房地产经纪人预测试题6篇

根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：①一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。②二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。③三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。题中的行为应属于以房屋出资入股，需要进行房屋所有权转移登记的情况。

本题考核的是中介机构的不同服务类型。中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公证性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。(1)公证性中介机构具体指提供土地、房产、物品、无形资产等价格评估和企业资信评估服务，以及提供仲裁、检验、鉴定、认证、公证服务等机构。(2)代理性中介机构具体指提供律师、会计、收养服务，以及提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构。(3)信息技术服务性中介机构具体指提供咨询、招标、拍卖、职业介绍、婚姻介绍、广告设计服务等机构。

房地产经纪服务合同签订前的准备工作主要包括：①书面告知委托人有关事项；②查看委托人的有关证明；③洽谈服务项目、服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间。

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情况。其中，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。广义上的侵权行为指对他人的财产或人身造成损害并应承担民事责任的行为，包括一般侵权行为和特殊侵权行为；狭义上的侵权行为指因过错侵害他人的财产或人身并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。

B项，房源开拓和客源开拓有共同的手段，也有不同的做法。有些营销行动既增加客源，也增加房源，侧重点可以不同，但两个目标均可兼顾。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。

客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。A项，销售导示牌是将项目楼书的核心卖点进一步提炼抽取，或将销售信息以展板的形式在销售现场展示。B项，户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。D项，最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。

在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品”、“卖给谁”、“能产生什么样的效果”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。有时为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例，甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。

销售须知文件主要包括：①购房须知。购房须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。②购房相关税费须知。一般包括购房契税、印花税、《不动产权证》登记费、抵押登记费，以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。③抵押贷款须知。抵押贷款须知应由项目的贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的程序介绍、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料说明、抵押贷款的方式介绍、抵押贷款的注意事项等。

不动产登记资料，是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。其中，不动产登记原始资料包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在以下几个方面：①品牌管理的目标是提升客户感知价值，造就忠诚客户和良好口碑；②品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心；③品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径，利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及良好的客户关系来实现。

根据基础的受力性能，分为刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用灰土、三合土、砖、石、混凝土等受压强度大，而受拉强度小的刚性材料做成的基础。砖混结构房屋一般采用刚性基础。柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件有：①必须有违约行为；②无免责事由。

[知识点] 物业管理的实施原则

制订推广策略是指，在项目的市场定位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行动作均围绕项目而展开，并要结合项目的营销总费用和预算来编制和实施。

根据合同是否需要采用特定形式才能成立，合同分为要式合同和非要式合同。要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以，房屋转让合同不属于不要式合同。

直营连锁模式的优点是：①由于所有权与经营权的统一，加上采用直接行政管理的管理制度，对旗下连锁店的可控程度高，有利于机构制度的贯彻执行；②信息搜集范围扩大，信息利用率高，在房源、客源不断增加的同时提高了双方的匹配速度，使得成交比例提高；③对员工的统一培训和管理，使业务水平提高，客户信任度增大，竞争能力相应提高，同时，完善的培训体系和较大的发展空间可以留住很多优秀的员工。

不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。本案例中，设备层层高2m，不计入住宅楼建筑总面积。

信用的特征；
信用的特征主要包括：①时限性，是指货币或商品的让渡有一定期限，如果没有期限，就不是信用关系，而成了赠与或占有关系。②偿还性，是指货币或商品的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。③收益性，是指信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或附加额。④风险性，是指信用活动中让出货币或商品的一方仅持有债权或所有权的凭证，有到期不能收回的可能。

房地产经纪行业管理主要应起到避免市场机制失灵，保证市场机制正常运作的作用。房地产经纪行业管理应有助于形成按照市场经济原则有序运作，不断发展的行业发展机制。

对于商业房地产调查，应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息，然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息，停车场情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。

房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。选择销售人员时，应注重对基本的专业素质和沟通能力的考察。

房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认已准确掌握该房屋的各项信息，包括房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋，并适时向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况。

看房注意事项包括：①充分展示房地产经纪个人和团队的能力；②看房时间和突发事件处理；③约看过程中防止跳单。对房源信息进行列表是推荐房源时应当注意的技术要点。掌握大量可靠的房源信息、了解客户需求信息是房源配对是的注意事项。

设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行做法，并针对我国的实际情况，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人、房地产经纪人协理和高级房地产经纪人3个级别。

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。@##

根据法律对合同是否规定一定名称和作出特别规定，合同分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同，是指在法律上已规定了一定名称，作出了特别规定的合同，即在法律上有明文规定的合同。非典型合同也称为无名合同，是指在法律上没有规定一定名称和作出特别规定的合同。

衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。其中，居住区人均公共绿地面积指标：组团绿地不少于0.5m2/人，小区绿地（含组团）不少于1m2/人，居住区绿地（含小区和组团）不少于1.5m2/人。

现货价格是指在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格。B项，期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。C项，实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。D项，名义价格是表面上的价格，能直接观察到。

房地产经纪行业学（协）会是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织，是社团法人。房地产经纪行业组织可以通过社团登记和制定章程来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。房地产经纪行业组织所制定的章程应符合有关法律、法规和规章的规定。在法律、法规或政府行政管理部门明确授权的情况下，房地产经纪行业组织可履行应由政府管理部门履行的管理职责。

购买存量房的产权登记办理流程中的注意事项包括：①未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件，所有复印件材料均使用A4纸；②申请人身份发生变化的，需提供由有权机关出具的证明变化前后身份信息号码为同一人的证明；③书写应使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔；④申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问；⑤共有房屋的登记，应当由共有人共同申请，夫妻共有的房产应提交结婚证或婚姻关系证明，转让方提交配偶同意转让的证明原件，受让方提交共有房屋的协议。

房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人。债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、买卖合同或租赁合同、委托人提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。

从长期来看，房地产市场会每隔若干年出现市场行情的上涨和下跌交替变化，即经过一段时间的上涨后出现下跌，下跌到一定程度之后又出现上涨的现象。一个完整的房地产市场周期，一般会经历复苏期、繁荣期、衰退期和低谷期四个阶段。

某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发建设技术水平；④房地产开发企业对未来的预期。

房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋，即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的业主（委托方）。因此，房源通常是指业主（委托方）及其委托出售或出租的房屋。

随着时间推移以及房地产市场环境和市场主体的不断变化，房地产经纪信息的有效性也随之发生变化，因此，提高房地产经纪的时效性，是房地产经纪机构信息管理的重要任务之一。提高房地产经纪信息的时效性，一方面要对信息库进行及时的更新和维护；另一方面要提高信息利用的效率，尽量使信息在最短的时间内发挥作用。

市场是某种商品需求的总和。由于商品需求是通过买者体现出来的，所以市场也可以说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。该定义的市场，可用下列简明的公式来概括：市场=人口+购买能力+购买动机。这个公式说明，人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。即市场可以看成是人口、购买能力和购买动机的结合体。

纠纷解决方式是指合同当事人解决合同纠纷的手段和途径，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。