21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第1卷
房地产经纪延伸服务是否收费由（ ）确定。(2012年真题)
A.价格管理部门
B.房地产经纪机构
C.委托人
D.房地产经纪机构和委托人协商
答案：D
解析：
房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。
房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担（ ）责任。
A.赔偿
B.连带
C.无限
D.有限
答案：B
解析：
房地产经纪机构之间，有时共同承接某些业务，发生业务上的合作关系是不可避免的。经委托人书面同意，房地产经纪机构之间可以合作完成一项房地产经纪业务。合作的机构之间应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任，禁止以转让业务为名规避对委托人应当承担的责任。
目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的合同推荐文本有（ ）等，可作为独家委托代理协议书使用。
A.房屋出售委托协议
B.房屋承租委托协议
C.房屋出租委托协议
D.房屋转租委托协议
E.房屋承购委托协议
答案：A,B,C,E
解析：
目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括：①房屋出售委托协议：②房屋出租委托协议；③房屋承购委托协议；④房屋承租委托协议。
将商业地产项目按照商业形态进行划分，其内容不包括（ ）。
A.商业街
B.购物中心
C.市场类商铺
D.社区型商业中心
答案：C
解析：
商业地产的划分具体情况如表8-7所示。
表8-7 商业地产的划分
个人所得税适用比例税率的有（ ）。
A、稿酬所得
B、劳务报酬所得
C、特许权使用费所得
D、个体工商户的生产、经营所得
E、利息、股息、红利所得
答案：A,B,C,E
解析：
个人所得税的税率适用于不同税目：①工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为3％～45％；②个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用超额累进税率，税率为5％～35％；③稿酬所得，适用比例税率，税率为20％，并按应纳税额减征30％；④劳务报酬所得，适用比例税率，税率为20％。对劳务报酬所得一次收入畸高的，可以实行加成征收，具体办法由国务院规定；⑤特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20％。
某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为( )元/㎡。
A:2150
B:2325
C:2625
D:2765
21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第2卷
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，签订房屋买卖合同的意义有（ ）。
A.明确出售人与买受人的权利和义务
B.建立出售人与买受人之间纠纷和争议的机制
C.标志房地产经济活动已结束
D.标志房地产经纪活动取得重要进展
E.确立出售人与买受人之间的买卖关系
答案：A,B,D,E
解析：
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。签订房屋买卖合同的重要意义表现在以下四个方面：
①确立出售人与买受人之间的买卖关系；②明确出售人与买受人的权利和义务；③建立出售人与买受人之间纠纷和争议的机制；④标志房地产经纪活动取得重要进展。
房地产经纪人员在协助买卖双方签订存量房买卖合同之前，需要做到的事项不包括（ ）。
A.取得应得的报酬
B.查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件
C.告知买卖双方签约的注意事项
D.为买卖双方详细讲解合同条款
E.协助进行备案
答案：A,E
解析：
在存量房买卖居间业务流程中的签约阶段，经纪人需协助买卖双方签订房屋买卖合同。合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：①告知买卖双方签约的注意事项；②查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件；③为买卖双方详细讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、滞纳金、付款方式等内容。
共用题干
某房地产公司甲要新建商品房，委托房地产经纪公司A代为销售，并授权参与项目的策划与决策，双方签订了委托合同。在预售过程中，客户李某上门咨询买房事宜。
房地产公司甲与房地产经纪公司A所签订的委托合同中应载明( )。
A:委托权限
B:委托期限
C:何种情况下可以终止代为销售的权利
D:佣金
下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是（ ）。
A、 房地产经纪职业道德属于外在的规范
B、 房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人具有约束力
C、 房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人不具有约束力
D、 房地产经纪职业道德通过职业责任感、行业准则、舆论等来约束房地产经纪人员
答案：D
解析：
A项，法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。BC两项，职业道德虽然不如法律、法规和行业规则那样具有很大的强制性，但它一旦形成，则会从房地产经纪人员的内心深处产生很大的约束力，并促使房地产经纪人更加主动地去遵循有关法律、法规和行业规则。
共用题干
某房地产开发公司2007年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000㎡的房地产开发用地的土地使用权，于2009年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000㎡。张某于2008年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105㎡，价格为4500元/Ill2，付款方式为首付10万元，余款从移交日起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。
