关于房地产代理，美国有以下5种主要的合同类型：①独售权合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，卖价超过该底价的部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。
2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。(2012年真题)
吕某享有的权利为（ ）。
A.要求委托人提供与出售住宅有关的资料
B.自行调整出售住宅的价格
C.依法维护委托人的合法权益
D.依法发起设立新的房地产经纪机构
答案：A,D
解析：
房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。
甲房地产开发企业新开发的普通住宅销售增值额为1200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为7000万元，则其应纳土地增值税额为（ ）万元。(2010年真题)
A.0
B.360
C.480
D.600
答案：B
解析：
土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除率为35%。本题中，增值额占扣除项目的比例为：1200÷7000＝17%，未超过扣除项目金额的50%，所以，土地增值税税率为30%，速算扣除率为0。计算土地增值税税额的计算公式为：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率，则甲房地产开发企业其应纳土地增值税额为：1200×30%－7000×0＝360（万元）。
城乡规划是各级政府()的重要依据，具有重要公共政策的属性。
A:维护社会公正与公平
B:统筹安排城乡发展建设空间布局
C:合理利用自然资源
D:保护生态和自然环境
E:制定有关房地产法规、规章
房地产经纪人历年真题和解答7卷 第7卷
根据()，确定市场细分的标准，这是市场细分的依据.
A:消费者的特点
B:市场效益的趋势
C:市场战略的方法
D:消费水平的增长
根据《住宅设计规范》GB 50096，（ ）层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台。
A、9
B、10
C、11
D、12
答案：D
解析：
根据《住宅设计规范》GB 50096，7层及7层以上的住宅，必须设置电梯，电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站；12层及l2层以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施
关于担保合同的说法中，正确的是()。
A:担保合同是主债权债务合同的从合同
B:担保合同是无偿合同
C:担保合同被确认无效后，应由担保人承担全部民事责任
D:主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外
E:担保合同被确认无效，债务人、债权人有过错的，应根据其过错各自承担责任
李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：
买卖合同被确定无效，则小王为此项业务发生的800元费用，（ ）。
A、该经纪公司可以要求赵某支付800元费用
B、该经纪公司可以要求赵某支付800元费用中的必要费用
C、该经纪公司可以要求赵某和贾女士共同支付800元费用
D、该经纪公司为小王报销800元费用
答案：B
解析：
依据《合同法》的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。尽管买卖合同被确定无效，但该经纪公司仍然可以要求赵某支付小王为此项业务发生的800元费用中的必要费用。
张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1％的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1％的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1％，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。(2010年真题)
关于张某赚取差价的说法，正确的为（ ）。
A.张某应当将3万元差价退还给李某
B.张某应当将3万元差价退还给王某
C.张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人
D.张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德
答案：A,D
解析：
房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。本案例中，甲机构与李某签订了代理协议属于买方代理。在房地产买方代理业务中，房地产经纪机构应当维护委托人利益，帮助委托人以最低的买价获得满意的房屋。因此张某应当将3万元差价退还给李某，而不是王某。
台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和（ ）。
A、经纪营业员
B、房地产销售员
C、房地产经纪人
D、营业员
答案：A
解析：
设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。
