21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第1卷
合同签订过程中的注意事项，常见错误不包括（ ）。
A.证件信息与合同信息不一致
B.未明确界定合同有效期
C.无需关注合同的空白处
D.合同有效期限未标明
答案：C
解析：
在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意这些常见错误主要包括：①合同信息与证件信息不一致；②合同服务内容未明确界定；③合同有效期限未标明；④格式合同空白处未作必要处理。
下列调查项目中，属于房地产消费行为调查的是（ ）。
A.市场需求饱和点调查
B.客户实际支付能力调查
C.房地产价格敏感度调查
D.房地产产品位置要求调查
答案：D
解析：
房地产消费行为的调查就是对房地产消费者购买模式和习惯的调查，主要包括：①消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
集体所有制企业的房地产抵押，必须经( )。
A、 工会通过
B、 全体职工同意
C、 上级主管机关批准
D、 企业职工代表大会通过
答案：D
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产抵押的一般规定”的掌握。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。因此，本题的正确答案为D。
某房地产开发项目第4年的累积净现金流量出现正值，上一年累积净现金流量为－4000万元，当年净现金流量为8000万元，其静态投资回收期为（ ）年。(2012年真题)
A.2.50
B.3.50
C.4.00
D.4.50
答案：B
解析：
静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。静态投资回收期的计算公式为
当各年的净现金流量不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式为
本案例中，该项目的静态投资回收期为：
气候是一定地区里经过多年观察所得到的概括性的气象情况，包括（ ）。
A、日照
B、气压
C、风象
D、辐射
E、降水与温度
答案：A,C,E
解析：
气候是一定地区里经过多年观察所得到的概括性的气象情况，其具体包括：①气温，通常用离地面1.5m高的位置上测得的空气温度来代表。②日照，在城市规划与建设中，确定建筑物的朝向、间距，建筑群体的布局以及城市道路的走向和宽度，都要考虑能否获得良好的日照条件。③风象，风是地面空气的水平移动，包括风向和风速两个方面。④降水与湿度，降水是降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象总称。
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的有关房地产的专门法律有（ ）。
A.《城市房地产管理法》
B.《土地管理法》
C.《土地管理法实施条例》
D.《住房公积金管理条例》
E.《城市房地产转让管理规定》
答案：A,B
解析：
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。主要有：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括：a．《物权法》；b．《土地管理法》；c．《城乡规划法》。CD两项属于以国务院令形式颁布的房地产行政法规；E项属于行政规章。
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。
由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由( )承担。
A.甲机构
B.给张某贷款的银行
C.张某
D.王某
对于房地产经纪人员的职业资格，国际上通行的做法是根据可从事的房地产经纪( )的不同，设立房地产经纪人员职业资格的两级认证制度。
A:业务范围
B:年限
C:区域
D:业务水平
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第2卷
某城市商品房市场需求大于供给，卖方掌握着市场主动权。这种房地产市场通常被称为（ ）。
A、 买方市场
B、 完全垄断市场
C、 垄断竞争市场
D、 卖方市场
答案：D
解析：
买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。
研究“如何找到房地产项目特有的、能通过广告表达的特征”，属于项目（ ）。
A、市场定位
B、形象定位
C、客户定位
D、产品定位
答案：B
解析：
项目形象定位是指结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。
2007年3月，张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房，建筑面积为70m2。2011年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。(2011年真题)
高某购买房屋之后，将房屋出租给了杨某，高某应按（ ）的税率缴纳房产税。
A.2%
B.3%
C.4%
D.10%
答案：C
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
以下属于房地产中介服务的有( )。
A:物业管理
B:房地产价格评估
C:房地产经纪
D:房地产开发
E:房地产咨询
答案：B,C,E
解析：
按照国民经济行业分类，房地产中介服务指：房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪等活动，物业管理、房地产开发和房地产中介服务同属房地产业。
社区开发应遵循的原则有（ ）。
A.谨慎性
B.时效性
C.事先准备
D.周密筹划
E.避免扰民
答案：C,D,E
解析：
在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备。对活动场地进行事先勘查和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。②周密筹划。对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果。③避免扰民。社区活动的出发点，是为了以亲近居民的手段，应避免扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。