张某购买该套商品住房的实际总价为( )万元。
A:45.00
B:45.48
C:47.25
D:49.61
需要是机体对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映。这种反映通常以（ ）的形式表现出来。
A.需要
B.欲望
C.渴求
D.需求
E.意愿
答案：B,C,E
解析：
需要是人的机体对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映。这种反映通常以欲望、渴求、意愿的形式表现出来。
21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第3卷
墙体按照构造方式不同，可分为（ ）。
A、空心墙
B、实体墙
C、砌块墙
D、混凝土墙
E、复合墙
答案：A,B,E
解析：
墙体根据构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。实体墙是用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙。空心墙是墙体内部中有空腔的墙。复合墙是用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙。CD两项是根据墙体所用的材料划分。
下列权利中，不属于《消费者权益保护法》规定的消费者权利的是( )。
A:安全保障权
B:自主选择权
C:真情知悉权
D:被选举权
我国大陆的房地产经纪机构主要分为以新建商品房销售代理业务为主的企业和以存量房经纪业务为主的企业，其在( )方面均存在较大的差异。
A:经营理念
B:人员结构
C:经营模式
D:管理水平
E:运营规模
金融市场中，被称为借贷资金供求指示器的利率是（ ）。
A、法定利率
B、公定利率
C、市场利率
D、协定利率
答案：C
解析：
市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率，它是借贷资金供求的指示器。A项，法定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。法定利率具有法律效力，其他任何单位和个人均无权变动；B项，公定利率是指由非政府部门的金融行业自律性组织（即民间金融组织，如银行同业公会）所确定的利率；D项，协定利率是指银行为了吸收大额存款，与存款单位签订一对一的利率条件存款合同中确定的利率
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。
吴某在接待刘某时，正确的做法为（ ）。
A.为客户刘某着想，向刘某承诺可以帮助把房价压低一些
B.了解刘某的购房要求，并进行详细记录
C.在刘某希望看房时，吴某要求刘某按公司规定交500元“看房费”
D.如果刘某没有提出看房的要求，吴某可以不带刘某去看房
答案：B
解析：
A项，房地产经纪人吴某应以委托人孙某价格的要求，与刘某进行商谈。C项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。D项，吴某有义务带刘某去看房。
美国房地产代理业务存在不同的合同类型，根据这些不同的合同，形成的房地产代理业务运作方式有（ ）。
A.独售权合同
B.独售权共享合同
C.开放出售权合同
D.净卖权合同
E.合并制合同
答案：A,B,C,D
解析：
美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同；②独售权共享合同；③开放出售权合同；④净卖权合同；⑤联营制合同。
21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第4卷
从2008年3月1日起，对个人出租住房征收增值税的税率是（ ）。(2011年真题)
A.1.5%
B.3.0%
C.5.0%
D.5.5%
答案：A
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。所以，从2008年3月1日起，对个人出租住房征收增值税的税率是：3.0%÷2＝1.5%。
下列关于处理房地产经纪活动中争议的说法错误的是()。
A:当事人双方本着平等自愿的原则协商解决争议
B:如协商不行，可以向有关部门投诉，由其从中进行调解
C:如经调解不能达成协议，只能向人民法院提出起诉解决
D:房地产机构向当事人进行赔偿后，可以向有关责任人追偿全部或部分赔偿费用
客户关系管理功能主要表现在( )方面的提高和改进。
A:营销方式
B:销售管理
C:客户服务支持管理
D:客户服务水平
E:客户分析
根据《物权法》的规定，关于不动产登记载体的表述中，错误的是（ ）。
A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力
B.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致
C.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产权属证书确有错误外，以不动产权属证书为准
D.不动产登记簿是物权归属和内容的根据
答案：C
解析：
不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。《不动产登记暂行条例》规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2009年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2013年，甲退休。2016年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月，甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“B小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并作了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
B小区C户型的建筑面积为（ ）m2。
A.93
B.93.3
C.101
D.104
答案：C
解析：
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。其中，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。本案例中，C户型的建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝85＋16＝101m2。
公司总部的业务部门可根据()进行设置。
A:物业类别不同
B:物业性质不同
