2021房地产经纪人答疑精华9辑

连锁经营模式可以有效克服零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。

《宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：售价＝单位变动成本＋单位贡献额。单位贡献量＝目标贡献/单位总量；目标贡献＝预计固定成本费用＋年目标盈利。本案例中，目标贡献＝200000000＋48000000＝248000000（元）；因为一亩＝666.666667平方米，则建筑总面积＝容积率×土地面积＝3×30×666.666667＝60000m2；平均售价＝8000＋248000000÷60000≈12133（元/m2）。

A项，就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担义务而言，执业规范的标准高于现行的法律法规；就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范。BCD三项，房地产经纪执业规范是由房地产行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。

居住区用地包括：①住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）。②公共服务设施用地（又称公建用地），是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。③道路用地，是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。④公共绿地。

所有权人对自己的物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权主要有土地所有权和房屋所有权。其中，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。房屋所有权包含占有权能、使用权能、收益权能和处分权能

房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态．决定了房源的最终交易价格。

《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。复利本利和的计算公式为：



。式中，P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，F表示计息期末的本利和。则10年后这笔钱的累计总额为：



（元）。

房地产产品定位具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。其中，目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。题中，房地产开发企业针对购买小户型的年轻人开发出满足他们个性化需求的小户型单间公寓属于目标客户需求定位法。

房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，主要有以下3个：①市场主体，即有房地产的供给者和需求者；②市场客体，即有可供交易的房地产；③交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等。只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。

随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。

单店经营模式，即房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营，没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式，即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式。直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是其出资设立的分支机构，这种连锁经营称为直营连锁经营。直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中，2011年，小宋开设的经纪机构为单店模式；2012年，张某开设的经纪机构为多店经营模式；2015年，张某开设的经纪机构为直营连锁经营模式。

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

有下列情形之一的，不得设置户外广告；①利用交通安全设施、交通标志的；②影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的；③妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；④在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的。

房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。

新建商品房进入市场销售需要取得以下文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示：①房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；②取得土地使用权证书或者土地的批准文件；③持有建设规划许可证和施工许可证；④现售的需取得竣工许可证；⑤预售的需取得预售许可证；⑥拆迁地需有已落实拆迁安置的文件；⑦供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件；⑧其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者施工进度和交付日期的证明文件；⑨《商品房买卖合同》、《商品房认购协议》、《购楼须知》、《购房相关税费须知》、《临时业主公约》、《前期物业管理服务合同》、《查丈报告》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等相关告知文件；⑩经房地产开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。本案例中，房地产经纪人李某应认真检查开发公司的营业执照、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证等证件。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照《民法通则》规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。

A项，静态投资回收期不考虑资金的时间价值。B项，房地产投资项目的动态投资回收期，是自投资起始点算起累计净现值等于零的年份。C项，投资回收期是用于衡量项目投资回收速度的评价指标。D项，投资回收期法的缺点是忽视了投资回收期之后出现的现金流量，从而可能使投资回收期之后有很好收益的投资项目被淘汰。E项，如果Pb≤Pc（平均投资回收期），则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可接受的，否则不可行。

《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

A项，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；而该地带如果是仓储或工业区，则铁路可能是其增值因素。B项，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。D项，各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大，当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响较小。

销售准备中应对销售人员应进行的工作内容主要有：①组建销售团队。房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。②销售人员的培训，包括市场调查培训、竞争项目分析、购房客户分析、项目本体分析、销售资料学习、其他培训内容；③销售人员的上岗考核。

“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，这一原则要求以机构的业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，并且能够充分发挥员工的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位设置原则。

经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

清晰的房屋产权是营销的前提。存量房中除了商品房的产权关系较为简单外，其他产权性质的存量房房屋权属都相当复杂，根据不同的市场发展时期和住房保障政策的不同，不同形式的产权，其上市条件又存在差别。比如，目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。

新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3％以下。

所有权人对自己的物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权主要有土地所有权和房屋所有权。其中，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。房屋所有权包含占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。

市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。

房地产交易中需要律师事务所的参与，提供相关法律咨询和服务，如在房地产买卖、租赁、抵押时，对有关合同进行把关。

不动产抵押权登记可分为两类：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。

印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：①购销合同，按购销金额0.3‰贴花；②加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5‰贴花；③建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5‰贴花；④建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3‰贴花；⑤财产租赁合同，按租赁金额1‰贴花；⑥货物运输合同，按运输费用0.5‰贴花；⑦仓储保管合同，按仓储保管费用1‰贴花；⑧借款合同，按借款金额0.05‰贴花。⑨财产保险合同，按保险费收入1‰贴花；⑩技术合同，按所载金额0.3‰贴花；产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花；营业账簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花；其他账簿按件计税，一件5元；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。