李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售，并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘察，填写了《物业勘察表》。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，属于优质房源。
3.王某对李某的房屋进行了勘察，填写《物业现场勘察表》，为制作（ ）做准备。
A、 《房地产买卖合同》
B、 《房屋状况说明书》
C、 《房地产证》
D、 《房地产认购协议书》
答案：B
解析：
房屋现场勘察作业后的工作包括：①应及时整理好现场勘察过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘察表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。②在填写《物业现场勘察表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向、门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。③在告诉客户评估结果时。应详细地向客户解释评估方法、评估依据及结果。若客户对价格无异议，则在《物业现场勘察表》签名予以确认。④房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点。比如是否临近地铁站口。房屋朝向是否有噪声，室外绿化景观特色，周边交通有多少公交车线路，其通向哪里，等等。⑤根据《物业现场勘察表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。
赵某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2％，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。
根据有关规定房地产经纪服务费为成交额的0.5％～2.5％，最高不超过3％，若赵某的房产成交额为160万元，则其经纪服务费为（ ）元。
A.8000
B.32000
C.40000
D.48000
答案：A,B,C,D
解析：
本题中，有关规定房地产经纪服务费为成交额的0.5％～2.5％，最高不超过3％，根据题意，160万元×0.5％=8000元，160万元×2.5％=40000元，160万元×3％=48000元。所以，其经纪服务费为8000～40000元，最高不超过48000元。
房地产促销的目标有（ ）。
A、提供房地产产品信息
B、增加消费者对房地产产品的需求量
C、稳定房地产产品销售
D、进一步强化房地产产品价值
E、提高房地产产品价格
答案：A,B,C,D
解析：
房地产促销的目标包括以下几个方面：①提供房地产产品信息；②增加消费者对产品的需求量；③通过提炼卖点实现房地产产品的差异化特征；④进一步强化了房地产价值；⑤稳定销售
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第3卷
（ ）是物权的公示最主要的方法。
A.交付
B.占有
C.登记
D.合意
答案：C
解析：
15. 登记是物权的公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，其他行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。
王先生将1000元人民币存入银行，存期2年，年利率为12%，半年计息1次，则2年后可获得本利和( )。
A:1240元
B:1254.4元
C:1262.48元
D:1270.34元
房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及（ ）等。
A.房地产经纪人员的行为习惯、成就感及在执业活动中的心理习惯
B.房地产经纪人员的职业荣誉感、行为习惯及在执业活动中的心理习惯
C.房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯
D.房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的行为习惯
答案：C
解析：
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及的方面包括：①房地产经纪人员的职业荣誉感；②成就感；③在执业活动中的心理习惯等。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。
张某对住房的出售价格不满意选择到门店咨询，门店接待的优点有（ ）。
A、对房地产经纪人专业度要求低
B、容易获得客户信任
C、获得房源信息较全面
D、节约公司成本
答案：B,C
解析：
门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪企业在社区内或社区附近设立的门店，接待和服务上门咨询的业主从而获得房源信息。门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象，容易获得客户信任、获得房源信息较全面，为进一步服务做好铺垫。缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高，容易产生好则好、不好则坏的第一印象。
房地产投资包括的阶段有（ ）。
A.寻找投资机会
B.投资方案评价
C.投资决策
D.方案设计
E.实施投资方案
答案：A,B,C,E
解析：
房地产投资一般分为以下4大步骤：①寻找投资机会；②评价投资方案（又称投资方案经济评价、投资项目经济评价）；③选择投资方案（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）；④实施投资方案。
对房地产经纪信息筛选的目的是（ ）。
A.删除无用的信息
B.增加信息的数量
C.增强信息的可信度
D.将信息整理归类
答案：A
解析：
筛选是指对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。通过筛选，可以减少信息的数量，将无用信息删除，将有用信息保留，这样既可以减少后续整理加工的工作量，又可以减少以后查询所需的时间。
下列房地产中，不适宜采用市场法进行估价的有（ ）。
A.学校
B.行政办公楼
C.医院
D.住宅
E.写字楼
答案：A,B,C
解析：