C:业务区域范围不同
D:客户对象不同
E:业务类型不同
21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第5卷
黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。
采用等额本息还款法，则其每月还款（ ）元。
A.1172
B.2077
C.692
D.1585
答案：A
解析：
等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。根据将现值转换为等额年金的公式
其中n为还款期。本案例中，黄先生的购买总价为30万元，贷款额20万元，还款期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924，代入公式，可得：200000×0.006924×（1＋0.006924）~240÷[（1＋0.006924）~240－1]＝1171.52（元）。
房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定，保障房地产交易资金安全，不得( )客户的房地产交易资金。
A:欺骗
B:挪用
C:占用
D:隐瞒
E:拖延支付
房地产经纪机构网络制组织结构形式给予组织以高度的灵活性和适应性，特别适合（ ）的外部环境，组织可集中力量从事自己具有竞争优势的那些专业化活动。
A.消费时尚变化快
B.稳定
C.综合
D.平衡
E.科技进步快
答案：A,E
解析：
房地产经纪机构网络制组织结构形式给予机构以高度的灵活性和适应性，特别适合科技进步快、消费时尚变化快的外部环境；同时机构可集中力量从事自己具有竞争优势的专业化活动。它的缺点是，将某些基本职能外包，必然会增加控制上的难度，使得对外包业务完成的质量和水平缺乏强有力和有效的控制。
按流转情况划分，下列属于房地产二级市场的有（ ）。
A、建设用地使用权转让市场
B、新开发商品房初次交易市场
C、已购公房再次交易市场
D、建设用地使用权的出让
E、二手房市场
答案：A,B
解析：
按房地产流转次数，房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。其中，房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。D项属于房地产一级市场；CE两项属于房地产三级市场。
在我国，根据标的房地产所处市场类型不同，可以将房地产经纪业务分为（ ）。
A.土地经纪业务
B.新建商品房经纪业务
C.存量房经纪业务
D.商业房地产经纪业务
E.公寓房地产经纪业务
答案：A,B,C
解析：
在我国，根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，理论上可以将房地产经纪业务分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。但从实际情况看，目前我国房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务比较少。
任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色，因此商业地产项目的定位要（ ）。
A、与城市发展方向一致
B、适合本土化
C、适合商业模式发展态势
D、坚持差异化原则
答案：B
解析：
本土化即要求商业定位本土化，因地制宜。尽管商业地产在中国发展时间不长，但国外新兴的商业模式大量涌入中国。但是任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色，因此不能简单照搬国外先进的经验或模式，而是要根据项目所在城市或区域的经济环境、商圈结构、消费水平、生活方式、生活习惯和城市发展规划等现实情况来作为定位大前提，不能脱离本土市场。要坚持以下本土化原则：①符合中国人的生活居住行为特点；②符合中国人的购物消费特点；③建筑风格最好符合本土特色。
21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第6卷
设立房地产中介服务机构，应当向当地（ ）管理部门申请设立登记。
A:工商行政
B:税务
C:建设行政
D:价格
商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供()。
A:《商品房购销合同示范文本》
B:《住宅质量保证书》
C:《商品房买卖合同》
D:《商品房销售管理办法》
E:《住宅使用说明书》
房地产经纪机构发布所代理的（ ）广告时，应当提供业主委托证明。
A、公有住房项目
B、新建商品房项目
C、二手房房源
D、存量房房源
答案：B
解析：
房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。
当事人签订买卖房屋合同，为了保障将来物权实现，按照规定可以向登记机构申请（ ）登记。
A.初始登记
B.预告登记
C.更正登记
D.异议登记
答案：B
解析：
预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110m2，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100m2，甲公司应当返还张某（ ）元。(2009年真题)
A.50000
B.67000
C.83500
D.100000
答案：C
解析：
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本题中面积误差比在3%以内的面积为：110×3%＝3.3（m2），返还买受人：3.3×5000＝16500（元）；面积误差比在3%以外的面积为：10－3.3＝6.7m2，返还买受人：6.7×5000×2＝67000（元），共返还：16500＋67000＝83500（元）。
下列选项中，属于民事权利的财产权是（ ）。(2006年真题)
A.生命健康权
B.肖像权
C.债权
D.姓名权
答案：C
解析：
民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。其中，财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。
21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第7卷
房地产经纪人员的签名应当是（ ）。
A、手写签名
B、个性签名
C、电子签名
D、艺术签名
答案：A
解析：
由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。手写签名之外，还应当在房地产经纪服务合同写明房地产经纪人员的注册号和身份证号