活动地位的中介性接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。

多样化战略分为横向多样化、多向多样化和复合多样化。多向多样化包括多种类型：①技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；②市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场；③资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用。

一般要求百年一遇洪水位以上0.5～1m的地段，才可作为城市建设用地。地势过低或经常受洪水威胁的地段，不宜作为城市建设用地，否则必须修筑堤坝等防洪设施。堤坝以内的河滩地不能作为城市建设用地。

解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。

按房地产交易方式，房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。房地产由于价值较大、寿命长久，其租赁活动有时比买卖活动还要多。因此，房地产租赁市场有时比房地产买卖市场还要大，还要活跃，特别是写字楼、商铺、住宅等房地产。

潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程具体步骤如下：①明确客户的住房问题；②确定客户的交易资格；③挑选为客户介绍的房屋；④客户评价挑选出的房屋；⑤做出购买（承租）最合适房屋的决定。

塑料壁纸因含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，包括：①甲醛；②氯乙烯；③苯；④甲苯；⑤二甲苯；⑥乙苯。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“项目手册制度”的掌握。政府行业管理部门的监控主要包括：是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设。预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等内容。因此，本题的正确答案为A、C、D、E。@##

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照《民法通则》规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。

房地产经纪机构未与委托人签订独家房地产经纪服务合同的，不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他房地产经纪机构参与同一交易的经纪服务。签订独家房地产经纪服务合同的，在合同约定的委托期间，委托人也不得就同一事务另行委托其他房地产经纪机构。委托人违反前款规定擅自另行委托的，应当承担违约责任。

根据景观的基本成分可将其分为两类：①软景观，指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。②硬景观，指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。

鉴于独家委托比普通委托更具有实质的法律意义，因此从房地产经纪行业市场规范的角度，独家委托对委托业主、房地产经纪人、购房客户与房地产经纪企业具有重要的意义和作用。独家委托对房地产经纪行业的规范发展的积极作用主要包括：①明确了委托代理关系，中介服务有了相对牢固的法律关系基础；②减少“搭便车”行为，有利于中介机构提高自身服务能力；③服务进程透明化，促进形成以质量服务优胜劣汰的行业竞争；④服务品牌化，使品牌机构的服务与其他中介区别开来；⑤促进竞争与合作，形成规模优势，提升中介行业服务能力。

客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。A项，销售导示牌是将项目楼书的核心卖点进一步提炼抽取，或将销售信息以展板的形式在销售现场展示。B项，户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。D项，最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。

房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

在房地产经纪信息加工整理的程序中，筛选是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要兼顾到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。

B项，楼盘品牌策略就是通过产品本身的高品质（如零能耗住宅、被动式住宅）、区位、生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。其最直接的体现方式是楼盘的名称和标志。D项，在房地产市场竞争日益激烈而且复杂化的今天，以战略角度来看，在其他条件相差不大的情况下，品牌（楼盘品牌和企业品牌）的树立就成为决胜的关键。

一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化，如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。

客户置业计划是根据购房者的需求，向其表明展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，填写的内容要书写工整。应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。置业计划应包括下列主要内容：推荐房号（单元）、户型、面积、价格、付款方式、首期款、月供、购房折扣、定金，备注以及购房者需要申明的事项。

违约责任中的免责事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。本题中，突遇百年不遇的暴雨后属于不可抗力，李某自己请人修缮，3个月后裂缝扩大并渗水，致使价值不菲的名画污损，无法索赔。

随着存量房信息发布的网络化，一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道，也为房地产经纪人员提供了开设网上房地产经纪门店的平台，房地产经纪人员可以在这些网站开设个性化的网上店铺，呈现自己的电子名片、房源信息，并通过店铺留言和网民实现沟通。

不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；③登记采取强制登记制度；④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。

城市规模是指城市的大小，包括：①人口规模；②用地规模；③经济规模。由于用地规模、经济规模与人口规模之间通常是正相关的，所以一般用城市人口规模来表示城市规模。

C项，无论租赁期限长短，房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至一个月租金额收取。本案例甲公司收取李某的佣金最高不能超过其一个月的租金额，即不得超过1500（9000÷6）元。

物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有：①排他效力，是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权；②优先效力，是指物权和债权并存时，无论物权成立于债权之前或之后，物权都优先于债权；③追及效力，是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。

法律的适用范围包括：①法律在时间上的适用范围，这是指法律在时间上所具有的效力；②法律在空间上的适用范围，这是指法律在地域上所具有的效力；③法律对人的适用范围，这是指法律对哪些人具有效力。

门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店的开设程序一般应按照以下步骤依次进行：①区域选择；②店址选择；③租赁谈判和签约；④开业准备。

事件是指不依经济法主体的主观意志为转移的，能引起经济法律关系发生、变更和消灭的现象。 ABD 选项均属人的行为。事件与当事人意志无关，所以 C 选项正确。