市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法），适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的（ ）。
A、理论价格
B、市场价格
C、成本价格
D、心理价格
答案：B
解析：
房源的物理属性，是指物业自身及其周边环境的物理状态。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第4卷
布置售楼处应考虑的户外功能有（ ）。(2011年真题)
A.广告功能
B.广场功能
C.停车场功能
D.通往样板房的道路功能
E.商业功能
答案：A,B,C,D
解析：
售楼处的布置包括：①户外功能布置；②人流动线设计；③装修装饰风格。其中，售楼处布置应考虑的户外功能包括：①广告功能；②广场功能；③停车场功能；④通往样板房的道路功能等。
关于消费者对于销售人员的心理影响，下列表述不正确的是（ ）。
A、消费者的不同需要要求销售人员具有较强的分析判断能力
B、消费者的不同个性特征要求销售人员具有较强的适应能力
C、消费者的不同购买动机要求销售人员具有较强的注意力和语言表达能力
D、消费者的服务态度影响销售人员的情感过程
答案：D
解析：
消费者对销售人员的心理影响包括：①消费者的不同需要要求销售人员具有较强的分析判断能力；②消费者的不同购买动机要求销售人员有较强的注意力和语言表达能力；③消费者的不同购买动机要求销售人员有较强的注意力和语言表达能力；④消费者的言谈举止影响销售人员的情感过程。
业态组合定位需考虑的因素不包括（ ）。
A.能聚集人气，形成商气
B.要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况
C.要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争
D.要有利于企业发掘新的市场机会
答案：D
解析：
业态组合是目前商业地产项目的基本要求，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。业态组合定位考虑因素包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。
新建商品房住宅项目的销售方式分为集中销售和自然销售两种。下列关于集中销售方式的表述，错误的是（ ）。
A.其开盘风险表现为若服务或购房流程设计不恰当，容易引起客户不满
B.新客户很可能由于选不到心仪的房屋而流失
C.走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲、市场关注度高
D.适用于常规楼盘
答案：C
解析：
集中销售和自然销售区别如表8-1所示。由表可知，C项，属于自然销售时开盘销售率的特点。
表8-1 集中销售和自然销售对比表
关于房地产经纪合同的说法，正确的有（ ）。
A.合同标的是劳务服务
B.合同是有偿合同
C.合同当事人取得权利必须要支付相应代价
D.合同经备案才生效
E.合同一般要采用书面形式
答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪服务合同的特征包括：①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同；②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同；③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。D项，依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。
房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供（ ）。
A.《住宅质量保证书》
B.《住宅装修说明书》
C.《住宅使用保证书》
D.《住宅维修保证书》
答案：A
解析：
房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备案证明》。《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。《住宅使用说明书》是指住宅开发建设单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。合格的商品房应在住房城乡建设行政主管部门或者其他有关主管部门备案。只有具备建设工程竣工验收备案证明的住宅项目才可以入住。
减少房地产经纪纠纷的主要手段包括（ ）。
A.制订和推广使用房地产经纪服务示范合同
B.制订房地产经纪服务标准，明确服务要求
C.及时处理纠纷投诉
D.降低收费标准
E.降低房地产经纪人员的佣金提成比例
答案：A,B
解析：
目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：①制订推行示范合同文本，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为；②制定服务流程和服务标准，明确服务要求和内容，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象；③加强房地产经纪服务收费管理；④加强房地产经纪行业信用管理；⑤加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本；⑥增强房地产经纪人员的守法意识；⑦定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质。
体现房地产经纪机构和房地产经纪人之间经济关系的有（ ）。
A.房地产经纪机构统一承接业务
B.房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用
C.房地产经纪机构必须有规定数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理
D.房地产经纪机构按约定向房地产经纪人支付报酬
E.房地产经纪人由于过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任
答案：B,D
解析：
AC两项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的执业关系；E项体现了房地产经纪机构与房地产经纪人之间的法律关系。