根据购房者的需求制订客户置业计划，目的在于明确展示（ ）。
A:付款方式与付款金额
B:付款方式与付款时限
C:付款金额与货币种类
D:付款金额与贷款利息
在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格是（ ）。
A.现货价格
B.期货价格
C.实际价格
D.名义价格
答案：A
解析：
现货价格是指在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格。B项，期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。C项，实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。D项，名义价格是表面上的价格，能直接观察到。
独家委托获取步骤流程中的最后一步是（ ）。
A.获取业主信任
B.明确独家条件
C.签署委托协议
D.收集完善信息并进行物业勘察评估
答案：C
解析：
独家委托（Exclusiveagency），是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。独家委托的获取主要包括以下四个步骤：①明确独家委托条件；②获取业主信任；③收集完善信息并进行物业勘察评估；④签署独家委托协议。
关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是( )。
A:购房人只能要求退房，不能要求换房
B:购房人只能要求换房，不能要求退房
C:购房人有权选择退房或换房
D:房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房
传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷的广告媒介是（ ）。
A.网络广告
B.广播广告
C.电视广告
D.直接函件广告
答案：A
解析：
广告媒介包括：①报纸广告；②杂志广告；③直接函件广告；④广播广告；⑤电视广告；⑥户外广告；⑦网络广告。其中，网络广告的优点是传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷。
21年房地产经纪人历年真题和解答8卷 第8卷
在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式被称为（ ）城市化。
A.飞地型
B.向心型
C.外延型
D.郊区型
答案：C
解析：
按照城市离心扩散方式的不同，可将城市化分为：①外延型城市化，即城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进的城市扩散方式；②飞地型城市化，即在推进过程中，空间上与建成区断开，职能上与中心城市保持联系的城市扩散方式。
下列符合房地产经纪人职业资格报考条件的有（ ）。
A、取得中专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年
B、取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满2年
C、取得本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年
D、取得双学士学位，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年
E、取得硕士学位，工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年
答案：C,D,E
解析：
申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还须符合下列条件之一：①通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年；②取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；③取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；④取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；⑤取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；⑥取得博士学历（学位）。
房地产经纪人在倾听客户需求时，应注意的技巧有（ ）。
A.只听取关键点
B.寻找兴趣点
C.注意领会要点
D.集中注意力
E.切入客户当前困难
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人作为为委托人提供经纪服务的专业人士，在与潜在客户沟通方面，首先要具备的一个能力是接收信息的能力，即要学会倾听。提高倾听效果的技巧包括：寻找兴趣点、评判内容、沉着、注意领会要点、要全面倾听、集中注意力、训练自己的大脑、保持头脑开放、利用思维速度的优势、努力去听、切入客户当前困难。其中，要全面聆听是指不要只聆听和记录事实，还要观察委托人在说话过程中的语音、语调、语速和表情，从而获得更多的信息。
下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是（ ）。
A.县级人大办公用地
B.大型上市公司办公用地
C.公立学校扩建用地
D.公共体育场馆建设用地
答案：B
解析：
经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
新建商品房集中销售的开盘销售率取决于（ ）
A、企业销售目标
B、客户诚意度
C、现场销售氛围
D、客户储备量
E、现场销售人员的数量
答案：B,C,D
解析：
销售方式分为集中销售和自然销售两种。其中，集中销售方式下开盘销售率由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定；自然销售方式下新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高。
（ ）是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。
A.客源
B.房源
C.营销策略
D.房地产经纪人
答案：B
解析：
房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。一般情况下，房地产经纪机构拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利，这就为房地产经纪机构赢得并稳固其市场地位提供了一个重要基础。