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第5卷
业种组合的模式不包括（ ）。
A.并列式
B.互补式
C.衍生式
D.综合式
答案：A
解析：
业种组合原则是按区域需求来确定，种类丰富，业种之间要注意不同属性的搭配，能起到引导消费的原则。业种组合的模式包括：①互补式，根据商品的不同属性，以相互补充为原则进行业种规划；②衍生式，属于同种业种，但是该业种的衍生产物；③综合式，商品品种多，品牌齐，形成交叉业种组合。
“您买房子是打算和父母一起住吗?”这一问题属于( )。
A:开放式问题
B:指引型问题
C:镜像型问题
D:试探型问题
资金存在时间价值的原因不包括( )。
A:资金增值
B:经济增长
C:生产力水平提高
D:承担风险
E:通货膨胀
若经纪人作为买方独家代理人，一天与购房者看房最多为（ ）套。
A.5
B.8
C.10
D.12
答案：A
解析：
作为买方客户的独家代理人，房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过5套，即“一带多看”不能超过5套，否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。
下列关于除斥期间的说法中，正确的是（ ）。
A.除斥期间届满，实体权利并不消灭
B.除斥期间为可变期间
C.撤销权可适用除斥期间
D.除斥期间为请求权怠于行使之时
答案：C
解析：
知识点:除斥期间。（1）除斥期间届满，实体权利消灭。所以选项A错误。（2）除斥期间为不变期间。所以选项B错误；（3）除斥期间为形成权发生之时。所以选项D错误。
个人住房贷款一般采纳的担保方式包括（ ）。
A.抵押贷款
B.无抵押/质押贷款
C.质押贷款
D.保证贷款
E.抵押（质押）加保证贷款
答案：A,C,D,E
解析：
在申请个人住房贷款时，银行会要求借款人提供担保。个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：①抵押贷款；②质押贷款；③保证贷款；④抵押（质押）加保证贷款。
下列消费者群体中，属于按照消费者购买动机划分的是（ ）
A、低收入消费者群体
B、农村消费者群体
C、求廉消费者群体
D、对价格敏感的消费者群体
答案：C
解析：
消费者群体的类型划分主要有：①根据人口统计因素划分；②根据国家和地区因素划分；③根据消费心理因素划分；④根据消费者对商品的现实反映划分。其中，根据消费者对商品的现实反映划分有：①根据购买动机，可分为求实、求新、求廉、求美、求奢、求同等消费者群体；②根据对商品要素的敏感性，可分为对价格敏感、对质量敏感、对服务敏感等消费者群体。
国家征税必须通过法律形式，征税之前预先规定（ ）。
A.纳税人
B.征税对象
C.加成
D.违章处理
E.税率
答案：A,B,E
解析：
税收的固定性是指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、征税对象、税率、征税额度等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。这是税收区别于其他财政收入的重要特征。
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第6卷
土地使用者在发生下列（ ）行为时，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议，相应调整土地使用权出让金。
A.土地使用权的出让
B.土地用途的变更
C.土地使用权的作价出资
D.土地使用权的入股
答案：B
解析：
土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
房地产经纪机构近期目标可以包括（ ）、区域知名度等。
A.市场占有目标
B.财务指标
C.门店数量
D.业务数量
E.人员数量
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪机构在制定其长期目标和短期目标时必须基于外部环境和企业自身的资源条件。其中，远期目标包括市场地位、业务领先程度、市场占有目标以及市场拓展计划等，近期目标包括企业的财务指标、门店数量、业务数量、人员数量、区域知名度等。
2012年6月8日，中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率为（ ）。
A.官定利率
B.公定利率
C.基准利率
D.固定利率
E.平均利率
答案：A,C
解析：
A项，官定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。中国人民银行制定的各种利率是官定利率。C项，基准利率是指中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率。因此中国人民银行公布的降息0.25个百分点后的利率，既属于官定利率，又属于基准利率。
“商圈”是指具有一定辐射范围的（ ）。
A.销售商圈
B.商业集聚地
C.地域商圈
D.中央商务区
答案：B
解析：
根据学者研究，“商圈”应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地。进行商圈分析的目的在于取得该商圈潜在消费者收入、人口统计和心理特征方面的相关信息，了解其所需商品和服务的类型和规模，并进而确定应该采取的营销战略和具体手段。
征用耕地的补偿费用包括( )。
A、 农民失业保险费用
B、 土地补偿费
C、 安置补助费
D、 地上附着物补偿费
E、 青苗补偿费
答案：B,C,D,E
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“征收集体土地补偿的范围和标准”的掌握。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。因此，本题的正确答案为B、C、D、E。
房屋承购经纪业务信息调查的事项有（ ）。
A.业主身份信息
B.客户身份信息
C.客户支付能力
D.业主特殊需求
E.客户特殊需求
答案：B,C,E
解析：
通常情况下，对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面：①客户身份信息；②客户需求范围；③客户支付能力；④客户特殊需求；⑤客户购房资格。
房地产经纪人员报酬给付方式，一般不包括( )。
A.固定薪金制
B.佣金制
C.福利制
D.混合制
目前，（ ）是国内外规模化房地产经纪机构普遍采用的一种经营模式。
A.连锁经营模式
B.无店铺经营模式
C.单店经营模式
D.混合经营模式
答案：A
解析：
连锁经营模式是指房地产经纪机构通过众多直接经营组织单元统一运营管理模式、统一品牌标志和宣传、统一人员培训，并通过机构内部的信息系统进行一定的信息共享，扩大企业的服务范围，从而获得规模效益的一种经营模式。目前这是国内外规模化房地产经纪机构普遍采纳的一种经营模式。
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第7卷
下列有关房地产经纪职业道德说法不正确的是( )。
A:房地产经纪职业道德是房地产经纪行业的道德规范，是这一行业共同认可并拥有的思想观念、情和行为习惯的总和
B:房地产经纪职业道德的主要内容是职业良心、职业责任感和执业理念
C:房地产经纪职业道德与房地产经纪有关规范、行业规范的作用一样
D:房地产经纪职业道德要比房地产经纪有关规范、行业规范更有强制力
E:房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三方面
《民法通则》规定的诉讼时效期间为1年的有( )。
A、 身体受到伤害要求赔偿的
B、 拒付租金的
C、 向人民法院请求保护民事权利，法律无另外规定的
D、 寄存财物被丢失的
E、 因中介机构不如实告之遭受财产损失的
答案：A,B,D
解析：
[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“诉讼时效期间”的熟悉。《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的。因此，本题的正确答案为A、B、D。
根据我国《合同法》，出卖人迟延交付房屋，经催告后在（ ）个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。
A、1
B、3
C、4
D、6
答案：B
解析：
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
物业交付是住房项目销售的最后阶段，在物业交付中，（ ）应组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。
A.项目负责人
B.物业管理人员
C.销售人员
D.工程人员
E.策划人员
答案：B,C,D
解析：
物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发企业共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。
与房地产经纪活动相比，房地产拍卖遵循的基本原则是( )。
A.以诚为本
B.价高者得
C.公平交易
D.诚信守则
房地产租赁合同应当具备（ ）等条款。
A、押金、租金、佣金及交付方式
B、租赁用途
C、当事人姓名、住所
D、维修责任
E、租赁期限
答案：B,C,D,E
解析：
《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
下列选项中，属于民事权利的财产权是（ ）。(2006年真题)
A.生命健康权
B.肖像权
C.债权
D.姓名权
答案：C
解析：
民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。其中，财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。
一般来说，在项目的持续销售期中，市场推广宜突出项目的()。
A:广告主题
B:市场主题
C:物业主题
D:景观主题
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第8卷
土地二级开发政府规费项目不包括()。
A:城市房屋征收管理费
B:防洪工程维护管理费
C:工程质量监督费
D:新型墙体材料发展基金
E:公共消防设施建设费
从发达国家和地区的情况来看，（ ）是房地产经纪纠纷管理的主要手段。
A.建立“多重上市服务系统（MLS）”、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件
B.建立常规的消费者投诉通道、建立“多重上市服务系统（MLS）”、制定纠纷处理的法律性文件
C.建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、建立“多重上市服务系统（MLS）”
D.建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件
答案：D
解析：
由于房地产经纪人员与服务对象之间的信息不对称，很容易引起双方对同一问题认识的差异性，从而导致房地产经纪纠纷。在一些房地产经纪行业不够成熟的地方，房地产经纪人员素质的良莠不齐，更催化了这种纠纷。所以关于房地产经纪纠纷的管理是房地产经纪行业管理的重要内容。从发达国家和地区的情况来看，建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件是纠纷管理的主要手段。
房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚标准是收回翊格证书或公告资格证书作废，并处( )。
A.警告
B.5 000元以下罚款
C.1万元以下罚款
D.1万元以上3万元以下罚款
答案：D
解析：
房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚依据是《城市房地产中介服务管理规定》第二十四条。处罚标准是：收回资格证书或公告资格证书作废，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
新建商品房买卖合同签订程序方面的培训内容不包括（ ）。
A.合同说明及其他法律文件的讲解
B.入住程序及相关费用
C.售楼处签约程序
D.接待制度
答案：D
解析：
商品房买卖合同签订程序的培训内容主要包括：①售楼处签约程序；②如何办理银行抵押贷款及计算；③合同说明及其他法律文件的讲解；④物业入住程序及相关费用；⑤须填写的各类表格等。
对房源的业主（委托方）进行（ ），这是保证房源信息时效性的重要手段。
A、周期性访问
B、访问信息的累积
C、访问信息的筛选
D、直接接触
答案：A
解析：
对房源的业主（委托方）进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。
房地产业的重要作用不包括()。
A:可以改善人民的住房条件和生活环境
B:吸引外资，加快改革开放的步伐
C:可以平衡政府财政收入
D:可以扩大就业
答案：C
解析：
本题考核的知识点为房地产业的作用。房地产业的作用包括：(1)可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。(6)可以扩大就业。(7)可以增加政府财政收入。
有关行业的( )问题，应通过市场选择来决定。
A:监督
B:管理
C:规模
D:结构
E:品质
在中国现行法律体系中，（ ）的内容涉及国家和社会生活的根本问题，规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动准则。
A、宪法
B、法律
C、行政法规
D、地方性法规
答案：A
解析：
宪法是国家的根本法，具有最高的法律效力。中国现行宪法是1982年制定，后经多次修改的《宪法》，简称1982年宪法。
21年房地产经纪人考试真题精选及答案9卷 第9卷
共用题干
某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2 m，面积为200 m2。根据以上内容，回答81~85题。
为了满足使用人对建筑物适用性的要求，该住宅楼建筑空间布局的设计应考虑（ ）。
A:结构安全耐久
B:平面布置合理
C:交通联系方便
D:有利于使用
关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是（ ）。
A.购房人只能要求退房，不能要求换房
B.购房人只能要求换房，不能要求退房
C.购房人有权选择退房或换房
D.房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房
答案：C
解析：
房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权退房。给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。
关于商品住宅保修期的说法，正确的有（ ）。(2012年真题)
A.管道堵塞，保修期为2个月
B.电器开关，保修期为6个月
C.卫生洁具，保修期为6个月
D.管道渗透，保修期为2年
E.屋面防水，保修期为3年
答案：A,B,E
解析：
商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
下列关于客源管理的表述中，正确的有（ ）。(2006年真题)
A.客源管理是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心
B.客源管理的内容包括基础资料、需求状况和交易记录
C.客源信息就是那些提出需求或打过电话的潜在客户
D.客源信息不应包括曾经作为委托人完成交易的人
E.客源管理是从收集信息、整理信息和存档开始
答案：A,B,E
解析：
A项，客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。B项，客户信息管理的内容包括：①客户基础资料；②物业需求状况；③交易记录。CD两项，客户信息管理不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些房地产经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。E项，客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。
2012年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2016年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：（1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；（2）业务向附近的另外两个城市拓展；（3）客户分级，实行客户集中管理；（4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。
4.甲公司采用的员工激励方式为（ ）。
A、 目标激励
B、 尊重激励
C、 情感激励
D、 参与激励
答案：D
解析：
房地产经纪机构激励员工的方式有：①目标激励；②情感激励；③尊重激励；④参与激励。其中，参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明，现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望，创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。因此，让员工恰当地参与管理，既能激励员工，又能为企业的成功获得有价值的意见。通过参与管理，形成员工对企业的归属感、认同感，可以进一步满足员工自尊和自我实现的需要。本案例中，甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策，属于参与激励。
通过（ ）可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。
A.调查培训
B.目标客户分析
C.上岗考核
D.专题培训
答案：C
解析：
销售人员上岗前需要进行系统的上岗考核。上岗考核的目的：①推动销售人员学习项目的相关知识，同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态；②考核也是人员选拔的一种方式。
房地产经纪企业客户关系管理的作用具体包括（ ）。
A、是技术支持的重要手段
B、为信息技术的发展提供支撑
C、为服务研发提供决策支持
D、为适时调整内部管理提供依据
E、为选择对待客户策略提供决策支持
答案：A,C,D,E
解析：
房地产经纪机构客户关系管理的作用有：①是房地产电子商务的重要手段；②为服务研发提供决策支持；③为适时调整内部管理提供依据；④为选择对待客户策略提供决策支持；⑤提高经纪机构相关业务的效果。
经纪行为中最原始的一种方式是（ ），其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
A.居间
B.行纪
C.代理
D.委托
答案：A
解析：
一般而言，经纪服务最主要的方式有三种：①居间；②代理；③行纪。其中，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪活动中最原始的一种方式，其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
